"שערורייה שחולדאי מעדיף בנייני רפאים אימתניים על פני דירות - אפשר למכור אלפי דירות בלב העיר ב-900 אלף שקל"

יורם בלומנטל מאינטר ישראל מדגים איך בקלות ניתן להוסיף הרבה דירות לעיר ע"י הסבת 7 פילים לבנים
מלונות תל אביב (Getty images Israel), צילום: Getty images Israel
מתחם המע"ר במרכז תל אביב צפוי להתמלא בשנים הקרובות במאות אלפי מ"ר של שטחי משרדים, וישנם גורמים רבים בענפי הבנייה והכלכלה שסבורים שהצפת השוק במשרדים תוביל לירידת מחירים ולמיתון בשוק.

בעקבות פיתוח מתחם המע"ר, מאזור רכבת מרכז, דרך הקריה עד אזור רחוב המסגר ודרך יגאל אלון, בנייני משרדים ישנים בלב תל אביב צפויים לעמוד כמו פילים לבנים מאוכלסים חלקית, זאת בשל מצבם הרעוע שאינו מתאים לצרכי המשרדים של ימינו ומיקומם באזורי מגורים צפופים. 

Bizportal  בחן יחד עם אינטר ישראל יועצי נדל"ן, כיצד ניתן להוסיף תוך זמן קצר כ-1,400 דירות בלב תל אביב על ידי הסבת בנייני משרדים ישנים לדירות. לפי אינטר ישראל ישנם במרכז תל אביב כ-70 בנייני משרדים ישנים אשר ניתן להסב למגורים, דבר אשר עשוי להוסיף אלפי דירות נוספות. 

בחרנו להתמקד בשבעה מגדלי משרדים בולטים בלב אזורי מגורים אשר נבנו בין שנות ה-60 לשנות ה-80. מאחר ועיקר המחסור בעיר הוא של דירות קטנות, בחנו את מספר דירות ה-50 מ"ר שניתן להוסיף לכל בניין (ברוטו, כולל שטחים משותפים בכל בניין):

בית אל על: הבניין המעוצב שברחוב בן יהודה הושלם בשנת 1963 והוא מתנשא לגובה של 13 קומות. השטח הבנוי של המגדל הוא כ-8,000 מ"ר – המשמעות היא שניתן להוסיף 160 דירות
  
בית מנורה: המגדל שחודש לאחרונה נמצא ברחוב אלנבי 115, דקה משדרות רוטשילד וגן החשמל, אחד האזורים הכי נחשקים בעיר. שטח הבניין הוא כ-15 אלף מ"ר וניתן להקים במקום כ-300 דירות. 

בית יכין: הבניין בסגנון הברוטליסטי של בטון מוחצן הושלם בשנת 1973 וכולל כיום 11 קומות של משרדים. לפני מספר הועלה רעיון להוסיף למגדל, המהווה סמל עיצובי בעיר, 10 קומות מגורים. הוספת קומות המגורים הייתה ככל הנראה מובילה להסבת 11 קומות המשרדים גם למגורים בשל הכדאיות הכלכלית שבכך. במצב הקיים, השטח הבנוי של הבניין הוא כ-5,000 מ"ר, דבר המאפשר להוסיף כ-100 דירות. 

בית כלל הישן: הבניין בן ה-22 קומות הכולל 5 קומות חנייה ו-17 קומות משרדים, ממוקם ברחובות גליקסון ודרויאנוב, ליד כיכר דיזנגוף, אזור מגורים מובהק שנחשב לאחד מהמבוקשים בעיר. שטח הבניין המאפשר הסבה למגורים עומד על כ-6,500 מ"ר, המשמעות היא כ-130 דירות. 

בית מגדלור: הבניין בגובה של 16 קומות נבנה ב-1985 בפינת הרחובות אלנבי ובן יהודה. שטחו כ-12 אלף מ"ר והוא מאפשר את בנייתן של 240 דירות. 
בית אגד: המבנה הנמצא במתחם המע"ר, ליד מרכז עזריאלי, צפוי להיהרס בעתיד ומגדל בן למעלה מ-30 קומות צפוי לקום במקומו. אולם, במידה והבניין לא יהרס ניתן בקלות להסבו ל-200 דירות, בהתחשב בכך ששטחו מוערך בכ-10 אלף מ"ר. 

מגדל שלום: גורד השחקים הראשון בתל אביב, הבניין אשר היה הגבוה ביותר במזרח התיכון עד בום הבנייה של נסיכויות המפרץ בשנות ה-90, עומד כיום מיושן ברמת תחזוקה ירודה ביותר, אבל בלב אזור הביקוש ליד שדרות רוטשילד ונווה צדק. כיום שתי הקומות העליונות של המגדל מאכלסות פנטהאוז יוקרתי ואין כל סיבה שבניין שכזה ישמש למגורים. לפי הערכה ניתן להקים במקום כ-300 דירות בשטח של 50 מ"ר. 

יורם בלומנטל, סמנכ"ל משותף באינטר ישראל יועצי נדל"ן, אמר ל-Bizportal: "יש הרבה מאוד בנייני משרדים בלב תל אביב ברמת תחזוקה ירודה מאוד. כדי לשפצם לרמה מודרנית יש להשקיע כ-12 אלף שקל למ"ר, ובמידה ונרצה להסב למגורים זה יעלה כ-18 אלף שקל למ"ר. ליזם יהיה שווה להשקיע יותר כי כיום הוא לא יצליח להיפתר מהמשרדים, וכמו כן הוא ירוויח יותר ממכירת דירות". 

"יש משבר בתל אביב כיום, בנייני רפאים שאינם טובים לעיר, שטחים ריקים, מדוע שהעירייה לא תיתן פטור ממיסים ליזמים שיסבו את הבניינים לדירות, ובתנאי שיימכרו דירות 50 מ"ר ב-900 אלף שקל, מחיר שעדיין נושא רווח של פי 1.5 ממחירו של משרד. הבעיה היא שעיריית תל אביב מעדיפה בנייני רפאים, אך רוצה ארנונה של משרדים שהיא פי 5 ממוגורים. המדינה צריכה לקחת סמכויות מהעירייה ולהכריח בניית דירות במרכזי הערים. המדינה שותפה לפשע של בועת הנדל"ן. הולך להיות עודף של כחצי מיליון מ"ר משרדים בשנים הקרובות בתל אביב, בעוד יש מחסור אדיר של דירות, זה אבסורד שאי אפשר לתאר".
תגובות לכתבה(23):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 18.
    החזרת המסתננים הלא חוקיים תפנה 5000 דירות מיידית (ל"ת)
    פילים? פולשים 30/03/2015 17:33
    הגב לתגובה זו
    1 0
    סגור
  • 17.
    הרוע לדרום העיר של חולדאי ועיריית ת"א-שערוריה ציבורית!
    אבי קול 29/03/2015 13:53
    הגב לתגובה זו
    4 1
    הרוע לדרום העיר במשך כל השנים של חולדאי ועיריית ת"א-שערוריה ציבורית! חולדאי תמיד מאשים את ממשלת ישראל במצב של דרום ת"א...הפיתוח בתל-אביב הוא תמיד בצפון תל-אביב ובמרכזה הדרום מוזנח זה שנים...זה פשע ציבורי...צריכה לקום וועדת חקירה לאן זורמים כל מיליארדי ה-₪ של הארנונה... חולדאי כקיבוצניק לשעבר...איפה הערכים שלך לאזור חלש כמו דרום תל-אביב התחברת...לצד העשיר...האשם הם אזרחי תל -אביב שבחרו בך...!!!
    סגור
  • קשקוש, ביפו הושקעו מיליארדים
    לנו בצפון הבטיחו... 29/03/2015 19:36
    הגב לתגובה זו
    0 0
    רק ב 2017 יגיע תקציב "עתק" של מיליון ומאתיים א' שח לרמת אביב לשיפוץ תשתיות....
    סגור
  • 16.
    בניית דירות מגורים
    אנונימי 28/03/2015 19:27
    הגב לתגובה זו
    0 2
    בהתאם לחישוב שאתם מציגים ,הרי מדובר בדירות של 50מ"ר .למשפחה בת 4 נפשות זה לא מסבפיק,אלא אם ברצונכם לפתוח סלמס חדש..הנתונים לא ריאלים ואינם פותרים בעייה.לעוןמת זאת שכ"ד של 90-160ש"ח מ"ר משרדים אין בהם הגיון.הגיע הזמן להוריד את מחירי שכ"ד של המשרדים.חולדאי צודק לא אתם.!!!!!!!!!!!!!!
    סגור
  • 50 מטר זה לבודדים, לא למשפחות 4 נפשות!! (ל"ת)
    בן אהרון 29/03/2015 09:37
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 15.
    מגדל שלום בנין מרהיב ,מושקה ומטופח
    אילן 28/03/2015 19:19
    הגב לתגובה זו
    4 0
    "מגדל שלום: גורד השחקים הראשון בתל אביב, הבניין אשר היה הגבוה ביותר במזרח התיכון עד בום הבנייה של נסיכויות המפרץ בשנות ה-90, עומד כיום מיושן ברמת תחזוקה ירודה ביותר, אבל בלב אזור הביקוש ליד שדרות רוטשילד ונווה צדק. כיום שתי הקומות העליונות של המגדל מאכלסות פנטהאוז יוקרתי ואין כל סיבה שבניין שכזה ישמש למגורים. לפי הערכה ניתן להקים במקום כ-300 דירות בשטח של 50 מ"ר. " מגדל שלום הוא נכס פרטי שמושכר כולו למשרדים מובילים וחשובים . המגדל משופץ ומתוחזק ונראה הרבה יותר טוב ממגדלים חדשים. בלובי יש תמיד תערוכות שקשורות להקמת העיר וכן אומנות נפלאה. מאין התעוזה הזו לכתוב על נכס פרטי של אנשים פרטיים שמושכר כולו וכן מהווה פנינה בנוף התל אביבי הישן???
    סגור
  • 14.
    פרזיטים שמאלנים!!!
    שיגורו בדרום 28/03/2015 18:30
    הגב לתגובה זו
    9 6
    לא חייבים לגור רק בתל אביב
    סגור
  • איך אדם שעובד ברמת גן יגיע כל בוקר ב 8 לעבודה מערד?
    מה עם עבודה? 28/03/2015 19:03
    הגב לתגובה זו
    0 4
    די לקשקש שטויות. תגור אתה בדרום ותעבוד בכיל
    סגור
  • 13.
    איזו תמימות
    גדי 28/03/2015 18:01
    הגב לתגובה זו
    20 0
    הערייה מרוויחה הון בארנונה ממשרדים וזאת מבלי להשקיע בבתי ספר גנים פינוי אשפה וכו'. אז מהיכן התמימות שלערייה יהיה נכונות להסב פילים לבנים אלו למגורים
    סגור
  • 12.
    הוא ראש עיר של העשירים..
    קק 28/03/2015 17:43
    הגב לתגובה זו
    9 0
    פשוט סרח עודף
    סגור
  • טען עוד
  • 11.
    מי עייצס בין איך בזורגט
    יוסי 28/03/2015 16:20
    הגב לתגובה זו
    1 1
    כאמרה היידית. עצות יש לרוב. דבר אחד שכח המומחה שלכם והוא ששכר הדירה במשרדים הישנים יותר נמוך יותר ולכן השוכרים לא יסכימו להתפנות ולעבור. גם את ביתו של המציע ניתן בעלות קטנה לחלק ל2 או יותר דירות. גם זה פתרון?
    סגור
  • שכחת ש...
    קיש מיין 29/03/2015 12:02
    הגב לתגובה זו
    0 0
    חוזה השיכרות של הדיירים מסתיים מתישהו....
    סגור
  • 10.
    צריך להעמיד את חולדאי במקומו (ל"ת)
    שר הפנים 28/03/2015 16:06
    הגב לתגובה זו
    6 0
    סגור
  • 9.
    יורם אתה צודק
    דודי 28/03/2015 15:51
    הגב לתגובה זו
    6 1
    אפשר להוסיף לרשימה רחובות כמו אלנבי. העלייה, שוקן שבהם יש עוד כמה אלפי משרדים שוממים
    סגור
  • 8.
    רעיון דליקטס
    מקורי וטוב 28/03/2015 15:14
    הגב לתגובה זו
    4 2
    האיש צודק . ישנם פיתרונות רק צריך להרים אותם .
    סגור
  • 7.
    לא אחת כתבתי שצעירי תל אביב וענייה מענינים את
    דוד 28/03/2015 13:44
    הגב לתגובה זו
    7 0
    חולדאי כקליפת השום. כל עוד ישמור חולדאי את נדכאי תל אביב בשכונות הדרום וחלילה לא יצור תמהיל שלאינטגרציה ישמרו אלה על המזוהם בצמר גפן.
    סגור
  • 6.
    להביט אחרת
    אזרח 28/03/2015 12:26
    הגב לתגובה זו
    5 1
    האם תל-אביב רוצה להתפתח כעיר של תושבים או של עסקים ? במקום הזה נמצאת השאלה המרכזית. נדמה כי לראשי העיר הבחירה באופציה של עסקים ראויה יותר. אין זה עניין של ארנונה. עובדה היא שהעיר מתמלאת בצהרי יום ,כמשל, הרבה יותר אזרחים(מחוצה לעיר) מאשר תושבי העיר. עובדה זו צריכה להותיר לממשלה את הבחירה אם להמשיך לבנות במרכז או לצאת אל שוליו (מחירים נמוכים יותר ומסד חברתי מוצק יותר של הנבנה על יסודות אוכלוסייה צעירה) ומשולי המרכז דרום וצפון לפתח מיזמים כלכליים (בהם יש הון ציבורי-ממשלתי והון פרטי). אך היכן היא הממשלה בישראל שעניינה להביט קדימה ?
    סגור
  • 5.
    צודק במאה אחוז (ל"ת)
    כול הכבוד 28/03/2015 12:18
    הגב לתגובה זו
    5 0
    סגור
  • 4.
    חניה, תשתיות, גני ילדים, בתי סםר? (ל"ת)
    ש 28/03/2015 11:44
    הגב לתגובה זו
    4 1
    סגור
  • 50 מטר זה לצעירים בודדים, לא מתאים למשפחות !!!
    בן אהרון 28/03/2015 19:42
    הגב לתגובה זו
    0 0
    לכן לא צריך גני ילדים ובתי ספר עבור הדירות האלה.
    סגור
  • 3.
    תל אביב מעדיפה ארנונת משרדים ובלי מגורים בכלל
    רוצה רק דוחות והיטלי 28/03/2015 11:28
    הגב לתגובה זו
    8 0
    במגדלים הנבנים על גדות איילון משני הצדדים היה אפשר לבנות עשרות אלפי דירות אך העירייה רוצה רק ארנונה ועדיף גבוהה (משרדים) ללא תושבים שצריכים שירותים.
    סגור
  • 2.
    תשתית קודמת לאיכלוס
    איכות סביבה 28/03/2015 11:27
    הגב לתגובה זו
    3 5
    מחירי הדירות עלו ובהמשך תהייה התמתנות ועצירת מחירים או ירידה שתמשך שנים,זו דרכו של שוק נדל"ן בישראל בהנחה שלא יפרוץ מיתון חריף או שלא יתפרץ שלום אביבי, בהנתן תנאים אלה עושה נכון ראש העירייה שאינו מפוצץ את העיר בדירות,שכן איכות החיים נקבעת מתשתית ווחה חינוך תחבורה אוצנות ותרבות וכן כ=ם ארכיטקטורה גנים ציבוריים מדרכות אזורי נוי מוזאונים ומרכזי בידור,מסעדות בתי קפה ועוד תשתיות שישאירו את תל אביב יהלום בכתר, אם תצאו לרמת גן ששם משתגעים עם תמא 2 תגלו שהופכים עיר סולידית למגדלי שיכונים שמזכירים את ימי ראשון מהשחיתיות של שנות השמונים, תל אביבי חייבת להשאר עיר איכותיות ושבעלי המיליונים כרישי הנדל"ן לא יעזרו לנו, שיסתפקו ברמת גן...
    סגור
  • 1.
    שהוא גובה דמי פרוטקשין מהתושבים .וקורא להם דמי
    שערוריה יותר גדולה 28/03/2015 11:13
    הגב לתגובה זו
    9 0
    שמירה. ולא שומר על כלום. עובדה שאשה הותקפה בדרום תל אביב בשעות הבוקר ואף אחד לא עזר לה . לא נראתה אף ניידת שמירה באף מקום. זאת שערוריה גדולה שעירייה עשירה עם השריף שלה מחליטים שהם יכולים לגבות עוד כסף בארנונה על כלום. במקום לבוא בטענות למשטרה ולמשרד לבטחון פנים. למה התושבים צריכים לשלם לו על הפרוטקשין הזה? בושה וגזילת כספי צבור. רק כי החולדאי הזה יכול.
    סגור