מחירים יורדים - עודף היצע 86K יחידות
המשקיעים ראו שאפשר להפסיד. ההפסד על הנייר, אבל מוכיח: זה לא "רווחי בטון". שוק של קונים, לחץ על מחירים.
אבל: שכר דירה עולה ותשואה משתפרת
שכ"ד עולה (ממ"דים) + מחירים יורדים = תשואה טובה יותר. היסטורי: 8%+ (עליית ערך 4-5% + שכירות 2.5-4%).
תשואה
8%+
עליית ערך 4-5% + שכ"ד 2.5-4% + הקלות מיסוי
סיכון
ירידות
מחירים יכולים לרדת עוד. לא ביטוח.
מחפשים
מציאות
נתקעו וחייבים למכור. מיעוט עסקאות.
300K+
בתי אב
מחזיקים דירה נוספת
עודף
86K
יחידות - לחץ על מחירים
על הגדר
ממתינים
מחפשים נקודת כניסה
פיקדון
3-3.6%
+15% מס - פחות אטרקטיבי
בורסה
חלופה
כשיורדת - עוברים לדירות
דירת 4 חדרים: "מוצר נחות" - תשואה 2.5-3%
משקיעים עוברים לקצוות. 4 חד' נתקעה ב"תקרת זכוכית" שכ"ד. גדול ליחידים, קטן למשפחה. זמן מדף מתארך.
2 חדרים
4%+
רווקים, סטודנטים, זוגות. ביקוש קשיח
4 חדרים
2.5-3%
שכ"ד נתקע. מוצר נחות
5+ חדרים
3.5-4%
משפחות, חסין לריבית
שינוי מבני
30%+
יחידים, ללא ילדים
קצוות
2 או 5+
2 חד' במרכז או ענק
תקרת זכוכית
הכנסה
שכ"ד ל-4 חד' ברוויה
נזילות
4 חד'
פעם הנזיל - כיום לא
תשואות משתפרות - ירידת מחירים + עליית שכ"ד
פריפריה: 4%+ שכירות | מרכז: 3% | היסטורי: 4-5% עלייה + 2.5-4% שכירות = 8%+ סה"כ.
| סוג |
שכירות |
כוללת |
הערה |
| פריפריה |
4%+ |
8-9% |
הטובה |
| מרכז-2חד' |
3-4% |
7-9% |
ביקוש |
| מרכז |
3% |
7-8% |
סביר |
| 4 חד' |
2.5-3% |
6.5-7% |
נתקע |
| פיקדון |
3-3.6% |
3-3.6% |
+15%מס |
דירות מול פיקדון: המצב השתנה
לפני שנה: פיקדון ניצח. כעת: הורדת ריבית + עליית שכ"ד + ירידת מחירים = דירות יותר אטרקטיביות (8% מול 3-3.6%).
| פרמטר |
דירות |
פיקדון |
| תשואה |
8% |
3-3.6% |
| מיסוי |
פטור עד ₪5,640/חודש |
15% מס |
| סיכון |
ירידות מחירים |
יציב |
| נזילות |
נמוכה |
גבוהה |
| בורסה |
כשבורסה יורדת - עוברים לדירות |
דירת 2 חד' פתח תקווה ₪1.35M - שכ"ד ₪3,900/חודש
שכ"ד: ₪46.8K/שנה | מס 8%: ₪108K | עלות: ₪1.458M | עליית ערך 4%: ₪54K
תרחיש 1: הון מלא
השקעה: ₪1.458M | שכירות: ₪46.8K | עלייה: ₪54K | סה"כ: ₪100.8K
תשואה: 6.9%
תרחיש 2: מינוף 50%
הון: ₪783K | משכנתא: ₪675K ריבית 5.1% (₪34.4K) | תזרים: ₪12.4K | עלייה: ₪54K
תשואה: 8.5% (יתרון מינוף +1.6%)
מינוף
+1.6%
8.5% עם מול 6.9% בלי
סיכון מינוף
ירידות
מגדיל הפסדים
הערה
רו"ח
דוח רו"ח טוב יותר
מס רכישה
8%
₪108K למשקיעים