מחירי הדירות לא יורדים? הקיפאון בשוק דווקא מייצר הוזלה - דרך הדלת האחורית

בזמן שמחירי הדירות דווקא ממשיכים לטפס, הקיפאון בשוק הדיור מייצר הוזלה דרך הדלת האחורית
 |  (35)
נדל"ן, צילום: Getty images Israel
ריבית המשכנתא יורדת וזאת כבר מגמה. בחצי השנה האחרונה ירדה הריבית הממוצעת במשכנתאות צמודות מדד בכ-0.4% ל-3.56%. הריבית למעל 25 שנה ירדה מ-4.34% ל-4% ובכך חזרה כמעט שנה אחורה. הריבית ל-20 עד 25 שנה, התקופה הפופולרית ביותר במשכנתאות, ירדה בכ-0.3% ל-4.03%.
הסיטואציה לפיה ריבית על משכנתא ל-20-25 שנה עולה על הריבית במשכנתא למעל 25 שנה קשורה לכך שהביקושים למשכנתאות לתקופה 20-25 הם גדולים יותר. לרוב, ככל שתקופת ההלוואה ארוכה יותר כך הריבית גבוהה יותר, פה המצב הפוך. המשמעות היא שכדאי לבדוק ריביות בתקופה ארוכה מ-25 שנה, ייתכן וכך תקבלו ריבית טובה.
 
הירידה הזו בריביות מגיעה אחרי עלייה של 2% בשנתיים האחרונות, אבל ככלל - בשנים האחרונות, על רקע ריבית בנק ישראל האפסית, ריבית המשכנתא בשפל - עוד אחוז למעלה, פחות אחוז, ביחס לממוצע ארוך הטווח, מדובר עדיין ברמת ריבית נמוכה במיוחד. והריבית הנמוכה הזו היא זו שחיממה את שוק הדירות בשנים האחרונות - זאת הרי נוסחא פשוטה, מימון זול, מגביר ביקושים ומקל על רכישת דירה. זה תקף לכולם – רוכשי דירה ראשונה, משפרי דיור, כשמשקיעים בשוק הדיור, כך נראה, נהנו במיוחד מהריבית הנמוכה, שכן היא שיפרה את התשואה נטו על ההשקעה בדירה (התשואה שלהם נגזרת מתשואת הנכס המניב בניכוי הריבית).
 
ריבית משכנתא שקלית - ירידה בריביות לתקופות הארוכות
ריבית המשכנתא השקלית הממוצעת לחודש אוקטובר עלתה בשיעור מתון ל-3.04% לעומת 3% בחודש הקודם. עם זאת, הממוצע קצת "משקר" – הריביות לרוב תקופות המשכנתא ירדו, במיוחד לתקופות הפופולריות. העלייה כביכול בריבית הממוצעת נובעת מההלוואות לתקופה קצרה, אך בפועל הריביות הללו כמעט ולא רלוונטיות לשוק המשכנתאות שכן הן בהיקף קטן במיוחד (הריבית ל-5-10 שנים  עלתה ל-3.22% לעומת 3.08% בחודש ספטמבר).
הריבית השקלית לתקופה של מעל 25 שנה ירדה ל-4.85% לעומת 5.22% לפני כחצי שנה – ירידה של כמעט 0.4%. הריבית  ל-20 עד 25 שנה ירדה ל-4.69% לעומת מעל 5% לפני חצי שנה – ירידה של מעל 0.3%. הריבית על משכנתאות ל-15 עד 20 שנה ירדה ל-4.31% בהשוואה ל-4.71% לפני חצי שנה – ירידה של 0.4%.
 
ריבית יורדת - מה זה אומר על שוק הדירות?
הירידה בריבית המשכנתא נובעת ככל הנראה מהתקררות מסוימת בשוק הדיור - רוכשי הדירות מחכים, הם יושבים על הגדר, הם יצאו מהשוק לטובת הפרויקטים של מחיר למשתכן, מספר העסקאות יורד, הביקושים למשכנתא יורדים, ובהתאמה התחרות בין הבנקים יורדת, והריבית יורדת. זו הכלכלה בפשטותה , אבל מה הלאה? ובכן זה ממש לא ברור, זה נכון ששוק הדירות נמצא בקיפאון מסוים, אבל השוק הזה ממש לא ניתן לנבואה.
צריך לזכור שלמרות הירידה בביקושים (שנובעת ממחיר למשתכן) המחירים עדיין לא יורדים. צריך גם לזכור שהריבית בשפל, כלומר ריבית בנק ישראל בשפל וכשהיא תעלה היא צפויה לקחת איתה את ריבית המשכנתא. והיא תעלה, זאת רק שאלה של זמן.
הקשר בין ריבית משכנתא למדד תשומות הבנייה
התשלומים על דירה כאשר הרכישה היא מקבלן מתפרסמים על פני תקופה והם צמודים למדד תשומות הבנייה. זה "הסטנדרט", אם כי יש כאלו שבמסגרת המשא ומתן מבקשים/ דורשים הצמדה אחרת – בעיקר למדד המחירים לצרכן, ומקבלים זאת.
מדד תשומות הבנייה היה בשנים האחרונות גבוה משמעותית ממדד המחירים לצרכן, כך שיש כאן סוג של התייקרות זוחלת במחיר הדירה (מדד המחירים לצרכן היה שלילי בשנים האחרונות, ואילו בממוצע עלה מדד תשומות הבנייה בכ-2%-3% בשנה). שאלה חשובה שאיתה מתמודדים רוכשי הדירות היא מתי לשלם לקבלן – האם לחכות עד כמה שניתן או להקדים תשלומים? ובכן, תשלום מהיר ימנע את ההצמדות למדד תשומות בנייה, כלומר יחסוך את ההצמדות, אך מצד שני תשלום מהיר משמעותו בשביל רוב רוכשי הדירות - לקיחת משכנתא בשלב מוקדם וערכה עולה בהתאם לריבית - השאלה הכלכלית היא מה יותר גבוה - מדד תשומות הבנייה או הריבית על המשכנתא?  וגם כאן, אלו הערכות ומה שהיה לא בטוח שיהיה. אם אתם מעריכים שהריבית תהיה גבוה יותר, אז כמובן שכדאי לדחות את התשלומים לקבלן, אך אם אתם סבורים שמדד תשומות הבנייה יהיה גבוה מהריבית, אזי כלכלית עדיף לשלם יחסית מהר לקבלן.
על כל פנים, התייחסנו לשאלה הכלכלית, ומעבר לה יש שיקולים נוספים – האם אנחנו רוצים לשלם את הכסף בתחילת הדרך? לא בטוח. רבים מעדיפים להשאיר את הרוב לקראת הסוף, על כל צרה שלא תהיה, בלי קשר לשיקול הכלכלי. כאן, תמצאו מידע על ריבית המשכנתא – עדכונים ותחזיות, וכאן, את הנתונים על מדד תשומות הבנייה וכן תחזיות לגבי מדד זה.
תגובות לכתבה(35):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 17.
    האירו והדולר ימריאו מיד מול העיצות מול חיזבאללה
    צבי 26/10/2017 23:30
    הגב לתגובה זו
    0 0
    לילה טוב
    סגור
  • 16.
    לבטל מכירה בשורט לחילופין לפרסם מיד בסיום המסחר
    יעכי 26/10/2017 13:22
    הגב לתגובה זו
    0 0
    כמות המכירות ואם בעל עניין מכור לציין זאת
    סגור
  • 15.
    יש הרבה אי דיוקים בכתבה
    שלום אסבן - משכנטק 26/10/2017 09:59
    הגב לתגובה זו
    0 0
    אני הבעלים של משכנטק ייעוץ משכנתאות פרימיום, קראתי את הכתבה ויש הרבה אי דיוקים: בגדול התקופה האחרונה התאפיינה בחזרה לתחרות משמעותית בין הבנקים ואני רואה את זה בשטח, בנקים שלפני שנה היו יקרים מאד ולא היה אכפת להם היום מנסים להילחם על כל לקוח, כך שבהקשר הזה הפרוייקט של מחיר למשתכן עושה את העבודה ועוזר לייצר תחרות בין הבנקים על כל לקוח. חפשו את משכנטק בגוגל לפרטים נוספים.
    סגור
  • 14.
    אין קיפאון , פשוט לא סופרים את הדירות במחיר למשתכן
    RODONI 19/10/2017 19:47
    הגב לתגובה זו
    4 2
    אין קיפאון , פשוט לא סופרים את הדירות במחיר למשתכן , אלפי דירות ש"זכו" בהן קונים לא נספרות כדירות שנמכרו היות ולא דווחו לרשות המיסים !
    סגור
  • קיבלת דוקטורט מהאוניברסיטה של החיים
    קצת מוח 19/10/2017 21:17
    הגב לתגובה זו
    8 0
    בדיוק ההפך! הדירות נספרות בנתוני המכירות אך לא נכנסות לחישוב ממוצע המחירים. כלומר המצב גרוע בהרבה ממה שמוצג.
    סגור
  • הדירות לא נספרות כדירות שנמכרו
    איש 24/10/2017 07:11
    הגב לתגובה זו
    1 0
    מכיוון שעוד אין להם היתר בניה ובמקרים רבים אפילו לא תוכניות בניה ולכן גם החוזים עוד לא סגורים הקונים ימתינו לפעמים שנים לחוזה. מדובר על אלפי דירות שלא נספרות וכשהם יכנסו לספירה כנראה שנגלה שבכלל יש עליה חדה בכמות הדירות שנמכרו.
    סגור
  • אכן,סופרים מכירות אבל לא המחירים של מחיר למשתכן,איך זה?
    קבלן סיני 21/10/2017 16:57
    הגב לתגובה זו
    1 0
    יש בעיה בבגרות בארץ אבל במקרה הזה נראה שפשוט לא סופרים כי אין אינטרס לספור...מה שרוצים סופרים ומה שלא רוצים - לא סופרים. צריך להפסיק עם זה.
    סגור
  • 13.
    חברות וחברים יקרים,אילו היה לי 1.5 מיליון בכיס,הייתי
    מנהל חשבון 18/10/2017 23:41
    הגב לתגובה זו
    12 0
    קונה דירה, אבל אני לא קונה בגלל שאין, תאמינו לי שנמאס לי מהחזירות של המשקיעים הזעירים שבאים אלי ולוקחים ממני כסף שהרווחתי אותו במו ידיי אצל בעל עסק. כבר הייתי גר בדירה משלי - אבל המחירים גבוהים ב100-130% ממה שהם צריכים להיות, ודירות יד 2 גבוהים ב400% ממה שהם אמורים להיות...איך אפשר לקנות דירה??שאלה טובה...
    סגור
  • כיצד קונים דירה חדשה ברעננה ב450.000 שח.
    יוסי 19/10/2017 08:43
    הגב לתגובה זו
    0 13
    קודם נתחיל בזה שאם אתה מחכה למחירים שירדו זה לא יקרא בישראל. הסברים בזמן אחר. עכשיו לגבי דירה חדשה ברעננה אם מעניין אותך דבר איתי בנייד יוסי 0522550467.
    סגור
  • מצטער,לא אפנה כי לא רוצה לאכזב אותך,אין לי 25,000 אפילו
    מנהל חשבון 19/10/2017 19:46
    הגב לתגובה זו
    2 0
    ואילו היה לי 450 הייתי חושב על מחיר למשתכן אי שם בבאר שבע- עוד 200 אז היה נשאר לשלם - תוך 10 שנים הייתי מסתדר.
    סגור
  • טען עוד
  • על סמך מה אתה מקשקש? יש מחזוריות מחירים וזה מוכח. (ל"ת)
    משה 19/10/2017 18:15
    הגב לתגובה זו
    2 0
    סגור
  • 12.
    כן בטח יעלו ל3 מליון
    הסבר פשוט 18/10/2017 20:30
    הגב לתגובה זו
    15 0
    מה רק האינטרסנטים לא רושמים בשביל לשמר את הבועה. בשוויץ צריך 30 משכורות לרכישת דירה, ואצלנו קרוב ל-160. זאת בועה שעוד ייכתב עלייה בספרי ההיסטוריה . אלו שיאכלו אותה הכי הרבה , הם אלו שקנו בשנתיים -שלוש האחרונות . בשיא הבועה
    סגור
  • 11.
    75% מ-8000, כלומר 6000 דירות נמכרו ב-30% הנחה הרי
    נו באמת 18/10/2017 15:40
    הגב לתגובה זו
    10 1
    הרי העלייה המצחיקה במחירי הדיור משקפת רק מה קרה ל-2000 מתוך 8000 הדירות שנמכרו. הרי לא מכלילים בממוצע את דירות "מחיר למשתכן". אלא ש-3/4 הדירות שמכרו היו ב-"מחיר למשתכן". הבועה מתפוצצת ובענק. תפנימו.
    סגור
  • 10.
    ראיתי גם מודעה קנה דירה וקבל מכונית מתנה
    אחד העם 18/10/2017 14:44
    הגב לתגובה זו
    25 2
    מה זה אומר שמחיר הדירה לא ירד אבל הקונה קבל הנחה של מאה אלף שקל זה סוג העבודה של הקבלנים על הלמס לא אתפלא אם השיטה הזו עוברת ביניהם לשמר כאילו מחירי הדיור לא יורדים
    סגור
  • איפה ראית מודעה כזו? שתף אותנו
    חושף 18/10/2017 17:16
    הגב לתגובה זו
    2 0
    איפה ראית מודעה כזו ? בדימונה? עפולה?
    סגור
  • בגרמניה
    מרץ 18/10/2017 22:17
    הגב לתגובה זו
    1 1
    חה חה חה
    סגור
  • 9.
    הירידה הזו בריביות מגיעה אחרי עלייה של 2% בשנתיים האחרו
    אושרררר 18/10/2017 14:23
    הגב לתגובה זו
    13 0
    הספינה מסתובבת ותכף מסיימת המפולת קרובה חברים! לא לוותר, לא לקנות החזיקו חזק!! כל סבלנות מצידכם תחסוך לכם מאות אלפי שקלים! לא קונים דירה במחיר בועה!
    סגור
  • 8.
    סוס הנדל"ן מת, אתם יכולים להמשיך לנסות לרכב על הגוויה (ל"ת)
    יוני 18/10/2017 14:16
    הגב לתגובה זו
    24 1
    סגור
  • זה אומר שלא צריך יותר דירות? לא כדאי לבנות יותר? (ל"ת)
    בן אהרון 18/10/2017 16:28
    הגב לתגובה זו
    1 4
    סגור
  • 7.
    מחזיק מכחלון למרות ההכפשות נאבק בטרולי נדלן
    חביב 18/10/2017 11:47
    הגב לתגובה זו
    27 1
    גם גלנט לא נכנע להכפשות ,מבצעים מדיניות חזקה נגד קבלנים ויזמים כולל לוביסטים . שנהנו מרווחי עתק בזמן הבועה,כחלון קיבל ארגז כלים גדול והצליח לרסק את מונופול הדיור.
    סגור
  • רק הטעות שהמונופול בידיים של שר האוצר שיזיק כל הקרקע
    בן אהרון 18/10/2017 16:31
    הגב לתגובה זו
    0 0
    ומוכר יקר יקר !!!! זו תמימות לחשוב שהדירות בהגרלות זולות. מי שבודק מגלה שזו ממש לא מציאה גדולה אבל יש רבים שמאמינים בעיוורון מוחלט שמדובר במציאות כי אין הם את הכלים והיכולת לבדוק מה שמציעים להם.
    סגור
  • 6.
    כתבות פמפום המחירים לא רק יורדים אלה מתרסקים
    שולמן 18/10/2017 11:45
    הגב לתגובה זו
    33 3
    הקבלנים ממונפים עם החזר הלוואות אדיר. חשבו שאם לא יורידו מחירים,אז הקונים יחזרו. אבל הציבור התפכח,לא פראייר מחיר למשתכן. הנחה 1/2 מליון שקל,מס דירה שלישית הבריח משקיעים,משפרי דיור לא קונים מחכים לנפילה. השוק מת קיפאון,אז מה החוכמה אין קונים. והריביות החזר על ההלואות מזנקות,מי שלא יבצע התאמה למחירי מחיר למשתכן יקרוס.
    סגור
  • 5.
    כתבה מקצועית
    דניאל 18/10/2017 11:41
    הגב לתגובה זו
    8 2
    כתבה טובה, המחירים יירדו
    סגור
  • 4.
    בסדר אבל אני לא קונה דירה במחיר בועה!!! (ל"ת)
    אדי 18/10/2017 11:12
    הגב לתגובה זו
    18 1
    סגור
  • לא קונה סיסמא חלולה במחיר בועה!
    טוני 18/10/2017 17:14
    הגב לתגובה זו
    0 12
    אתה תקנה סיסמא ואני אקנה דירה. היום זה הזמן לקנות: יש הנחות, הטבות וריבי משתכנתא ירדה.
    סגור
  • טוני, אני מאחל שגם אתה וגם כל מכריך ובני משפחתך תקנו
    תומר 19/10/2017 11:47
    הגב לתגובה זו
    6 0
    זמן מעולה לקנות דירה, שיא הבועה לפני הפיצוץ, חוב ובכי מובטחים לשלושים שנה
    סגור
  • 3.
    מחירי הדירות לא יורדים?
    גיא 18/10/2017 11:01
    הגב לתגובה זו
    33 2
    הקבלנים לא מורידים את המחיר אבל נותנים הטבות בשווי 5%-7% מערך הדירה. ישראבלוף.
    סגור
  • 2.
    נק' חשובה שלא צויינה, כשריבית המשכנתאות יורדת זה מתדלק
    יש ר א לי 18/10/2017 10:06
    הגב לתגובה זו
    4 16
    דווקא עליית מחירי הדיור, יותר קונים. בכל מקרה מי שממתין לירידת מחירי הדירות צפוי להצטער כמו אלה שהמתינו בשנים האחרונות, כל הזמן שרי השיכון, מנכליהם והאוצר הבטיחו ירידת מחירים, זוכרים את אטיאס? אריאל? שרים שכשלו, וכעת תורו של כחלון כשלון שקיבל את כל הסמכויות לידיו אבל מבחן התוצאה קובע וציונו אפס, המחירים לא מפסיקים לעלות. תכנית דיור למשתכן היא נזק עצום למדינה, היא מטיבה רק עם אלה שקונים בה את הדירות היקרות ביותר באזורי ביקוש שם ההנחה גדולה, ומי הם? העשירים כמובן, כחלון לא מבין את זה? תנחשו...
    סגור
  • אבל......
    א 18/10/2017 13:34
    הגב לתגובה זו
    11 0
    אם כבר שנה לא קונים דירות - וזה הולך ומחמיר - מה יקרה למחירים בקרוב? בוא נחשוב... מממ....קריסה? צניחה? אולי שניהם....למה לקנות עכשיו אם הריבית יורדת- מחר היא תרד עוד .......
    סגור
  • קונים דירות ובמיליונים. כנס לאתר רשות המיסים
    חושף 18/10/2017 17:13
    הגב לתגובה זו
    2 8
    מת על הסיסמאות החלולות של שוק מת..כנסו לאתר רשות המיסים ותראו מלא עסקאות במיליונים.אני בדקתי באזור רחובות ראשלצ חולון ים עסקאות מעל 2 מיליון. כמה ב3.5 מיליון ומעלה. גוש 3925 דירות ב2 מיליון ועד 4 מיליון.גוש 3737 דירות מעל 2 מיליון ועד 3 מיליון .ים עסקאות בחודשיים האחרונים.
    סגור
  • לך תמצא עבודה. חי בלה לה לנד
    nnh 18/10/2017 11:47
    הגב לתגובה זו
    13 0
    גם אם תספר את אותו שקר שוב ושוב, הוא לא יהפוך לאמת.
    סגור
  • המחירים עולים. עובדה לפי הלמ"ס.
    מחירים עולים 18/10/2017 17:15
    הגב לתגובה זו
    2 6
    אז מי משקר?
    סגור
  • מי משקר- הלמ"ס
    החושף 18/10/2017 23:28
    הגב לתגובה זו
    8 1
    בדצמבר 2016 ירדו המחירים (לפי הלמ"ס) בשיעור של 1.2% (כן כן ירדו), בגלל שהנתון הזה לא כל כך כך התאים למישהו, בינואר 2017 שינו את שיטת החישוב ודיווחו על עליה של 0.2%. לא די בכך, במאי 2017, הוסיפו נתונים של "עסקאות נוספות" על סמך "מדד ארעי" - שוב החישוב שונה לקראת הקיץ. בקיצור -תעשה קצת גוגל, כנס להודעות הלמ"ס, אתה תופתע כמה השכלה יכולה להועיל, שכח מהכתבות, שום דבר לא אובייקטיבי.
    סגור
  • 1.
    ההוכחה הכי טובה לקיפאון המוחלט
    שי 18/10/2017 10:06
    הגב לתגובה זו
    27 2
    בנקים מנסים בכל הכוח לפתות לקחת משכנתא על ידי הוזלת הריבית - יש למה לחכות...
    סגור
  • בנקים מסודרים ל-20 שנה קדימה.כל אלה שקנו ב1.5-הם
    מנהל חשבון 19/10/2017 19:48
    הגב לתגובה זו
    3 0
    יממנו את כל המערכת ב-20 שנים הבאות.
    סגור