דירה בתחפושת: איך הקבלנים מצליחים להוציא מאיתנו 120 אלף שקל על תוספת של 2 מ"ר לדירה? דוגמאות ברוח החג

מיוחד לפורים: דימיון פרוע, מספר קירות גבס ומתיחת מושגים עוזרים למוכרי הדירות לשפץ עבורנו את המחיר - דוגמאות מהשטח...
 |  (18)
דירה תחפושת, צילום: bizportal
שוק הנדל"ן הפך בשנים האחרונות לתחרותי ויצרי וכדי לגרום לעם ישראל לרכוש דירות, כמובן במחיר הגבוה ביותר שניתן, ממציאים לנו הקבלנים, וכן מוכרי הדירות בשוק היד שנייה, פטנטים ומושגים חדשים. במיוחד עבור פורים, בחן Bizportal, בשיתוף לוי יצחק, עורך מחירון הדירות, דירות שהתחפשו למשהו אחר לגמרי, ששווה הרבה יותר.

המושג פנטהאוז זכה לקשת רחבה של פרשנויות בשנים האחרונות, וכיום גם דירה רגילה עם מרפסת בשטח של 15 מ"ר, זוכה לכינוי "מיני פנטהאוז". דירת פנטהאוז אמיתית היא דירה המצויה על גג הבניין, בקומה הגבוהה ביותר ומוקפת לפחות בשלושה צדדים במרפסת היקפית. המרפסת רחבה יותר מול חדר המגורים, הסלון, וצרה יותר בצדדים. דירה ששטח המרפסת שלה הוא 15 מ"ר היא פשוט דירה עם מרפסת.

מהו פנטהאוז?
פנטהאוז הינו נכס יוקרתי המתומחר ב-50% וצפונה מדירה בשטח דומה בקומה אחרת. כשהוא צופה אל נוף מרהיב או לים, או כשמדובר בקומה גבוהה מאוד, מחירו יכול להיות גם כפול מדירה דומה.

דוגמה: דירת פנטהאוז בת 5 חדרים במתחם הגוש הגדול בצפון תל אביב, בשטח 135 מ"ר בנוי ו-90 מ"ר גג עם נוף לים נמכרה ב-9,450,000 שקל.
דירה בת 5 חדרים באותו בניין נמכרה ב- 3,190,000 שקל ודירה בקומה 5 עם נוף לים ומרפסת בשטח של 12 מ"ר נמכרה ב- 3,520,000 שקל. דירה עם מרפסת בשטח 15 מ"ר תעלה ב-10%-15% יותר מדירה זהה ללא מרפסת. מרפסת פתוחה סטנדרטית שטחה כ-12 מ"ר.

אבל יזם מפולפל שמנסה למקסם רווחים, בונה על גג אחד כמה דירות , או מתחת לקומה הגג כמה דירות עם מרפסות טיפה גדולות מהרגיל, והנה יש לנו שעטנז חדש, שניתן לכנות אותו בשם היוקרה פנטהאוז, ולבקש מחיר של פנטהאוז על סתם דירה. אז למען הסר ספק: אין מדובר בפנטהאוז, ולא תוכלו לומר לחברים שקניתם פנטהאוז.

דירה עם גינה - חלום או בלוף?
החלום של הישראלי הוא בית עם גינה, אך מאחר ומדובר לרוב במוצר העולה למעלה מ-3 מיליון שקל באזורי הביקוש, ניתן במחיר נמוך משמעותית לרכוש דירת גן בבניין דירות. אך האם דירה עם גינה בשטח של 15 מ"ר תהפוך את הדירה בקומת הקרקע לדירת גן?

יזמים מבינים שיתקשו להיפטר מדירות בקומת הקרקע, אז הם מוסיפים לה גינה והופכים אותה לדירת גן. אבל 15 מ"ר זו לא גינה, יותר נכון לכנות זאת כשביל כניסה. לעצם העניין, דירת גן אמיתית, כששטח הגינה לפחות 100 מ"ר, מעלה את ערך הנכס בכ-20%. אם הדירה בת 60-70 מר' העלייה במחיר תהיה כ-12%-15%. ואם מדובר בגינה של 250 מ"ר, ויש כאלה), אז המחיר ימריא ב-25%-30%.

דוגמה : דירת 3 חדרים בשטח 80 מ"ר בשכונת הנחלים במודיעין נמכרה ב-1,255,000 שקל, ואילו דירת גן בת 3 חדרים נמכרה ב- 1,570,000 שקל.

ומה עם הגינה ששייכת לכל הבניין? היא שייכת לכל הבניין ולכן גם אם גידרו אותה ועשו בה שימוש, לא הכשירו אותה לגינה פרטית . להיפך, ניתן גם לתבוע אותם על השגת רכוש. אז אם מוכרים לכם דירה כזאת, ואומרים שכולם, ממש כל השכנים מסכימים, אל תקנו.

ועל הדופלקס עם המרתף שמעתם?
עם ישראל אוהב דירות מיוחדות. לומר שרכשת דירת 4 או 5 חדרים זה בנאלי. אבל איזה דופלקס, או דופלקס עם מרתף שהוא יחידת דיור? זה ממש נשמע כאילו מדובר בנכס מפואר.

אז מה זה באמת? זו אותה דירת קרקע מקודם, שהיזמים בחכמתם מנצלים את שטח הקרקע שפעם היה מתחת לעמודים והיום הוא מתועל לדירה. ומאחר וממילא הוא בונה מרתפי חניה ומחסנים במרתף, מה יותר פשוט מאשר לשייך ולהצמיד חלק מהמרתף לדירת הקרקע.

כך נוצרת לה דירה בעלת שני מפלסים שהופכים אותה לדופלקס יוקרתי. יש קבלנים שעוד מוסיפים לחגיגה גם את הדירה בקומה הראשונה, שממש קשה למכור אותה והיא בדרך כלל נמכרת במחיר הכי זול בבניין, ויוצרים ממש
דירת טריפלס עם מרפסת גדולה ומוכרים אותה במחיר ממש ממש גבוה.

טריפלקס גן עם מרתף בשכונת תל ברוך צפון נמכר ב-4,170,000 שקל. דירת גן רגילה באותו הבניין נמכרה ב-3,590,000 שקל ו"סתם" דירת 4 חדרים ממש באותו בניין נמכרה ב-2,550,000 שקל.

חצי החדר ששווה הון עתק
לאחרונה שוב חזרו לבנות חצאי חדרים. אלה שרוכשים חושבים שקונים מציאה. ואלה שמוכרים- טוב, הם בוודאי עושים עסקה טובה:

הקבלן לא בונה הרבה יותר מטרים או שהפער בין דירות בנות 3 חדרים לבין אלה בנות 3.5 חדרים הוא גדול בשטח, ממש לא. לעיתים השטח אפילו מקוצץ מאזורים אחרים או חדרים אחרים והפער במ"ר הוא זניח לחלוטין, 3-4 מ"ר ואפילו פחות.

העניין הוא בעיקר בעניין החלוקה: מחלקים את הדירה כך שהיא תהיה בת 3.5 חדרים במקום 3 חדרים או 4.5 חדרים במקום 4. חדר רגיל כידוע צריך להיות גדול מ-8 מ"ר, חצי חדר שטחו כ-6 מ"ר.

לבנות חדר עולה לקבלן מקסימום 4000-4400 שקל למ"ר, אם הוא כמעט ואינו מוסיף מ"ר לשטח הדירה אלא רק מחלק אותה בחכמה בצורה שונה, אז עולה לו עוד פחות, הרבה פחות. לעיתים ממש לא עולה דבר.

לעומת זאת למכור זה כבר סיפר אחר: 20,000 לפחות ומעלה למ"ר, תלוי במיקום. כך שהוא מוכר חצי חדר בשטח של 6 מ"ר ב-150,000-250,000 שקל. ואם הוא מוכר לפי מספר חדרים – אז הוא מוכר דירה יקרה יותר מבלי שהעלות שלו תגדל בהרבה .

דוגמה : בשכונת נווה גן בפתח תקווה נמכרה דירת 4 חדרים 100 מ"ר ב-1420,000 שקל. דירת 4.5 חדרים 102 מ"ר, באותה הקומה, נמכרה ב-1,540,000 שקל, כלומר עבור 2 מ"ר שילמו 120 אלף שקל יותר.

כתבות מעניינות נוספות:
סקר מיוחד: מרבית הציבור בישראל צופה עלייה במחירי הדירות - צפו במספרים
זוג צעיר: "לא ניקח משכנתא של יותר מ-50% ברמת המחירים המסוכנת הזאת"
תגובות לכתבה(18):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 15.
    עוד תחפושת=בניה ירוקה. כביכול הגנת הסביבה אבל בלי דודי
    מרדכי 18/03/2014 11:40
    הגב לתגובה זו
    3 0
    שמש???? פשוט רוכבים על גל פופוליסטי. לבדוק בבניה ירוקה אם יש בכלל דוד שמש ואם אין לא לקנות, עובדים עליכם וזה רק תירוץ להעלות את המחיר.
    סגור
  • כל נושא הבנייה הירוקה רק מייצר משרות ליועצים ירוקים (ל"ת)
    הכל הבל מוחלט 22/03/2014 09:59
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 14.
    שוק מונופולי שמתעלל באזרחי המדינה
    פשע ממשלתי !!! 17/03/2014 09:40
    הגב לתגובה זו
    3 0
    בחסות הממשלה .
    סגור
  • 13.
    1.2 מיליון שקל לפנטהוו זה המחיר,אבל הישראלי המצוי
    הטמטום חוגג 17/03/2014 06:07
    הגב לתגובה זו
    2 0
    כל כך טיפש שממש קל בישראל להתעשר !
    סגור
  • 12.
    הכתובת על הקיר: הצרכן הישראלי מטומטם לכן המחירים בשמים.
    מרדכי מרדכי@@@@ 17/03/2014 04:40
    הגב לתגובה זו
    6 1
    אם לא יהיה מרד צרכנים שיעמידו את המשק ומוכרים במקומם הכל רק יעלה אנחנו לא אוכלי חזיר אבל חזירים לכסף....
    סגור
  • 11.
    לא חסרים אידיוטים (ל"ת)
    בדבכט 16/03/2014 23:17
    הגב לתגובה זו
    3 1
    סגור
  • 10.
    מס על ריווחי הון=מס על הדירות הרבות
    מס על דירות להשקעה 16/03/2014 22:33
    הגב לתגובה זו
    2 1
    מס 1% על כל דירה מה-2 עד ה-1000 יעשה צדק היסטורי עם מס הבורסה המרושע!!!
    סגור
  • 9.
    מחאת ענק בכיכר רבין - 22.3 שעה 19:00 !!!
    כולם להתעורר !!! 16/03/2014 22:19
    הגב לתגובה זו
    6 3
    מחירי הדירות ימשיכו לעלות כי המדינה מסרסרת בקרקעות. חייבים לשים לזה סוף ולעשות מהפכה !!!! רק הקרקע לכל דירה עולה בסביבות 700 אלף , כשפעם זה עלה 200 אלף. אם הציבור לא יעשה באלגן הלכה המדינה !!!
    סגור
  • למה בת"א ולא בלוד? (ל"ת)
    ישראלי 17/03/2014 15:04
    הגב לתגובה זו
    2 1
    סגור
  • 8.
    לכל חוכמולוגי המקלדת תבנו בנינים ותמכרו בחצי מחיר (ל"ת)
    יעקב 16/03/2014 20:43
    הגב לתגובה זו
    5 2
    סגור
  • 7.
    הבנתם את זה ? זה קבלן- גנב בלי לב. (ל"ת)
    אריק 16/03/2014 20:17
    הגב לתגובה זו
    4 2
    סגור
  • 6.
    עם ישראל היה ויישאר מטומטם (ל"ת)
    עצוב ועלוב 16/03/2014 19:20
    הגב לתגובה זו
    5 4
    סגור
  • רק המגזר היהודי מטומטם
    מס על דירות להשקעה 16/03/2014 22:35
    הגב לתגובה זו
    5 1
    הישראלי הערבי בונה בחינם באופן חוקי בית ללא רשיון.הבדואי הישראלי לוקח ומקבל 100 דונם מח"כ מושחתים ושוטרים עשויים מפלסטלינה......חכמים רק על יהודי שומר חוק!
    סגור
  • 5.
    קבלנים גנבים
    פלוני אלמוני 16/03/2014 18:58
    הגב לתגובה זו
    9 1
    מסר מוסתר בכתבה- מנסים להראות לכם דירה במחיר סביר של 3 מיליון!!! מי שקונה עכשיו מתומתם! עוד שנה ישלם על כך!
    סגור
  • 4.
    אין מה לעשות...
    עמית 16/03/2014 18:46
    הגב לתגובה זו
    8 9
    טיפ קטן ולא מורכב. יש לבדוק את גודל הדירה במטרים בלבד, ולא את כמות החדרים. בעניין מחיר הדירות. לא נראה לי שהולכים לרדת. באזורי הביקוש אין קרקעות..... מי שרוצה לגור שם חייב לשלם. מה כן.. רכבות מהירות כבישים חדשים. זה כן. פורים שמח.
    סגור
  • 3.
    לזוגות צעירים עם הון מוגבל הרוצים לגור ממש במרכז
    צביקה דורון יועץנדלן 16/03/2014 17:47
    הגב לתגובה זו
    10 3
    מומלץ לרכוש דירת 3 חדרים ישנה של פעם, לנצל את השטח הגדול של 90 מ"ר, לפתוח מרפסות, ולחלק את הדירה ל 4 חדרים יפים. נכון שהבנין ישן ונכון שאין מעלית, אבל זה מרכז העיר.
    סגור
  • 2.
    דמגוגיה הנדלני יומיומי=בועהמעל50%בפיצוץ=מעמד ביניים עני (ל"ת)
    בלוף שיווק לפראייר 16/03/2014 17:41
    הגב לתגובה זו
    7 2
    סגור
  • 1.
    ועוד מתפלאים על עלית מחירי הדירות.הקבלנים גוזלים,גם אם
    משקיף 16/03/2014 17:19
    הגב לתגובה זו
    10 1
    יקבלו קרקע בחינם! המינהל חייב להתנות זכייה במחירי מקסימום ולהגיל בזמן בניה ומכירה ע"י קנסות כבדים לעבריינים.לא יקנו קרקעות תחת רגולציה? הסינים מציעים לבנות בארץ במחירי רצפה.בקיצור אפשר להוריד מחירי הדירות מהר ובחדות אם רק רוצים.
    סגור