בנק ישראל במחקר חדש: מי אלו רוכשי הדירות להשקעה - ואיפה הם קונים?

מ-2003 ל-2012 עלה חלקם של המשקיעים מ-3.2% ל-7.9%. עלייה של 1% בתשואה מגדילה את ההסתברות לרכישה להשקעה ב-22%
נדל"ן
מפרסם היום מחקר חדש תחת הכותרת - "דפוסי הרכישה של דירות בידי משקיעים מקומיים בשנים 2003 עד 2012". דבר ידוע הוא שלרוכשי הדירות להשקעה היה ועדיין יש חלק בעליית מחירי הדירות בשנים האחרונות. בבנק ישראל מתייחסים היום לחלקם את המשקיעים, ומסתכלים גם מי הם.

לפי המחקר, ייתכן ואחת הסיבות לגידול בהיקף הרכישות של דירות מצד משקיעים, קשור להטלת המס על הבורסה ב-2003. בנוסף, בשלהי 2007 שיעור הרכישות החל לעלות משום שהמשבר העולמי הוביל לירידה מתמשכת בשווי הנכסים הפיננסיים ובשערי הריבית, וכן להתחזקות ההערכות שההשקעה בנדל"ן כדאית יחסית לאפיקים האחרים.

מהסקירה עולה כי בשיא המשבר מספרן המוחלט של העסקאות לפרק זמן קצר. כמו כן, בשנים 2011-2012 נכנסו לתוקף צעדי מדיניות בתחום המיסוי והאשראי, שנועדו להקטין את הביקוש לדירות להשקעה. בתקופה שלאחר הפעלת הצעדים התכווץ מספר העסקאות של המשקיעים וכן שיעורן בסך העסקאות. בסוף התקופה הנסקרת מספרן ושיעורן לא חזרו לרמתם ערב צעדי המדיניות.

אז מי הם רוכשי הדירות?

"כאשר בדקנו את הגורמים המשפיעים על ההסתברות שמשקיע (ולא קונה אחר) רכש דירה נתונה, מצאנו כי משקיעים נוטים לרכוש דירות קטנות יחסית. ההסבר לכך הוא שלהשכרת דירות קטנות יש גבוהה יחסית, וזו פחתה בשיעור מתון יחסית לתשואה על השכרת דירות טיפוסיות. אין למשקיעים העדפה ביחס לגיל הדירה, והם גם אינם מעדיפים דירה מיד ראשונה על פני דירה מיד שנייה. למשקיעים יש נטייה חזקה לרכוש דירות במחוזות חיפה ות"א, נטייה פחות חזקה לרכוש בפריפריה, ונטייה חלשה יחסית לרכוש במחוזות המרכז וירושלים. הם נוטים לרכוש דירות ביישובים יהודיים גדולים."

אשר לרקע החברתי-כלכלי של השכונה שבה מצויה הדירה, מצאו בבנק ישראל שהעדפות המשקיעים דומות לאלו של יתר הרוכשים. בהינתן מאפייני הדירה והסביבה, משקיעים רוכשים דירות במחיר דומה לזה שמשלמים שאר הפעילים בשוק, וממצא זה עשוי להעיד על שוק תחרותי.

עוד עולה מהסקירה שככל שעולה התשואה העודפת מהשכרת דירה – כלומר הפער בין התשואה על השכרת דירה לבין התשואה על אפיק השקעה חלופי כגון הריבית על פיקדונות צמודי מדד ל-10 שנים ומעלה – כך עולה ההסתברות שמשקיע (ולא קונה אחר) רכש דירה נתונה: כל גידול של נקודת אחוז בתשואה העודפת מעלה את ההסתברות בכ-22%. גם הריבית לטווח קצר יותר משפיעה על התנהגות המשקיעים, וכל עלייה של נקודת אחוז בשער הריבית הצפויה לשנה קדימה מפחיתה את ההסתברות בכ-8%.

"נראה כי משקיעים מגיבים בעוצמה רבה מאחרים לשינויים בשער הריבית הצפויה משום שהם יותר מ?נעים משיקולים כלכליים. בתקופה שלאחר נקיטת הצעדים השפעת שער הריבית פחתה בשליש. בשנים 2011-2012 ההסתברות שמשקיע – ולא קונה אחר – רכש דירה עמדה על כ-90% מרמתה ערב הצעדים שננקטו בתחום המיסוי והאשראי, בדומה להסתברות בשנים 2003-2007."

מקור: בנק ישראל
מקור: בנק ישראל


כתבות מעניינות נוספות:
הרשעה: אדם הפך בית אבות ל-56 דירות לשוק החופשי - מה גובה הקנס שקיבל?
נתפס על העלמות מיסים וטען: "אני עדיין בודק אם זה משתלם לדווח"

תגובות לכתבה(12):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 10.
    בזכות המשקיעים יש דירות להשכרה!!! לא לשכוח!!!
    בן אהרון 11/12/2013 09:26
    הגב לתגובה זו
    0 0
    בלי המשקיעים, שוק השכירות היה במצב ש״ח קטסטרופה. המדינה לא מייצרת דירות להשכרה למרות שיש רבים שלא יכולים לקנות ומעדיפים לשכור.
    סגור
  • 9.
    חובה - מס רכוש על דירות להשקעה - זה יוריד מחירים (ל"ת)
    כמו בעולם הנאור 04/12/2013 22:36
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 8.
    למה אתם מתכוונים במילה משקיעים? לאותם רוכשים סדרתיים
    נאור 04/12/2013 13:58
    הגב לתגובה זו
    1 0
    שקונים ומוכרים או משכירים דירות? או לאותה גברת כהן שהוציאה את כול חסכונותיה ורכשה דירה קטנה לילדים ובינתיים משכירה אותה???
    סגור
  • יועץ נדל"ן - יש אנשים שבמקום לקנות
    צביקה דורון 04/12/2013 20:25
    הגב לתגובה זו
    1 0
    יש אנשים שבמקום לקנות דירה בתל אביב ב 2.5 מיליון, קנו 4 דירות בפריפריה ב 600,000 כל אחת. הם משקיעים ? הם עובדים קשה בשביל לתחזק את הדירות והכל בשביל להרוויח לחם ביושר.
    סגור
  • 7.
    אכן, מדיניות מס מעוותת
    astern 04/12/2013 13:14
    הגב לתגובה זו
    3 2
    דירה להשקעה היא אפיק השקעה בדיוק כמו כל אפיק אחר. לא הגיוני שהמס החל על רווחים מפקדונות בבנקים ועל ניירות ערך לא יחול על משקיעי נדל"ן.
    סגור
  • בדירןת יש כפל מס מה /שאין בשום אפיק השקעה אחר ובנוסף
    שרון 04/12/2013 17:39
    הגב לתגובה זו
    0 1
    יש הוצאות גדולות והפסדים. לו היה אפשר לקזז את כול המיסים המשומים, המדינה הייתה מחזירה מס לרוכשים....
    סגור
  • 6.
    זה מה שקורה שמחליטים לשחוט את האווז שמטיל ביצי זהב
    אלי 04/12/2013 12:57
    הגב לתגובה זו
    6 1
    בשביל ארוחה אחת ואח"כ נשארים בלי הזהב. למי שלא הבין -הכוונה למיסוי הגבוה על ריווחי הון, בבורסה יש גם הפסדי הון ואפילו גדולים או רווחים זעומים אבל הסיכון גבוה. המשקיעים רוצים תמורה לסיכון אבל בא האוצר ואומר להם קחו סיכונים ותנו את הרווחים אז שלא יתפלאו שאנשים בורחים מהבורסה לנדל"ן הלא ממוסה.
    סגור
  • 5.
    קבוצת דלק ורצוי שוות שורט ענקקקקקקקקקקקקקקקק
    יופיטר הסקסי 04/12/2013 12:40
    הגב לתגובה זו
    0 1
    אני מדבר על שורט על מניות בודדות לא המוני!!!!!
    סגור
  • 4.
    הממשלה גורמת לעיוותים בשוק הנדלן לטובת המשקיעים
    ישראל ישראלי 04/12/2013 12:30
    הגב לתגובה זו
    4 2
    והעשירים
    סגור
  • 3.
    למה אין מס על המשכירים הא כי הם המנהיגים במאפיה?
    חגי 04/12/2013 12:24
    הגב לתגובה זו
    4 4
    רק מס על משכירי הדירות יאזן ויוריד יוקר המחיה
    סגור
  • 2.
    שנים דמגוגיה שקר להרצת פראייר=בועה50%בפיצוץ בפני הגנבים (ל"ת)
    קבלן,בנק,ממשל=גנבים 04/12/2013 12:09
    הגב לתגובה זו
    6 2
    סגור
  • 1.
    אני הולך לישון
    יופיטר שוקי הון 04/12/2013 11:51
    הגב לתגובה זו
    2 1
    הכל יורד אי אפשר למכור כלום לילה טוב
    סגור