ראש מכון אלרוב: "שיטת החישוב למיסוי הדירה השלישית יוצרת עיוות חמור, שהולך ומחריף ככל ששווי הדירה נמוך יותר"

בשיחה עם Bizportal מתייחס ד"ר דני בן שחר לסוגיית המיסוי על דירה שלישית ודבריה של פלוג בעניין זה
ד"ר דני בן שחר, צילום: יח"צ
שורה של התבטאויות, התנגדויות וביקורות סביב ההצעה של כחלון למחזיקים בשלוש דירות ויותר ממשיכה לתפוס כותרות. Bizportal בשיחה שמנסה לעשות סדר במהומה עם ד"ר דני בן שחרראש מכון אלרוב לחקר הנדלן, בפקולטה לניהול באוניברסיטת תל אביב.
מה עמדתך על טענות המתנגדים למיסוי מחזיקי דירה שלישית ויותר? "אני חושב ששאלה של מיסוי היא בסופו של דבר התייחסות אידאולוגית. כלומר, מס הוא לרוב פרוגרסיבי ובהגדרתו ככזה הוא לוקח יותר מאלה שיש להם ואי לכך מדובר בתחום של השקפת עולם עוד בטרם יורדים לשאלת היעילות במיסוי. הסערה הזו בסופו של דבר והטענות לחוסר הוגנות והשקעת כספי הפנסיה בדירות - מונעת מתוך תפיסות עולם שונות. כעת נניח שהממשלה מחליטה שהיא מטילה מיסוי וזו השקפת עולמה, עולה השאלה האם המיסוי יעיל, האם החישוב שבוצע בנוסחה הוא נכון ויעיל ונקודה חשובה היא האם הם מטים את ההשקעות משוק אחד לשוק אחר?"

"האוצר רצו להטיל מס 1% על דירה שלישית עד תקרה של 18 אלף בשנה ואנו בפקולטה לניהול בסימולציה  על פי הנוסחה שפורסמה, הצגנו שהאופן ושיטת החישוב לא יוביל למיסוי של 1% אלא יותר על נכסים שהם מתחת לשווי של 1.8 מיליון שקל. כלומר, אלה שהיו אמורים לשלם פחות, בפועלי ישלמו יותר. מי שאמור לשלם 10 אלף שקל בשנה ישלם למעשה 15 אלף בשנה כתוצאה מהנוסחה שהאוצר קבע".

בן שחר מספק דוגמא למס גבוה יותר למחזיקים בדירות בשווי של מתחת 1.8 מיליון שקל: "אם ניקח דירה של 4 מיליון שקל היא נתונה לתקרת מס של 18 אלף שקלים בשנה, כלומר מדובר בפחות מחצי אחוז מס בשנה. מאידך, דירה של מיליון שקל לפי הנוסחה של האוצר תהיה בעלת שווי של מיליון וחצי שקל ולכן ישלמו 15 אלף שקל בשנה ומדובר כבר ב-1.5% מס בשנה. כתוצאה מכך, ככל ששווי הדירה נמוך יותר כך עיוות החישוב גדול יותר".

האם כתוצאה מהמיסוי אנשים לא יקנו דירות או ימכרו דירותיהם?
"אני לא באמת יודע את הגמישות של הביקוש של המשקיעים בשוק, כאשר בשוליים זה עשוי להשפיע ואני בטוח שיהיו משקיעים שזה ישפיע עליהם. גם בסוגיה זו, שמעתי קולות כאלה ואחרים שטוענים להשפעה ואלו שלא. בשורה התחתונה, ההנחה שלי היא שההשפעה של החוק הזה תהיה בשוליים בלבד".

האם מחירי הדירות יקפצו? 
"אני חושב שבנק ישראל באופן עקבי מציג עמדה שמבוססת על חשיבה כלכלית ניאו -ליברלית, כך שתגובת הנגידים בשנים האחרונות דומה מאוד ופלוג לא יוצאת דופן מהבחינה הזו. פלוג מדברת מתוך התפיסה הזו, ומתייחסת לשוק של בעלות ושכירות. לטענתה אם תתיקר עלות ההשכרה, הדבר יגולגל אל השוכרים. להבנתי, מבין השורות אפשר לראות שהנגידה למעשה אומרת שלא היה צריך להתערב". 

עוד אומר בן שחר בעניין זה כי "שמעתי טענות אחרות שאמנם אינן מגובות אמפירית על כך שאין מצוקה בשטחי ההשכרה וכנראה האפקט יהיה מינימלי אם בכלל. קשה לאמוד את מידת ההשפעה של שוק השכירות כשם שההיצע בשוק השכירות איננו ידוע. אם יש עודף היצע של שטחים להשכרה, אזי לא נראה השפעה כלשהי על מחירי השכירות וזוהי שאלה אמפירית שצריך לבדוק. הנתונים הקיימים על שוק השכירות הם מסקר של 500 דירות בחודש שהלמ"ס סוקר וזוהי מעט מאוד אינפורמציה על השוק".

יש בידייך הצעה איך בכל זאת אפשר לצנן את שוק הדיור?
"אם מחליטים להטיל מס - חשוב שיהיה שקוף וברור לציבור הרחב, בגלל שמערכת מיסוי צריכה להיות ברורה לציבור. הנוסחה לחישוב המיסוי לא רק מכילה טעות אלא היא מסורבלת מאוד לציבור הרחב ולפיכך לא שקופה. יש צורך לקחת את המחיר שנערכה העסקה ואותו להצמיד למדד מחירי הדיור. נניח שהעסקה נעשתה במחיר X  ועל פי עליית מחיר המדד יוצמד המס - זוהי הצעתי אם היו שואלים אותי".
תגובות לכתבה(30):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 22.
    והחוכמה מאין תימצא ? בוודאי לא משתיית ערק .קרא
    ארק שופן 02/10/2016 23:44
    הגב לתגובה זו
    0 0
    איך מצפים מאדם שברח מהבורסה אחרי שגילחו לו החברים של כחלילי , שילם את עלויות רכישה שמגיעות ל-15% ( מס רכישה,מע"מ,תיווך,עו"ד,שיפוץ וכו) שימכור את הדירה בגלל 1%. מסקנה: צריך למסות גם את הדירה ה-2 , ואם זה לא יעזור גם את הראשונה ואם גם זה לא יעזור , למסות את היוצאים לחו"ל ב-20% אם הם מחזיקים דירה 2, 30% אם מחזיקים דירה 3. וכו. ואם גם זה לא יעזור- למסות את יבוא הערק לפי מפתח הפוך של מספר הילדים. מי שמחזיק 3 ילדים ימוסה מהבקבוק ה-3.מי שמחזיק 4 ילדים ימוסה מהבקבוק ה-2. ואם כל זה לא יעזור- להפסיק ללדת ילדים.
    סגור
  • 21.
    צריך לבטל את החוק של לפיד מס שבח לא מוכרים דירות (ל"ת)
    לפיד וכחלון רק נזק 28/09/2016 11:52
    הגב לתגובה זו
    2 1
    סגור
  • 20.
    המס הכי צודק שיש הוא..........
    פליפ 28/09/2016 01:07
    הגב לתגובה זו
    2 2
    על כל פעימת חמצן שהאזרח נושם יש למסות אותו ( הרי בזכות הפוליטיקאים המהוללים הוא נושם) , וארנונה על כל קבר , לשניהם יש ביקוש קשיח . אתה חי תשלם על זה , אתה מת תשלם על זה :) צחוק צחוק אבל במדינת הדרדסים עוד מסוגלים לקחת את זה ברצינות , וזה כבר מתחיל להיות מפחיד .
    סגור
  • 19.
    הכוונה הייתה שעשירים ישלמו פחות מיסים ! !!
    קליפ 27/09/2016 22:51
    הגב לתגובה זו
    5 2
    ככל שאי הצדק גדל כך ח"כ הערמומים הונם (שבזזו ברמאות) גדל. מה הרעיון? להגדיל את אי הצדק. הפערים בין העניים לטייקונים. לכן בעל 3 דירות בשווי 50 מיליון ש"ח ישלם פרוטות!!!
    סגור
  • 18.
    בעלי דירות יגישו תביעות נגד רשות המסים.
    צור 27/09/2016 22:13
    הגב לתגובה זו
    6 3
    הנוסחה תקבע לבעלי דירות שווי גבוה בצורה לא הגיונית לדירה השלישית וכתוצאה מכך המס שיידרש מהם לא יהיה מס אמת. בעלי דירות ייקחו שמאי ועורך דין, ילכו לבית משפט ורשות המסים תשלם החזר הוצאות בנוסף לזה שבית המשפט יאלץ את רשות המסים לגבות מס אמת לפי השווי האמיתי של הנכס.
    סגור
  • 17.
    מכון אלרוב?
    מה זה חרטה זה? 27/09/2016 21:41
    הגב לתגובה זו
    1 2
    מכון טיזי לשחיתויות וקומבינות בירושלים אולי
    סגור
  • 16.
    מחאת
    דני 27/09/2016 21:32
    הגב לתגובה זו
    5 0
    המשכירים להתאחד יחד לא למכור דירות ולא לחדש חוזים חדשים עם השוכרים ,שילכו השוכרים לגור באוצר. מטילים מס גורף צריך פעולה גורפת מצד המשכירים.
    סגור
  • 15.
    מוסדיי הניגזרים שוב עובדים שעות נוספות
    דורון 27/09/2016 21:06
    הגב לתגובה זו
    1 1
    המדדים בארהב עולים עד 1% וראו פלא הארביטראז שלילי. איך קורה שביום שבו כל המניות בארהב עולות רק הדואליות הישראליות יורדות ? איך ? נורא פשוט ? למוסדיי הניגזרים הישראליים לא מתאימה פקיעה מעל 1460 לכן הם מוכרים טונות של מניות דואליות בוול ורובן בשורט כדי למוטט את הארביטראז. מדהימים מוסדיי הניגזרים או במילים אחרות "הכרישים". ביום עובדים בשוק הישראלי וטורפים את כספי הציבור המגדרים וסוחרי היום , ובערב עובדים בארהב ולמחרת שוב טורפים את כספי הציבור וסוחרי היום. הם לעולם לא יתנו לעליה או ירידה בלתי מתוכננת להכשיל להם את הפוזיציה. למרות העליות הנאות בארהב , מחר המעוף יפתח חצי אחוז למטה. תבדקו אותי
    סגור
  • 14.
    לבן שחר יש 3 דירות וכך תשובתו (ל"ת)
    אא 27/09/2016 20:50
    הגב לתגובה זו
    2 2
    סגור
  • 13.
    יש אלוהים. המס בוא יבוא....
    יוסי 27/09/2016 19:06
    הגב לתגובה זו
    6 9
    אני קונה דירה רק כשהמחיר ירד ב 50% לפחות. בינתיים תשלמו מס....
    סגור
  • טען עוד
  • אני יודע איפה אתה גר.אתה גר אצלי בשכירות ואתה עומד לשלם (ל"ת)
    יוסי 28/09/2016 07:52
    הגב לתגובה זו
    3 0
    סגור
  • אני יודע איפה אתה גר.אתה גר אצלי בשכירות ואתה עומד לשלם (ל"ת)
    יוסי 28/09/2016 07:52
    הגב לתגובה זו
    2 0
    סגור
  • אם כך מעולם לא תהיה לך דירה
    משקיע 27/09/2016 21:29
    הגב לתגובה זו
    3 0
    חזיר וגזלן שכמוך!
    סגור
  • אני מבטיח לך שאתה לעולם תישאר בלי דירה משלך
    טמבל 27/09/2016 20:44
    הגב לתגובה זו
    4 0
    אתה מהחמורים שלנצח ישלמו דמי שכירות. כי אם טיפה היה לך שכל היית מבין שמחירי הדיור לא יירדו לעולם. הם לא ירדו בשום מקום בעולם ולבטח לא ירדו במדינה קטנה ועם גידול אוכלוסין מואץ כמו בישראל.
    סגור
  • 12.
    העיוות חייב להתקיים ,דין תל אביב לא כדין ערד ,בפריפריה
    חיים ברו 27/09/2016 18:57
    הגב לתגובה זו
    3 4
    כמות הדירות שהמשקעים קנו עצומה ,תל אביב מחוץ להישג ידם וכך גם כמות הדירות המצומצמת בעיר ,יתרה מכך,דירת חדר בעיר מתקרבת ל2 מיליון כך או כך הדירות בתל אביב הם מחוץ להישג ידם של הזוגות בעיר והמשקעים ולהערכתי אפילו תושבי חוץ מתקשים להיכנס לעיר ,תל אביב הפכה סגורה בפני רוב האוכלוסיה בישראל
    סגור
  • 11.
    דני - לא הבנת את כוונת המסוי
    שלום 27/09/2016 17:52
    הגב לתגובה זו
    1 12
    המסוי נועד לשחרר דירות ולא לפגוע המשקיעים לכן דירות מעל 1.8 מליון לא משלמים יותר .
    סגור
  • 10.
    כמה אתם מפחדים
    כחלון 27/09/2016 17:51
    הגב לתגובה זו
    7 15
    לא יעזור לכם כלום המחירים ירדו גם של השכירויות וגם של הדירות
    סגור
  • 9.
    כחלון נכשל ומגיב בפאניקה. ברור שהמס יגולגל לשוכרים.
    יש ר א לי 27/09/2016 17:49
    הגב לתגובה זו
    11 8
    ממילא התשואה בהשכרה נשחקה משום שמחירי הדירות עלו יחסית יותר ממחירי ההשכרה ולכן בעלי הדירות לא יספגו עוד ירידת תשואה. כל משכיר ישלם קצת יותר מה שנקרא "מס כחלון". ומי שאין לו 3 דירות אלא רק 2 גם הוא יעלה את צחיר השכירות בהתאם לאווירה הכללית כי הוא לא פראייר. יופי כחלון. שלח את אביגדור הביתה ולך איתו. חבר שלך מימון בטח יעסיק אותכם.
    סגור
  • קשקשן השכירות רק תרד תתחיל למכור נגמרו העבדים (ל"ת)
    זוג צעיר 27/09/2016 21:47
    הגב לתגובה זו
    1 5
    סגור
  • 8.
    זה נראה כמו כישלון מוחלט, אין מי שיסביר לו את זה ??? (ל"ת)
    בן אהרון 27/09/2016 17:40
    הגב לתגובה זו
    11 4
    סגור
  • 7.
    כחלון ונערי האוצר שלו, ירדו מהפסים. אפסים שמנהלים את המ (ל"ת)
    מוטי442 27/09/2016 17:33
    הגב לתגובה זו
    13 5
    סגור
  • 6.
    זה קשור לאלרוב נדלן? פוזיציה משהו? (ל"ת)
    מכון אלרוב 27/09/2016 17:33
    הגב לתגובה זו
    3 3
    סגור
  • 5.
    המטרה היא בעצם מיסוי. והעברת השכירות לידי
    אז 27/09/2016 17:31
    הגב לתגובה זו
    15 4
    המוסדיים וסילוק משקיעים. התירוץ הוא שזה יעזור לצעירים גם כעת הם יכולים לקנות דירת 2 חדרים במרכז להריסה ב 800 אלף ש"ח. לא חסר דירות ועובדה שרק משקיעים קונים דירות זבל שמיועדות להשכרה ולא לא לקניה . מה זוג צעיר יעשה עם 2 חדרים ו 3 ילדים?
    סגור
  • נכון, כחלון רוצה שמיימון ישלוט בשוק השכירות
    אני 27/09/2016 18:43
    הגב לתגובה זו
    10 3
    אפשר לחשוב הם ישכירו בזול. יהיה מונופול. כרגע שוק שכירות זה שוק חופשי
    סגור
  • 4.
    פשוט מטומטמים (ל"ת)
    אבי 27/09/2016 17:30
    הגב לתגובה זו
    3 2
    סגור
  • 3.
    מחיר דירה פי 4 מערך אמיתי ,אז בוא נשב ולא נעשה כלום
    בא 27/09/2016 17:26
    הגב לתגובה זו
    5 5
    זה מה שאתה אומר ? והכול בגלל המנהל ביבי שהוריד ריבית ולא נילחם בעלית מחירי הדירות !
    סגור
  • 2.
    האלוגריתמים של האוצר פגומים
    ARTIK 27/09/2016 17:25
    הגב לתגובה זו
    8 1
    לדוגמא-דירת 2 חדרים בבאר שבע שמחירה 0.35 מלש"ח שוויה ע"פ חכמי האוצר 0.68 מלש"ח.
    סגור
  • לא הבנת את כוונת שר האוצר!
    אחד מהעם 27/09/2016 22:31
    הגב לתגובה זו
    0 5
    הרעיון הוא למסות דווקא דירות זולות על מנת שאנשים יתחילו למכור אותן ולשחרר דירות לשוק שזוגות צעירים יכלו לרכוש. אין שום הגיון במיסוי של דירות להשכרה לפי ערך הדירה, אין כאן שום כוונה להטיל מס רכוש נוסף.
    סגור
  • 1.
    הצעה שלי,מס על דמי שכירות החל מהדירה הראשונה
    אור לגויים 27/09/2016 17:25
    הגב לתגובה זו
    5 2
    כולחל ניכוי הוצאות בסכום שיקבע בחוק, בנוסף מס של 1% ללא תקרה על דירות שעומדות לא מושכרות (לעודד משקיעים למכור). לשלם מס של 18.0 אש"ח, על דירה של 4.0 מש"ח זו בדיחה שי שלתקנה. בשורה התחתונה עדיף כך, על פני המצב הקיים. מס החל מהדירה הראשונה היה זוכה להתנגדות עזה מכל אלה שנהנים היום מן ההפקר ולא היה עובר ולכן יש ללכת צעד צעד!!
    סגור
  • למה מס מהדירה הראשונה בוא ניתן את המשכורת לכחלון וזהו
    עו דביל 27/09/2016 20:50
    הגב לתגובה זו
    4 0
    עוד דביל שפחד לקחת משכנתא של 3000 שח לחודש והעדיף לשלם שכירות של 3500 שח לחודש. כעת הדביל בא בהצעות של מס על הדירה הראשונה. אתם מבינים ? קניתם דירה בשביל לחיות בה ולגדל ילדים תשלמו מס לכחלון על הדירה שאתם חיים בה כי הדביל שכל חייו היה נמושה ופחד להתחייב לא קנה דירה.
    סגור