כמה שווה הדירה שלכם? הנה 10 גורמים בעלי השפעה דרמטית - צפו ברשימה

מסמיכות לכביש סואן (מינוס 30%!) ועד נוף פתוח (פלוס 15%). אתר Bizportal בחן בעזרת שמאים את הגורמים שמשפיעים על המחיר
 |  (19)
נדל"ן, צילום: Bizportal
מה משפיע על מחיר הדירה? ראשית דבר בהערכת שווי זה נתונים בסיסיים כגון גודל או מיקום ואלו הם אכן הדברים העיקריים, אבל קצה הזנב הוא ארוך, ארוך מאוד. 2 דירות באותו הבניין ובאותו הגודל, יכולות להיות שונות מאוד מבחינת המחיר. Bizportal בדק יחד עם שמאי המקרקעין חיים מסילתי ואהוד המאירי, 10 גורמים שעשויים להשפיע באופן משמעותי על מחיר הדירה:

1
חיים מסילתי
. מרפסת שמש : לפי חיים מסילתי, יכולה להוסיף בין 10% ל-15% לשווי הנכס. כשמדובר בדירה עם נוף לים אז מרפסת השמש יכולה להוסיף הרבה יותר. גם לגודל המרפסת יש השפעה על המחיר – חברת א.זיתוני מכרה בכפר סבא דירת 5 חדרים בשטח 128 מ"ר עם מרפסת של 15 מ"ר ב-2.16 מיליון שקל. דירת 5 חדרים בשטח של 138 מ"ר עם מרפסת של 24 מ"ר נמכרה ב-2.5 מיליון שקל (16% יותר, כמובן שיש להתחשב בכך שהדירה גם יותר גדולה ב-10 מ"ר).
פרויקט של חברת זיתוני בכ"ס; קרדיט: איתמר סיידא
פרויקט של חברת זיתוני בכ"ס; קרדיט: איתמר סיידא

2. חניה : להערכת מסילתי, בעיר צפופה כמו תל אביב, דירה עם חניה עשויה להעלות 20% יותר מדירה ללא חניה, הפער יכול לעמוד על 350-400 אלף שקל. בערים כמו גבעתיים ורמת גן, מקומות מעט פחות צפופים, הפער עומד על כ-10%, ובשקלים – על כ-200 אלף שקל. הפער בין חניה רגילה למקורה עומד על 5% ואף על פחות מכך.

3
אהוד המאירי
. נוף ירוק/ נוף לים : ככל שהדירה יותר גבוהה הנוף יותר משמעותי – לפי מסילתי, ברחוב מרידור, בגבול שכונת נווה גן ברמה"ש ותל ברוך צפון בת"א, דירות עם נוף לבניינים זולות ב-15%-20% מדירות הפונות לנוף הפתוח. כשמדובר בפרויקטים עם נוף לים הפער יכול להגיע גם ל-30%. מנגד, נוף לגן ציבורי עשוי דווקא להוריד את ערך הדירה – כשמדובר בדירות בקומות הנמוכות בבניין הפער יכול להגיע ל-5%-10% בהשוואה לדירה שאינה פונה לגן הציבורי וסובלת ממפגעי רעש.

4. כביש סואן מול עורף שקט : ככל שהדציבל גבוה יותר כך הפער גבוה יותר, מדובר בפער של 10%-30%. מסילתי מדגים את הסוגיה בבניין ברחוב דפנה בתל אביב - דירה בקומה הראשונה הפונה לדרך נמיר תהיה לרוב זולה בכ-30% מדירה זהה הפונה לרחוב דפנה. תחנת אוטובוס היא מפגע חמור שעשוי להשפיע מאוד על המחיר. דירה הפונה לתחנת דלק תהיה זולה ב-10%-15% מדירה שאינה פונה.

5. מעלית : לפי המאירי, דירה בקומה רביעית עם מעלית תעלה כ-15% יותר מדירה דומה ללא מעלית. ההשפעה פוחתת ככל שיורדים בקומה.

6. אנטנה סלולרית : קרינה עם סכנת חיים מיידית עשויה לרסק את מחיר הדירה ב-30% בהשוואה לדירה ללא קרינה. לפי מסילתי, אנטנה על הגג תפחית את מחיר הדירה ב-10% כי לדבריו הקרבה המיידית לאנטנה פחות מסוכנת מאנטנה הנמצאת במרחק של בניין ליד.

7. בית קברות : דירה עם נוף ישיר לבית קברות תהיה לרוב זולה ב-25%-30% מדירה שאינה פונה. מסילתי טוען שבפרויקט של גינדי בשכונת 'אם המושבות' בפתח תקווה, דירות שפנו לבית הקברות נמכרו ב-25%-30% פחות.

8. רכבת : ערכה של דירה הפונה לרכבת לפי המאירי יהיה נמוך בכ-15% מדירה שאינה פונה, הכול תלוי במרחק ואם הוצבו חסימות או גדר אקוסטית.

9. דירה מפוצלת : לפי מסילתי ככל שהדירה מפוצלת ליותר דירות כך ערכה יהיה גבוה יותר, אפילו אם הפיצול נעשה באופן לא חוקי. לדבריו מדובר בפער של 20%-30%. דירת 3 חדרים רגילה בפתח תקווה שמחירה עומד על 800 אלף שקל תימכר ב-950-970 אלף שקל במידה ותפוצל (כמובן שמתעלמים מעלות בזמן המכירה).

10. בית כנסת : המאירי טוען כי במקומות כמו בני ברק או ירושלים, בית כנס בבניין לא ישפיע כלל על ערך הדירות, בערים חילוניות או מעורבות, בית כנסת פעיל עשוי להפחית את ערך הדירה ב-10%.

תגובות לכתבה(19):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 13.
    מה הפרש מחיר דירת גן, לעומת דירה זהה, מעליה? (ל"ת)
    דני 02/05/2017 19:33
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 12.
    מה הפרש מחיר דירת גן, לעומת דירה זהה, מעליה? (ל"ת)
    דני 02/05/2017 19:31
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 11.
    קרינה עם סכנת חיים מיידית?
    איפה אתה חי? 28/08/2016 16:08
    הגב לתגובה זו
    0 0
    איך קבעת שיש סכנת חיים מיידית? על איזו רמת קרינה אתה מדבר? ולמה אתה חושב שמישהו היה מאשר לבנות משדר שגורם לסכנת חיים מיידית מול דירה?
    סגור
  • 10.
    בית כנסת לא מפחית אלא מעלה מאד את ערך הדירה (ל"ת)
    הסתה אוטו אנטישמית 17/01/2014 15:23
    הגב לתגובה זו
    0 6
    סגור
  • 9.
    באזורים חרדיים דירה מעל בית כנסת שווה 30% פחות (ל"ת)
    "מומחים" עלק 11/01/2014 23:05
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 8.
    בחיפה מנחת מטוסים יותר שקט מלגור ליד כביש ראשי
    פרויד.אבא חושי.שמשון 11/01/2014 12:49
    הגב לתגובה זו
    11 1
    דירות במקביל לכביש ראשי מעבדות 70% מהערך רעש של מנחת מטוסים כל שניה עובר אוטו אין יום ואין לילה . שלא נדבר על זיהום אויר. צריך אטמי אוזנים . וחיסון נגד זיהום אויר. פרויד. אבא חושי. שד מוריה. דרך יד לבנים. דרך הים.
    סגור
  • 7.
    דרך נמיר מול תחנת דלק 700 אלף ,,אני רץ (ל"ת)
    קונה מהר 10/01/2014 17:35
    הגב לתגובה זו
    2 1
    סגור
  • 6.
    10 טעויות נפוצות של מוכרי דירות יד 2
    מוכר דירות יד2 מנוסה 10/01/2014 16:41
    הגב לתגובה זו
    14 0
    1. לתמחר את הדירה הישנה לפי הדירה שרוצים לקנות. 2. לתמחר את הדירה כמו המחירים המבוקשים באזור ולא לפי העיסקאות שבוצעו באזור. 3. לתמחר את הדירה מעל המחיר הריאלי. להתאים את המחיר למה שמבקשים בעלי דירות שרק בודקים את השוק. 4. להפסיד קליינטים טובים בגלל סכומים נמוכים. 5. חוסר גמישות במחיר כשאפשר תמורתו לקבל גמישות בפינוי. 6. לתמחר במחיר גבוה מידי את הדירה שנה מראש ואז כמה חדשים לפני הכניסה לדירה החדשה להלחץ ולמכור במה שנותנים. 7. לפאר את הדירה מעבר לנתונים ולהסוות בעיות. הקונים אינם טיפשים ויעדיפו לסגור עיסקה עם מוכר אמין. 8. לחיות באשליות שהשיפוץ שעשו לפני 12 שנים עדיין תקף ומתאים לעיצוב כיום. 9. בהקשר לסעיף הקודם=ג'קוזי כיום אאוט! 10.להסתמך על יכולת ההערכה והשיווק שלהם ללא עזרת גורמים אובייקטיביים.
    סגור
  • 5.
    שכנים לבנים אשכנזים מעלה הדירה ב50% (ל"ת)
    אמנון 10/01/2014 14:47
    הגב לתגובה זו
    19 9
    סגור
  • בבניין שלי הרבה אתיופים. אני מאחל לכולם שכנים כאלה.
    בוב 10/01/2014 18:20
    הגב לתגובה זו
    10 4
    אדיבים, חייכנים, שקטים.
    סגור
  • יכול בהחלט להיות שזכית בשכנים מעולים.מברוק.רוב האתיופים
    עמי 11/01/2014 14:49
    הגב לתגובה זו
    3 1
    אינם שכנים כה נוחים, יש להם הרגלים שהביאו איתם של ריחות האינג'רה ועוד תבלינים קשים מנשוא. התנהלות אחרת לגבי התנהגות ילדים ושמירה על רכוש משותף. הד"כ המצאות שכנים אתיופים מורידה דרסטית את ערך הדירות בבנין ובאזור כולו, אבל כנראה לא בבודדים שמשתלבים בסביבה. מצטער אם אני פוגע ברגשות של מישהו, אבל זו עובדה ויעבור עוד דור אחד לפחות עד שיטמעו בסביבה ובהרגלים מערביים.
    סגור
  • 4.
    הכי חשוב שכנה יפה וסקסית. מחיר הדירה עולה 20% (ל"ת)
    דים 10/01/2014 14:41
    הגב לתגובה זו
    18 5
    סגור
  • 3.
    מה לגבי דירות מעל פאב רועש או בית קפה? (ל"ת)
    שאלה 10/01/2014 14:17
    הגב לתגובה זו
    6 1
    סגור
  • דירות בבנין עם קומת עסקים ומסחר תמיד יפלו במחירן לעיתים
    מירב 10/01/2014 16:30
    הגב לתגובה זו
    7 1
    בעשרות אחוזים, על אחת כמה וכמה מעל פאב או מקום רועש.
    סגור
  • אני מכרתי דירה לפני 30 שנים שהייתה מעל חנות ואח"כ הסבו
    עמי 11/01/2014 14:51
    הגב לתגובה זו
    0 0
    אותה לנגריה. הדירה נמכרה אח"כ באלפי שקלים פחות מהמחיר שקיבלתי כשכול מחירה היה 40000 ש"ח, וזה היה הפרש אדיר.
    סגור
  • 2.
    בקיצור:רכס הכרמל יקר!..כל הנתונים החיוביים
    horen 10/01/2014 14:10
    הגב לתגובה זו
    8 4
    נמצאים שם...
    סגור
  • 1.
    שכחו לדבר על גודל החדרים הבדל בין ישן לחדש
    צביקה דורון יועץנדלן 10/01/2014 14:09
    הגב לתגובה זו
    17 3
    יש מקומות שמוכרים שם דירות חדשות שאין בחדר מקום למיטה זוגית, ארון ושולחן. מוכרים דירות 5 חדרים בשטח של 95 מ"ר. העיקר שלכל ילד יש פינה משלו עם האייפון....
    סגור
  • חדר=9 מ"ר!!!פעם חדר=13 מ"ר
    קליפ 10/01/2014 16:55
    הגב לתגובה זו
    12 0
    קבלנים,בחסות עיריות וממשלה יצרו שפה חדשה. חדר = מלונה. מוסדי שגונב מילייארד ש"ח =תספורת
    סגור
  • שכחת את החלוקה הגרועה השל בתים ישנים, שצריך רמונט יסודי
    מירב 10/01/2014 16:31
    הגב לתגובה זו
    4 2
    בעשרות אלפי שקלים ועדיין הבנין ישן ודורש המון תחזוקה.
    סגור