21:17 מטבע הביטקוין נסחר לראשונה מעל 6000 דולר ליחידה

20:46 התאגיד ששואף להשקיע 880! מיליארד דולר בעשור הקרוב בסקטור הטכנולוגיה >>

18:44 סגירה יציבה בבורסות אירופה: הדאקס קרוב לרמת ה-13 אלף הנק'

08:53 שוק המט"ח: הדולר מתחזק 0.6% מול היין לרמה של 113 יין לדולר

08:07 בורסות אסיה: מדד האנג סאנג מטפס 1%

21:09 הסיבות שהביאו לתנודה החדה הבוקר בשווקים, האם יש סיבה לדאגה? >>

ישיא קית Bizportal
הניוזלטרים של Bizportal
שלום, אורח התחבר
התיק שלך ריק.
להוספת ניירות לחץ כאן
בוא להיות משקיע מיומן!
קבל שיעור ראשון
בחינם
תודה על פנייתך, נציגינו ייצור איתך קשר בהקדם
לש םירטלזוינה Bizportal
הניוזלטרים של Bizportal
BizTV
BizTV
ן"לדנ רודמ

מדור נדל"ן

מדור נדל"ן

תויגתב יכה
הכי בתגיות

6 שאלות על תמ"א 38, מדייר סרבן ועד פוטנציאל ההשבחה

עו״ד קרן פרשקר מתייחסת לכמה מהסוגיות החשובות בתחום התמ"א 38
 |  5
התחדשות עירונית
Share
פרויקט תמ"א 38 מהווים דרך למינוף הדירה: כל  דירה משנות ה-80 ומטה עשויה להתחדש במסלול חיזוק או להיבנות מחדש במסלול הריסה ובנייה מחדש. לאחרונה, המועצה הארצית לתכנון ולבנייה אישרה תיקון שנועד להסדיר את שיטת החישוב בפרויקטים של תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש, דבר שאולי ישחרר את הפקק שנוצר בפרויקטים לאחר שיאושר בקבינט הדיור. במקביל, מידי כמה זמן צצות כתבות על פרויקטים של תמ"א 38 שהסתבכו. שוחחנו עם עו״ד קרן פרשקר שותפה במשרד רז-כהן, פרשקר ושות׳ על התחום.



מה את אומרת על ההונאות שאנחנו רואים מידי פעם בתחום? "יש יזמים שטוענים שיש להם קרקע והם כבר מוכרים דירות. חשוב לדעת שעד שאין הסכם עם בנק מלווה או בטוחה, לא משלמים למעלה מ-7% מהתמורה המלאה לדירה, וזאת תוך שהכסף שהועבר נשאר בנאמנות אצל העו"ד. אם אחרי חצי שנה אין 'היתר' או ליווי - הכסף יוחזר לרוכש. ללא בטוחה אסור ליזם לקבל שקל". מה הבעיה הראשונה שאת מזהה ברוב הפרויקטים? "ראשית, במקרים רבים דיירים לא מעוניינים במסלול של הריסה ובנייה מחדש, אלא במסלול החיזוק והתוספות בתמ"א 38/1. לא כולם מוכנים לפרויקט של לעבור ממקום המגורים ולחכות שהבנייה תסתיים. בעיה נוספת שעולה היא חשדנות. הדיירים צריכים להוביל למצב שאין מחשבה שמישהו מקבל יותר מהשני. הרבה פעמים זה בגדר חשד, כמו למשל דייר שמדבר ישירות עם היזם ולא דרך הנציגות - עשוי לעורר חשדות. על כן חשוב שכלל הדיירים ייוצגו על ידי גורם אחד שהוא המגשר בינם ובין היזם".ומה לגבי דייר שחושב שמגיע לו יותר? "קרה לנו מקרה כזה, שהדייר לא היה מוכן לחתום כי לא קיבל דירת גן, תוך שעשה שימוש בחצר הבניין כגן שלו לכל דבר. הדיירים בתגובה תבעו אותו לסילוק יד מאותה חצר ודמי שימוש ראויים על השימוש שעשה בחצר הזו לאורך השנים. התביעה הגיע לכמה מאות אלפי שקלים והוא הפסיד ושילם על כך. לבסוף זה גם מה שגרם לו לחתום על ההסכם לפרויקט התמ"א 38 בבניין, וכמובן שהוא לא מקבל דירת גן בסיפור הזה".


היו מקרים של סיבוב פרסה מצד הדיירים? "ככל שהדיירים חותמים מהר עם היזם הם מצפים שדברים יקרו בלוחות זמנים קצרים ממה שבאמת קורה במציאות. בשנים האחרונות לוחות זמנים התעכבו בגלל השינויים וחוסר העקביות בעיריות השונות. אבל אנחנו עושים ישיבות מעקב ומסבירים את התהליכים בכדי שזה לא יקרה".

"דוגמה בולטת למצבים האלה היא ברמת גן שנעצרו שם הפרויקטים בעקבות סוגיית החישוב והזכויות במסגרת תמ"א 38. היו שם פרויקטים שהיזם היה צריך להגיד שלא יוכל לתת את התמורה שהבטיח כי השתנו התנאים. הדיירים שחתמו מהר ולא חששו משינויי החישובים - הם אלו שדווקא הצליחו וזכו בתוספות של פעם". נציין כי כוונתה של פרשקר היא כי לפני למעלה משנה החלה סערת חישובי תמ"א 38 מסוג הריסה ובנייה מחדש שהובילה לשיח על החישובים ועצירת הפרויקטים ושצפויה להיגמר בישיבת הקבינט הקרובה. עד לנקודת המחלוקת - היו יזמים רבים שהצליחו להוביל לקבלת זכויות התמ"א 38 ובנוסף את הזכויות שמקנה התב"ע (תכנית בניין עיר) ובכך התאפשר בעבר מתן זכויות רבות יותר ליזם בפרויקטים. 

הוחלט על תיקון לתמ"א 38, מה קורה לדיירים שכבר חתמו עם יזם? "אם היזם מקבל יותר מהמקסימום מאותו סל זכויות שנחתם מולו - הוא חייב לחלוק בכך עם הדיירים לפי נוסחא מסוימת בחוזה הקומבינציה. במקרים רבים, היו יזמים שישבו על הגדר עד ההתבהרות של תחשיבי הזכויות והיו יזמים שאמרו 'לא אנחנו נחתום עם נוסחא למקרה של שינוי זכויות ונקדם יותר מהר את הפרויקט'".

ושאלת השאלות - בכמה עולה ערך הדירה אחרי התמ"א? "ערך הדירה עולה פי 3 בפרויקטים האלה לאחר הסיום. במיוחד בפרויקטים מסוג הריסה ובנייה מחדש. בנווה שרת שהיא שכונה נכשלת בתל אביב, אני יודעת מה היו מחירי הדירות בשלבי החתימה ומה קרה שהתחילו למכור את הדירות החדשות בפריסייל ואת המחירים היום  - וזה לפחות פי  3, אם לא יותר".
מצאתם טעות בכתבה? כתבו לנו ונתקן.
תודה עבור פנייתך, היא תיבדק ותטופל בהקדם שלח
הרשמה לניוזלטרים
הירשם לסיכום היומי של תחום הנדל"ן וקבל מידע למשקיע וחדשות מהארץ ומהעולם
הבתכל בגה

הגב לכתבה

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

שלח
תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה

5 תגובות ב-4 דיונים

מיין תגובות לפי: מהחדש לישן מהישן לחדש הרחב תגובות צמצם תגובות
4 תמ"א 38 תיקון 3א 24/11/2016 11:49 מתארגנת קבוצה להגשת עתירה לבג"ץ נגד הנוסח החדש של תמ"א
בעלי בתים פרטיים חד-קומתיים, שוכרים או שכנים, שייפגעו מהנוסח החדש של תמ"א 38, המעוניינים להשתתף בעתירה לבג"ץ נגד הנוסח החדש, מוזמנים לברר פרטים בטלפון: 050-7420488.
3 ישראל ישראלי 11/11/2016 20:25 פגיעה בדיירים בלבד.
תמא 38 פגיעה באיכות החיים והסביבה העירונית לשלילה וחבל.
2 משה 11/11/2016 16:46 משרד נוכלים שחובה לסגור.
משרד רז כהן פרשקר הוא משרד של נוכלים שלא בוחל בכל מעשה כדי לשים ידיו על הכסף והלאה הדיירים. רז כהן עצמו הוא פגע רע וצרה צרורה. לכשיתגלו מעשיו ומניעיו, והם יתגלו, לא יעסוק יותר בעריכת דין.
אבי 14/11/2016 13:13 טענות נגד עורכי דין
במקרה של טענות נגד עורך דין ניתן להתלונן במשטרה או להתלונן בלשכת עורכי הדין
1 אזרח מתון 11/11/2016 11:42 בהצלחה לכל בעלי המזל שזכו בתמ"א ודירתם זינקה פי 4 !!! (ל"ת)
כללי
מדורים
שווקים
שירותים
טאבו ישיר
תמיד מעודכנים לאתר טוויטר לאתר פייסבוק RSS Mail Red mail
חפש
כל הזכויות שמורות לחברת ביזפורטל בע"מ מקבוצת קו מנחה © |תנאי שימוש | לאתר אקטיבטרייל
לחץ לביטול הצגת המידע המורחב על מדד/נייר בבר המדדים, לחיצה נוספת תשיב את המידע.