הדרך להציף את המדינה בדירות - וכולם ירוויחו מזה

כולם מרוויחים מפינוי בינוי, ועדיין הכול תקוע. הנה 5 דרכים בהם ניתן להזניק את התחום, אבל ספק אם זה יקרה בישראל המסואבת
לירן סהר, צילום: Bizportal
אתמול (ג') דיווחנו על פרויקט פינוי בינוי ענק שצפוי לצאת לדרך בקרוב בכפר סבא , במסגרתו יהרסו 297 דירות ובמקומן ייבנו 1,100 דירות חדשות. אין דבר יותר הגיוני מהריסת הישן והמתפורר ובניית חדש, מודרני ומוגן, תוך ניצול מקסימאלי של הקרקע. אך מה לעשות שבישראל גם ההגיוני ביותר נתקע ולבצע פינוי בינוי לוקח למעלה מעשור.

מומחי הנדל"ן למיניהם חוזרים תחת כל עץ רענן על הסיסמה – איך מחירי הדירות יירדו אם אין קרקעות? אז זהו, שיש הרבה מאוד קרקעות, יש פשוט פחות מדיי אנשים עם מעוף שמנסים לייעל את המערכת, או יותר מידי כאלה שהתייאשו. קחו למשל את תל אביב - מחוץ למתחם השימור של ה'עיר הלבנה', ההופך את מרכז העיר לגטו לעשירים בלבד (ללא כל הצדקה, רוב הבניינים ממש לא ראויים לשימור), יש אלפי בנייני סלאמס שנבנו בשנות החמישים שאין כל סיבה לשמר ,ומוסכים ובתי מלאכה שמקומם לא בעיר הגדולה. למעשה כל האזור הנמצא דרומית לקו יהודה הלוי ומזרחית לדרך מנחם בגין יכול להיהרס ולהיבנות מחדש בצפיפות הרבה יותר גדולה.

הפתרון הראוי: בינוי-פינוי
לא ייתכן ששכונה כמו יד אליהו, הדומה בשטחה לגבעתיים, תאכלס 15 אלף איש בלבד, בעוד שבגבעתיים חיים כמעט 60 אלף איש. יש כמובן לציין לחיוב עיריות דוגמת קריית אונו, יהוד-מונוסון, רמת גן ובת ים שמתחילות להסתער על תחום הפינוי בינוי. ביהוד הקימה חברת אשדר -0.83% אשדר 216 -0.83% אשדר בסיס:217.8 פתיחה:217.8 גבוה:217 נמוך:215 תמורה:148,664 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: מספר בניינים בבינוי פינוי, שיטה הגיונית מאוד שבמסגרתה משתמשים בקרקע חומה של העירייה, אשר שימשה כגן ציבורי או מתנ"ס, בונים עליה בניינים חדשים, מאכלסים אותם בדיירים הוותיקים, ובשטח של הבניינים המפונים משתמשים מחדש לטובת צורכי הציבור.

אז הנה מספר דברים שניתן לעשות כבר היום כדי לקדם את הריסתם של שיכוני הסלאמס המיותרים, והמאוד מסוכנים שברעידת אדמה הכי קטנה/מלחמה ייקרסו כמגדל קלפים. פינוי בינוי כמובן יחסוך את הריסתם של עוד שטחים ירוקים תוך בניית ערי שינה משעממות וחסרות מעוף:

1. להפסיק להתנהל מול הרשויות המקומיות בצמר גפן ולחייב אותן לבצע התחדשות עירונית – רשות ההתחדשות העירונית (אשר לפי משרד הבינוי מוקמת בימים אלו) תמפה, יחד עם הרשות המקומית, בכל עיר מתחמים שלמים של פינוי בינוי, ותחייב כל עירייה לאשר מספר מסוים של מתחמים בשנה תוך קביעת לוח זמנים. ניתן להשתמש כאן בשיטת המקל – עיריות שלא יעמדו במכסה ובזמנים לא יקבלו תשלומי העברה, או בשיטת הגזר – עיריות שיעמדו במכסה יקבלו בונוסים תקציביים.

2. הקמת אגף התחדשות עירונית מתפקד בכל עירייה - כדי לקדם את האמור לעיל בסעיף 1, על כל רשות מקומית להקים אגף בעירייה שימפה את כל המתחמים שיש להרוס, להתקשר עם יזמים, ולהקים במקומם שכונות חדשות ומודרניות, זאת במקום לאשר כל בניין באופן ספציפי, דבר אשר לא מאפשר תכנון כולל של תשתיות כבישים, ביוב ותחבורה ציבורית מודרניים. נדגים עם יד אליהו לדוגמה, בה מקודמת כבר שנים תוכנית התחדשות עירונית - עם התכנון המחודש של השכונה יש לפני הכול לתכנן מערכת תחבורה ציבורית פנימית שתאפשר לחברה למרכז תל אביב. בכל שכונה שמתכננים באירופה סוללים גם רשת מסילות עבור חשמליות, מדוע לא לעשות זאת גם כאן?

3. לחייב דיירים לבצע התחדשות עירונית – אין מה לעשות, הישראלים אוהבים להתווכח ולחשוב שהם "דופקים את המערכת", זו אחת הסיבות להתארכות מיותרת של מיזמי פינוי בינוי ותמ"א 38. לא פעם נתקלים בבעלי דירת 30 מ"ר מעופשת שגנב חלק מהחצר המוזנחת וכעת דורש דירת גן בשטח של 120 מ"ר עם גינה של רבע דונם. הבעיה אצלנו שזכות הקניין בישראל קודמת לזכות לחיים, לכן הגיע הזמן לאזן מחדש בצורה הגיונית את המשוואה ולחייב בעלי דירות בבניינים מסוכנים שנבנו לפני 1980 לחזק את הבניין. כפי שכל רכב חייב לעבור טסט פעם בשנה, כך כל בניין יהיה חייב לעבור טסט.

אין כל סיבה להוסיף גזרים כאן, בעלי דירות במסגרת התחדשות עירונית לרוב מגדילים את שטח דירתם משמעותית, או מקבלים חניה ומרפסת שמש, ותמיד מעלים את ערך דירתם. צריך להתחיל להשתמש בשיטת המקלות – לדוגמה, בניין שלא יבצע התחדשות עירונית תוך זמן קצוב הארנונה של דייריו תשולש, או שיחשפו לתביעה מצד העירייה בגין אי פינוי מפגע בטיחותי.

4. קביעת מפרט תמורות מצד המדינה - כדי להימנע מתופעת הדייר הסרבן, על המדינה לקבוע מפרט תמורות עבור כל סוג של דירה, וקבלנים לא יוכלו לסגת ממנו, דבר שיימנע את ה"מסחרה" הבלתי נגמרת: לקבוע למשל לא ניתן להגדיל דירה רגילה ביותר מ-30 מ"ר + 12 מ"ר מרפסת וחניה ,ולקבוע מקרים בהם יינתן פיצוי כספי ולהגבילו, במידה ולא ניתן לאפשר הגדלה מסוג זה.

5. להפסיק להתחשבן עם קבלנים על זכויות בנייה - להגדיל משמעותית את זכויות הבנייה במתחמי פינוי בינוי מוכרזים. אין כל סיבה לבנות כיום במרכזי הערים בניינים הנמוכים מ-20 קומות. נכון, תשתיות הכבישים והתחבורה בישראל מפגרות ב-30 שנה (לפחות) מאלו של אירופה, אולם אם נשלב כאמור בחוכמה מסילות של רכבות חשמליות/מסלול לאוטובוסים רבי קיבולת כמו המטרונית בחיפה, אנשים יזנחו את רכביהם. מעבר לזה, יש לשנות את התפיסה של בניית מתחמי תעסוקה מחוץ לעיר ולשלבם במרקם העירוני הקרוב לבית.

תגובות לכתבה(32):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 21.
    דברים כדורבנות
    שביט 05/02/2015 10:43
    הגב לתגובה זו
    0 1
    פשוט תענוג לקרוא מנותח באופן מושכל ונוגע בבעיות הכי כואבות הסדרה של נקודות המחלקות תמצא פתרון לבעיות שמעקבות את מרבית הפרויקטים
    סגור
  • 20.
    הכול נכון חוץ...
    דניאל 30/01/2015 13:50
    הגב לתגובה זו
    0 0
    אני מסכים עם כל הפרמטרים שצויינו על מנת לרדם את תהליך בפינוי בינוי ולהאיצו בארץ. אבל למה לבחור בגישה של לחייב דיירים לחתום על פינוי בינוי? (שגם זה גישה נורא ישראלית ״לחייב״) למה לא לעשות הסברה נכונה ומדוייקת לקהל היעד הרלוונטי והמשפיע ולגרום לו להבין שזה הדבר הנכון לעשות? איך בדיוק אתה רוצה לחייב דיירים לחתום? ואתה באמת חושב שכאשר אתה תבוא לדייר הממוצע ותנסה לחייב אותו לחתום הוא באמת ירצה לחתום? ההפך, הוא יירתע ורק ייסרב יותר בכוח. כי דברים כאלה עושים במוח ולא בכוח. כמו שאמרת, ישראלים אוהבים לחשוב שהם יודעים הכי טוב ושהם דופקים את המערכת... אז כל מה שצריך לעשות זה לגרום להם להבין עם הסברה נכונה שבסוף הם דופקים רק את עצמם והמציאות במדינה מחייבת אותנו להסתלק הרחק אל האופק ולא אל העתיד הקרוב והמורגש בחיי היום יום.
    סגור
  • 19.
    למר לירן סהר
    R.A 30/01/2015 11:01
    הגב לתגובה זו
    0 0
    לסעיף 3 בכתבה הכיוון נכון וצודק, אבל מה עם החלק היחסי של כל אחד כפי שרשום ב טאבו ? זה לא נחשב? זה לא "הכסף" שממנו "נגזר" חלקו של כל אחד מבעלי הנכס על המגרש המיועד "לחידוש" ? מצפה לתגובה! כr_ahron@walla.com
    סגור
  • ל-R.A
    לירן סהר 31/01/2015 16:00
    הגב לתגובה זו
    0 0
    נכון, לכל בעל דירה יש חלק יחסי בטאבו, אבל כשדירת 60 מ"ר מקבלת 90 מ"ר, שטח לובי גדול יותר וחניה אין לו מה להלין על קיפוח. וגם אם כל אחד מהדיירים מקבל פחות מהשטח היחסי של המגרש, הוא מקבל בסופו של דבר דירה חדשה שמגנה על חייו. חיי אדם יותר חשובים מזכות הקניין ואם נתחיל להתחשבן על כל מ"ר, אף בניין לא יחודש כאן, ועל המדינה לצאת ברגולציה קשיחה יותר כדי שלא כל מקרה הכי קטן יעכב פרויקטים שנים בבתי המשפט
    סגור
  • 18.
    בניינים בני 20 קומות? ומה מחירה של דירה בבניין כזה?
    אחד 28/01/2015 15:19
    הגב לתגובה זו
    1 0
    ככל שהבניין גבוה יותר, גם הדירות יקרות יותר , וגם משלמים "דמי ניהול" ( ועד בית) גבוהים. מי בדיוק יכול לקנות דירה ב 1.5 מיליון שקל ולשלם 600 שקל לחודש דמי ניהול?
    סגור
  • יש פתרונות לנושא דמי הניהול
    לירן סהר 31/01/2015 16:03
    הגב לתגובה זו
    0 1
    בבת ים לדוגמה דמי הניהול של הדירות המפונות לא השתנו כלל. בכל בניין שהוקמה בו חזית מסחרית הוקמה קרן ממנה מפרישים את הפרש דמי הניהול עבורם. מעבר לזה, בעל הדירה המפונה מעלה את ערכה לרוב בלמעלה מ-20%, אם קשה לו לשלם את שכר הדירה יועיל בטובו לעבור לדירה בבניין פשוט יותר, או להשכירה. אין מה לעשות, אי אפשר לסחוט עוד ועוד כספים, הדירות המפונות לא פעם מרוויחות סכום של למעלה מחצי מיליון שקל מהתהליך.
    סגור
  • 17.
    פנטזיות אין כבישים שיכילו את האוכלוסיה
    מחפש אוויר 28/01/2015 13:58
    הגב לתגובה זו
    1 0
    לירן סהר, לא כולם עובדים עם מחשב נייד מהבית. לא רוצים ללכת ברגל לעבודה, או להמתין 30 דקות לאוטובוס/רכבת קלה , להידחק בין רבים אחרים במקום איכות חיים דוחקים באוכלוסיות מעמד הביננים כבעכברים באקווריום לניסוי חברתי!
    סגור
  • 16.
    אני מסכים איתך לגמרי
    אבי 28/01/2015 11:05
    הגב לתגובה זו
    0 0
    אני מסכים איתך לגמרי וחובה גם לתת זכויות נוספות והקלות נוספות לפרוייקטים בצפון הארץ ובדרומה במקומות כגון טבריה צפת בית שאן וכדומה ולעודד בעיקר את האנשים שרוצים לרכוש דירה ולהשיג דיור בר השגה באזורים אלו בבניינים מודרניים במחיר שפוי.ברגע שתהיה דרישה תהיה גם דרישה מצד מעסיקים נוספים לפתוח עסקים ומקומות תעסוקה.להזכיר לכולם כי הרכבת לבית שאן עוד שנה נפתחת דבר שייצור קירוב משמעותי בין הצפון למרכז.
    סגור
  • 15.
    שיטת הג'ונגל
    ל 27/01/2015 19:14
    הגב לתגובה זו
    2 0
    בקיצור לבנות כמו בג'ונגל והעיקר שהרווח יתאים לקבלנים וליזמים....
    סגור
  • 14.
    אין יותר גרוע מחיפה, עירייה מסואבת ועושקת את התושב
    משה - חיפה 27/01/2015 16:19
    הגב לתגובה זו
    2 0
    ארנונה בשמים כדי להחזיק 4000 פקידים אוכלי חינם שכדי להזיז תיק מחדר לחדר לוקח 8 חודשים במקרה הטוב.
    סגור
  • טען עוד
  • 13.
    במצב שנוצר מחירי הדירות לא
    עופר 27/01/2015 13:49
    הגב לתגובה זו
    1 0
    יוזלו ואם ירדו , הירידה תתבטא בלא יותר מ 10-15 % כי יותר מזה קיימת סכנת קריסה של בנקים ולכן לא יתנו למחירים לרדת גם אם באמת ירצו להורידם, ולא, בממשלה ובמגזר הפרטי לא רוצים הורדה, לא מוותרים על פרה המניבה חלב
    סגור
  • 12.
    הדרך העדיפה והקלה ליישום הורדת מחירי הדירות
    יורם דירות"א 27/01/2015 13:39
    הגב לתגובה זו
    0 4
    היא הצהרת הון גורפת מכל אזרח המחזיק על שמו יותר מ? דירות רק מההודעה שתבוא יוצף השוק בדירות יש אנשים שמחזיקים עשרות דירות בערים כמו חיפה ובאר שבע
    סגור
  • 11.
    המנהל ,ביבי ,לא רוצה מסיבותיו הוא .כשרוצים עושים ,ראו
    בא 27/01/2015 12:00
    הגב לתגובה זו
    0 2
    גדר בגבול עם מצרים .
    סגור
  • 10.
    רחוב מרים רמת גן סכנה בטיחותית ואין מקלטים
    כתבה לעניין 27/01/2015 11:53
    הגב לתגובה זו
    2 2
    אני פנסיונר בן 71גר ברחוב מרים ברמת גן. בבנינים משנות ה50 ברמה הנדסית ירודה כאשר בניין לידנו כבר קרס ובנס נמנע אסון. אין כאן מקלטים וממדים פשוט הזוי שעעיריית רמת גן לא דוחפת ומקדמת פרוייקט כה חשוב לבטיחות ולביטחון. תתעוררו לפני שיהיה אסון וועדות חקירה .לגבי מחדלים.גם לי מגיע לחיות את יתקת חיי בבניין ממוגן ועם ממד או מקלט בטח במדינה מרובת אויבים
    סגור
  • תמכור ותמשיך הלאה ולא לחכות לגאולה מפיפי (ל"ת)
    יורם דירות"א 27/01/2015 13:39
    הגב לתגובה זו
    0 1
    סגור
  • 9.
    כתבה מצוינת אבל עדיין חסרה מאד מאד .
    רק אהבה 27/01/2015 11:46
    הגב לתגובה זו
    2 1
    מה שחייבים להוסיף זה מכרז לחברות סיניות שיבצעו זאת . הביצוע יהיה ברבע זמן ורבע מחיר . את מנהרות הכרמל הוציע המדינה לביצוע של חברה סינית כי כאן המדינה "שילמה " . לכו על זה ותוך שנתיים בחיבור בין תוכן כתבה זו והוצאה לביצוע סיני תיפטר הבעיה ץ אבל זה לא יקרה כי המדינה היא שמעונינת שמחירי הדירות לא יירדו . רק אהבה .
    סגור
  • בדיוק . ביבי עוד יפיל את הימין בגלל מדיניות מטופשת לגמר
    בא 27/01/2015 12:01
    הגב לתגובה זו
    0 0
    י .
    סגור
  • 8.
    אני בעד, בתנאי שזה ינוצל להרחיב את הכבישים ויצירת פארק (ל"ת)
    בעד פינוי בינוי 27/01/2015 11:15
    הגב לתגובה זו
    1 0
    סגור
  • 7.
    מי אתה שתכפה עלינו פינוי אתה רוצה את השטח תשלם
    אבי 27/01/2015 10:58
    הגב לתגובה זו
    4 9
    אל תעשו לנו טובות מי אתם בכלל מוצצי דם נראה אותכם גיבורים בהרצליה פיתוח מפנים משם דירים ומציעים להם הוספה של מרפסת ועוד 40 מ״ר מה זה האיומים האלה לכו לעזאזל ואל תפריעו לנו בחיים הטובים רוצים את השטח תפצו אותנו בהתאם לא רוצים לכו תקנו שטח לבד נראה אתכם גיבורים. אתם גיבורים רק על חלשים
    סגור
  • נוח לך אבי לגור בדירה ישנה?
    אבי 28/01/2015 11:09
    הגב לתגובה זו
    1 2
    באמת נוח לך לגור בדירה ישנה?באמת נוח לך שאין לך ממ"ד?באמת טוב לך לחיות בידיעה שברעידת אדמה בעוצמה של 6 בסולם ריכטר הבניין יקרוס עלייך ועל משפחתך?יש לך כסף לרכישת בית חדש?נכון שזה גם אינטרס של היזם ואין יזם שלא רוצה להרוויח כסף אך גם לך יש אינטרס לקבל בית חדש...אז תסביר עכשיו מה באמת מציק לך בכל זה?
    סגור
  • בבית משותף ההחלטה היא של רוב הדיירים. השטח לא שלך!
    שמעון 27/01/2015 11:56
    הגב לתגובה זו
    8 2
    ויש גם החלטות עירוניות לחדש מיתחם עירוני. הפיצוי תמיד מעל ערך הדירה כך שאף אחד לא מקופח ולא נעשק. בינוי-פינוי מצריך ראש עיר בקליבר של יוסי בן דוד ביהוד.
    סגור
  • שמעון, התבלבלת, בבית משותף רק השטחים המשותפים תחת החלטו
    סתם אחד 27/01/2015 13:24
    הגב לתגובה זו
    4 0
    החלטות הדיירים, לא השטח הפרטי. הקרקע כן שייכת לכל דייר.
    סגור
  • נכון, הקרקע כן שייכת לדייר, אבל המדינה יכולה להתערב
    נועם 31/01/2015 15:54
    הגב לתגובה זו
    0 0
    כשמדובר בחיי אדם המדינה יכולה להתערב ולחייב דיירים לוותר על הקרקע, כמובן מבלי לעשוק אותם ולתת להם דירה חלופית. מסכים עם הכתב, חיי אדם יותר חשובים מזכות הקניין והגיע הזמן שהדיירים יבינו את זה ויפסיקו עם המסחרה הזאת
    סגור
  • 6.
    התחדשות זה לחדש בניין לא להרים מפלצות של 10 קומות
    א.מ 27/01/2015 10:49
    הגב לתגובה זו
    1 7
    במקום 3 .מה עם תשתית אוויר לנשימה חניה איכות חיים?ברור שהקבלנים לוצים הם המרוויחים הגדולים.לא עולה להם כלום .
    סגור
  • בגבעתיים מתחם ההסתדרות במקום 3 קומות 45 קומות 8 דירות ב
    מחפש אוויר 28/01/2015 14:04
    הגב לתגובה זו
    2 0
    זו ההתחדשות העירונית של רן קוניק. בניין שלם בקומה , זו איכות חיים שמציע לבעלי דירות . ללא חניה, מסביב אוטוסטרדה, כך שיעניק בונוס עגלות ילדים ואופניים...
    סגור
  • 5.
    ומה עם הזקנה שלא מוכנה להרוס לעצמה את החיים?
    סוזן 27/01/2015 10:46
    הגב לתגובה זו
    3 5
    היא לא תרצה לעזוב את המקום לו היא רגילה רוב חייה, חייבים למצוא פתרונות גם להם, לא הכול זה שחור ולבן
    סגור
  • 4.
    צודק ב-100%
    תמיר 27/01/2015 10:45
    הגב לתגובה זו
    5 2
    להפסיק את העסקנות היהודונית שתוקעת כל דבר, אין כל סיבה שבנייני הרכבת האלה ימשיכו להתקיים
    סגור
  • 3.
    פשוט כל הכבוד כתבה מצויינת ומיקצועית
    כל הכבוד 27/01/2015 10:28
    הגב לתגובה זו
    10 2
    רק פינוי בינוי !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
    סגור
  • כן תחנקו אחד את השני מרפסת צמודה למרפסת .ערימות של כלי
    צחי 27/01/2015 10:50
    הגב לתגובה זו
    2 3
    רכב .העיריות המושחתות מאשרות לקבלנים להתפרע ולבנות כאוות נפשם בלי תכנון בלי קצת ירוק ואיכות חיים.בניין צמוד לבניין .
    סגור
  • 2.
    בת ים יוספטל
    שיי 27/01/2015 10:23
    הגב לתגובה זו
    3 1
    מצלאאוי מתי אתם תתחילו כבר עם הפינוי בינו של יוספטל מול הקניון כבר עשר שנים זה נמשך הנרי אזולאי תלחץ כבר
    סגור
  • מצלאי לא מסוגלים לכזה פרוייקט
    משה 28/01/2015 08:34
    הגב לתגובה זו
    1 0
    עוד 20 שנה אןלי יש מקומות יותר אטרקטיבים
    סגור
  • 1.
    כל מילה בסלע
    אייל 27/01/2015 10:18
    הגב לתגובה זו
    8 3
    אני מתנהל כבר שנתיים בחיפה מול העירייה ופשוט מייאש.
    סגור