א א

עו"ד חן דסטגור 08:55  |  02.12.08

דמיינו לכם בניין שנבנה בשנות ה- 70. בבניין עשרות דיירים המעונינים לשפץ ולחדש את הבניין. דייר אחד מעוניין בחידוש אריחי הבניין הקיימים בעוד דייר אחר מעוניין בהסרתם. דיירי הקומות העליונות מעונינים בחידוש הזיפות הקיים בגג בעוד דיירי הקומות התחתונות מעדיפים שתקציב השיפוץ יוקדש לחידוש לובי הבניין. איך, על אף המחלוקות הקיימות בין הדיירים, מקדמים את השיפוץ?

ובנושא אחר, מעשה בדיירת שהחליקה על נוזל שמנוני שנזל משקיות אשפה מלאות שהיו מונחות על רצפת חדר המדרגות בבנין. האם הועד, או במילים אחרות, נציגות הבניין חבה כלפי הניזוקה? על כך ועוד להלן.

הדוגמאות שהובאו לעיל ממחישות את הנחיצות בקיומה של נציגות והמשמעויות הכרוכות בחברות בה.

המחוקק קבע בחוק המקרקעין כי לכל בית משותף תהיה נציגות לשם ניהול עניני הבית המשותף. הנציגות יכולה להיות בהרכב של חבר אחד או של מספר חברים, אך לא יותר מחמישה חברים. חברי הנציגות מתמנים דרך כלל מבין בעלי הדירות, אולם אין מניעה למנות לנציגות שוכרים או אף אנשים שאינם בעלי זכויות בבנין כדוגמת עורכי דין ורואי חשבון.

חוק המקרקעין קובע כי הנציגות תשמש מורשה של כל בעלי הדירות בכל הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף, והיא זכאית בעניינים אלה להתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות.

בתחום הרשאתה החוקית רשאית הנציגות לפעול ולחייב בעלי דירות אף ללא הסכמתם של חלק מבעלי הדירות. זאת גם התשובה לשאלה הראשונה שהעלנו בפתח המאמר לגבי שיפוץ הבניין ותחזוקתו.

אשר לדוגמא השניה שהבאנו לעיל, על נציגות בית משותף מוטלות חובות בעניינים הנוגעים להחזקתו התקינה של הבית המשותף ולניהולו ומשכך גם ניתן לתובעה בכל הליך משפטי הנוגע לבית המשותף.

כך לדוגמא במקרה אחד זימנה הנציגות אינסטלטור לצורך תיקון נזילה בצנרת בחצר הבניין. האינסטלטור דרך על מכסה בור הביוב, המכסה הסתובב על צירו והוא מעד אל תוך הבור ונחבל. אף שהתאונה הוכרה כתאונת עבודה, קבע בית המשפט כי במצב דברים זה, מקום בו מצוי מכסה ביוב שמעצם טיבו וטבעו סוגר כגולל על בור ביוב המהווה סכנה לעוברי האורח, וביניהם ילדים או בעלי מקצוע המוזמנים לבצע עבודות במקום, הרי שמדובר בסיכון בלתי סביר, המחייב את הנציגות לנקוט באמצעים סבירים למניעת הסיכון, בעלות נמוכה וסבירה של החלפת מכסה ביוב רעוע וישן. הנציגות בענייננו התעלמה מחובתה, ובין היתר בבדיקה יזומה של החצר למניעת מפגעים או חידוש מכסה הביוב היכן שקצותיו שבורים. בית המשפט מצא לנכון לחייב את הנציגות ברשלנות.

יחד עם זאת לא בכל מקרה בו מדובר בתחזוקת רכוש משותף תחוב הנציגות. במקרה מסוים העסיקה הנציגות עובד שתפקידו היה הוצאת עגלות האשפה ממתקנים שבהם הונחו והכנתן להעמסה על משאיות האשפה. בוקר אחד הוציא העובד עגלת אשפה שהיתה עמוסה בחומרי בניין כבדים והחל להורידה בגרם המדרגות, כאשר הוא עומד לפני העגלה ובולם אותה בגופו. העגלה שהיתה כאמור כבדה במיוחד, התגלגלה לעברו, דחפה אותו, דרסה אותו והתהפכה. העובד נפגע בגבו. בית המשפט פטר את הנציגות מאחריות למקרה מהנימוק לפיו מיקום מתקני האשפה אינו תוצאת החלטת הנציגות כארגון, ולא מוטלת עליה חובה שבדין לסלול דרכי גישה לפינוי האשפה כאשר אין דרכים אלה כלולות בתוכניות קיימות ומאושרות. משכך נקבע כי האחריות למקרה מוטלת על כתפי העירייה.

כך בדוגמת הדיירת שמעדה ונחבלה בשל שקית אשפה שהונחה בחדר המדרגות על ידי אחת הדיירות בבניין, קבע בית המשפט כי האמצעים אותם נדרשת הנציגות לנקוט אינם בלתי מוגבלים והם פועל יוצא, בין היתר, של התנאים הפיזיים בבית המשותף, אופי האוכלוסייה המתגוררת בבית, דרישותיה וכן עלותם של האמצעים הננקטים. במקרה זה, לאור העובדה שהנציגות דאגה לניקיון המדרגות בתדירות סבירה של 3 פעמים בשבוע, וכן לאור זאת שניקוי המדרגות בתדירות גבוהה יותר לא בהכרח היה מונע את קרות התאונה, שכן הדיירת יכולה היתה להוציא את שקית האשפה אל חדר המדרגות מיד לאחר הניקיון, פטר בית המשפט את הנציגות מאחריות, וזו הוטלה רק על הדיירת שהניחה את שקית האשפה.

מהאמור לעיל עולה כי לנציגות תפקיד מהותי בניהול הבית המשותף. לכן, לפני הגשת מועמדות לנציגות יש להביא בחשבון את המשמעויות הכרוכות בכך, ובקשר לכיסוי סיכונים על הנציגות לשקול בחיוב עריכת ביטוח מתאים לבניין ולדייריו בקשר לשטחים המשותפים.

*מאת: חן דסטגור, עורכת דין במשרד יעקב סלומון, ליפשיץ ושות'' ומתמחה בדיני מקרקעין ונדל"ן