מס שבח ומס רכישה - מה חשוב לדעת

הכללים, המדרגות, הפטורים - ומה קרה במקרה מורג

מס רכישה
מס שבח
מקרה מורג
דירה יחידה — מדרגות 2025
שווי הדירהשיעור המס
עד 1,978,745 ₪0% — פטור
1,978,745 עד 2,347,040 ₪3.5%
2,347,040 עד 6,055,070 ₪5%
מעל 6,055,070 ₪10%
דירה שנייה ומעלה
שווי הדירהשיעור המס
עד 6,055,070 ₪8%
מעל 6,055,070 ₪10%
דוגמה
דירה ב-3 מיליון ₪ — ההפרש בין דירה ראשונה לשנייה
דירה יחידה: כ-45,000 ₪ מס. דירה שנייה: 240,000 ₪ מס. הפרש: כ-195,000 ₪ — זה בדיוק המניע לרשום על שם קרוב משפחה
פטור
דירה יחידה - פטור מלא ממס שבח
תנאים: דירה יחידה, בבעלות לפחות 18 חודשים, לא מכר דירה אחרת בפטור ב-18 החודשים האחרונים. תקרת פטור 2025: 5,008,000 ₪
25%
מס שבח על דירה שנייה ומעלה
25% על הרווח הנקי (הפרש בין מחיר הקנייה למחיר המכירה, בניכוי הוצאות). אין פטור אוטומטי — ניתן לבדוק הטבות לפי תקופת הבעלות
5,008,000 ₪
תקרת הפטור לדירה יחידה ב-2025
מכירת דירה מעל הסכום הזה — גם אם דירה יחידה — חייבת במס שבח על החלק היחסי שמעל התקרה
18 חודשים
תקופת החזקה מינימלית לפטור
בנוסף: מי שיש לו שתי דירות - 24 חודשים למכור את הישנה ועדיין ליהנות ממדרגות דירה יחידה ברכישת הדירה החדשה
2 דירות
החשד: דירות בבעלות מורג - רשומות על שם קרובים
דירה במודיעין (2013) ודירה בקריית אונו (2020) - נרשמו על שם קרובי משפחה לפי החשד, כדי להתחמק ממס שבח ומס רכישה
ראיה
שכר הדירה הועבר לחשבון מורג - לא לקרוב המשפחה
זו הראיה המרכזית: אם הדירה שייכת לקרוב, כספי השכירות אמורים להגיע אליו. כשהם עוברים ישירות לחשבון המוכר - הבעלות הפיקטיבית נחשפת
הנחה
קריית אונו - ניצול הנחה לתושבי עיר שלא מגיעה למורג
הגרלת דירות לבני העיר. מורג - לפי החשד - לא עמד בתנאים. קרוב משפחה שנולד בעיר הוצג כרוכש כדי לקבל הנחה שלא מגיעה למורג
150,000 ₪
ערבות לשחרור כל אחד מהחשודים
ערבות עצמית + ערבות צד ג' בסך 150,000 ₪ כל אחד, + 25,000 ₪ מזומן. שניהם מכחישים את החשדות