תמיר דגן: "מחירי השכירויות בישראל הם לפי כל קנה מידה - מהנמוכים בעולם"

"אם יגיע מומחה מחוץ לישראל הוא יגיד שהמחירים צריכים לעלות", כך אמר היום (ג") תמיר דגן, מנכ"ל חברת שיכון ובינוי נדל"ן במסגרת הפורום השנתי Dun"s 100 של קבוצת דן אנד ברדסטריט במסגרתו עסקו בכירי ענף הנדל"ן בין היתר בתחזיות למחירי הדירות למגורים בשנה הקרובה, דיור בר השגה, התחדשות עירונית וענף המשרדים והריטייל.

דגן הוסיף, "למרות זאת, יש פרמטר אחד שהעלה את מחיר הדירות וזה עלויות הבנייה. העלויות מאוד גבוהות, ישנם מחסור בעובדים וכתוצאה מכך- איכות הביצוע נפגעת. בתקופה שראש הממשלה כיהן כשר האוצר היו כ-90 אלף רישיונות עבודה. היום יש בקושי 5,000. המצב הזה משפיע על המחירים שעולים וזה מתגלגל לכיס הצרכן".

"למדינה עולה סדר גודל של מיליון שקל לכל דירה שהיא מתכננת לדיור בר השגה. במקום זה, שתיתן למשקיעים במחיר מלא והם ישכירו את זה לציבור. לא מבין את העליהום על היזמים. מחירי השכירות בישראל לפי כל קנה מידה הם מהנמוכים בעולם".

עליית תקטין את הביקוש

את דיברי הפתיחה בפורום נשא צח ברקי, סמנכ"ל אגף מידע כלכלה ומחקר בדן אנד ברדסטריט כשהציג במחקר שערכה הקבוצה ואמר: "ניתן לראות שמשנת 2005 כמעט שלא הייתה עלייה בשכר הריאלי במשק בעוד שמחירי הדירות עלו ביותר מ-46%. כמו כן חלה ירידה של קרוב ל-1% בכמות המועסקים ב1,000 חברות הגדולות במשק לשנת 2013".

ברקי העריך כי בשלוש השנים הקרובות המשק הישראלי צפוי להתמודד עם ארבעה אתגרים: אי שוויון בהכנסה, קיפאון ביצירת משרות במגזר העסקי, ירידה בכדאיות הכלכלית בפתיחה ותפעול עסקים וצפי להעלאת ריבית. לדבריו, "כשני שלישים מרוכשי הדירות, מונעים באופן כזה או אחר מהריבית בשוק. עליית הריבית בישראל בעקבות העולם, תקטין את אותם שני שלישים מהביקוש".

אין שום בועה

אוהד דנוס, יו"ר לשכת השמאים התייחס למחירי הנדל"ן וציין: "לזוגות צעירים אין מה לשבת הגדר, רצוי שיירכשו דירה מה שיותר מהר. כל עוד המערכת לא מסונכרנת, לא נראה ירידת מחירים. ואני צופה שזה לא יהיה בקרוב".

בנוסף ציין דנוס כי: "אין בועה במחירי הדירות. עיקר העלייה במחיר הדירות היא במרכיב הקרקע שרובו ככולו משווק ע"י המדינה. המדינה היא המרוויחה הגדולה ולא היזמים. מדינת ישראל כשלה בעשור האחרון מלייצר היצע באזורי ביקוש ולרכך את העלייה במחירים. לכן שאתה מנתח את השוק אתה מבין שאין שום בועה".

חנן מור , התייחס אף הוא למחירים ואמר, "יש שני סוגים של מחירים- מחירים בת"א ומחירים ביתר המדינה. מחירי הדיור במדינת ת"א לא נמצאים בשוויון כלכלי של מטר לדירה. מחירי הדירות במטרופולינים שונים במדינה, כגון חיפה, ב"ש וירושלים הרבה יותר יציבים. ולמרות זאת, זוגות צעירים מתקשים לקנות דירה. המפגש של מחיר מול היצע הוא לא במצב נורמלי".

זיו, שותף מנהל בחברת BDO- זיו האפט אמר,"כדי להגדיר בועה צריך להסתכל על כמה דברים. שיעור הבעלות בישראל הוא 70%. אין מלאי דירות בשוק וזה משפיע לבסוף על התנודתיות בשוק. תחת מצב קיים לא נראה שינוי דרמטי. אני חושב ששינוי בביטחון התעסוקתי ושינויים בריבית כן יכולים לסייע להורדת מחירי הדיור. דיור להשכרה מעניק פתרון לזוגות מסוימים. זה מוצר ביניים שדורש סיבסוד".

המחיר מגולגל לצרכן

אורן הוד, מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים אמר "יש היום שלושה חסמים עיקריים שמונעים ירידת מחירים - קרקע דלה שלא משוחררת בכמויות, קבלת היתרים שאורכת המון זמן ועלויות הבנייה שכל הזמן עולות. כמות ההוצאות שיש לקבלן היום היא לא סבירה ולכן המחיר בסופו של דבר מגולגל לצרכן".

סגי איתן, מנכ"לית נכסים ובנין אמרה כי "הסבסוד צריך להיות לזוגות ולא ליזמים. אם נסתכל על השוק ב2013. היו ביקושים מאוד גדולים אבל הביקושים היו לדירות עד מיליון וחצי בגלל הקושי לממן. זה לדעתי יוביל לשינוי מגמה של בניית דירות קטנות יותר. ב2013 נמכרו רק 2,000 דירות של 3 חדרים".

"לגבי כל התכניות הגדולות אנחנו צריכים לחלק את זה. זה כמו שוק ההון. ברגע שמתכננים ל5- 6 שנים השוק משתכלל. צריך לטפל גם בעלויות הבנייה, היום עובד בענף הבנייה מרוויח כ- 20 אלף שקל משכורת. המדינה לא צריכה למקסם את הרווח מהקרקע, הקרקע עלתה בשנים האחרונות הכי הרבה".

ישראל מאוד מיוחדת

הרשי פרידמן, יו"ר אזורים : "ישראל היא מאוד מיוחדת. המנטליות של הישראלים, היא לקנות דירות ולא להשכיר דירות. בניו יורק יש אחוז גבוה של אנשים ששוכרים דירות לטווח ארוך וגם פה זה צריך להיות ככה".

פני המוסדיים לחו"ל

בהתייחסות להשפעה של הדופים המוסדיים על ענף הנדל"ן אמר אבי מוסלר, מנכ"ל אמות השקעות : "המוסדיים הופכים להיות חזקים בענף מהסיבה שהאלטרנטיבות שלהם לכסף פחות טובות. זה מביא אותם למצב של תחרות לא קטנה ויש גם רכישות מסוימות עם התפשרות נדל"נית".

אבי לוי, מנכ"ל מליסרון התייחס גם הוא לסוגיה זו ואמר "המוסדיים בארץ הם פחות פעילים והעסקאות בשנים האחרונות הן רק מאולצות. אני לא ראיתי מכירות מסיביות. אנחנו מכרנו כי נאלצנו. אזורים ואפריקה ישראל היו זקוקים למזומן לכן מכרו. לכן פני המוסדיים לחו"ל.

בארץ נולדה מאהבת חדשה

בהתייחסות לתכניתו של שר האוצר לפיד לדיור בר השגה אמר אוהד דנוס : "אני חושב שהתכנית של לפיד לא יכולה לצאת לפועל כי היא דורשת הפרשות ענקיות של קרקעות. בסופו של דבר שוק הנדל"ן הישראלי ימשיך לעבוד כמו שצריך. הבעיה שלנו היא שלא נותנים לשוק הפרטי לעשות את העבודה ומנסים להתערב".

"בארץ נולדה מאהבת חדשה והיא שוק הנדל"ן הישראלי וכל פוליטיקאי שמתעסק עם הנושא הזה נופל לבור. ההתאהבות היא איטית אך כואבת. המדינה לא מוכנה לבנות להשכרה ולכן בקטע הזה של המחאה החברתית אין בשורה, ובפועל המחירים רק עלו מאז".

תמיר דגן התייחס גם הוא לנושא ואמר "האמא הישראלית לא רוצה שהבן שלה ישכיר דירה 20 שנה. אם המדינה הייתה יוצאת במכרז שבה היא היתה מציעה ליזמים להציע דירות להשכרה לטווח ארוך ל-5 שנים ולאחר מכן לקנייה עם סבסוד של המדינה - אז אולי המצב היה פה משתנה".