ברוכים הבאים לאתר החדש של
רצינו להראות לכם מה חדש
להמשך הדרכה מעבר לאתר
תוכלו להירשם לאתר, לנהלאזור אישי
ולהגדיר ניירות למעקב
להמשך הדרכה מעבר לאתר
ריכזנו את כל המדורים בתחום
שוק ההוןבמקום אחד
להמשך הדרכה מעבר לאתר
ריכזנו עבורכם את כל הנתונים
להמשך הדרכה מעבר לאתר
כל הנתונים והכתבות
במדורהמטבעות הדיגיטליים
להמשך הדרכה מעבר לאתר
בואו לצפות
בתוכניות החדשות שלנו
להמשך הדרכה מעבר לאתר
נתוני אג“ח
להמשך הדרכה מעבר לאתר
גרפים אינטראקטיביים
להמשך הדרכה מעבר לאתר
תצוגת נתוני מט“ח חדשה
להמשך הדרכה מעבר לאתר
מניות ארביטראז‘
להמשך הדרכה מעבר לאתר
ריכזנו עבורכם את הקרנות
להמשך הדרכה מעבר לאתר
גלישה נעימה
מערכת
להמשך הדרכה מעבר לאתר

הרוצח השקט: 6 דברים שלא ספרתם, אבל ינחתו על הגב שלכם ברכישת דירה

מרבית רוכשי הדירות מסתכלים על המספר העגול של מחיר הדירה, אבל יש הוצאות נלוות, וכפי שניתן לראות - זה כסף לא קטן בכלל
הוצאות בלי סוף
לכמה כסף זקוק זוג צעיר כדי לרכוש דירה? חישוב גס גורס שההון העצמי המינימלי הדרוש לרכישת דירה הוא 25% משווי הנכס, זאת בהתאם לתקנות האחרונות שפרסם בנק ישראל. עם זאת, גם אם ברשותכם ההון העצמי הדרוש לדירה אותה אתם רוצים לקנות - רכישת דירה כרוכה בהוצאות כספיות נוספות.

לפני מספר חודשים, כותב כתבה זו סגר עסקה לרכישת דירת 4 חדרים בשכונת כפר אברהם בפתח תקווה תמורת 1.36 מיליון שקל. מדובר בדירה בשטח 93 מ"ר, עם מרפסת 13 מ"ר, בקומה 2 מתוף 7, עם מעלית וחניה מקורה. בניסיון להבין מהן ההוצאות הנלוות הכרוכות ברכישת דירה תיעד הכותב יחד עם בת זוגתו את כל ההוצאות שנרשמו ביחס לרכישת הדירה. בכדי שלא להותיר אתכם עם מינוס גדול, או עם הלוואות לא מתוכננות - ריכזנו עבורכם את כל ההוצאות שתידרשו להוציא בדרך אל דירת החלומות שלכם - מעבר להון העצמי.

1. עמלת תיווך - 24,072 שקלים

במהלך חיפוש הדירה, כותב הכתבה נפגש עם לפחות עשרה מתווכי דירות. אם סגרתם על עסקה לרכישת דירה באמצעות תיווך, תידרשו לשלם עמלת תיווך. העמלה על דירה סטנדרטית הנהוגה עומדת על 2% משווי הנכס הנרכש בתוספת מע"מ. עם זאת, מרבית המתווכים יסכימו להפחית את העמלה ל-1.5% בתוספת מע"מ בלי מאמץ רב. כדי לעשות זאת, צריך להתנות זאת מראש בטרם המתווך מראה לכם את הדירות ויש לסכם זאת על נייר התיווך עליו אתם חותמים.

עבור העמלה הזאת, המתווכים עשויים להראות לכם דירות אשר לא נכללות בלוחות המודעות, יקשרו אתכם לבעל הדירה ויסייעו בסגירת עסקה. חשוב לבדוק אם הדירה שנמכרה היא בבלעדיות של המתווך, ואם הוא מקבל עמלה מהמוכר עבור העסקה. מניסיון אישי, לא תמיד המתווך עובד עבור רוכש הדירה - ולכן זהירות רבה נדרשת. צריך לזכור שהמתווך מקבל את שכרו רק אם נסגרת עסקה - וזה הדבר שעומד בראש מעייניו.

2. עורך דין - 8,024 שקלים

אם אתם רוכשים דירה מיד שנייה (לא מקבלן) אתם תידרשו לקחת עורך דין שינהל את העסקה מול עורך הדין של המוכר. העמלה הנהוגה עומדת על 0.5% משווי העסקה בתוספת מע"מ. לעתים, ודרך קשרים ניתן להוריד את גובה העמלה ל-0.4%. סביר להניח שהמתווך "ישמח" להמליץ לכם על עורך הדין שלו (בעמלה המוזלת) כדי לזכות בעוד כמה שקלים.

מי שמחפש לחסוך כסף יכול לסכם עם מוכר הדירה על כך שאת העסקה ילווה עורך דין אחד - גם לצד של הקונה וגם לצד של המוכר. אני אמליץ להתרחק מעסקה שכזו בייחוד במקרים שבהם ישנן מחלוקות בין הצדדים ורק אז מתגלה את מי עורך הדין מייצג באמת.

3. ייעוץ משכנתא - (לא חובה אך מומלץ) - 6,500 שקלים

מצאתם דירה, חתמתם על חוזה וכעת אתם נדרשים להשיג משכנתא. בשנים האחרונות ישנן יותר ויותר פרסומות בכלי התקשורת על יועצי משכנתא. אמנם, אין חובה להשתמש בשירותי הייעוץ - אך אם אינכם מבינים הרבה במשכנתאות, בריביות, בניתוח יכולת ההחזר של המשכנתא - ייעוץ משכנתא הוא יותר מומלץ.

כותב כתבה זו, אשר מכיר טוב את עולם המימון, המשכנתא, הריביות וההחזרים החליט להשתמש בשירות. יועצי המשכנתא מלווים אתכם בבחירת תמהיל המשכנתא המומלץ, הם מנהלים מכרז מול מספר בנקים כדי לקבל את הריביות הטובות ביותר. יתרה מכך, יועצי המשכנתא מבצעים עבורכם חלק מהסידורים הרלוונטיים (רשם המשכונות, טאבו וכו') וחוסכים זמן יקר.

ככלל, למרבית מיועצי המשכנתא יש כוח מיקוח מול המערכת הבנקאית יותר מאשר זוג צעיר שמבקש משכנתא. סביר להניח שאותם גופי ייעוץ יחסכו לכם עשרות אלפי שקלים בהחזר החודשי לאורך חיי המשכנתא ויצדיקו את התשלום. אמנם, העמלה לייעוץ משכנתא משתנה בין יועץ ליועץ אך מוטב לבחור יועץ על סמך המלצות מחברים ולא על סמך המחיר שהם גובים.

4. פתיחת תיק משכנתא - 1,750 שקלים

אז בחרתם את הבנק המועדף איתו תצעדו יחד לעבר השקיעה ב-30 השנים הבאות. אחת מהעמלות היותר מעצבנות היא עמלת פתיחת תיק משכנתא. העמלה המקובלת עומדת על 0.25% מגובה המשכנתא. על עמלה זו ניתן להתמקח כחלק מתהליך לקיחת המשכנתא וכותב הכתבה קיבל הנחה של 30%. ככל הנראה, גם ניתן לקבל הנחה אם תעבירו את המשכורת החודשית שלכם.

5. שמאי - 620 שקלים

אחרי שכבר סיכמתם על משכנתא, הבנק נדרש לקבל אסמכתא לגבי שווי הנכס. אתם תקבלו ממנו רשימה של מספר שמאים שיידרשו להעריך את שווי הנכס. עלות השמאות לדירה ממוצעת של כ-1-1.5 מיליון שקל עומדת על כ-600 שקלים בממוצע. עם זאת, אם אתם נוטלים משכנתא במימון גבוה (70%-75%) מוטב שתבצעו שמאות מוקדמת - עוד בטרם חתמתם על חוזה רכישה.

שמאות מוקדמת זה תהליך יקר יותר (כ-1,200 שקלים) שבו שמאי מעריך את הנכס עוד בטרם ביצעתם את עסקת הרכישה. מטרת המהלך הוא לאשר לבנק שהרכישה שלכם בוצעה במחיר 'הוגן' ושלא שילמתם מחיר מופקע על הנכס שבבעלותכם. את המימון למשכנתא נותן לכם הבנק בהתאם לשווי שנגזר מהערכת השמאי ולא מהמחיר ששילמתם ולכן מסתתר כאן מוקש.

לשם הדוגמא, נניח שרכשתם נכס בשווי 1.2 מיליון שקל. ההון העצמי שלכם עומד על 300 אלף שקל ותכננתם לקחת משכנתא בהיקף של 900 אלף שקל (75% מימון). אם השמאי של הבנק יעריך את הנכס ב-1.15 מיליון שקל בלבד, המשכנתא המקסימלית תוכל לעמוד על 862.5 אלף שקל (75% כפול 1.15 מיליון שקל). את הפער (37.5 אלף שקל) - תידרשו להוציא מהכיס בכדי לקבל את המשכנתא. שמאות מוקדמת עלולה לחסוך לכם את הבור הזה.

6. ניירת וביורוקרטיה - 894 שקלים

אם אתם חושבים שכאן הסתיימו ההוצאות - תחשבו שוב. מוסדות הממשלה יוציאו מכם עוד כמה שקלים בתהליך רכישת הדירה. יחסית לסכום שהוצאתם מדובר בסכום שאינו מהותי - אך מדובר בהוצאה מעצבנת שמגיעה לקופת המדינה.

מיד לאחד חתימת החוזה תידרשו לרשום בטאבו הערת אזהרה לטובתכם. זה יעלה לכם 159 שקלים. בהמשך תידרשו לרשום הערת אזהרה לטובת הבנק המממן. תתכוננו להיפרד מ-231 שקלים נוספים. אם זאת הדירה הראשונה שאתם רוכשים (וסביר להניח שכן) תידרשו להצהיר על כך בפני נוטריון. תמורת סכום של 250 שקלים תקבלו מסמך רשמי שתתנו לבנק המעיד על כך.

כמעט לפני סיום, הבנק ידרוש מכם ללכת לרשם המשכונות בכדי לרשום משכנתא לטובתו. בשלב זה תיפרדו מ-254 שקלים נוספים. לשלמות התמונה, ואחרי שכבר קיבלתם את המפתחות לדירה תידרשו להעביר את הדירה לבעלותכם. כאן תיפרדו מסכום כספי קטן של כ-100-200 שקלים. (כותב הכתבה עדיין לא השלים את התהליך).

. סה"כ - 41,860 שקלים

אם חשקה נפשכם בדירה, ההון העצמי שלכם לבדו אינו מספק. אתם תידרשו להוציא עוד עשרות אלפי שקלים על מנת לקבל ארבעה קירות הרשומים על שמכם בטאבו. החישוב לעיל מניח כי על הדירה שקניתם לא חל מס קנייה (עלות של יותר מ-1.5 מיליון שקל) אשר עלול להוביל להוצאה מהותית נוספת.

סביר להניח שאם בכוונתכם לגור בדירה, ההוצאות שלכם אפילו יהיו גדולות יותר. בטרם הכניסה לדירה, אתם תרצו לשפץ אותה, לצבוע אותה, לנקות אותה, לבצע ריסוס וכמובן להוביל דברים לדירה. כמובן שבטח תידרשו לרכוש ריהוט, טלוויזיה, חדר שינה, ספריה, מחשב ועוד. את האומדן להוצאות אלו קשה להעריך אך חשוב לתכנן זאת מראש (אלא אם כן אתם מתכננים לישון בסלון של הבית בשקי שינה). כמו כן, רצוי במיוחד שאחרי כל ההוצאות תשאירו גם כמה שקלים בצד ליום סגריר. שיהיה בהצלחה.
תגובות לכתבה(23):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 16.
    תודה רבה מועיל מאוד (ל"ת)
    אוראל 14/11/2016 23:44
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 15.
    תקנו רק בקבוצות רכישה תחסכו כסף תהיו מעורבים בהליך
    אחד שקנה והתאהב בזה 10/04/2014 13:42
    הגב לתגובה זו
    0 1
    תרגישו כמו בעשה זאת בעצמך שממש אתם חלק בבניית הדירה שלכם , תחסכו מלא כסף כי כול הספקים רודפים אחריכם. רכשנו מטבח ב35% פחות מהמחיר שלו בזכות שבאנו 18 רוכשים יחד... אגב, אין מדד תשומות בנייה בקבוצת רכישה בהצלחה
    סגור
  • 14.
    דבר ראשון שכדאי לעשות
    דנה 06/04/2014 19:06
    הגב לתגובה זו
    0 4
    בכניסה לדירה חדשה זה לדאוג לריסוס , בייחוד אם הדירה עברה שיפוץ. כשגרתי בדירות שכורות, וגם עכשיו לפני הכניסה לדירה שקנינו הקפדתי להזמין את חברת ipm, חברת הדברה מקצועית ואמינה , סומכת עליהם בעיינם עצומות.
    סגור
  • 13.
    לכל גאוני המס (רכישה)
    שי אלוני 06/04/2014 00:50
    הגב לתגובה זו
    1 0
    החל מ 2014 פטור מלא ( דרגת מס אפס) לרכישת דירה יחידה לתושב ישראל עד מיליון וחצי שח. במקרה זה הוא אכן נכנס במגהלת הסכום הפטור.
    סגור
  • 12.
    מס רכישה והובלה
    דני חזות 05/04/2014 14:46
    הגב לתגובה זו
    0 0
    שכחת אותם יקייר! רק מס רכשיה זה חמישה אחוזים שזה שישים אלף ש"ח והובלה שלושת אלפים ש"ח
    סגור
  • 11.
    עדיף דירות יד שניה מכמה סיבות:
    צביקה דורון יועץנדלן 05/04/2014 09:00
    הגב לתגובה זו
    6 2
    1. אין הצמדה לתשומות בניה, 2. רואים את גודל החדרים ואת הנוף הסופי, 3. לא צריך לחכות 2-3 שנים ובינתיים לשלם שכירות
    סגור
  • אתה לא יועץ נדל"ן......אתה גאון נדל"ן (ל"ת)
    קיצר:לך ללמוד מקצוע 05/04/2014 19:03
    הגב לתגובה זו
    1 2
    סגור
  • 10.
    אם כולם היו הולכים נגד הזרם .....
    nur 05/04/2014 08:26
    הגב לתגובה זו
    10 1
    כל המחירים בישראל היו שפויים כולל המיסים של הממשלה , הכח ביד האזרחים אבל בגלל חזירות וטימטום תמשיכו לשלם כל מחיר ולקנות כמו חזירים ....
    סגור
  • 9.
    מי שהתחייב ל30 שנה בסכומים גבוהים זבש עד יום מותו (ל"ת)
    בדבכט 05/04/2014 01:21
    הגב לתגובה זו
    6 4
    סגור
  • 8.
    שיהיה במזל :) (ל"ת)
    כרמליסט 04/04/2014 22:19
    הגב לתגובה זו
    5 1
    סגור
  • טען עוד
  • 7.
    עורכי דין זה הזבל של האנושות והמתווכים סתם תולעי מעיים. (ל"ת)
    יעקב 04/04/2014 19:35
    הגב לתגובה זו
    14 1
    סגור
  • 6.
    מניסיוני מי שמוכן להתרוצץ יכול בהחלט לחסוך ייעוץ משכנתא
    חבל על אלפי שקלים 04/04/2014 19:05
    הגב לתגובה זו
    4 0
    ואגב גם בעמלת פתיחת משכנתא, 30 אחוז הנחה זה לא הרבה, אפשר להגיע ל-50% הנחה ויותר. צריך רק ללחוץ מספיק. שוב מניסיון.
    סגור
  • 5.
    קניתה עם"בת-זוגתך"
    קליפ 04/04/2014 13:40
    הגב לתגובה זו
    21 5
    מניח שאתה רווק.דע לך שבת-זוגתך....בהזדמנות 1 תוצאי אותך מהדירה....לא תראה את הילדים ...ותשלם מזונות עד מותך!!
    סגור
  • 4.
    שכחתם מס רכישה. יותר מכל מה שציינתם. (ל"ת)
    ווזווז 04/04/2014 13:21
    הגב לתגובה זו
    15 2
    סגור
  • עבור סכום כזה עמלת הרכישה היא אפסית אם בכלל (ל"ת)
    משה ראשלצ 04/04/2014 18:25
    הגב לתגובה זו
    1 3
    סגור
  • 3.
    30K מיותרים. תיווך וייעוץ משכנתא
    פליפר 04/04/2014 09:22
    הגב לתגובה זו
    15 3
    כך מקטינים עלויות
    סגור
  • צודק לחלוטין, סתם לזרוק 30K
    דודו 05/04/2014 11:37
    הגב לתגובה זו
    1 0
    אפשר לעבוד יותר קשה לבד ולקנות בלי הדברים האלו. פשוט צריך להתאמץ יותר.
    סגור
  • 2.
    תיווך? בעידן האינטרנט יש עוד מטומטמים שהולכים למתווך? (ל"ת)
    משתגע ממטומטמים 04/04/2014 08:48
    הגב לתגובה זו
    16 3
    סגור
  • לצערנו באזורים מסוימים כל הדירות הטובות בתיווך (ל"ת)
    בלי מתווך- אין דירות 04/04/2014 19:01
    הגב לתגובה זו
    4 2
    סגור
  • רוב הדירות באינטרנט שייכות למתווכים רודפי הבצע
    אנונימי 04/04/2014 13:51
    הגב לתגובה זו
    6 1
    הבעיה שגם בלוחות באינטרנט לדירות למכירה כמעט כל הדירות של מתווכים, איך עוקפים אותם? איך מתחמקים מתאבת הבצע של הגנבים הנוכלים האלה?
    סגור
  • תבדוק טוב ותראה שכל הדירות בתווך הם גם ביד 2 רק הם
    כלכלן 04/04/2014 14:42
    הגב לתגובה זו
    8 0
    מוצגות בנוסח אחר דירה שמציג מתווך כ5 חדרים מציג אותה גם בעל הדירה כ4.5 חדרים זאת אותה דירה תלוי איך אתה מציג אותה מי שמשלם תיווך פראייר
    סגור
  • 1.
    ועוד לא דיברנו על הוצאות שיפוץ והתאמה..... (ל"ת)
    מתי 03/04/2014 18:39
    הגב לתגובה זו
    14 0
    סגור
  • מס רכישה
    danisto 04/04/2014 15:46
    הגב לתגובה זו
    5 5
    שחכת
    סגור