נדל"ן מול בורסה: קניתם דירה בת"א בשנת 2004? ראיתם תשואה של 190%! וכמה הייתם עושים במניות או אג"ח?

יניב חברון מאקסלנס השווה בניתוח מיוחד ל-Bizportal בין ביצועי הבורסה לשוק הדירות בתקופה של מחירי שיא - צפו בנתונים
נדל"ן מול שוק ההון
נסיקת מחירי הדירות בשש השנים האחרונות בשיעור של למעלה מ-70% (נומינאלית) הפכה כל ישראלי למומחה נדל"ן, ובין רגע כל בעל דירה הפך למיליונר. הסיבות לעליית המחירים רבות: היעדר אלטרנטיבות השקעה, נמוכה שתדלקה שוק משכנתאות לרמות מפחידות, מחסור בקרקעות שניפח את מחיריהן, וכמובן האפקט הפסיכולוגי – "אם השכן שלי מכר לפני חודשיים דירה ב-1.1 מיליון שקל, ברור שאקבל 1.2 מיליון שקל, שאני אצא פראייר?"

יניב חברון, הכלכלן הראשי של אקסלנס
האם מי ש"הלך עם העדר" ורכש דירה להשקעה בעשור האחרון ביצע את העסקה המשתלמת ביותר? יניב חברון, הכלכלן הראשי של אקסלנס, בחן עבור Bizportal את הסוגיה האם היה כדאי להשקיע את הכסף הפנוי בשוק ההון או בנדל"ן. חברון בחן כמה הייתה מניבה השקעה בדירת 3.5-4 חדרים בעשור האחרון בשלוש הערים הגדולות בישראל – תל אביב, ירושלים וחיפה, והשווה את התשואה שהייתה מניבה השקעה במדד מניות ת"א 100, נדל"ן 15, מדד כללי ומדד אג"ח ממשלתי.

התשואה מדירה - עליית ערך + השקעת השכ"ד בפק"מ
כדי לחשב את התשואה האמיתית על דירה הפרדנו בין עליית הערך, ששקולה בעצם לרווח ההוני על הנכס, לבין הרווח מתשואה על שכירות הדירה, כאשר את תשואת השכירות הפקדנו בריבית המק"מ לשנה, המתאימה לכל תקופה ועד סוף שנת 2013. לא התחשבנו בעלות קנייה ומכירה ולא במיסוי וכן בדיבידנדים.

להלן התוצאות:
השקעה בדירה 3.5-4 חדרים בירושלים מינואר 2004 הניבה רווחי הון של 83% ובתוספת של שכר דירה שהושקע בריבית הק"מ, התשואה הגיעה לרמה של 135%. השקעה בדירה 3.5-4 חדרים בתל אביב הניבה רווחי הון של 135% ורווח כולל של 190% ואילו השקעה בדירה 3.5-4 חדרים בחיפה הניבה רווחי הון של 53% ותשואה כוללת של 95%.

ומה היה קורה אם הייתם משקיעים במדד הנדל"ן והבינוי בבורסה, נדל"ן 15, מינואר 2004 עד סוף 2013? מתברר שהייתם משיגים של 176%, גבוהה כמעט כמו זו שהייתם משיגים מדירה בתל אביב.

לעומת זאת, השקעה במדד אג"ח ממשלתי מינואר 2004 ועד סוף שנת 2013 הניבה 76%, השקעה במדד אג"ח כללי מינואר 2004 ועד סוף שנת 2013 הניבה 76% והשקעה במדד מניות ת"א 100 מינואר 2004 ועד סוף שנת 2013 הניבה 123%.
תשואה מדירה מול שוק ההון 2004 עד 2014; מקור - אקסלנס
תשואה מדירה מול שוק ההון 2004 עד 2014; מקור - אקסלנס


חברון: "שינוי קטן בתאריכים היה משיג תשואות שונות"
למרות שבדקנו את התשואות במשך עשור, חברון מציין שיש להיזהר עם ההשוואות, שכן שינוי קטן בתאריכים עשוי להציג תוצאות שונות. "לדוגמה, אם ניקח את תקופת ההשוואה שנה אחת אחורה נמצא כי מדד המניות בתל אביב השיג תשואה עודפת על השקעות בדיור, כולל על השקעה בדירה בתל אביב."

"השקעה בדירת 3.5-4 חדרים בירושלים מינואר 2003 הניבה רווחי הון של 84% ובתוספת של שכר דירה שהושקע בריבית הק"מ התשואה הגיעה לרמה של 135%. השקעה בדירה 3.5-4 חדרים בתל אביב הניבה רווחי הון של 144% ורווח כולל של 195% ואילו השקעה בדירה 3.5-4 חדרים בחיפה הניבה רווחי הון של 47% ותשואה כוללת של 92%.

לעומת זאת, לדבריו, השקעה במדד אג"ח ממשלתי מינואר 2003 ועד סוף שנת 2013 הניבה 100%, השקעה במדד אג"ח כללי הניבה 100% והשקעה במדד מניות ת"א 100 הניבה 270%."
טבלת השוואה; קרדיט": אקסלנס
טבלת השוואה; קרדיט": אקסלנס

לסיכום, ברמת התשואה ברוטו בעשר השנים האחרונות, השקעה בדירה בתל אביב הייתה המועדפת ביותר (190% תשואה(, אך ברמת התשואה נטו, בהתחשב בכך שלא פעם דירות עומדות ריקות, יחד עם השקעה כספית לא מבוטלת בשיפוצים ותיקונים בנכס, ייתכן ובפועל לא מדובר בעסקה המשתלמת ביותר. ולכן אולי ההשקעה במדד נדל"ן 15, אשר הניבה תשואה של 176% הייתה עדיפה (זאת מבלי להזכיר את הדיבידנדים שחולקו לאורך התקופה שלא הוכנסו לבדיקה).

מעבר לנאמר, אין להסיק מהבדיקה כי מה שהיה בעשור האחרון הוא שיהיה בעשור הבא. שנית, למיקום הדירה ישנה השפעה דרמטית על התשואה שהיא הניבה - מי שרכש דירה להשקעה בתל אביב או בירושלים הרוויח יותר מאשר בשוק המניות, ואילו מי שקנה דירה בחיפה – הרוויח פחות.

כתבות מעניינות נוספות:
עוזבים את המרכז: "במקום להתחייב על משכנתא ענקית בפ"ת עברנו לאשקלון"
לא חסר כסף: בכמה נמכרה דירה בשטח 48 מ"ר ברחוב בן יהודה בת"א?
תגובות לכתבה(48):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 34.
    שיקול נוסף, רכישת דירה מקנה שקט נפשי בניגוד למדד/מניות
    דניאל 07/02/2014 20:50
    הגב לתגובה זו
    0 0
    שגורמים ללא מעט עצבים ודאגות...
    סגור
  • שקט נפשי? תלוי באופי שלך ועל איזה שוכרים אתה נופל (ל"ת)
    שאול הקוקס אדם 23/04/2015 09:39
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 33.
    כל הענין בדירה הוא שאתה משקיע סכום גדול
    שרון 03/02/2014 10:10
    הגב לתגובה זו
    0 0
    אף אחד לא היה לוקח משכנתא כדי להשקיע במדד נדל"ן, ומשקיע סכום של מיליון שקל שאין לו במדד נדל"ן - אבל בדירה להשקעה כן.
    סגור
  • 32.
    כתבה מיותרת לצורך כותרת בלבד
    בזבזו לי זמן 02/02/2014 20:58
    הגב לתגובה זו
    2 0
    גם חוסר דיוק גם סתם שורת נתונים על גרף והעיקר סתם כותרת בומבסתית
    סגור
  • 31.
    להשוות למדד 75 ומדד מעו"ף ולא למדדים זניחים
    נדלן 15 מיסחרי מניב 02/02/2014 17:33
    הגב לתגובה זו
    2 0
    מדד הנדלן הוא רק של חברות לנדלן מיסחרי מניב !! איזה מין השוואה מצחיקה.
    סגור
  • 30.
    עם 60% מינוף התשואה עולה בכ- 50% (ל"ת)
    החישוב הנכון 02/02/2014 16:25
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 29.
    השוואה חלקית לחלוטין
    חובבן 02/02/2014 15:08
    הגב לתגובה זו
    3 2
    מספיק להסתכל בגרף כדי להבין שרמת הסיכון בנדלן נמוכה משמעותית מהשקעה במניות- סטיית תקן שונה לחלוטין!!!!
    סגור
  • 28.
    בושה למקצוע הכלכלה
    ronenrozin 02/02/2014 13:21
    הגב לתגובה זו
    8 0
    תחשיב שלא נותן ניתוח אמין. שגוי בבסיס, יכול להשתנות מקצה לקצה בהפרשי זמן קצרים ומתעלם מנתונים רלוונטיים כגון סחירות ונזילות ובגדול מסוג היציאות שרק מלבות את האש כי כולם קוראים רק כותרות. תבדקו את העליה הריאלית במחירי הדירות בעשרים השנים האחרונות ותקבלו פחות מ- 3% תשואה. הכל נמצא במינוף.
    סגור
  • 27.
    בדירה ישנים טוב יותר בלילה ועדיף להוריש לילדים
    צביקה דורון יועץנדלן 02/02/2014 13:06
    הגב לתגובה זו
    6 2
    השוואה לא רלוונטית. למי יש אומץ בגיל 70 פלוס להישאר עם ערימת מניות ?
    סגור
  • 26.
    המספרים אינם נכונים
    קרן 02/02/2014 13:06
    הגב לתגובה זו
    3 1
    סתם מפתים אנשים לרכוש נדלן מי שקנה ב2004 דירה בתא הרוויח 50% ולא אגורה יותר סתם התקשקשת
    סגור
  • טען עוד
  • 25.
    דמגוגיה שיווק להרצת פראייר=מיתון2014-17=פיצוץ בועה!!!!! (ל"ת)
    נדלן=בלוף שיווק 02/02/2014 13:01
    הגב לתגובה זו
    3 1
    סגור
  • 24.
    האם הוספתם באג"ח את תשלומי הריבית השוטפים? (ל"ת)
    מוש 02/02/2014 12:53
    הגב לתגובה זו
    2 1
    סגור
  • 23.
    תל אביב
    אלי 02/02/2014 12:48
    הגב לתגובה זו
    2 0
    חסר סכום שכירות 40%+ללא מס רווחי הון 50% ביחד 270% על דירה תל אביב
    סגור
  • 22.
    באפריקה ישראל היית מרוויח המון במינוס ,אין מניות רק
    בא 02/02/2014 12:38
    הגב לתגובה זו
    2 0
    אופציות .
    סגור
  • 21.
    ומה עם המינוף
    משה.ע 02/02/2014 12:25
    הגב לתגובה זו
    10 3
    נניח שקנית דירה ב-400 א' ש"ח. יכולת להביא מהבית הון עצמי של 100 א' ש"ח בלבד והשאר בהלוואה. ואז אם מחיר הדירה עלה ל- 800 א' ש"ח בעצם על השקעה של 100 א' ש"ח עשית תשואה של 700% . כשאתה קונה מניות אין לך ולא רצוי גם למנף את ההשקעה כך שעל אותם 100 א' ש"ח גם אם עשית תשואה דומה לרכישת דירה עדיין עשית אותה רק על 100 אלף ש"ח .
    סגור
  • רק שכחת להפחית את החזר ההלוואה+ריבית+הצמדה מהתשואה.אויש (ל"ת)
    חכם ציון 02/02/2014 13:19
    הגב לתגובה זו
    7 4
    סגור
  • לא שכחתי
    משה.ע 02/02/2014 22:26
    הגב לתגובה זו
    1 0
    בגלל זה צריך תמיד לבדוק את התשואה משכ"ד מול הריבית משכנתא בבנק ומול הוצאות נוספות
    סגור
  • 20.
    האים צריך להשקיעה בבורסה או בית חולים של הבורסה (ל"ת)
    דוד 02/02/2014 12:24
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • לא שכחתי שכר הדירה כיסה את הוצאות ההלוואה ואף נשאר עודף
    משה.ע 02/02/2014 22:23
    הגב לתגובה זו
    0 0
    מה שלא בטוח שהיום זה אפשרי שכן מחיר הדירה עלה הרבה ושכר הדירה עלה אך במאט
    סגור
  • 19.
    לא צריך להשקיעה אצל גנבים בשוק
    דוד 02/02/2014 12:23
    הגב לתגובה זו
    1 0
    תראו אך נראה מתי שגנבים אותך הבורסה חולה המניות חולות צריך הישפוז דחוף אידיבי מאושפז כול המניות חולות הבורסה חולה אידיבי 53 אגורות מי 48000 האם לזה קורעים בורסה או בית חולים
    סגור
  • קנאים לא רוצים שתרוויח כאילו זה יוצא מכיסם!!!
    יופיטר שוקי הון 02/02/2014 13:02
    הגב לתגובה זו
    1 1
    אני רק ברכה והצלחה רבה מי שעובד איתי רק מרוויח!!!!!!!!!
    סגור
  • 18.
    העים כול המפעלים של אידיבי שוום 53 אגורות (ל"ת)
    דוד 02/02/2014 12:20
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 17.
    העים יש גבול לכול תעלול אידיבי 53 אגורות למניה (ל"ת)
    דוד 02/02/2014 12:19
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 16.
    תראו עד המניות של נחי התרסקו הם פחות משוים בשוק
    דוד 02/02/2014 12:18
    הגב לתגובה זו
    1 0
    אידיבי להן היתרסקו הם שוום רק מפעל אחד העים יכול להיות מי 48000 אלף היתה מניה הגיעה ל53 אגורות בזיון של הבורסה לא צריך להשקיעה במדינה כמו ביבי סם כסף בחול גם הציבור צריך בחול ולא אצל הגנבים במדינה
    סגור
  • 15.
    יותר אנשים על אותו שטח-זה נכון לכל העולם ולא רק לישראל (ל"ת)
    ברור שנדלן עדיף 02/02/2014 12:08
    הגב לתגובה זו
    3 2
    סגור
  • 14.
    כל אנשי מס הכנסה רשות המיסים בנדלן!!!!נשבע לכם
    המשיח-המהדי 02/02/2014 12:04
    הגב לתגובה זו
    1 1
    אפילו השבכ כולם קנו נדלן בשטח הציוני
    סגור
  • 13.
    בנאדם תותח תענוג לקרוא כל כתבה איתו.. (ל"ת)
    Kshsk 02/02/2014 12:04
    הגב לתגובה זו
    2 2
    סגור
  • 12.
    כל עוד JESUSE כאן בשטח הציוני הנדלןרק יעלה!!!!!!!!!
    KING OF THE SEX 02/02/2014 12:02
    הגב לתגובה זו
    0 0
    תרצו או לא תרצו הלוואי שאתבדה תקנו בדרום הארץ המשיח האיראני שם הדרום הנדלן עולה חזקקקקקקקקקקק
    סגור
  • 11.
    מחירי הדירות מתחילים לרדת, תזהרו מפיצוץ בועת הנדלן
    דותן 02/02/2014 12:00
    הגב לתגובה זו
    8 3
    מתחילים לראות ניצנים של ירידת מחירים. מי שיש לו אפשרות למכור היום ברווח מקסימלי עושה את עסקת חייו!
    סגור
  • 10.
    ממש שטויות! יש מס על המניות וכן עמלות רבות! ואין גם שקט (ל"ת)
    דירת יוקרה יחידה-טוב 02/02/2014 11:58
    הגב לתגובה זו
    5 0
    סגור
  • 9.
    בבורסה משלמים מס, על דירות ושכ"ד לא!
    שימי 02/02/2014 11:43
    הגב לתגובה זו
    7 2
    25% מס על הרווח בבורסה ומשכ"ד ועליית הנדל"ן לא משלמים ש"ח!
    סגור
  • על מס שבח שמעת? ומעל 5500 ש"ח אתה משלם מס על שכירות
    כלכלן 02/02/2014 12:03
    הגב לתגובה זו
    5 2
    ואתם יוצאים מנקודת הנחה שהדירה עשר שנים מושכרת רצוף ולא היו תיקונים בכלל לא נזילות לא מזגן לא בוילר ולא עשו שיפוץ בכלל בדירה והיו דיריים פיקס שילמו בזמן כל חודש בלי פיגורים ובלי חובות הכל עניין של תזמון מי שנכנס לבורסה ב2009 עשה מעל 200 אחוז בפחות מ6 שנים והנדלן מסוכן היום אתה משקיע בדירה אחת שבדרך כלל היא כל ההון שלך ללא פיזור ובמקרה של מפולת ההפסד הוא עצום ואני לא מדבר בכלל על אלה שלוקחים מינוף מהבנק שכול שנה תורידו 5 אחוז על ההלוואה מהמשכנתא ככה שבתשואה של 3 אחוז במרכז את מפסיד ריאלית כסף חומר למחשבה למשקיע צעיר
    סגור
  • ומה עם מס על דירה להשקעה שאנשים רוכשים?
    Kshsk 02/02/2014 12:02
    הגב לתגובה זו
    2 1
    מה לגבי שיפוצים שעושים מידיי פעם אחזקה? ימים בין דייר שיוצא לדייר נכנס שהדירה ריקה? התשואות במדדים לא מתואמים דיבדנד יכול להיות שהתשואה משוכללת עם דיבדנד גבוהה יותר מהתשואות של הדירות,
    סגור
  • עזוב ,המהדי האימם ה 12 פה ...רק עליות בנדלן
    JESUSE 02/02/2014 12:00
    הגב לתגובה זו
    0 2
    ברכת אלוהים היכן שבנו שהגיע בטעות לשטח הציוני . ורק עולה !!!אגב משק הציוני במצב מצויין !!!אל תקשיבו לתשקורת
    סגור
  • על שכירות יש מס של 10% מעל סכום של 4500
    הפרשן השאלתן 02/02/2014 11:49
    הגב לתגובה זו
    5 1
    שזה שכ"ד לחדר/ 2 חדרים בת"א
    סגור
  • 8.
    אין הקבלה בין נדלן שטח ציוני לארצהב ושוק ההון יש!!וזה
    יופיטר שוקי הון 02/02/2014 11:41
    הגב לתגובה זו
    3 2
    הבאסה!!! אתם מבינים? בנדלן הנבלות לא נמצאים!!!!!!!!פה כן!!! למרות שארצהב חושך פה אור והפוך ,פה שוק ההון הולך בעקבות ארצהב והנדלן לא!!!!!!!!!!!!!!! פה בשוק ההון יש קנאים נבלות רואים קצת רווח ישר ירידות איך אני יכול להתנהל ככה?
    סגור
  • 7.
    ולמה שמשקיע נבון לא יהנה משני העולמות ?
    פרשן שאלתן 02/02/2014 11:39
    הגב לתגובה זו
    6 0
    יקבל את התשואה על השבח של הדירה ואת הכסף מהשכירות ישקיע בשוק ההון? כך אפשר להגיע לרווחים של מעל 250% לפי חישוב גס .... אבל אצל האנליסט הכל שחור ולבן, אם המשקיע הוא 'טיפש' שהלך להשקיע בנדל"ן במקום בשוק ההון (ממנו מתפרנס האנליסט, ולכן האינטרס) אין סיכוי שיחשוב על האפשרות הזאת....
    סגור
  • יש כאן בשוק ההון קנאים נבלות !!!שלא יכולים לראות אותך
    יופיטר שוקי הון 02/02/2014 11:47
    הגב לתגובה זו
    0 3
    מרוויח הכי טוב נדלן שם אתה עצמאי !!! יש לי חברה אני אעבור לנדלן בשטח הציוני הכי טוב
    סגור
  • 6.
    למה מ-2004 ולא מ-2008 (ל"ת)
    חכם מימון 02/02/2014 11:37
    הגב לתגובה זו
    4 0
    סגור
  • 5.
    אני בהזמנות הראשונה יוצא משוק ההון !!!!!עובר לנדלן הכי
    יופיטר שוקי הון 02/02/2014 11:32
    הגב לתגובה זו
    3 9
    טוב שם יש לך שקט תמיד עליות !!!!!!!ולא יעזור השקרים בתקשורת כאילו הנדל"ן בשטח הציוני יורד!! הוא רק עולה וארה"ב רק יורד!!!!!! עובדה!!!!
    סגור
  • פיספסת את העליות, הבועה בסופה. (ל"ת)
    בועז 02/02/2014 12:05
    הגב לתגובה זו
    3 1
    סגור
  • אין שום בועה קנו נדלן בעיקר באזור הדרום המשיח שם
    המהדי האימם ה 12 02/02/2014 12:59
    הגב לתגובה זו
    0 0
    מתחבא מהציונים
    סגור
  • 4.
    הכי טוב נדלן!!!! (ל"ת)
    זו האמת 02/02/2014 11:21
    הגב לתגובה זו
    4 4
    סגור
  • 3.
    בכל כתבה על נדלן אני כאן
    א.ב 02/02/2014 11:18
    הגב לתגובה זו
    12 4
    אני כאן ומזכיר ומבקש מכל מי ששפיותו קיימת - מהזוגות הצעירים - לא לקנות בתים. הבועה הזו הולכת להתפוצץ ולא כמו נבואות חסרות כל מלפני מס' שנים. תבדקו נתונים, תראו מה הולך להיות בשוק המשכנתאות בשנתיים הקרובות, הבועה הזו כמו כל בועה בהיסטוריה, אפילו כמו בועת הפקעות בהולנד, הגיעה למימדיים קיצוניים ברמה ישראלית. חכו ואל תקנו !
    סגור
  • כשהריבית במשק תעלה..
    Kshsk 02/02/2014 12:06
    הגב לתגובה זו
    4 1
    הרבה זוגות צעירים יקרסו מהנטל הכלכלי..
    סגור
  • בנק ישראל לא טיפש הוא לא יעלה הריבית (ל"ת)
    המהדי האימם ה 12 02/02/2014 13:00
    הגב לתגובה זו
    1 4
    סגור
  • 2.
    בדיעבד . (ל"ת)
    בא 02/02/2014 11:12
    הגב לתגובה זו
    4 0
    סגור
  • 1.
    ההבדל - הדירות ממונפות מכסף לא של המשקיע
    ערן 02/02/2014 11:08
    הגב לתגובה זו
    11 3
    כסף מהבנק. עם ריביות נמוכות.
    סגור