כשהריבית על המשכנתאות בירידה - מה יקרה למחירי הדירות?

תוכנית מחיר למשתכן מנטרלת חלק מהביקושים, אבל עלולה לסלול את הדרך חזרה לעליות מחירים
 |  (16)
בנייה, צילום: Getty images Israel
הריבית על המשכנתאות נמצאת במגמת ירידה בחצי השנה האחרונה ומחזקת את ההערכה ששוק הדיור בסוג של קיפאון, ואולי אף לקראת ירידת מחירים. הירידה בריבית נובעת בין היתר מירידה בביקושים לדירות, כאשר הסיבה העיקרית לכך היא ככל הנראה - תוכנית מחיר למשתכן. למעשה, התוכנית מנטרלת חלק גדול מהביקושים לדירות שכן הזכאים לדירה מתמודדים על דירות בפרויקטים של מחיר למשתכן, ובעצם יוצאים משוק הדירות למגורים - היציאה שלהם, משפיעה דרמטית על הביקוש לדירות (מקטנה ביקושים).
במקביל לירידה בביקושים, הקבלנים מקטינים את ההיצע. הם פשוט בונים פחות, והמשמעות היא שבהדרגה היצע הדירות קטן, כך שמאוד ייתכן שבסוף התהליך הזה, דווקא ייוצר מצב של היצע שלא מדביק את הביקוש, וזה עלול להביא לחזרה של עליות מחירים.
בכל הקשור לריבית המשכנתא הרי שהיא ירדה בכ-0.4% בחצי השנה האחרונה, כאשר הריבית בחודש נובמבר שמרה על יציבות לעומת חודש שעבר. מנתוני בנק ישראל עולה, כי הריבית על המשכנתא הממוצעת הצמודה למדד עמדה על 3.6%, בעוד שריבית המשכנתא הממוצעת בחודש שעבר עמדה על 3.56%. מדובר על הריבית על משכנתאות שנלקחו באוקטובר ובוצעו עד 13 בנובמבר. לפני כחצי שנה, אגב, הריבית היתה מעל 4%. 
בבנק ישראל מפרטים את הריבית בחתך של תקופות המשכנתא (תקופת לקיחת המשכנתא), כאשר לרוב, ככל שהתקופה ארוכה יותר כך הריבית גבוהה יותר. הריבית הממוצעת לתקופה של 15 עד 20 שנה (תקופה פופולארית) ירדה ל-3.87% לעומת 3.89% בחודש אוקטובר; הריבית ל-20 עד 25 שנה עומדת (גם כן תקופה פופולארית) עלתה ל-4.12% לעומת 4.03% בחודש שעבר. ריבית המשכנתא הנמוכה ביותר אגב היא דווקא לתקופה של 5 עד 10 שנים - ריבית ממוצעת של כ-3.13% לעומת 3.22% בחודש הקודם, כשהסיבה לכך היא שלבנקים יש מקורות מימון גדולים לתקופה זו (לרבות אג"ח), ולכן  היצע המימון גדול, וכמו בכל שוק כאשר ההיצע גדול אז המחיר יורד (וכאן בהתאמה הריבית יורדת).
ריבית המשכנתא – לאן?
ריבית המשכנתא בחצי השנה האחרונה בירידה קלה, אבל זה אחרי שעלתה בשיעור של 2% בשנתיים האחרונות - אז האם מדובר בריבית אטרקטיבית? ובכן התשובה היא, ככל הנראה, כן - בשנים האחרונות הריבית בשפל - עוד אחוז למעלה, פחות אחוז, ביחס לממוצע ארוך הטווח, מדובר ברמת ריבית נמוכה במיוחד. הריבית הנמוכה הזו חיממה את שוק הדירות בשנים האחרונות שכן אנשים הבינו שהריבית בשפל וזה הזמן לקחת משכנתא.
ומה יהיה בהמשך? ובכן, ריבית המשכנתא בכיוון מטה בחודשים האחרונים, אבל צריך לזכור שהמגמה של השנתיים האחרונות היא דווקא בכיוון מעלה, וכן שהריבית משכנתא תלויה בריבית בנק ישראל. ריבית בנק ישראל בשפל, וכשהיא תעלה היא צפויה "לקחת" איתה את ריבית המשכנתא. מעבר לכך, ככל ששוק הדירות יהיה מבחינת הבנקים מסוכן יותר, כך הם יעלו את פרמיית הסיכון שהם לוקחים במסגרת הריבית.
 הריבית השקלית המוצעת – 3.03%
ריבית המשכנתא השקלית הממוצעת בחודש נובמבר נותרה כמעט ללא שינוי – 3.03%, לעומת 3.04% בחודש קודם. הריבית על משכנתאות שקליות לתקופה של 15 עד 20 שנה עמדה בנובמבר על 4.24% לעומת 4.31% בחודש קודם. הריבית על הלוואות לתקופה של 20 עד 25 שנה עומדת על 4.56% לעומת 4.69%.
חשוב להבהיר - הריבית השקלית הממוצעת שמפרסם בנק ישראל היא ממוצע של ההלוואות שניתנו בריבית שקלית משתנה ובריבית קבועה. בפועל, לא באמת ניתן להשוות בין שני סוגי הריביות האלו – הריבית הקבועה יותר בטוחה לאורך זמן, אך מראש היא יקרה יותר; בעוד הריבית המשתנה אמנם יותר נמוכה, אך היא יותר מסוכנת כי קיימת חשיפה לעלייה בריבית.
ריבית משכנתא והקשר למדד תשומות הבנייה
ריבית המשכנתא וליתר דיוק השינוי בריבית המשכנתא משפיעים על עיתוי התשלומים לקבלן (באם רוכשים דירה מקבלן). רוכשי דירות חדשות משלמים את התשלומים לקבלן  עם הצמדה למדד תשומות הבנייה. מדד תשומות הבנייה עלה בשנים האחרונות יותר ממדד המחירים לצרכן - זה אמנם לא מחייב שכך יהיה גם בהמשך, אבל אם אתם מעריכים שזה מה שיקרה גם בהמשך, כדאי לכם לנסות ולהתמקח  עם הקבלן, במקרים מסוימים זה עוזר וההצמדה מתחלפת למדד המחירים לצרכן.
ואם אתם (כמו הרוב) משלמים בהצמדה למדד תשומות הבנייה, כדאי לנסות ולמזער את ההצמדה בדרך הבאה - אם תיקחו משכנתא מוקדם ותשלמו לקבלן את התשלומים מוקדם אתם תחסכו את מדד תשומות הבנייה. מצד שני אתם תשלמו את ריבית המשכנתא - ולכן, אם אתם צופים שמדד תשומות הבנייה יהיה גבוה מריבית המשכנתא, אז כלכלית עדיף לכם לשלם מוקדם. אלא שכשמשלמים לקבלן צריך כמובן להתייחס לפרמטרים נוספים - לא כדאי (ולא צריך) לשלם את הרוב בשלב הראשון, חשוב להשאיר סכום משמעותי לשלבים האחרונים.
תגובות לכתבה(16):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 13.
    שטויות
    אלון 25/11/2017 20:22
    הגב לתגובה זו
    0 0
    המגיבים פה מאמינים לשטויות שלהם, מתים שהמחירים ירדו. אבל אין מה לעשות מי שלא יקנה היום יקנה בעוד שנה במאה אלף יותר
    סגור
  • 12.
    לא חבל על הכתבה?
    לי 20/11/2017 08:30
    הגב לתגובה זו
    6 1
    אנשים ילכו לבנק במחשבה שיש ריבית אטרקטיבית ויגלו תוך דקה שצריכים לעמוד בהחזר של 8000 כדי לגור במרחק סביר מהעבודה.. לא עבד נסו שנית
    סגור
  • 11.
    פרמטר חשוב חסר
    חיים 20/11/2017 07:49
    הגב לתגובה זו
    3 1
    מלאי הדירות בשיא !
    סגור
  • לא פורסם מינואר 2017. לפי דעתי הוא בשפל !
    חושף 20/11/2017 10:41
    הגב לתגובה זו
    2 0
    הנתון לא פורסם כבר 11 חודש.
    סגור
  • 10.
    סופבועה=שנים מונופול נדלניסט+תקשורת פסיכו-הרצה עם טיפש!
    מחיר למשתכם=חזירות 20/11/2017 00:32
    הגב לתגובה זו
    5 1
    שנים מונופול לפסיכו-הרצה= תירוץ החזירות הנדלניסטים למנועה פיצוץ סופבועה להגנת על הבנקים= שקר חזירי באישור הממשל ובנק ישראל להמשך ניצול עם טיפש שיהיה משועבד לבנקים ולממשלה במשכנתאות מטורפות של מיליון+( 70-90% )= הבנקים בישראל היו תמיד מפוקחים ל-% קטן למשכנתאות בנדל"ן=פישר ברח + עם פלוג יצרו סופבועה=אפילו פישר לאחר שברח הודע בפרסום לא מזמן שיש בישראל בועה =הם סיכנו את עתיד המדינה יצרו עדר של העם הטיפש הצעיר והוריהם לעבדות של דורי דורות! .... בושה וחרפה של מדינה שמנצל את אזרחיה!
    סגור
  • 9.
    הם בונים פחות כי במחיר למשתכן יבנו יותר ויותר (ל"ת)
    האמת 19/11/2017 22:03
    הגב לתגובה זו
    1 1
    סגור
  • 8.
    השוק לפני התרסקות ,שינויים בשברי %במשכנתא בטלים בששים! (ל"ת)
    אדם 19/11/2017 20:01
    הגב לתגובה זו
    8 0
    סגור
  • 7.
    כתבה מכורה, שהקבלנים לא יבנו בכלל, מי שיפסיד זה הם! (ל"ת)
    ירוני 19/11/2017 18:40
    הגב לתגובה זו
    6 0
    סגור
  • 6.
    אתם פשוט בושה לאינטיליגנציה
    פייק ניוז 19/11/2017 18:17
    הגב לתגובה זו
    8 0
    "זה הזמן לקנות דירה הריבית על המשכנתאות ירדה בחצי שנה האחרונה"ומה קרה חצי שנה לפני כן? ניחשתם נכון הריבית על המכנתאות עלתה באופן משמעותי (למרות שהריבית במשק נשארה אותו הדבר).עם הירידה הנוכחית הריבית אפילו לא חזרה להיות מה שהיא הייתה לפני שנה.כתבה ממומנת ואינטרסנטית שמטרתה להעלות חזרה את מחירי הנדל"ן. מי שכתב אותה לא חכם גדול, אבל הוא בהחלט יותר חכם ממי שקונה היום דירה.
    סגור
  • נכון, כותרץ מטעה. הבנקים הורחדו ריבית לאחר שהעלו
    שמטוב 20/11/2017 09:03
    הגב לתגובה זו
    1 2
    וההעלאת הריבית גרמה להקטנת נפח לקיחת משכנתאות. הבנקים הורידו במקצת את הריבית אבל ההכנסות שלהם ממשכנתאות עדיין יהיו נמוכות בהשוואה לעבר, כי יהיה צמצום בבניה. מחירי הדיור לא ישתנו בהרבה כי מחירי הדירות החדשות קשיחים ולא ניתנים להורדה. הסיבה למחירי הדיור הוא מחירי התשומות מצד הממשלה ואילו לא יורדים כל עוד ביבי שקרניהו משתמש בדיור יקר בתור מסחטת מיסים.
    סגור
  • 5.
    לובי הקבלנים דרך העיתונות מנסה בכח לעורר ביקושים. (ל"ת)
    הבועה מתפוצצת 19/11/2017 18:17
    הגב לתגובה זו
    7 1
    סגור
  • 4.
    לא קונים דירה במחירי בועה!
    שמוליק 19/11/2017 17:57
    הגב לתגובה זו
    7 1
    נגמר הבלוף. הכסף שלנו לא גדל על העצים!
    סגור
  • 3.
    המלאי גדל ,המכירות בקנטים, האשראי לוחץ ריח של התרסקות! (ל"ת)
    אדם 19/11/2017 17:48
    הגב לתגובה זו
    5 1
    סגור
  • 2.
    שטויות במיץ. הביקושים לדירות קורסים מחודש לחודש ואתם
    משקיע 19/11/2017 17:33
    הגב לתגובה זו
    6 0
    ממשיכים לדבר כאילו כלום לא קורה..תתעוררו השוק נמצא תחת מהפך , בתל אביב מחירה של דירת 4 חדרים ירד 7% ברבעון האחרון ביחס לאשתקד , בהרצליה ירד ב-10%..איפה אתם חיים ? אתם בכלל לא מבינים את כמויות ההיצע שיש לשכירות בחלק מן האזורים בארץ , לוקח שנה וחצי למכור דירה במרכז , אתם בכלל לא מבינים כמה משקיעים עומדים לזרוק דירות לשוק.....שוק הנדלן בישראל מסוכן כמו שלא היה מעולם .
    סגור
  • 1.
    קבלנים לא בונים פחות מי שואל אותם?
    אבי 19/11/2017 17:11
    הגב לתגובה זו
    24 5
    היזמים בונים פחות. אבל הם במילכוד אם יבנו פחות יעלמו ואיתם הקבלנים.. זה פשוט משחק של מי ימצמץ ראשון. לדעתי אם כחלון ימשיך בדרך שלו אנחנו נתחיל לראות מפולת בשווקים תוך שנה שנתיים כאשר היזמים יתחרו על הקונים בשלל מבצעים והנחות חסרות תקדים!
    סגור
  • הקבלנים גם לא שואלים אותך. הם לא יבנו כי הם לא רוצים
    שמטוב 20/11/2017 06:15
    הגב לתגובה זו
    1 2
    להפסיד על קונים בכיינים כמוך. מחיר הדירות לא נובע מחברות הבניה אלא מהממשלה בראשות ביבח שקרניהו שהפך את הבניה למגורים למסחטת מיסים. כל עוד ביבי שקרניהו בשלטון אין סיכוי להורדת מחירי הדיור.
    סגור