13:42 עבר בממשלה: מתקן 'חולות' ייסגר תוך 3 חודשים

12:52 אינפימר עולה 2.7% ומשלימה עלייה של 68% מתחילת החודש

12:49 לאומי יורדת 0.6% ומשלימה 3 ימי ירידות רצופים

12:43 חיסול שי שירזי: מיכאל לוי הורשע בהריגה - וירצה 24 שנות מאסר

11:47 ביהמ"ש קבע: 4 חודשי מאסר למזכ"ל הסתדרות המורים לשעבר יוסי וסרמן

12:55 בשורה להורים: הקלות בקבלת נקודות זיכוי על ילדים נטולי יכולת >>

09:14 איילת שקד: אין סיכוי שיאושר משפט חוזר ליגאל עמיר - יישאר בכלא >>

08:33 ביום שישי נקבע הדולר היציג בירידה של 0.1% ל-3.51 שקלים

ישיא קית Bizportal
הניוזלטרים של Bizportal
שלום, אורח התחבר
התיק שלך ריק.
להוספת ניירות לחץ כאן
בוא להיות משקיע מיומן!
קבל שיעור ראשון
בחינם
תודה על פנייתך, נציגינו ייצור איתך קשר בהקדם
לש םירטלזוינה Bizportal
הניוזלטרים של Bizportal
BizTV
BizTV
ן"לדנ רודמ

מדור נדל"ן

מדור נדל"ן

תויגתב יכה
הכי בתגיות

נדל"ן מול בורסה: קניתם דירה בת"א בשנת 2004? ראיתם תשואה של 190%! וכמה הייתם עושים במניות או אג"ח?

יניב חברון מאקסלנס השווה בניתוח מיוחד ל-Bizportal בין ביצועי הבורסה לשוק הדירות בתקופה של מחירי שיא - צפו בנתונים
 |  48
סקירה מיוחדת
Share
נסיקת מחירי הדירות בשש השנים האחרונות בשיעור של למעלה מ-70% (נומינאלית) הפכה כל ישראלי למומחה נדל"ן, ובין רגע כל בעל דירה הפך למיליונר. הסיבות לעליית המחירים רבות: היעדר אלטרנטיבות השקעה,
ריבית
ריבית
הפיצוי הכספי הניתן על ידי לווה למלווה על
נמוכה שתדלקה שוק משכנתאות לרמות מפחידות, מחסור בקרקעות שניפח את מחיריהן, וכמובן האפקט הפסיכולוגי – "אם השכן שלי מכר לפני חודשיים דירה ב-1.1 מיליון שקל, ברור שאקבל 1.2 מיליון שקל, שאני אצא פראייר?"


יניב חברון, הכלכלן הראשי של אקסלנס
האם מי ש"הלך עם העדר" ורכש דירה להשקעה בעשור האחרון ביצע את העסקה המשתלמת ביותר? יניב חברון, הכלכלן הראשי של אקסלנס, בחן עבור Bizportal את הסוגיה האם היה כדאי להשקיע את הכסף הפנוי בשוק ההון או בנדל"ן. חברון בחן כמה הייתה מניבה השקעה בדירת 3.5-4 חדרים בעשור האחרון בשלוש הערים הגדולות בישראל – תל אביב, ירושלים וחיפה, והשווה את התשואה שהייתה מניבה השקעה במדד מניות ת"א 100, נדל"ן 15, מדד
אג"ח
אג"ח
תעודת התחייבות, בה מתחייב המנפיק לשלם לרוכש התעודה תשלומים בסכומי כסף שנקבעים מראש ובמועדי פרעון קבועים. רוכש התעודה זכאי לקבל את התשלומים המובטחים גם אם החברה המנפיקה בהפסדים, לעיתים החוב מובטח על ידי שעבוד נכסי החברה.
כללי ומדד אג"ח ממשלתי.

התשואה מדירה - עליית ערך + השקעת השכ"ד בפק"מ
כדי לחשב את התשואה האמיתית על דירה הפרדנו בין עליית הערך, ששקולה בעצם לרווח ההוני על הנכס, לבין הרווח מתשואה על שכירות הדירה, כאשר את תשואת השכירות הפקדנו בריבית המק"מ לשנה, המתאימה לכל תקופה ועד סוף שנת 2013. לא התחשבנו בעלות קנייה ומכירה ולא במיסוי וכן בדיבידנדים.

להלן התוצאות:
השקעה בדירה 3.5-4 חדרים בירושלים מינואר 2004 הניבה רווחי הון של 83% ובתוספת של שכר דירה שהושקע בריבית הק"מ, התשואה הגיעה לרמה של 135%. השקעה בדירה 3.5-4 חדרים בתל אביב הניבה רווחי הון של 135% ורווח כולל של 190% ואילו השקעה בדירה 3.5-4 חדרים בחיפה הניבה רווחי הון של 53% ותשואה כוללת של 95%.

ומה היה קורה אם הייתם משקיעים במדד הנדל"ן והבינוי בבורסה, נדל"ן 15, מינואר 2004 עד סוף 2013? מתברר שהייתם משיגים
תשואה
תשואה
הרווח על השקעה, נמדד בדרך כלל באחוזים
של 176%, גבוהה כמעט כמו זו שהייתם משיגים מדירה בתל אביב. לעומת זאת, השקעה במדד אג"ח ממשלתי מינואר 2004 ועד סוף שנת 2013 הניבה 76%, השקעה במדד אג"ח כללי מינואר 2004 ועד סוף שנת 2013 הניבה 76% והשקעה במדד מניות ת"א 100 מינואר 2004 ועד סוף שנת 2013 הניבה 123%.
תשואה מדירה מול שוק ההון 2004 עד 2014; מקור - אקסלנס
תשואה מדירה מול שוק ההון 2004 עד 2014; מקור - אקסלנס
חברון: "שינוי קטן בתאריכים היה משיג תשואות שונות"
למרות שבדקנו את התשואות במשך עשור, חברון מציין שיש להיזהר עם ההשוואות, שכן שינוי קטן בתאריכים עשוי להציג תוצאות שונות. "לדוגמה, אם ניקח את תקופת ההשוואה שנה אחת אחורה נמצא כי מדד המניות בתל אביב השיג תשואה עודפת על השקעות בדיור, כולל על השקעה בדירה בתל אביב."

"השקעה בדירת 3.5-4 חדרים בירושלים מינואר 2003 הניבה רווחי הון של 84% ובתוספת של שכר דירה שהושקע בריבית הק"מ התשואה הגיעה לרמה של 135%. השקעה בדירה 3.5-4 חדרים בתל אביב הניבה רווחי הון של 144% ורווח כולל של 195% ואילו השקעה בדירה 3.5-4 חדרים בחיפה הניבה רווחי הון של 47% ותשואה כוללת של 92%.

לעומת זאת, לדבריו, השקעה במדד אג"ח ממשלתי מינואר 2003 ועד סוף שנת 2013 הניבה 100%, השקעה במדד אג"ח כללי הניבה 100% והשקעה במדד מניות ת"א 100 הניבה 270%."
טבלת השוואה; קרדיט": אקסלנס
טבלת השוואה; קרדיט": אקסלנס

לסיכום, ברמת התשואה ברוטו בעשר השנים האחרונות, השקעה בדירה בתל אביב הייתה המועדפת ביותר (190% תשואה(, אך ברמת התשואה נטו, בהתחשב בכך שלא פעם דירות עומדות ריקות, יחד עם השקעה כספית לא מבוטלת בשיפוצים ותיקונים בנכס, ייתכן ובפועל לא מדובר בעסקה המשתלמת ביותר. ולכן אולי ההשקעה במדד נדל"ן 15, אשר הניבה תשואה של 176% הייתה עדיפה (זאת מבלי להזכיר את הדיבידנדים שחולקו לאורך התקופה שלא הוכנסו לבדיקה).

מעבר לנאמר, אין להסיק מהבדיקה כי מה שהיה בעשור האחרון הוא שיהיה בעשור הבא. שנית, למיקום הדירה ישנה השפעה דרמטית על התשואה שהיא הניבה - מי שרכש דירה להשקעה בתל אביב או בירושלים הרוויח יותר מאשר בשוק המניות, ואילו מי שקנה דירה בחיפה – הרוויח פחות.

כתבות מעניינות נוספות:
עוזבים את המרכז: "במקום להתחייב על משכנתא ענקית בפ"ת עברנו לאשקלון"
לא חסר כסף: בכמה נמכרה דירה בשטח 48 מ"ר ברחוב בן יהודה בת"א?
מצאתם טעות בכתבה? כתבו לנו ונתקן.
תודה עבור פנייתך, היא תיבדק ותטופל בהקדם שלח
הרשמה לניוזלטרים
הירשם לסיכום היומי של תחום הנדל"ן וקבל מידע למשקיע וחדשות מהארץ ומהעולם
הבתכל בגה

הגב לכתבה

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

שלח
תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה

48 תגובות ב-34 דיונים

מיין תגובות לפי: מהחדש לישן מהישן לחדש הרחב תגובות צמצם תגובות
34 דניאל 07/02/2014 20:50 שיקול נוסף, רכישת דירה מקנה שקט נפשי בניגוד למדד/מניות
שגורמים ללא מעט עצבים ודאגות...
שאול הקוקס אדם 23/04/2015 09:39 שקט נפשי? תלוי באופי שלך ועל איזה שוכרים אתה נופל (ל"ת)
33 שרון 03/02/2014 10:10 כל הענין בדירה הוא שאתה משקיע סכום גדול
אף אחד לא היה לוקח משכנתא כדי להשקיע במדד נדל"ן, ומשקיע סכום של מיליון שקל שאין לו במדד נדל"ן - אבל בדירה להשקעה כן.
32 בזבזו לי זמן 02/02/2014 20:58 כתבה מיותרת לצורך כותרת בלבד
גם חוסר דיוק גם סתם שורת נתונים על גרף והעיקר סתם כותרת בומבסתית
31 נדלן 15 מיסחרי מניב 02/02/2014 17:33 להשוות למדד 75 ומדד מעו"ף ולא למדדים זניחים
מדד הנדלן הוא רק של חברות לנדלן מיסחרי מניב !! איזה מין השוואה מצחיקה.
30 החישוב הנכון 02/02/2014 16:25 עם 60% מינוף התשואה עולה בכ- 50% (ל"ת)
29 חובבן 02/02/2014 15:08 השוואה חלקית לחלוטין
מספיק להסתכל בגרף כדי להבין שרמת הסיכון בנדלן נמוכה משמעותית מהשקעה במניות- סטיית תקן שונה לחלוטין!!!!
28 ronenrozin 02/02/2014 13:21 בושה למקצוע הכלכלה
תחשיב שלא נותן ניתוח אמין. שגוי בבסיס, יכול להשתנות מקצה לקצה בהפרשי זמן קצרים ומתעלם מנתונים רלוונטיים כגון סחירות ונזילות ובגדול מסוג היציאות שרק מלבות את האש כי כולם קוראים רק כותרות. תבדקו את העליה הריאלית במחירי הדירות בעשרים השנים האחרונות ותקבלו פחות מ- 3% תשואה. הכל נמצא במינוף.
27 צביקה דורון יועץנדלן 02/02/2014 13:06 בדירה ישנים טוב יותר בלילה ועדיף להוריש לילדים
השוואה לא רלוונטית. למי יש אומץ בגיל 70 פלוס להישאר עם ערימת מניות ?
26 קרן 02/02/2014 13:06 המספרים אינם נכונים
סתם מפתים אנשים לרכוש נדלן מי שקנה ב2004 דירה בתא הרוויח 50% ולא אגורה יותר סתם התקשקשת
25 נדלן=בלוף שיווק 02/02/2014 13:01 דמגוגיה שיווק להרצת פראייר=מיתון2014-17=פיצוץ בועה!!!!! (ל"ת)
24 מוש 02/02/2014 12:53 האם הוספתם באג"ח את תשלומי הריבית השוטפים? (ל"ת)
23 אלי 02/02/2014 12:48 תל אביב
חסר סכום שכירות 40%+ללא מס רווחי הון 50% ביחד 270% על דירה תל אביב
22 בא 02/02/2014 12:38 באפריקה ישראל היית מרוויח המון במינוס ,אין מניות רק
אופציות .
21 משה.ע 02/02/2014 12:25 ומה עם המינוף
נניח שקנית דירה ב-400 א' ש"ח. יכולת להביא מהבית הון עצמי של 100 א' ש"ח בלבד והשאר בהלוואה. ואז אם מחיר הדירה עלה ל- 800 א' ש"ח בעצם על השקעה של 100 א' ש"ח עשית תשואה של 700% . כשאתה קונה מניות אין לך ולא רצוי גם למנף את ההשקעה כך שעל אותם 100 א' ש"ח גם אם עשית תשואה דומה לרכישת דירה עדיין עשית אותה רק על 100 אלף ש"ח .
חכם ציון 02/02/2014 13:19 רק שכחת להפחית את החזר ההלוואה+ריבית+הצמדה מהתשואה.אויש (ל"ת)
משה.ע 02/02/2014 22:26 לא שכחתי
בגלל זה צריך תמיד לבדוק את התשואה משכ"ד מול הריבית משכנתא בבנק ומול הוצאות נוספות
20 דוד 02/02/2014 12:24 האים צריך להשקיעה בבורסה או בית חולים של הבורסה (ל"ת)
משה.ע 02/02/2014 22:23 לא שכחתי שכר הדירה כיסה את הוצאות ההלוואה ואף נשאר עודף
מה שלא בטוח שהיום זה אפשרי שכן מחיר הדירה עלה הרבה ושכר הדירה עלה אך במאט
19 דוד 02/02/2014 12:23 לא צריך להשקיעה אצל גנבים בשוק
תראו אך נראה מתי שגנבים אותך הבורסה חולה המניות חולות צריך הישפוז דחוף אידיבי מאושפז כול המניות חולות הבורסה חולה אידיבי 53 אגורות מי 48000 האם לזה קורעים בורסה או בית חולים
יופיטר שוקי הון 02/02/2014 13:02 קנאים לא רוצים שתרוויח כאילו זה יוצא מכיסם!!!
אני רק ברכה והצלחה רבה מי שעובד איתי רק מרוויח!!!!!!!!!
18 דוד 02/02/2014 12:20 העים כול המפעלים של אידיבי שוום 53 אגורות (ל"ת)
17 דוד 02/02/2014 12:19 העים יש גבול לכול תעלול אידיבי 53 אגורות למניה (ל"ת)
16 דוד 02/02/2014 12:18 תראו עד המניות של נחי התרסקו הם פחות משוים בשוק
אידיבי להן היתרסקו הם שוום רק מפעל אחד העים יכול להיות מי 48000 אלף היתה מניה הגיעה ל53 אגורות בזיון של הבורסה לא צריך להשקיעה במדינה כמו ביבי סם כסף בחול גם הציבור צריך בחול ולא אצל הגנבים במדינה
15 ברור שנדלן עדיף 02/02/2014 12:08 יותר אנשים על אותו שטח-זה נכון לכל העולם ולא רק לישראל (ל"ת)
14 המשיח-המהדי 02/02/2014 12:04 כל אנשי מס הכנסה רשות המיסים בנדלן!!!!נשבע לכם
אפילו השבכ כולם קנו נדלן בשטח הציוני
13 Kshsk 02/02/2014 12:04 בנאדם תותח תענוג לקרוא כל כתבה איתו.. (ל"ת)
12 KING OF THE SEX 02/02/2014 12:02 כל עוד JESUSE כאן בשטח הציוני הנדלןרק יעלה!!!!!!!!!
תרצו או לא תרצו הלוואי שאתבדה תקנו בדרום הארץ המשיח האיראני שם הדרום הנדלן עולה חזקקקקקקקקקקק
11 דותן 02/02/2014 12:00 מחירי הדירות מתחילים לרדת, תזהרו מפיצוץ בועת הנדלן
מתחילים לראות ניצנים של ירידת מחירים. מי שיש לו אפשרות למכור היום ברווח מקסימלי עושה את עסקת חייו!
10 דירת יוקרה יחידה-טוב 02/02/2014 11:58 ממש שטויות! יש מס על המניות וכן עמלות רבות! ואין גם שקט (ל"ת)
9 שימי 02/02/2014 11:43 בבורסה משלמים מס, על דירות ושכ"ד לא!
25% מס על הרווח בבורסה ומשכ"ד ועליית הנדל"ן לא משלמים ש"ח!
כלכלן 02/02/2014 12:03 על מס שבח שמעת? ומעל 5500 ש"ח אתה משלם מס על שכירות
ואתם יוצאים מנקודת הנחה שהדירה עשר שנים מושכרת רצוף ולא היו תיקונים בכלל לא נזילות לא מזגן לא בוילר ולא עשו שיפוץ בכלל בדירה והיו דיריים פיקס שילמו בזמן כל חודש בלי פיגורים ובלי חובות הכל עניין של תזמון מי שנכנס לבורסה ב2009 עשה מעל 200 אחוז בפחות מ6 שנים והנדלן מסוכן היום אתה משקיע בדירה אחת שבדרך כלל היא כל ההון שלך ללא פיזור ובמקרה של מפולת ההפסד הוא עצום ואני לא מדבר בכלל על אלה שלוקחים מינוף מהבנק שכול שנה תורידו 5 אחוז על ההלוואה מהמשכנתא ככה שבתשואה של 3 אחוז במרכז את מפסיד ריאלית כסף חומר למחשבה למשקיע צעיר
Kshsk 02/02/2014 12:02 ומה עם מס על דירה להשקעה שאנשים רוכשים?
מה לגבי שיפוצים שעושים מידיי פעם אחזקה? ימים בין דייר שיוצא לדייר נכנס שהדירה ריקה? התשואות במדדים לא מתואמים דיבדנד יכול להיות שהתשואה משוכללת עם דיבדנד גבוהה יותר מהתשואות של הדירות,
JESUSE 02/02/2014 12:00 עזוב ,המהדי האימם ה 12 פה ...רק עליות בנדלן
ברכת אלוהים היכן שבנו שהגיע בטעות לשטח הציוני . ורק עולה !!!אגב משק הציוני במצב מצויין !!!אל תקשיבו לתשקורת
הפרשן השאלתן 02/02/2014 11:49 על שכירות יש מס של 10% מעל סכום של 4500
שזה שכ"ד לחדר/ 2 חדרים בת"א
8 יופיטר שוקי הון 02/02/2014 11:41 אין הקבלה בין נדלן שטח ציוני לארצהב ושוק ההון יש!!וזה
הבאסה!!! אתם מבינים? בנדלן הנבלות לא נמצאים!!!!!!!!פה כן!!! למרות שארצהב חושך פה אור והפוך ,פה שוק ההון הולך בעקבות ארצהב והנדלן לא!!!!!!!!!!!!!!! פה בשוק ההון יש קנאים נבלות רואים קצת רווח ישר ירידות איך אני יכול להתנהל ככה?
7 פרשן שאלתן 02/02/2014 11:39 ולמה שמשקיע נבון לא יהנה משני העולמות ?
יקבל את התשואה על השבח של הדירה ואת הכסף מהשכירות ישקיע בשוק ההון? כך אפשר להגיע לרווחים של מעל 250% לפי חישוב גס .... אבל אצל האנליסט הכל שחור ולבן, אם המשקיע הוא 'טיפש' שהלך להשקיע בנדל"ן במקום בשוק ההון (ממנו מתפרנס האנליסט, ולכן האינטרס) אין סיכוי שיחשוב על האפשרות הזאת....
יופיטר שוקי הון 02/02/2014 11:47 יש כאן בשוק ההון קנאים נבלות !!!שלא יכולים לראות אותך
מרוויח הכי טוב נדלן שם אתה עצמאי !!! יש לי חברה אני אעבור לנדלן בשטח הציוני הכי טוב
6 חכם מימון 02/02/2014 11:37 למה מ-2004 ולא מ-2008 (ל"ת)
5 יופיטר שוקי הון 02/02/2014 11:32 אני בהזמנות הראשונה יוצא משוק ההון !!!!!עובר לנדלן הכי
טוב שם יש לך שקט תמיד עליות !!!!!!!ולא יעזור השקרים בתקשורת כאילו הנדל"ן בשטח הציוני יורד!! הוא רק עולה וארה"ב רק יורד!!!!!! עובדה!!!!
בועז 02/02/2014 12:05 פיספסת את העליות, הבועה בסופה. (ל"ת)
המהדי האימם ה 12 02/02/2014 12:59 אין שום בועה קנו נדלן בעיקר באזור הדרום המשיח שם
מתחבא מהציונים
4 זו האמת 02/02/2014 11:21 הכי טוב נדלן!!!! (ל"ת)
3 א.ב 02/02/2014 11:18 בכל כתבה על נדלן אני כאן
אני כאן ומזכיר ומבקש מכל מי ששפיותו קיימת - מהזוגות הצעירים - לא לקנות בתים. הבועה הזו הולכת להתפוצץ ולא כמו נבואות חסרות כל מלפני מס' שנים. תבדקו נתונים, תראו מה הולך להיות בשוק המשכנתאות בשנתיים הקרובות, הבועה הזו כמו כל בועה בהיסטוריה, אפילו כמו בועת הפקעות בהולנד, הגיעה למימדיים קיצוניים ברמה ישראלית. חכו ואל תקנו !
Kshsk 02/02/2014 12:06 כשהריבית במשק תעלה..
הרבה זוגות צעירים יקרסו מהנטל הכלכלי..
המהדי האימם ה 12 02/02/2014 13:00 בנק ישראל לא טיפש הוא לא יעלה הריבית (ל"ת)
2 בא 02/02/2014 11:12 בדיעבד . (ל"ת)
1 ערן 02/02/2014 11:08 ההבדל - הדירות ממונפות מכסף לא של המשקיע
כסף מהבנק. עם ריביות נמוכות.
כללי
מדורים
שווקים
שירותים
טאבו ישיר
תמיד מעודכנים לאתר טוויטר לאתר פייסבוק RSS Mail Red mail
חפש
כל הזכויות שמורות לחברת ביזפורטל בע"מ מקבוצת קו מנחה © |תנאי שימוש | לאתר אקטיבטרייל
לחץ לביטול הצגת המידע המורחב על מדד/נייר בבר המדדים, לחיצה נוספת תשיב את המידע.