8 דברים שחובה לדעת לפני רכישת בית בארה"ב - איך תימנעו מחלום בלהות?

Bizportal ליקט, בעזרת חברת CAPITAL INVESTMENT 101 טיפים לרכישת נכסים בארצות הברית - לגזור ולשמור
 |  (11)
נדלן אמריקני, צילום: Getty images Israel
מחירי הבתים בארצות הברית רשמו, לפי מדד קייס שילר האחרון, עלייה שנתית של כ-13.6%, החדה ביותר בשבע השנים האחרונות. אך למרות עליות אלו, כלכלנים סבורים שישנם עדיין שווקים במדינה שעתידים לזנק בלמעלה מ-20% בשלוש השנים הקרובות.

אולם רכישת בית בשוק כל כך גדול, הינה משימה מורכבת ביותר ורכישה בניו יורק אינה דומה רכישה באוסטין טקסס, כפי שרכישה בברלין שונה לגמרי מרכישה בלונדון. נציין כי השבוע אמר ג'י צביבל, מנכ"ל הרבור גרופ ישראל ל-BizportalTV כי לישראלים המתגוררים בארץ אין כל סיבה לרכוש בית בודד במדינה בשלט רחוק . אז מה צריך לדעת לפני שרוכשים בית בארצו של דוד סאם? אופיר בדש, שותף בחברת CAPITAL INVESTMENT 101, מספק 8 דגשים שחייבים לדעת בעת ביצוע עסקה:

1.רכישת בית שונה בכל מדינה: כל מדינה מתנהגת אחרת וממסה אחרת. במדינת ניו יורק יש מס מדינת ואילו בפלורידה אין מס מדינתי, דבר המוזיל את העסקה ומגדיל בשוטף את הרווח. יש לחבור לחברה מקומית בעלת ניסיון במקום רכישת הנכס.

2. תשואה ברוטו מול תשואה נטו: אחת מההטעיות הגדולות של המשווקים בישראל: שוכר הנכס משלם שיק אחד לחברת הניהול והאחזקה, אשר דואגת לשלם לוועד השכונה, לעירייה, וכמובן לעצמה. בסיכומו של יום, הכנסה של 1,200 דולר ברוטו לחודש, לאחר ניכויי ההוצאות, מותירה בחשבון הבנק של הרוכש 700 דולר בלבד. דוגמה להמחשה:
נכס שנרכש ב-80 אלף דולר המניב שכר דירה של 1,200 דולר בחודש – ההכנסה השנתית מהנכס – 14,400 דולר, קרי תשואה נטו של 18%, אך בפועל לאחר ניכוי ההוצאות התשואה נטו הינה 10%.

3. רכישה וניהול הנכס אצל אותה החברה : יוצרת פתח גדול לחברה דרכה בוצעה הרכישה לשחק עם ההוצאות במהלך ניהול הנכס ואחזקתו. צעד שכזה פוגע בגמישות ובחופש לבחור מה ייעשה בקניין.

4. הזכויות המשפטיות של הנכס: טרם הרכישה יש לבחון את הגדרת הנכס, לדוגמה, Condominium שונה מ-apartment במדינות שונות בארצות הברית. בפלורידה כאשר רוכשים דירה המוגדרת כ-condominium ניתן לרשום את בעליה כבעלי הנכס בטאבו ב-100%, ואילו ב-apartment המצב שונה ומקנה לרוכש רק אחוזים מסוימים מתוך מבנה הקומפלקס, דבר בעייתי ומורכב שמגביל את חופש הקניין של המשקיע במובנים רבים.

5. מיקום: צריך לבדוק טוב טוב את המחוז והעיר המסוימת במדינת רכישת הנכס, מרחק של 50 מיילים יכול לעשות הבדל בין השקעה מוצלחת לבין כושלת. לא פעם מחירו של בית ברחוב אחד יהיה גבוה בעשרות אחוזים ממחירו של הרחוב לייד, זאת בשל מעבר בין שכונת יוקרה לבין שכונת עוני, בדומה למעבר משדרות רוטשילד בתל אביב לאזור התחנה המרכזית הישנה, מרחק קצר אך שוק נדל"ן אחר לחלוטין. כמו כן, על הרוכש לבצע מחקר ולבחון האם קיים באזור צפי לעליית מחירים עתידי באזור ולבדוק את תפוסת השוכרים וזהותם במקום.

6. התאהבות בנכס: על הרוכש להיזהר מאפקט ה"התאהבות" בנכס או מהמחשבה של יצירת רושם מלומר "יש לי בית במיאמי". על המשקיע לזכור כי הוא לא יגור בנכס וכי מטרת הנכס היא להשיא תשואות על ההון (שוטפת ועתידית ממכירה) יותר מאשר היה משיא באלטרנטיבות השקעה אחרות.

7. מצב רישום הנכס: כשרוכשים נכס יש לדעת שהוא נקי מחובות, אסור לקמץ בסעיף זה. יש לוודא שהחברה הרוכשת משתמשת בשירותי Title Insurance, חברת ביטוח שבודקת אם הנכס נקי משיעבודים, עיקולים וחובות לוועד הבית. מדובר בהשקעה של כ-1,500 דולר, אבל אחריה אפשר לישון בשקט.

8. חומר בניית הבית: לרוב בתים שנמכרים במחיר הנמוך מ-60 אלף דולר עשויים מעץ, חומר בנייה שתחזוקתו יקרה, במיוחד במדינות לחות, עדיף לרכוש בתים מבלוקים או בטון. בתים רבים העשויים מעץ זקוקים לריסוס נגד טרמיטים, אך מדובר במקום למניפולציות וסחיטת כספים מצד חברות הניהול אשר לא פעם ירססו למרות שאין כל צורך בכך, הוצאה של אלפי דולרים.

תגובות לכתבה(11):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 10.
    יששכר 11 מודיעין. מיקוד 7174530
    בסי 09/07/2017 01:16
    הגב לתגובה זו
    0 0
    יפה
    סגור
  • 9.
    ישראל
    צחי 26/10/2016 02:09
    הגב לתגובה זו
    0 0
    יש לי כמה נכסים בארהב ואת כולם השכרתי מאותו מתווך ישראי שחי בארהב ומטפל לי בדירה ישראלי שגר בארהב... אחלה רווח שבעולם.. גם אחרי המיסים.. ועד וכל מה שצריך ניתן להישאר עם יותר מ 11 % תשואה
    סגור
  • 8.
    אני לא מבינה אתכם פה
    שיר 07/07/2016 14:03
    הגב לתגובה זו
    3 5
    לפני שנתיים קניתי בית בפלורידה ב55 אלף, עם חצר גדולה ומרפסת מרושתת. אחרי כול ההוצאות של השיפוץ, התיווך והבלאגנים, נשארתי עם רווח של 500 דולר בחודש, בלי שאני מרימה אצבע. תכל'ס החברה שעשו לי את זה היו סבבה, לא מציקים. אם בא לכם זה MNY מחיפה.
    סגור
  • 7.
    לא רוכשים נכס בארה״ב לפני שמתייעצים עם גורם אובייקטיבי
    אילן 04/07/2016 15:49
    הגב לתגובה זו
    4 1
    שוק הנדלן בארה״ב קורץ מאד להמון משקיעים ופוטנציאל הרווח שם גבוה מאד, אך כמו בכל מקום יש תמיד את חברות שמנצלות חוסר ידע של אנשים לרעה ומשווקות נכסים והשקעות עם הבטחות וסיפורים ורודים ללא כל כיסוי אמיתי ולצערנו מאות משקיעים הפסידו כספים מעסקאות שלא נבחנו לפרטי פרטים טרם ההשקעה. מי שרוצה להשקיע בנכס מעבר לים חייב לבחון את ההשקעה בהתאם לצרכים וליכולות האישיות שלו ולהבין את הסיכונים והסיכויים בהשקעה כזו, לבחור גוף מנהל או לבצע זאת בצורה עצמאית לאחר שהוא מבין כיצד פועלים שם. כיום יש יעוץ כזה ובהחלט רצוי ללכת ולהתיעץ לפני כל השקעה. ושיהיה בהצלחה !
    סגור
  • 6.
    להיזהר מחברות ישראליות
    איריס 29/11/2015 12:39
    הגב לתגובה זו
    3 4
    אני קניתי בית בפלורידה אצל רינה מקרקעות ישראל להיזהר מבטיחים דברים ולא מקיימים אתה רוצה לתבוע אתה לא מרוצה יש סעיף בחוזה שאומר שלמרות שקניתה בארץ את החברה תתבע בארהב? תזהרו
    סגור
  • להזהר צריך תמיד
    אמיר 20/04/2016 10:46
    הגב לתגובה זו
    1 4
    בלי קשר לחברות ישראליות, כל מי שמטפל לך בכסף, שווה לשים אליו לב. יכול להגיד לך שחבר טוב שלי רכש נכס דרך פסיפיק הולדינגס, ועמדו בכל מילה בהסכם והרווחים היו נאים ביותר. פשוט לשים לב.
    סגור
  • 5.
    בית עץ=קראוילה
    נהגוס 31/01/2014 10:15
    הגב לתגובה זו
    2 4
    מישהו היה חולם לקנות קראוילה? כמובן שלא, ומקסימום רואים בזה כדיור זמני, לשנים ספורות. אז למה אתם חושבים שקראוילה בארה"ב, ב 60K$, זה מציאה? לא איטונג לא כסף.
    סגור
  • 4.
    תשואה 10% על הנכס זו גם תשואה יפה. (ל"ת)
    אני 26/01/2014 11:22
    הגב לתגובה זו
    6 2
    סגור
  • 3.
    יש חלופה המבוססת על מומחים למודיעין עסקי - לא על סוחרים
    RealRecheck 25/01/2014 20:07
    הגב לתגובה זו
    1 1
    ברכישת בית בארה"ב יש חלופה המבוססת על מומחים למודיעין עסקי ולא על סוחרי הנדל"ן והבנקים, שמרוויחים גם כשאתם מפסידים. הדרך שפיתחנו מאפשרת לכל אחד לנצל הזדמנויות לשיפור ביטחונו הכלכלי. התחום הראשון בו אומני כריית המידע של RealRecheck בחרו להתמקד הוא פיתוח דרך חדשנית לרכישת נדל"ן למגורים בארה"ב. אנחנו: לא מתווכי נדל"ן, לא קונים ולא מוכרים נכסי נדל"ן וגם לא מקבלים עמלה מגורמים המעורבים ברכישה ובמכירה של נכסי נדל"ן. ראו אותנו בגוגל.
    סגור
  • 2.
    ישנן עוד "שפנים" ברכישת נכס בארה"ב
    אברום 25/01/2014 20:07
    הגב לתגובה זו
    6 0
    מי שרוכש נכס או נכסים בארה"ב צריך לזכור כי דוד סם רוצה גם מיסים על הנכס. ובשלב מאוחר הוא יבקש הצהרה על רכושך מחוץ לארה"ב. לא במקרה הרבה ישראלים מבקשים לוותר על אזרחותם האמריקאית משום שהדוד סם יושב להם על הווריד ומבקש לדעת פרטים שלא כל אחד היה מוסר אותם לולא הדרישות האולטימטיביות של השלטונות בארה"ב -חומר למחשבה
    סגור
  • 1.
    ךך (ל"ת)
    .. 25/01/2014 12:12
    הגב לתגובה זו
    2 2
    סגור