שוק הדירות - מבט מהשטח

אורי פז, מנכ"ל מכלול למימון חוץ בנקאי, מלווה כ-400 פרויקטים ברחבי הארץ - ומשרטט תמונת שטח מורכבת: ביקוש כבוש, פערים גיאוגרפיים ומימון עודפים שהפך לכלי קריטי

400
פרויקטים במעקב מכלול
300
פרויקטים בליווי פעיל
איטי
קצב המכירות - לא עצירה מוחלטת
● פערים גיאוגרפיים
על פי ניתוח מכלול מימון, 2025
אזור מצב הערה
ירושלים ופריפריה חזק יחסית מחירים נמוכים - רגישות קטנה יותר לריבית
תל אביב - שוק האמצע קשה יותר דירות 5-7 מיליון ש"ח - משפרי דיור דוחים החלטה
תל אביב - יוקרה מחזיק 10 מיליון ש"ח ומעלה, פנטהאוזים
רמת גן / פתח תקווה סביר 30 אלף ש"ח למ"ר - חשיפה נמוכה יותר לירידות
● אינדיקטורים עיקריים
ביקוש כבוש: שכר הדירה עולה - הרוכשים לא נעלמו, הם ממתינים בשכירות עד שיחליטו לקנות
התעוררות יזמים: גל התעניינות אחרי פסח, יותר פתיחות ליווי בהתחדשות עירונית ויותר השתתפות במכרזי רמ"י
תל אביב - המוקד הרגיש: עלות בנייה של 60-65 אלף ש"ח למ"ר - כל אחוז ירידה משמעותי הרבה יותר מאשר בפריפריה
יזמים עובדים בפיגור זמן: מי שפותח פרויקט היום מעריך שהשוק ייראה אחרת בעוד שנה-שנתיים
"כשאומרים שאין מכירות - זו הגזמה. זה לא מצב בינארי. יש מכירות. יש אזורים שבהם המכירות אפילו די טובות, כמו ירושלים ופריפריה. בסך הכל יש מכירות, אבל בקצב איטי יותר." - אורי פז, מנכ"ל מכלול למימון חוץ בנקאי
מהם "עודפים"? הכסף שנשאר ליזם בסוף הפרויקט לאחר החזר החוב הבכיר - בפועל: ההון העצמי של היזם והרווח הצפוי, שכלואים בתוך הפרויקט עד לסיומו
● למה זה קריטי יותר עכשיו
אז
שוק מהיר - עודפים השתחררו מהר
לפני 4-5 שנים, כשמכרו מהר, הכסף הגיע מהר ליזם. מימון מול עודפים היה פחות רלוונטי
עכשיו
שוק איטי - הכסף כלוא זמן רב יותר
מכירות איטיות ומבצעי 80/20 דוחים את שחרור הכסף. יזמים זקוקים לגישור תזרימי כדי להמשיך לפעול בלי להקפיא פעילות
● מימון עודפים מול חלופות
השוואת כלי מימון לחברות יזמיות, לפי מכלול מימון
כלי מימון יתרון מרכזי מגבלה עיקרית
מימון עודפים גמיש - מותאם לצורך הספציפי סיכון גבוה יותר מחוב בכיר רגיל
אג"ח גיוס סכום גדול מראש ריבית גם על כסף שלא נוצל - לחץ תזרימי בעיכובים
שותף הון הון בלי חוב דילול בעלות ושיתוף ברווחים לאורך כל הדרך
● למי זה מתאים
יזמים בינוניים בצמיחה: מספר פרויקטים בליווי ועוד בצנרת - עודפים עתידיים גדולים שלא ניתן עדיין למשוך
חברות גדולות - פינוי-בינוי: פרויקטים שדורשים הון עצמי משמעותי לפני שחרור הכסף בסוף
הגמישות היא הערך: ניתן לתפור לפי הצורך - בלי לצרף שותף ובלי לוותר על בעלות בפרויקט
● כרית הספיגה - המדד המרכזי
הגדרה: אם כל המלאי הלא מכור יימכר מחר בדיסקאונט - מה נקודת האיזון של הגוף המממן? ככל שהכרית גדולה יותר, כך הפרויקט עמיד יותר לירידת מחירים
25-30%
כרית ספיגה בתחילת פרויקט
30-70%
טווח כרית ברוב הפרויקטים
עד 80%
כרית בפרויקטים מתקדמים
● מה בודקים בכל חודש
●דוח שמאי ודוח מפקח - עדכון שוטף של שווי הנכסים ועלויות הבנייה בפועל
●סנכרון בנייה מול מכירות - האם הפרויקט מתקדם בבנייה מהר יותר ממה שנמכר?
●כרית הספיגה הנוכחית - כמה ירידת מחיר יכול הפרויקט לספוג בלי לפגוע בגוף המממן
●הון עצמי ורווחיות - שכבות הביטחון הנוספות מעבר לשווי הנכסים
● אג"ח ויזמים - אי-התאמה מבנית
הבעיה המבנית: חברות יזמיות הן פרויקטליות - רווח קיים "על הנייר" אך הכסף לא זמין עד לסיום הפרויקט
לחץ תזרימי: תשלום קרן וריבית לאג"ח לפני שחרור הכסף מהפרויקט - עלול לגרור משבר
נזק מוניטין: תקלה בתשלום אג"ח מביאה לאספות מחזיקים ודיווחים לבורסה - פגיעה ישירה ביכולת למכור דירות ולסגור עסקאות
המסקנה: אג"ח מתאים לחברות תפעוליות עם תזרים יציב ושוטף - לא לחברות יזמיות שהכסף שלהן תלוי בסיום פרויקטים

● מקור: ראיון עם אורי פז, מנכ"ל מכלול למימון חוץ בנקאי ● נתונים מבוססים על תיק הפרויקטים של מכלול, 2025