זכייה במכרזי מחיר למשתכן אינה רכישת קרקע. חברות קבלניות זכאיות להחזר מלא של מס הרכישה ששילמו על הקרקע.
רשות המסים עשויה לראות ברוכשי הדירות את רוכשי הקרקע ולחייב אותם במס רכישה של 5-6% על ערך הקרקע - עשרות אלפי שקלים לדירה.
הזוכים: חברות הקבלניות
יחידות דיור מושפעות
100,000
החזר ממוצע לפרויקט
מיליוני ₪
הפגועים: רוכשי הדירות
מס פוטנציאלי
5-6% על קרקע
סכום ממוצע לדירה
₪10K-50K
המקרה: אשטרום נגד רשות המסים
חברת אשטרום תבעה את רשות המסים להחזר מס רכישה ששילמה על קרקע במכרזי מחיר למשתכן. המקרה דומה לעשרות רבות של מקרים נוספים.
זכייה במכרזי מחיר למשתכן אינה מקנה ליזם זכות במקרקעין כהגדרתה בחוק. הזכייה אינה מבטיחה החזקה לתקופה העולה על 25 שנה ואינה מקימה יחסי חכירה קלאסיים.
הקביעה המשפטית המרכזית
סטטוס הקבלן
גורם מבצע, לא בעל זכות
אופי הפעילות
מתווה ממשלתי מוגדר
רשות המסים אינה מקבלת את פסק הדין ותפנה לערעור בבית המשפט העליון. עם זאת, אם הפסיקה תעמוד, הרשות עשויה לנסות לגבות את המס מרוכשי הדירות.
עקרונות ההכרעה
1
עקרון בסיסי
מס רכישה משולם רק כאשר קיימת רכישת זכות במקרקעין. אין זכות - אין מס.
2
בחינת הזכות
זכייה במחיר למשתכן אינה מבטיחה החזקה מעל 25 שנה ואינה יוצרת חכירה קלאסית.
3
אופי הקבלן
הקבלן אינו בעל זכות במקרקעין אלא גורם מבצע במסגרת מתווה ממשלתי.
השוואה למכרזי רמ"י
ההבדל המרכזי: במכרזי רמ"י הקבלן רוכש קרקע ומשלם מס רכישה. במחיר למשתכן הקבלן מקבל זכות ביצוע בלבד במסגרת תוכנית ממשלתית.
מכרז רמ"י (רשות מקרקעי ישראל)
החזר כספי צפוי
עד ₪1,000,000,000
סך כל ההחזר המשוער לכלל הקבלנים שבנו במחיר למשתכן
יחידות דיור מושפעות
100,000
כמחצית מיחידות הדיור שנמכרו במסגרת התוכניות
החזר ממוצע לפרויקט
מיליוני ₪
תלוי בגודל הפרויקט ובמחיר הקרקע
קבלנים מושפעים
עשרות חברות
כולל חברות קבלניות גדולות ובינוניות
מקרה המבחן: אשטרום
פסק הדין מדבר על מקרה יחיד של אשטרום, אך ההשלכות רלוונטיות לעשרות רבות של מקרים דומים. הפסיקה יוצרת תקדים משמעותי לכל הקבלנים שפעלו במחיר למשתכן.
אם בסוף מישהו רכש את הקרקע וצריך לשלם עליה מס רכישה, ואם זה לא הקבלנים - אז אולי זה הזוכים במחיר למשתכן?
הגישה החדשה
רוכש דירה בפרויקט מסובסד לא קנה דירה מוכנה מהקבלן, אלא קרקע מהמדינה והזמין שירותי בנייה. המשמעות: שינוי סיווג העסקה לצורכי מס.
חבות אפשרית
5-6% על ערך קרקע
במקום הפטור המקובל על דירה ראשונה
סכום בדירות מרכז
₪30K-50K
ערך קרקע משמעותי באזורים מבוקשים
סכום בדירות דרום
₪0-10K
ערך קרקע נמוך בפריפריה
רוכשים מושפעים
עד 100,000
מספר הדירות שנמכרו בתוכניות
מכשולים מעשיים לגבייה מרוכשים
מכירות משניות
רבים כבר מכרו
מורכבות משפטית
גבוהה מאוד
למרות האיום התיאורטי, חיוב של רוכשי הדירות נראה מאוד רחוק. הדרך תהיה ארוכה ומסובכת: תחילה ערעור לבג"ץ, ורק אם שם לא יהיה שינוי - ניסיון לגבייה מהרוכשים.
תוכניות הדיור המסובסד
תוכניות
מחיר למשתכן, דירה בהנחה
יחידות רלוונטיות לפסיקה
100,000
הסבר על הפער במספרים
הפער בין ערך הקרקע במרכז לפריפריה משמעותי מאוד. בעוד שבתל אביב והמרכז ערך הקרקע יכול להגיע ל-₪500K-1M, בדרום ובפריפריה הוא עשוי להיות רק ₪100K-200K. זו הסיבה שההשפעה על רוכשים תהיה שונה מאוד לפי מיקום.
מה בדיוק נקבע בפסק הדין?
ועדת הערר קבעה שזכייה במכרזי מחיר למשתכן אינה רכישת קרקע. הקבלן הוא גורם מבצע ולא בעל זכות במקרקעין, ולכן אינו חייב במס רכישה. החברות זכאיות להחזר מלא של המס ששילמו.
מה ההבדל בין מחיר למשתכן למכרזי רמ"י?
במכרזי רמ"י הקבלן רוכש קרקע ומקבל זכות במקרקעין - ולכן חייב במס רכישה. במחיר למשתכן הקבלן פועל במסגרת מתווה ממשלתי ללא זכות במקרקעין - ולכן פטור ממס.
כמה כסף החזר צפוי לקבלנים?
ההערכות נעות בין ₪500M ל-₪1B. כמחצית מ-200K יחידות הדיור במחיר למשתכן רלוונטיות לפסיקה. ההחזר תלוי במחיר הקרקע ובמיקום.
האם רוכשי הדירות באמת יחויבו במס?
זה נראה רחוק מאוד. רשות המסים צריכה קודם כל להפסיד בבג"ץ, ואז תתמודד עם התיישנות, מורכבות משפטית וקושי מעשי לגבות מרוכשים שכבר מכרו את דירותיהם. הסיכוי נמוך.
כמה כסף עלול לעלות לרוכשים?
5-6% על ערך הקרקע. בדירות במרכז זה יכול להגיע ל-₪30K-50K. בדירות בדרום ובפריפריה ערך הקרקע נמוך וזה יכול להיות ₪0-10K או אפילו אפס.
מה השלב הבא?
רשות המסים תערער לבית המשפט העליון. התהליך יכול לקחת שנים. רק אם בג"ץ יאשר את פסק הדין, ורק אז, הרשות תשקול ניסיון לגבות מרוכשים.
האם כל תוכניות הדיור המסובסד נכללות?
לא בהכרח. הפסיקה מתייחסת למכרזי מחיר למשתכן ודירה בהנחה מסוימים. לא כל המכרזים זהים וייתכנו הבדלים בפרשנות לפי המבנה המדויק של המכרז.