סיבוב בברלין: למה כ"כ זול שם, ומה מחפשת שם חברת נדל"ן ישראלית שכבר מחזיקה ב-6,000 דירות? הנה הסיפור

ברלין היא יעד תיירותי אדיר לישראלים ולאחרונה גם מושא חלומות ההגירה של הצעירים. כתב Bizportal בחן את הזווית הכלכלית-נדל"נית
ברלין
ברלין עלתה לאחרונה לכותרות בישראל כמקום מפלט עבור צעירים המתקשים 'לגמור את החודש' בארץ ומעוניינים להתגורר בעיר הנהנית מיוקר מחייה מהזולים במדינות העולם המערבי. ואכן המחירים בסופר הברלינאי זולים, וזולים גם מחירי השכירויות. אבל מה באמת הסיפור של ברלין והאם היא מקרה מייצג, או שהיא מקרה של פופוליזם זול. נתחיל.

ברלין היא בירת גרמניה, המדינה החזקה ביותר באירופה שלמעשה מחזיקה לבדה את גוש היורו כולו. אבל ברלין היא גם עיר בלי אף בניין הנהלה של חברה גדולה. שימו לב לנתון הבא - אף חברה מבין 30 החברות במדד הדאקס לא מחזיקה את המטה שלה בברלין. סימנס, פולקסווגן, דויטשה בנק, אפילו לא אחת. וגם אם נסתכל על 100 החברות הגדולות, ספק אם נמצא חברה אחת שהמטה שלה יושב בברלין.

איך זה קרה? אז ככה, טרם מלחמת העולם השניה ברלין הייתה עיר חזקה ודומיננטית בגרמניה וישבו בה חברות רבות. לאחר המלחמה ועם חלוקת גרמניה, מערב ברלין הייתה למעשה מובלעת שמנותקת משאר חלקי גרמניה המערבית ולפיכך שימשה כנקודת המוקד בחיכוך שבין שני הגושים במלחמה הקרה ( למי שמתקשה להבין, הנה לינק. ברלין היא האזור הצבעוני הקטן ). בקיצור לא אזור נוח לעסקים. לכן כל החברות הגדולות עזבו והתמקמו עמוק בתוך שטחי מערב גרמניה.

אז זו נקודת המוצא של העיר ברלין. זו בירת המדינה החזקה באירופה אבל גם מקום שההיסטוריה מורגשת בו היטב, כמובן גם ברמה הכלכלית. הנה דוגמה עליה נרחיב בהמשך, מבחינת גובה השכירות למגורים, ברלין נמצאת במקום ה-55 מבין הערים בגרמניה.

"ענייה אך סקסית"
ברלין זו עיר עצומה. שטחה הינו פי 10 משטחה של פריז אבל כמות התושבים עומדת על 3.5 מיליון בלבד, ונתון זה לא השתנה שנים ארוכות. מתוך אותם 3.5 מיליון, כ-300 אלף הם סטודנטים, נתון המעניק לעיר תחושה צעירה ותוססת, אך גם רמת השתכרות נמוכה של אנשים בתחילת דרכם. העיר הוגדרה בשנת 2006 על ידי ראש העירייה קלאוס ווברהייט כ"ענייה אך סקסית" (Poor but sexy) – הסקסיות מתבטאת בכך שהעיר הפכה ל'מכה' של אומנים ויוצרים ובאוכלוסייה מגוונת מכל העולם שנכנסה לשעריה מאז נפילת מסך הברזל ב-1989, אשר בזכותה הומצא המושג הגרמני 'מולטי קולטי' (Multikulti).
בניין של ADO בברלין; קרדיט: יוסי פינק
בניין של ADO בברלין; קרדיט: יוסי פינק

אך לצד הסקסיות, לעיר לא מעט צדדים בעייתיים – אומנם שיעור האבטלה בעיר ירד משמעותית לאחרונה משיעור של 17% ב-2006 ל-12.4% כיום, אך עדיין מדובר בשיעור גבוה משמעותית מזה במינכן (5.6%), קלן (6.5%) והמבורג (7.6%) ואפילו לגרמנים דוברי השפה קשה למצוא בעיר עבודה, שלא לדבר על אלו שאינם מדברים את השפה. לצד פקידי ממשל רבים שהעתיקו את מקום מגוריהם לעיר, בעידוד מאסיבי של הממשלה הגרמנית, גם מהגרים רבים מהמדינות החלשות ביותר באיחוד האירופי, דוגמת רומניה, בולגריה ומדינות יוגוסלביה לשעבר, עברו לעיר, רבים מהם עובדים במשרות חלקיות בתשלום זעום או נתמכי סעד מטעם המדינה. מחזה של הומלסים ומקבצי נדבות הינו נדיר ביותר בעריה העשירות של מערב המדינה, אך לא כך בברלין.

אין ספק, עלות המחייה בעיר זולה משמעותית מכל עיר אחרת במערב אירופה (ומספר ערים אפילו במזרחה), כאשר שכר הדירה הממוצע בעיר, העומד על 5.54 אירו למ"ר, נמוך משמעותית מבערים המבורג (8.3 אירו למ"ר), פרנקפורט (10 אירו למ"ר) ומינכן, הנחשבת ליקרה ביותר (11.6 אירו למ"ר).

אבל בואו לא נתבלבל. ישראלי נלהב שיגיע לברלין ויחפש דירה ב-5.54 למטר (נגיד 330 יורו לחודש על דירה של 60 מ"ר), יתקל מהר מאוד במציאות מעט פחות ורודה. הממוצע בברלין זה הדבר הכי לא מייצג שקיים. בעיר יש חוקים ואחד מהם זה שבעל דירה יכול להעלות את שכר הדירה רק פעם ב-3 שנים, וגם אז בלא יותר מ-15%. עכשיו קחו בחשבון שחלק מהשוכרים לא זזו מהדירה 15-20 שנה ויותר, ותבינו שהם משלמים עכשיו 2-3 יורו למ"ר, כלומר בערך 150 יורו לחודש על דירת 60 מ"ר. מי נמצא בצד השני של הממוצע? הישראלי הנלהב. לפי חוקי העיר, בעל דירה יכול לגבות כל סכום שיירצה משוכר חדש. אז בפועל השכירות היא 7-8 יורו למטר או 12 יורו באזורים הבאמת טובים (כלומר 720 יורו לדירת 60 מ"ר). עדיין זול מאוד, סביב 3,500 שקל לחודש לדירה באזור מצויין בברלין.

"87% מתושבי ברלין מתגוררים בשכירות"
הפיסקה האחרונה היא לחם וחמאה לאנשי עסקים. כי בפועל, כל דייר שעוזב, מחליף אותו דייר שמשלם פי 4. את הסיטואציה של עליית שכר הדירה עם כניסתם של דיירים חדשים הבינו החברות העסקיות, אחת מהן היא ADO ( איידיאו -0.46% איידיאו 6,738 -0.46% איידיאו בסיס:6,769 פתיחה:6,769 גבוה:6,769 נמוך:6,738 תמורה:34,214 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: ) הישראלית, של שיכון ובינוי -3.27% שיכון ובינוי 565 -3.27% שיכון ובינוי בסיס:584.1 פתיחה:580 גבוה:580 נמוך:563.4 תמורה:638,282 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: המנוהלת על ידי שלמה זהר (יו"ר דיסקונט לשעבר) ורבין סביון, המנהל את הפעילות בגרמניה, המחזיקה כיום כ-200 בניינים בעיר בשטח של כ-400 אלף מ"ר הכוללים כ-6,200 שוכרים.
בניין של ADO לפני ואחרי השיפוץ; קרדיט: ADO
בניין של ADO לפני ואחרי השיפוץ; קרדיט: ADO

ADO רוכשת בניינים ישנים הזקוקים לשיפוץ, תוך בדיקה מדוקדקת של כל נכס ונכס והכדאיות הכלכלית של שיפוצו והיקף הדיירים שצפויים לחדש חוזה. לפי החברה, 12%-13% מהדיירים מתחלפים כל שנה, כאשר 50% מהדיירים הם רווקים. גודל הדירות הממוצע נע סביב 50 עד 60 מ"ר והשכר דירה הממוצע עם חידוש החוזה עומד על 7.5 אירו למ"ר. החברה שולטת בבניינים באמצעות ארבע חברות באיתור ורכישת הנכסים, ניהולם, גביית שכר דירה, שיווק הדירות, פיקוח על השיפוץ וניהול אבות הבית.

"יש בברלין כ-1.9 מיליון דירות להשכרה, כ-87% מתושבי העיר גרים בשכירות ויש מחסור של 40 עד 50 אלף דירות להשכרה בעיר כל שנה", אומר שלמה זוהר. "אין בנייה חדשה בעיר כי הכלכלה לא תומכת בכך והבנייה נעשית רק עבור האוכלוסייה העשירה. ברלין במקום ה-55 בדירוג הערים בגרמניה מבחינת רמת השכר דירה, ומקום 17 כשמתייחסים לחוזים החדשים בלבד, זה ייקח לפחות 10 שנים עד שנראה יישור קו עם הערים העשירות במדינה."

לפי זוהר, הגודל הוא קריטי בתחום הדיור להשכרה – "מתחת ל-5,000 דירות מפסידים כסף ורק ב-5,000 מתחילים להתאזן, אנחנו שואפים להגיע להיקף של 10 אלף דירות תוך 3 שנים ול-15 אלף דירות תוך חמש שנים. הרעיון בסופו של דבר הוא להנפיק את החברה בבורסת פרנקפורט וזה ייקרה בקרוב."
בניינים של ADO לפני ואחרי שיפוצם; קרדיט: ADO
בניינים של ADO לפני ואחרי שיפוצם; קרדיט: ADO


לסיכום, קודם כל צריך להגיד שברלין היא עיר מדהימה, מקום שוקק חיים עם כיכרות מלאות באנשים ותיירות בכל פינה. אבל צריך גם להגיד שברלין כיום עדיין אינה מקום מערבי מבחינה כלכלית. תל אביב היא עיר מערבית. אז אולי נכון יותר להשוות אותה לערים כמו מינכן, פרנקפורט, בהשוואה שכזו פערי יוקר המחייה יהיו קטנים משמעותית.

*הכתב היה אורח של קבוצת ADO בברלין

תגובות לכתבה(32):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 15.
    רק בגגלל טרור השכנים בישראל כדאי לעבור לברלין
    kamran 01/12/2013 11:49
    הגב לתגובה זו
    0 0
    אפילו גונגל,,, יש טרור שכנים ומאפיות ברוב בניינים בישרא,,, זוכרים את תוכנת השכנים שנגנבה והופצה??? בכוונה אף אחד לא מדבר על טרור השכנים בישראל שיש ממדים ענקיים ,,,,
    סגור
  • 14.
    מתחת ל 5000 דירות מפסידים כסף...עלק
    פחחח.... 29/10/2013 11:31
    הגב לתגובה זו
    2 0
    אני מחזיק 5 דירות בברלין ואני מורווח- כל אחת עלתה לי 50 אלף יורו, כל שוכר משלם לי 450 יורו לחודש בממוצע, קניתי את הדירות במזומן, שכר טירחה לעו"ד שמטפל לי בנכסים 1500 יורו לשנה,תיקונים לדירה בשנה בממוצע 150 יורו ,זה הכל.
    סגור
  • 13.
    עיר עניה.שכ״ד בהתאם.באים יהודים ומקפיצים.מה לדעתכם יקרה (ל"ת)
    שיילוק מהדר יוסף 28/10/2013 13:59
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 12.
    לייפציג
    מומחה להזדמנויות 28/10/2013 12:33
    הגב לתגובה זו
    0 0
    לייפציג היא ברלין הבאה
    סגור
  • 11.
    נו ומחירי השכירות בתל אביב הם 20 יורו למטר לפחות
    gubbuy 27/10/2013 18:48
    הגב לתגובה זו
    0 0
    אז אפילו בפרנקפורט הרבה יותר זול. ובפרנקפורט יש עבודה המחירים בסופרים חצי מהארץ רכב חצי מהארץ תחבורה ציבורית משובחת ולימודים אקדמיים בחינם. ברלין מגניבה את הישראלים הצעירים בגלל שזו עיר צעירה וזולה ולא סתם זולה. חוץ מזה ברלין היא קוסמופוליטית תמצאו שם צעירים מכל העולם כולל ארה"ב צרפת אנגליה איטליה ספרד ועד אבו דאבי
    סגור
  • 10.
    והמשקיעים ב ADO...
    שאלה 27/10/2013 16:49
    הגב לתגובה זו
    0 0
    מרוצים ?
    סגור
  • 9.
    מקום שעדיין אפשר לשמוע את זעקות היהודים המעונים
    גרש 27/10/2013 09:29
    הגב לתגובה זו
    2 2
    והנרצחים מכל פינה מכל רחוב.
    סגור
  • 8.
    הכתב התארח אצל חברת בת של שיכון ובינוי
    מומחה לאינטרסים 26/10/2013 13:54
    הגב לתגובה זו
    3 4
    מה יגידו שיכון ובינוי יעודדו אנשים לרכוש בחול או בארץ ישראל העושקת ... בקיצור אינטרס של שיכון ובינוי להשאיר את כולם בארץ
    סגור
  • 7.
    יועץ נדל"ן ארצי
    צביקה דורון 26/10/2013 12:53
    הגב לתגובה זו
    5 5
    בעיר לוד, 12 דקות ברכבת מעזריאלי, ניתן לשכור 2 חדרים ב 2,000 ש"ח ולחיות בארץ ליד המשפחה. נראה אתכם שורדים חורף אחד בגרמניה הקרה.
    סגור
  • נראה אותך שורד שבוע בלוד... (ל"ת)
    שרון קרן 12/11/2013 12:01
    הגב לתגובה זו
    2 0
    סגור
  • טען עוד
  • 6.
    ברלין בגרמניה = חיפה בישראל
    ישראלי 26/10/2013 12:05
    הגב לתגובה זו
    9 6
    למי שלא יודע, מערב גרמנים לא רוצים לגור בברלין. בברלין גרים בעיקר עניים: מזרח גרמנים ומהגרים (הרבה תורכים וערבים). מי שרוצה לגור ליד הרבה ערבים יכול לעשות את זה בזול גם בישראל. בחיפה, עכו ונצרת עילית.
    סגור
  • 5.
    לישון עם האיוב (ל"ת)
    מאוכזב לפיד 26/10/2013 12:00
    הגב לתגובה זו
    2 0
    סגור
  • 4.
    אם הערבים לא חיסלו אותנו כנראה שהיהודים יעשו זאת .כמו
    בדבכט 26/10/2013 11:44
    הגב לתגובה זו
    3 2
    שזה נראה אלפי צעירים כבר נמצאים מעבר לים
    סגור
  • 3.
    החיים בארץ זוועה.
    יוני מילואימניק עייף 26/10/2013 11:41
    הגב לתגובה זו
    20 12
    בברלין אני לא צריך לעשות מילואים כל כמה חודשים. אני יכול לקנות בסופר במחירים שפויים. אני יכול לקנות דירה מבלי להשתעבד לכל החיים. בברלין משלמים פחות מס !! רכב עולה חצי מבארץ ! ויש פתרונות תחבורה זמינים מצויינים וזולים. בקיצור - למי שלא הבין , השואה היא בתל אביב והחיים הם בברלין.
    סגור
  • 3-יוני
    שרון 26/10/2013 19:56
    הגב לתגובה זו
    8 10
    המשפט האחרון שלך מחפיר. בוש והיכלם. תישאר שם יחד עם המוסלמים האנטישמים. רק עשה טובה - אל תחזור לארץ ישראל, גם כשיהיה לך קשה, גם שירדפו אותך. לא צריכים כמוך. ואל תכתוב לנו; אנו ממש לא זקוקים לך. שלום ולא להתראות.
    סגור
  • שרון, ליאון, התגבות הן של אותו לוזר שלא מגיע לכלום
    אלי 26/10/2013 21:09
    הגב לתגובה זו
    3 2
    בחיים ומנסה שגם לאחרים יהיה רע עם עצות אחיתופל ונבואות זעם על התפוצצות הבועה. אגב זה כבר שנים רבות.....
    סגור
  • חלאה, בטח שמאל קיצוני. סמרטוט אדום (ל"ת)
    ליאון 26/10/2013 16:16
    הגב לתגובה זו
    4 9
    סגור
  • מה תעשה בברלין?
    ישראלי 26/10/2013 15:47
    הגב לתגובה זו
    5 6
    אין עבודה למהגרים כמוך, למעט מלצרות ושטיפת כלים, אבל את זה אתה יכול לעשות גם כאן. מערב גרמנים לא רוצים לגור בברלין. ברלין בגרמניה זה כמו חיפה כאן. גם פה, בחיפה, אתה יכול לקנות דירה במחירים שפויים.
    סגור
  • מוזר שהיטלר ראה את אחרת
    סתם אחד עם זיכרון 26/10/2013 14:35
    הגב לתגובה זו
    5 6
    שוכחים מהר מה קרה לפני 70 שנה. רק תיזהר מהקלישאה שההיסטוריה חוזרת על עצמה
    סגור
  • אך בברלין אין ממש עבודה ואם יש אז מרוויחים שכר עלוב (ל"ת)
    שטויות 26/10/2013 13:34
    הגב לתגובה זו
    5 2
    סגור
  • מה קרה כל הימנים והעניים מגיבים ביבי דפק לכם תראש
    יקיר 26/10/2013 21:44
    הגב לתגובה זו
    2 4
    עדיף שתישארו בארץ פח הזבל הנקראת ישראל. מקום בו הלבנים שולטים כמו לפיד וביב ובנט וכל שאר השועים. השאר, כלומר העבדים הנרצעים חייבים להישאר ולשלם להם משכורת שהחזירות יאכלו לאכול.
    סגור
  • הארץ זבת חלב ודבש השילטון מסריח ורקוב !!! (ל"ת)
    שמוליק 27/10/2013 08:37
    הגב לתגובה זו
    2 2
    סגור
  • 2.
    2000 שח פחות לעבור לברלין ... חה ..חה (ל"ת)
    נו אז בשביל 2000 26/10/2013 11:06
    הגב לתגובה זו
    10 1
    סגור
  • ועל עבודה בכלל אין מה לדבר.... (ל"ת)
    אלי 26/10/2013 21:07
    הגב לתגובה זו
    0 1
    סגור
  • מה עם מחירי מכוניות, משכורות, מיסים עקיפים
    אבי 26/10/2013 11:42
    הגב לתגובה זו
    9 3
    הכל יותר זול בהרבה מישראל, שלא לדבר עם רמת הרפואה והתרבות , מה עם השכלה גבוהה בחינם, מה עם עידוד אמא לשבת בבית 3 שנים ולקבל הכנסת מהמדינה , פה גונבים את כל הכסף הזה שצריך לחזור לאזרח ומחלקים אותו למי שלא מגיע .....
    סגור
  • לעבור לברלין בגלל שנמאס מהאווירה האלימה בישראל
    איל 26/10/2013 11:13
    הגב לתגובה זו
    13 15
    כל אחד כאן צר עין, מדינה של ערבים בני דת משה, נמאס כבר מהצפירות בכביש, מהמדינה שדופקת אותנו, מצרות העין והחדירה לחיים, את כל אלו אין בברלין, ומספיק עם השטויות על השואה, אנחנו היהודים עושים שואה לעצמנו
    סגור
  • באמת מה הקשר בין גרמניה לאלימות? (ל"ת)
    ציון מזרחי-גרינשטיין 26/10/2013 21:30
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • ומי אתה חושב יהיו השכנים שלך שם?
    ישראלי 26/10/2013 15:50
    הגב לתגובה זו
    5 2
    מערב גרמנים לא רוצים לגור בברלין, ולכן בברלין גרים מזרח גרמנים עניים, תורכים וערבים, ו... גם יהודים. אם מפריע לך יהודים ממוצא מזרחי אז תורכים וערבים אוריגינל עוד יותר יפריע לך.
    סגור
  • 1.
    האם היהודים לא למדו כלום מ השואה
    YL 26/10/2013 10:42
    הגב לתגובה זו
    11 6
    מי היו בעלי החנויות ובתי הקולנוע וגם בתי הכל בו בגרמניה לפני השואה? הנה שוב מתחילים מחדש הגזלן הוא היהודי לו משלמים אתנן חודשי הרי זה כל כך ברור זה התפוצץ לנו בפרצוף בחידוש הפגנות ושנאה ואף שרפת נכסים כלום לא נלמד כמדומני אחד הבעלים של תוכנית*** המאושרות*** עשה כייף לי בגרמניה בענף הנכסים
    סגור
  • צודק,השיילוק היהודי יחטוף שוב
    ישראלי 26/10/2013 12:02
    הגב לתגובה זו
    8 3
    מי שחושב שהמזרח גרמנים והתורכים שגרים בברלין יקבלו בברכה שיילוקים יהודים הולך לחטוף מכה.
    סגור
  • כל אחד והשואה שלו (ל"ת)
    בדבכט 26/10/2013 11:45
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • להיות תחת שלטון הרשע של ליכוד ויש עתיד לעשירים
    יקיר 26/10/2013 21:46
    הגב לתגובה זו
    6 3
    רע יותר מכל שלטון שהיה ויהיה. מספיק לראות מתנחבל וערבי פעם ביום פלוס דוס וחרדי להבין איפה השואה ואיפה החזון?
    סגור