ברוכים הבאים לאתר החדש של
רצינו להראות לכם מה חדש
להמשך הדרכה מעבר לאתר
תוכלו להירשם לאתר, לנהלאזור אישי
ולהגדיר ניירות למעקב
להמשך הדרכה מעבר לאתר
ריכזנו את כל המדורים בתחום
שוק ההוןבמקום אחד
להמשך הדרכה מעבר לאתר
ריכזנו עבורכם את כל הנתונים
להמשך הדרכה מעבר לאתר
כל הנתונים והכתבות
במדורהמטבעות הדיגיטליים
להמשך הדרכה מעבר לאתר
בואו לצפות
בתוכניות החדשות שלנו
להמשך הדרכה מעבר לאתר
נתוני אג“ח
להמשך הדרכה מעבר לאתר
גרפים אינטראקטיביים
להמשך הדרכה מעבר לאתר
תצוגת נתוני מט“ח חדשה
להמשך הדרכה מעבר לאתר
מניות ארביטראז‘
להמשך הדרכה מעבר לאתר
ריכזנו עבורכם את הקרנות
להמשך הדרכה מעבר לאתר
גלישה נעימה
מערכת
להמשך הדרכה מעבר לאתר

עמיר שאלתיאל על כיוון מחירי הדירות: "לא יודע איך בכלל אפשר לדבר על אפשרות של ירידה"

7 שאלות ליו"ר קבוצת אלדר. מהמהלכים של כחלון, דרך הסיטואציה כיום מבחינת היזמים - ועד תחזית לכיון המחירים

עמיר שאלתיאל, צילום: יח"צ, Gettyimages
שוק הדיור ממשיך להיות במוקד תשומת הלב הציבורית. בעדכון הלמ״ס האחרון מה-15 בדצמבר, הנתונים הראו כי בשנה האחרונה נרשם זינוק של 8.7% במחירי הדיור בישראל, זאת לאחר ששנת 2015 נסגרה עם עלייה של 7.9% במחירי הדירות. שנת 2017 החלה ומציבה אתגרים בענף. Bizportal בראיון עמיר שאלתיאל, יו״ר ומייסד קבוצת אלדר הפועלת בשיווק פרויקטים ועל כן רואה את רוכשי הדירות בפועל וגם את היזמים המעוניינים למכור או שפחות מעוניינים למכור - כך לפחות מסתבר. 
2016: ״שנה מורכבת ושנה קשה במיוחד לתחום הביצוע. גם מבחינת נושא הרגולציה הייתה שנה עם המון אי וודאות. יש בתחום הזה לחצים מנוגדים. מצד אחד, המחירים עולים ואנשים בהחלט מבינים שלא שווה להם לחכות ובמקביל המשכנתאות עולות בשנה האחרונה וזה עוד ׳קטליזטור׳ חמה לא לחכות. מצד שני יש כאלה שמאמינים שיזכו בהגרלות משרד השיכון, אז הם מחכים. יש לחצים מנוגדים בשוק״. 
תוכניות הממשלה והציבור: ״רוב הלקוחות שמגיעים למשרדים לא חושבים שיקרה משהו שיוריד את המחירים. אני גם לא מתרשם שמנסים להוריד את המחירים. אני מתרשם שמנסים להביא למצב שכ-60 אלף צעירים יקבלו דירה בפרויקטי מחיר למשתכן ולכל השאר, אלה שלא זכו ולא יזכו ולא זכאים בכלל, יש בעיה חמורה. יש סקטור מסוים שסובל מהקטנת היצע ויש סקטור שמחכה לזכות ובגדול. מי שזוכה מרוויח ומי שלא זוכה סובל״. 
המצב כיום מבחינת הבניה? ״היזמים פחות ממהרים למכור. אפשר לעשות חשבון פשוט. יזם שיש לו פרויקט של 250 יח״ד, ואחרי שיסיים אותו הוא לא ידוע מה יהיה הפרויקט הבא שלו כי פשוט אין קרקע שהוא יכול לקנות. אם היזם הזה התכוון לעשות פריסייל של 20%-30% מהפרויקט, כעת הוא יסתפק בפריסייל של 10%. בשורה התחתונה, כשחברות פעילות הן מאיצות את המכירות בפרויקט הקיים כדי להמשיך לדבר הבא. כשזה לא ככה, בגלל המחסור בקרקעות שהן לא למחיר למשתכן, הן לא ממהרות למכור. לכן יש פחות לחץ בחברות היזמיות לנקות את המדפים ולהמשיך לפרויקטים הבאים ורואים קצת יותר דירות על המדף בנתוני הכלכלן הראשי באוצר. התהליכים האלה בסוף יובילו לעליות מחירים כי יש מערכת יחסים בין מכירות למחירים, כשיש יותר 'פריסיילים' יש דירות במחירים יותר אטרקטיביים."
מלאי הדירות בשיא, גבוה אפילו יותר מבשנות ה-90: ״אני לא יודע במה מדובר. לוקחים נתונים ועושים חיתוכים חלקיים. שוק הביצוע הולך להתארכות משמעותית של משך הביצוע ולהגיד שכל שנה מספר הדירות בביצוע הוא בשיא זה רק בגלל שמשך זמן הבנייה עלה ל-4 שנים מרגע התחלת הבנייה. איך אפשר לדבר על מחיר והורדת מחירים כשהתחרות בתחום הביצוע מדרדרת. איך אפשר לדבר על זה? המחיר של המוצר, הדירה, הוא הקרקע והביצוע. אם עלויות הביצוע יעלו לאור קריסות החברות, איך בכלל אפשר לדבר על ירידת מחירים".
טיפ לכחלון: ״במקרה נפגשתי עם כחלון לא מזמן. אמרתי לו, שחייבים לשנות את ההקצאה בקרקעות מנהל מקרקעי ישראל, שיהיה אחוז מסוים שיוקצה לקהל הרחב. שאל אותי כמהה אני חושב שצריך להיות, השבתי לו ש-40%. לדעתו זה גבוה. אבל לדעתי הוא מבין את הצורך הזה. אני אישית חושב שהכיוון צריך להיות אחר. הכיוון הוא שינוי משמעותי בתהליך הרישוי בישראל שהוא תהליך ארוך וקשה ללא וודאות ומסורבל ובדבר הזה לא נוגעים ולא מטפלים. כחלון מטרתו היא ש-60 אלף יקבלו דירה מוזלת וזה הפוקוס שלו. אני מסתכל על כל הצעירים וכל השוק וגם משפרי הדיור״. 
מיסוי דירה שלישית ובריחת המשקיעים: ״לדעתי זו חקיקה שערוריתית שפוגעת בחופש הפרט ותכנון הפנסיה של אנשים ובמיוחד נוכח עליית תוחלת החיים. מס הרכישה עלה לפני כשנה וחצי ואז ראינו שינוי בעוגת הקונים וירידה של כמות המשקיעים. אני חושב שכל הירידה כבר התרחשה  שם ולכן אם תהיה ירידה נוספת היא תהיה מינורית. מי שנשאר בשוק הזה הם אלה שיהיו יצירתיים. אנחנו נראה מגמה מעניינת. בכדי לחמוק מהמיסוי נראה גם מודלים חדשניים של הסטת רכישות דירות לפריפריה, קבוצות שקונות דירות יחד, נניח 3 חברים קונים 2 דירות ואולי אפילו 3 וזה לא ייחשב להם במיסוי. לדעתי בממשלה הבאה המס הז  יבוטל. יהיו מספיק מפלגות שירוצו על הביטול של המס הזה כי כל המדינה שונאת את החוק הזה. יהיה הרבה שינויים בשוק בעקבות החקיקה אבל לא מהותיים ברמה שתוריד מחירים בשוק״.
תחזית 2017: ״ב-2017 אני צופה שהמחירים יעלו בצורה מתונה של 5%-7% בשל התייקרות מחירי הקרקעות הפרטיות, ייקור מחירי הביצוע והמשך אי הוודאות בכל הקשור להתחדשות עירונית והיטלי השבחה. עלייה חדה יותר צפויה באזור רצועת החוף במרכז הארץ. כמעט ולא נותרו עתודות קרקע לבנייה על רצועת החוף והמחירים יעלו בהתאם״.
״כרגע אין שיפור בהיצע. השיפור הקיים בהיצע הן הדירות במחיר למשתכן, אין שיפור בהיצע לשאר המגזרים. כל מחירי הקרקעות זינקו וזה לא פתר את ההיצע או המחירים. בססטיסטיקה מדברים על הממוצע כל הזמן, מסתכלים על הממוצע ואומרים שההיצע גדל אבל בסגמנט מסוים (צעירי מחיר למשתכן), יש עלייה בהיצע ובסגמנט השני (שאר השוק) סובל מירידה בהיצע. אי אפשר לנתח את השוק בכללותו בעקבות המצב הזה.  אם לא כבר ממחר 30%-40% יהפכו השיווקים  בקרקעות המנהל לא רק למחיר למשתכן הבעיה הזו תלך ותחריף״.
תגובות לכתבה(36):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 25.
    לצערי צדקתי בכך ששר האוצר יוביל אותנו למיתון
    שמאי מקרקעין 16/01/2017 20:26
    הגב לתגובה זו
    0 2
    כמה טיפשות יכולה להיות בבנאדם אחד. גם אם המחירים לא יעלו הם לא ירדו . עלויות הבניה, התקנים והדרישות רק עלו ויעלו. לכל תקנה יש מחיר נוסף.
    סגור
  • 24.
    טול קורה מבין עינייך !
    איציק מנדל 16/01/2017 17:46
    הגב לתגובה זו
    6 0
    ככה זה אופורטוניסטים !!! ואנליסטים !!!! מומחים גדולים למה שהיה !!! אני רק שאלה כמה כסף אתה מוכן לשים באם אתה טועה ??? ובעיקר מטעה !!!
    סגור
  • 23.
    מבלי להכיר אותו
    אריק בר 10/01/2017 23:41
    הגב לתגובה זו
    8 1
    ....הוא פשוט מדבר מפוזיציה.
    סגור
  • 22.
    מעניין ש 95 אחוז מהמגיבים בכל הכתבות אומרים שהמחיר ירד
    אני 10/01/2017 13:36
    הגב לתגובה זו
    4 4
    אבל בסוף..... כמובן יעלה. זה נמשך כבר שנים על גבי שנים הדעה שהמחירים ירדו אך בסוף כמעט תמיד עולים.זה לא אינטרס פשוט זה מה שקורה לבסוף.אלה נתונים לא משאלות נפש.
    סגור
  • 21.
    הוא לא יודע על מה הוא מדבר!! תהיה עליה של10-15 אחוז. (ל"ת)
    איד 10/01/2017 10:53
    הגב לתגובה זו
    7 4
    סגור
  • 20.
    עוד אינטרסנט מפוחד (ל"ת)
    נו באמת 10/01/2017 10:17
    הגב לתגובה זו
    5 7
    סגור
  • 19.
    "לא יודע במה מדובר"?
    מני 10/01/2017 08:15
    הגב לתגובה זו
    10 4
    איש הזוי. אם אתה לא יודע ולא מבין - אל תתראיין.
    סגור
  • 18.
    בדיחה
    אחד 09/01/2017 23:51
    הגב לתגובה זו
    7 4
    מה זאת הדיחה הזאת "פוגעי לאנשים בתכנון הפנסיה" את השומע מה שאתה אומר? המדינה במצב חרון לאומי ואתב מגן על ספסרים שמשספסרים בדור ההמשך למדינה ולכן במדינה... שישקיעו במנגו מה זה מעניין שיעפו את הכסף המטונף שלהם ויפסיקו לשעבד אנשים.
    סגור
  • 17.
    יהיה צורך בעוד מיליון דירות חדשות ב 15 השנים הקרובות
    מ.א 09/01/2017 19:20
    הגב לתגובה זו
    3 4
    זה כל הסיפור.שכל אחד יסיק את המסקנות שלו.
    סגור
  • 16.
    זה כמו לשאול ילד אם הוא רוצה גלידה
    איתן 09/01/2017 18:37
    הגב לתגובה זו
    11 4
    זה כמו לשאול ילד אם הוא רוצה גלידה כמו שכל הילדים רוצים גלידה כל היזמים ירצו שהמחירים יעלו לצערי את כתבות אובייקטיביות לדעתי הטריגר הכי חשוב זה ריבית המשכנתה כמו שהיא עולה ת נראה צמצום בלקיחת משכנתאות חזרה לריבית נורמלית ת תשנה את כל התמונה שום ביקוש והציע לא יוכל לשנות את הבעיה שתהיה נקווה לנחיתה רכה ולא אסון , אשראי זול היה תמיד טריגר לבועות , הבעיה שהמציאות אחרי היא קשה
    סגור
  • טען עוד
  • אם עלייה של 10 ואפילו 20% בשנה במחירי הדירות
    איש 07/03/2017 19:16
    הגב לתגובה זו
    0 0
    לא עצרו את השוק למה שעליה באחוז אחד במשכנתא תעשה את כל ההבדל? אנשים מייחסים לזה הרבה חשיבות אבל למעשה זה ממש זניח יחסית לשינויים במחירי הדירות. מה שיכול באמת להשפיע זה עליי חדה בריבית במשק מ 0.1% ל 5-6 אחוז מה שיצור אפיקי השקעה חדשים ואלטרנטיבה לנדלן אבל לצערי זה לא באופק ואם לא יהיה איזה משבר עולמי חמור זה לא יקרה בשנים הקרובות.
    סגור
  • 15.
    כל פעם שיש כתבה שמדברת על האטה בשוק הדיור
    נכה מחוסר דיור 09/01/2017 15:30
    הגב לתגובה זו
    22 3
    כמה דקות אחרי זה מופיעה כתבה ממומנת שאומרת מה פתאום הכל שטויות השוק אש. אנשים נלחמים על הפרנסה שלהם!?
    סגור
  • נו אז מה אתה רוצה? שיכתבו רק את מה שמתאים לך לשמוע?
    1 07/03/2017 19:18
    הגב לתגובה זו
    0 2
    זה קורה כבר הרבה שנים ובנתיים הכתבות ה"ממומנות" מסתברות כנכונות.
    סגור
  • 14.
    בעיית הבעיות היא רווח לא סביר של הייזמים
    אור לגויים 09/01/2017 14:36
    הגב לתגובה זו
    6 3
    קראתי את שאמר שאלתיאל, סוף סוף משהו שמדבר במקצועיות לעומת מנכ"לי חברות בנייה גדולו שמגיבים כל הזמן ונדמה שאין להם מושג על מה הם מדברים. אינני מסכים עם המסקנות: 1. אכן היו הטבות מפליגות למשקיעי הנדל"ן וטוב שהעניין נעצר. 2. המס על דירה שלישית יגדיל את היצע הדירות. 3. אין ספק שיש להעלות את התגמול לחברות הביצוע שעומדות בפני פשיטת רגל. 4. היחידים שמרוויחים היום בענף ובגדול הם היזמים, שעובדים על הכסף של הבנקים, והמתווכים, שם לא יהייה מנוס והם יאלצו לקצץ ברווחים או לא למכור. ושאלתיאל הוא מתווך בעל אינטרס מובהק
    סגור
  • 13.
    מי זה הילד הזה ? סקטור הנדל"ן זו בועה שתתרסק . (ל"ת)
    אנונימי 09/01/2017 12:45
    הגב לתגובה זו
    24 2
    סגור
  • 12.
    צודק אבל......
    ישראל ישראלי 09/01/2017 11:58
    הגב לתגובה זו
    3 2
    אתה ושדומך הם והרוחים שלכם הבעיה של ענף הנדלן וחבל
    סגור
  • 11.
    כחלון איש מזיק
    אזרח 09/01/2017 11:38
    הגב לתגובה זו
    5 4
    את הנזקים של כחלון כולם ישלמו ובעיקר הזוגות הצעירים .
    סגור
  • 10.
    איסור על מתן משכנתאות יביא לנפילה מהירה במחירי הדירות (ל"ת)
    גם בלי קרקעות 09/01/2017 11:21
    הגב לתגובה זו
    17 4
    סגור
  • מה אנחנו צפון קוריאה?
    1 07/03/2017 19:21
    הגב לתגובה זו
    1 1
    זה הדבר הכי הזוי ששמעתי. במצב הזה גם אם המחיר ירד ב 50% עדיין רק מליונרים יוכלו לקנות דירה ראשונה.
    סגור
  • 9.
    הם מ-פ-ח-ד-י-ם !!! (ל"ת)
    סאקו 09/01/2017 11:05
    הגב לתגובה זו
    22 3
    סגור
  • 8.
    הם מפחדים!!! (ל"ת)
    דודי 09/01/2017 10:52
    הגב לתגובה זו
    18 5
    סגור
  • 7.
    הוא צודק, למגיבים 1-6, שימו לב:
    יש ר א לי 09/01/2017 10:18
    הגב לתגובה זו
    11 20
    בשנה שעברה בדיוק אותו דבר, מי שאמר שהמחירים יעלו קיבל אותן תגובות שהוא אינטרסנט ושהוא חי על אדים אחרונים והוא הולך להתמוטט וכו', ומה קרה? המחירים ב 2016 עלו "רק" ב 8%, זה המון. אז מה השתנה? כלום. רק זמן הביצוע מתארך ואין שיווקים למעט מחיר למשתכן. תנתחו את הנתונים בצורה ריאלית ואל תגיבו מהבטן ותבינו שהוא צודק. כחלון עושה שטויות.
    סגור
  • לצערי ולבושתי הוא צודק
    יעקב 17/01/2017 16:25
    הגב לתגובה זו
    0 0
    גם אני אמרתי לפני 3-4 שנים,שהמחירים גבוהים וחייבים לרדת, ובסוף מה קיבלנו העלאה של 8% רק בשנה האחרונה
    סגור
  • ב-2007 פמפמו מחירי אורז , ב-2012 מחירי נפט
    אמיל 09/01/2017 11:20
    הגב לתגובה זו
    18 2
    והיו לכולם טיעונים מצוינים , רמת חיים ואוכלוסיה בהודו , סין וכו' עולה , אין מצב שמחירים יירדו. אורז הכי זול בסופר השכונתי עלה אז 12.50. שבוע שעבר קניתי במבצע בסמטי מלא ב-10 ש"ח. והשקל הוא גם לא אותו השקל. שכר המינימום כמעט והוכפל.
    סגור
  • אז לך תקנה אורז ותלעס לך דירה (ל"ת)
    הודי 10/01/2017 16:55
    הגב לתגובה זו
    1 1
    סגור
  • יש גבול
    א 09/01/2017 10:51
    הגב לתגובה זו
    20 1
    לכמה דירה בישראל יכולה לעלות ביחס למשכורת כבר עכשיו ישראל אלופה בנתון זה, כל דירה הרוסה במרכז נמכרת לפחות ב0.5 מיליון דולר עם משכורת ממוצעת בישראל של 10 אלף ש"ח, זה בועה עוד יותר חזקה מבועת 2008 בארה"ב
    סגור
  • זה שיש גבול כמה דירה יכולה לעלות כבר אמרו לפני כמה שנים
    שני 09/01/2017 12:12
    הגב לתגובה זו
    6 10
    ולא קרה כלום, אלא עולה ועולה. כך שאי אפשר להשתמש בטענה הזו, למרות שבסופו של יום היא נכונה, העליות האלו יבואו יום אחד אל קיצם, אלא ששאלת המיליון דולר היא: אחרי כמה עליות נוספות תבוא הירידה המיוחלת.
    סגור
  • אז תחייה בעבר
    T 09/01/2017 10:26
    הגב לתגובה זו
    14 2
    אני רואה פיצוץ
    סגור
  • 6.
    אוי
    מיכאל 09/01/2017 09:55
    הגב לתגובה זו
    21 2
    תמיד לראות במה עוסק המרואיין ואין צורך להמשיך לקרא
    סגור
  • 5.
    יש לו פרצוף של מפסידן שנשאר מאחור
    אורן 09/01/2017 09:49
    הגב לתגובה זו
    18 7
    נחכה ונראה
    סגור
  • 4.
    הצגת נתונים אופרטיבים ...אבל
    יוסי 09/01/2017 09:49
    הגב לתגובה זו
    27 3
    ראשית, גילוי דעת ולמותר לציין שאני מכיר את עמיר . עמיר מדבר מהפוזיציה ,זה עיסוקו בקידום מכירות בענף הנדל"ן מכאן צמח והיגע ליכולות משמעותיות בקידום פרויקטים גדולים. להערכתי ,ענף מכירת הדירות עדין "נושם את האדים האחרונים "בסקלת הביקושים התשואות שמניב תחום הדירות להשכרה מול מחירים הנוכחים נכנס לשולים הצרים . הבנקים מתקשים להעמיד משכנתאות (ראו עליה חדה בריבית) והרגולציה קרי הגדלת ההון העצמי לרוכש משקיע והפתרון בדיור למשתכן בעלויות פחותות . להערכתי לכל סייקל יש תחילת סוף
    סגור
  • יכול להיות שאתה צודק וגם יכול להיות שלא
    שני 09/01/2017 12:13
    הגב לתגובה זו
    5 7
    יתכן מאוד שהוא צודק. הבעיה היא שכעת לא ניתן לדעת זאת, רק בשנה הבאה נדע בדיעבד.
    סגור
  • 3.
    אוייי כמה שקרים..
    טלסניקוב 09/01/2017 09:42
    הגב לתגובה זו
    29 7
    מרגישים את הפחד אצל אלו שלא בונים אלא "משווקים" את הדירות, הוא רוצה שהמדינה תוציא 40% מהדירות ללא מחיר למשתכן איפה שהרווח שלו הוא גבוה...פעם לא היו צריך "יזמים" אלא רק קבלנים...אבל אנחנו עוד נחזור אליו לקראת סוף שנת 2017 שהוא יהיה מובטל.
    סגור
  • ז'אן?? זה אתה? (ל"ת)
    אוהד 16/01/2017 15:02
    הגב לתגובה זו
    1 0
    סגור
  • 2.
    הם רואים שכמות העסקאות פוחתת.מפחידים את הציבור לרוץ..
    אזרח 09/01/2017 09:36
    הגב לתגובה זו
    36 7
    לקנות. הם יודעים שהציבור כבר הפנים שהמחירים מתחילים לרדת.ולכן ממתין.והמשווקים מתחילים להרגיש בכיס.על תתפתו.
    סגור
  • 1.
    אינטרסנט עלוב וקטן. (ל"ת)
    מני 09/01/2017 09:36
    הגב לתגובה זו
    36 10
    סגור