לידיעת חולדאי: כך תהפוך 6 פילים לבנים במרכז ת"א, ל-1,300 דירות בזמן קצר

Bizportal בשיתוף חברת מעוף יועצי נדל"ן הדגימו כיצד הסבה של 6 פילים לבנים בלב אזורי מגורים בת"א עשויה לפתור את מצוקת הדיור
משכנתאות, צילום: Getty images Israel
בתחילת החודש הודיעה הנהלת הבורסה על העמדת בניין הבורסה ברחוב אחד העם 54 למכירה , בניין אשר היווה סמל במשך 30 שנה. הבניין ממוקם באחד האזורים המבוקשים בתל אביב – מאחורי שדרות רוטשילד, אזור הסובל ממחסור חמור של דירות וממחירי שכירויות שרק הולכים ומהמירים. מצד שני, לפי כלכלנים בשוק, בעשור הקרוב צפויה הצפה משמעותית של שטחי משרדים בכל רחבי תל אביב עם התפתחותו של אזור המע"ר בתל אביב, מאזור רכבת מרכז, דרך הקריה עד אזור רחוב המסגר ודרך יגאל אלון.

Bizportal בחן, יחד עם אסף עטיה, מנכ"ל חברת מעוף יועצי נדל"ן, איך בקלות ותוך זמן קצר ניתן להוסיף למעלה מאלף יחידות דיור בלב תל אביב על ידי הסבת בנייני משרדים ישנים לדירות.

בחרנו להתמקד בשישה מגדלי משרדים בולטים בלב אזורי מגורים אשר נבנו בין שנות ה-60 לשנות ה-80. מאחר ועיקר המחסור בעיר הוא של דירות קטנות, בחנו את מספר דירות ה-60 מ"ר ברוטו (כולל שטחים משותפים בכל קומה) שניתן להוסיף לכל בניין:

1.בית אל על: הבניין המעוצב שברחוב בן יהודה הושלם בשנת 1963 והוא מתנשא לגובה של 13 קומות. בהתחשב בכך ששטחה של כל קומה הוא כ-1,000 מ"ר משרדים ניתן לבנות בסך הכול כ-215 דירות קטנות במגדל.
בית אלעל; קרדיט: Google Maps
בית אלעל; קרדיט: Google Maps

3. בית גיבור: המגדל הראשון שהושלם במתחם הטקסטיל בשכונת מנשיה הגובלת בנווה צדק, מול גן צ'ארלס קלור והטיילת של תל אביב. המגדל כולל 18 קומות, אשר כל אחת משתרעת על פני 850 מ"ר, יכול להוסיף לעיר 255 דירות.

3. בית הטקסטיל: המגדל בן ה-18 קומות, הנמצא ליד בית גיבור, הושלם בשנת 1984. שטחה של כל קומה הוא 1,300 מ"ר והסבת המגדל למשרדים תוסיף לעיר כ-390 דירות.
מתחם הטקסטיל; קרדיט: Google Maps
מתחם הטקסטיל; קרדיט: Google Maps

4. בית יכין: הבניין בסגנון הברוטליסטי של בטון מוחצן הושלם בשנת 1973וכולל כיום 11 קומות של משרדים. לפני כשלוש שנים הועלה רעיון להוסיף למגדל, המהווה סמל עיצובי בעיר, 10 קומות מגורים. כל קומה הינה בשטח של 640 מ"ר, דבר המאפשר את הוספתן של כ-100 דירות קטנות. הוספת קומות המגורים הייתה ככל הנראה מובילה להסבת 11 קומות המשרדים גם למגורים בשל הכדאיות הכלכלית שבכך.
בית יכין; קרדיט: Google Maps
בית יכין; קרדיט: Google Maps

5. בית כלל: הבניין בן ה-22 קומות הכולל 5 קומות חנייה ו-17 קומות משרדים, ממוקם ברחובות גליקסון ודרויאנוב, ליד כיכר דיזנגוף, אזור מגורים מובהק שנחשב לאחד מהמבוקשים בעיר. בהתחשב ששטחה של כל קומה הוא כ-750 מ"ר ניתן להוסיף למגדל כ-210 דירות קטנות.
בית כלל; קרדיט: Google Maps
בית כלל; קרדיט: Google Maps

6. בניין הבורסה: שטחה של כל קומה בבניין בן החמש קומות הינו 1,140 מ"ר והוא מאפשר תוספת של 95 דירות.
בניין הבורסה - דירות בלב אזור הביקוש; קרדיט: Bizportal
בניין הבורסה - דירות בלב אזור הביקוש; קרדיט: Bizportal

בסך הכול ששת המגדלים יכולים להוסיף לעיר 1,265 דירות. נציין כי בדומה לרעיון תוספת הקומות למגדל יכין, ניתן להגיש בקשה לתוספת זכויות לכל אחד מהמגדלים, דבר אשר יכול להגדיל משמעותית את מספר הדירות.

"מדובר בהשקעה משתלמת"
אסף עטיה טוען כי יש בתל אביב בניינים במקום אידאלי למגורים אשר יכולים לספק מאסה של דירות במרכז העיר. "בעבר הייתה לעירייה כוונה לשנות את ייעוד הבניינים למגורים. מדובר בבניינים ישנים מאוד, אך עלות ההסבה לדירות היא יחסית נמוכה ועולה הרבה פחות מבנייה של בניין מגורים חדש. מחיר מכירה של משרדים עומד כיום על 8,000-10,000 שקל למ"ר והתאמה לדירות, גם אם לא פעם מדובר בבניינים עם מערכות מורכבות המתאימות לבנייני משרדים, עולה כ-5,000 שקל למ"ר. בהתחשב בכך שהמחיר למ"ר באזור דוגמת רחוב אחד העם נע בין 30 ל-40 אלף שקל למ"ר, מדובר בהשקעה משתלמת, אפילו לאחר שכוללים את היטל ההשבחה למגורים."

תגובת עיריית תל אביב לסוגיה: "בקשות להפיכת בנייני משרדים למגורים נבחנות כל אחת לגופה, ואם יש הצדקה אורבנית, תפקודית וכו' להפיכת המגדל למגורים, מקודמת תב"ע מתאימה. חשוב להבחין אם מגדל המשרדים הוא באזור מגורים או באזור תעסוקה, כאשר בכל מקרה, העירייה לא מעודדת הפיכת משרדים למגורים באזורי תעסוקה או מסחר כגון מע"ר רוטשילד ורחוב אבן גבירול, על מנת שלא להפחית את שטחי התעסוקה הקיימים."

"באשר לבית כלל, בית אל על, בניין הבורסה ובית יכין- לא הוגשה בקשה לכן הנושא לא עומד על הפרק. במידה ותוגש בקשה, הנושא ייבחן לגופו של עניין. לגבי בית הטכסטיל ובית גיבור ברחוב הרברט סמואל - במקום חלה תכנית מאושרת לתוספת יעוד מלונאות ומגורים בנוסף לייעודי הקרקע הקיימים, במטרה להביא לשדרוג והתחדשות עירונית במתחם. יחס ההמרה של שטחים לשימוש של מלונאות ומגורים יהיה ביחס של לפחות 60% לשימוש מלונאי ו-40% לכל היותר למגורים, ללא תוספת זכויות."

לסיכום, ששת מגדלי המשרדים שהובאו בכתבה הינם רק דוגמה קטנה לפוטנציאל הגדול של הסבתם של עשרות מגדלי משרדים ישנים בעיר למגורים, מהלך אשר עשוי להוסיף אלפי יחידות דיור ולהוזיל את מחירי הדירות ואת מחירי השכירות במעט. בהתחשב בכך ששיעור הארנונה למשרדים גבוה משמעותית מארנונה למגורים ובכך שתוספת של אלפי דירות תדרוש הקמת מערכות שירותים דוגמת בתי ספר, מעונות יום, מרכזים קהילתיים וכו', ספק אם ההצעות שהוצעו בכתבה ייצאו לפועל.

כתבות מעניינות נוספות:
אין איפה לגור: "פישר הרס לצעירים את הסיכוי לרכוש דירות אפילו בפריפריה" - היכן נראה עליות מחירים?
דירת 2.5 חד' ב-1.6 מיליון שקל - צפו במתחם מגורים חדש ביפו
יחימוביץ': "הנתון שפורסם השבוע על מחיר הדירות - מחריד, ולפיד - הוא מקים חברה בעניין - בשביל ג'וב למקורב"
תגובות לכתבה(21):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 20.
    רק שוטים וחובלים שולטים בבינוי בתל אביב.
    יואב 13/10/2013 09:00
    הגב לתגובה זו
    0 0
    בזמן שהדגש על תשתיות יקרות ומוסדות שרומסות את שארית מרחב הפרטי, ופולשות אליו. תמא 38/2 עם תכנון עירוני של שכונות היה מועיל לכולם. מחדש את העיר, ומכניס כספים לעיריה, מפנה חניה מהכבישים לבתים, ועם מעט חזון היה מוריד במעט את מחירי הדיור ומפנה דירות או תקציבים מהבינוי למיעוטי יכולת. כולם היו נשכרים. מי באמת חושב בעירייה על הפרט????
    סגור
  • 19.
    רק שוטים וחובלים שולטים בבינוי בתל אביב.
    יואב 13/10/2013 08:51
    הגב לתגובה זו
    0 0
    בזמן שהדגש על תשתיות יקרות ומוסדות שרומסות את שארית מרחב הפרטי, ופולשות אליו. תמא 38/2 עם תכנון עירוני של שכונות היה מועיל לכולם. מחדש את העיר, ומכניס כספים לעיריה, מפנה חניה מהכבישים לבתים, ועם מעט חזון היה מוריד במעט את מחירי הדיור ומפנה דירות או תקציבים מהבינוי למיעוטי יכולת. כולם היו נשכרים. מי באמת חושב בעירייה על הפרט????
    סגור
  • 18.
    העירייה לא פריירית
    מישה 13/10/2013 07:44
    הגב לתגובה זו
    1 0
    אם העירייה תהפוך את בנייני המשרדים, המשלמים לה ארנונה זהובה של כ-300 שח למר, למגורים, המשלמים לה מקס 70 שח למר, כאשר למשרדים ההוצאה-על-שרותים של העירייה היא זניחה ולמגורים היא גבוהה מאוד --- אזי אם היא תעשה את ההמרה הזו היא תפסיד המון המון כסף במאזן התקציבי שלה, במקום להרוויח המון כסף במצב הקיים. הבנת? כתב חביב?
    סגור
  • 17.
    50K מסתננים השתלטו על כ3K דירות להשכרה לפחות!
    שימי2 12/10/2013 22:07
    הגב לתגובה זו
    4 0
    תחשבו על זה! צעירים ומעמד נמוך שהיו גרים באזור הדרות עברו למקום אחר בעיר, תחשבו מה יגרום שחרור של 3K דירות להשכרה!!!!!!!!!!
    סגור
  • אין ספק שהכובשים מאפריקה עשו נזק, אולם יש לקוות שיגורשו
    שוזי 13/10/2013 14:12
    הגב לתגובה זו
    1 1
    צריך לעודד את הממשלה יומם וליל להוציא לפועל את תכניתם לגרש את הכובשים הזרים למדינות נייטרליות באפריקה - "סחורה תמורת דם". צריך להפגין למען תושבי תל אביב ולא להרפות מול הנוכחות של הפולשים.
    סגור
  • 16.
    בטח יתנו להם להפוך את הבניינים למגורים לעשירים! (ל"ת)
    שימי 12/10/2013 22:05
    הגב לתגובה זו
    3 0
    סגור
  • 15.
    ומה עם חניה?
    אבישלום 12/10/2013 21:48
    הגב לתגובה זו
    0 0
    בקיצור קשקושי סרק, אין שום חניה בבנין הבורסה, אין באיזור תשתית לילדים אבל יש סיסמאות והמצאות
    סגור
  • 14.
    גם תכנון ועידוד אמיתי של חידוש העיר
    יואב 12/10/2013 21:11
    הגב לתגובה זו
    0 0
    עם תמא 38 הייתה משנה שכונות ומוסיפה משאבים לעיר. אבל פרט לתשתיות שנבנות על חשבון הציבור, הכישלון חזוי. האם רק שוטים וחובלים שולטים בעירייה.
    סגור
  • 13.
    עוד הוכחה שתוכנית לפיד להרוס שטח חקלאי מיותרת לגמרה
    בכל הערים יש "פילים" 12/10/2013 19:15
    הגב לתגובה זו
    0 1
    יש שכונות שלמות בכל הערים שמחכות לפינוי בינוי, המדינה יכולה לתמרץ במיסוי ולדחוף פינוי בינוי במקום להרוס אלפי דונמים שטח חקלאי ליד הערים ולהחליש אותן עוד יותר
    סגור
  • 12.
    ת"א סיכון בטחוני וחברתי
    לימבו 12/10/2013 16:28
    הגב לתגובה זו
    1 0
    השטח שסביב תל אביב, בריבוע שמתוחם על ידי: פר סבא - הרצליה - בת ים - שוהם - כפר סבא, שטחו כשטח רצועת עזה, 320 קמ"ר, אבל מאכלס כ 900 אלף איש יותר, בהיבט של מספר משפחות, המצב גרוע יותר. בנוסף, השטח נטו שעומד לרשות התושבים קטן יותר במרכז הארץ מאשר ברצועת עזה, בגלל מחלפים ואוטוסטראדות זוללי שטח ומתקנים כלל ארציים כמו מחנות צבא ועוד. כלומר, לרשות משפחה בעזה עומד הרבה יותר שטח מאשר לרשות משפחה במרכז. וזה מסביר מדוע בעזה הרוב בצמודי קרקע ואילו במרכז הרוב בשיכונים צפופים. הדבר גם בעיה חברתית, תחבורתית, ביטחונית וגם כלכלית.
    סגור
  • טען עוד
  • 11.
    רק פניוי בינוי ולהשאיר את המשרדים ואת שדה דב (ל"ת)
    רק פינוי בינוי 12/10/2013 13:44
    הגב לתגובה זו
    3 1
    סגור
  • 10.
    מסתבר האנשים פה חכמים יותר מהשליטים פה. או שהם
    תקראו את התגובות 12/10/2013 13:44
    הגב לתגובה זו
    1 0
    מעוניינים בהמשך המצב. פתרונות יש אם רוצים וצריך פינוי בינוי במיוחד בתל אביב .
    סגור
  • 9.
    לא חסר דירות פה הכל שטויות תראו לי מישהו שאין לו בית
    טמטום 12/10/2013 13:42
    הגב לתגובה זו
    3 1
    משלו או בשכ"ד . המחירים הגבוהים הם הבעיה ולא מחסור. לא צריך כל בניין משרדים או כל גינה להפוך לבניין . בעיר נורמלית צריך שיהיה משרדים ועסקים זה לא רק מוסד שינה. בעיר נורמלית וגדולה כמו תל אביב אסור להוציא את שדה דב. בעיר נורמלית עם הנהגה נורמלית הורסים בתים ישנים בני 50 שנה ומאפשרים לבנות דירות כדי להציל את התושבים מרעידת אדמה. אבל פה יש יהודים אובר חוכם. הולכים הכל עקום. מדינה של מפגרים. צריך לבדוק מה קרה במזג האויר או איכות המים שהאנשים והמנהיגים פה נהפכים למפגרים לאט לאט.
    סגור
  • 8.
    בהחלט לא פיל...
    גרשון 12/10/2013 12:57
    הגב לתגובה זו
    1 0
    ומה עם מגדל שלום
    סגור
  • 7.
    ומה עם אזור התחנה המרכזית הישנה ???
    דליה 12/10/2013 12:30
    הגב לתגובה זו
    6 0
    למה לחפש להסב מגדלים לדירות עבור עשירי העולם ובניהם בסמוך לים ? ככה עירית תל אביב יוצרת שיח בענין שהיא מעוניינת לקדם בכדי שתוכל לבדוק את התהודה של המזימה שלה... לתת את השליטה בעיר למשקיעים זרים ולעשירי ישראל ולא באמת לתת את חלקה בפתרון בעיות דיור לזוגות צעירים !!אם המטרה היא לפתור בעיית דיור לזוגות צעירים אז יש שטחים נרחבים בדרום מזרח תל אביב !!! עם תכנון סביבתי ראוי אפשר יהיה לטשטש את הבידול החד בין צפון לדרום ולהביא לעיר זוגות צעירים ורעננות והתחדשות.
    סגור
  • 6.
    מ מ ש חושבים על מצוקת דיור...חה חה חה
    עודד 12/10/2013 11:29
    הגב לתגובה זו
    4 0
    מקור להרבה מזומנים לכיס , לממשלה, לטיקונים, לעיריה ......כל עודד המחירים גבוהים להכות בברזל שעודנו חם זו האמת
    סגור
  • 5.
    שטויות
    יוסי 12/10/2013 11:22
    הגב לתגובה זו
    5 1
    המיקום יקר ולא בר השגה לכל אחד. בכל אתר כזה, יבנה במקומו מגדל דירות ולא כל אחד יהיה מסוגל להחזיק שם דירה. דמי החזקה חודשיים נעים מ- 1500 ש"ח, 2000 ש"ח וצפונה .........
    סגור
  • 4.
    עדיף לבנות מגדלים בשטחים שבדרום תל אביב מאשר לצופף
    יעקב 12/10/2013 11:11
    הגב לתגובה זו
    4 0
    עוד את הנוף והתחבורה במרכז העיר.
    סגור
  • 3.
    שכחתם את בניין העיריה (ל"ת)
    יוסי 12/10/2013 10:41
    הגב לתגובה זו
    7 1
    סגור
  • 2.
    אפשר להוסיף את בית בני ברית ועוד אחד לידו (ל"ת)
    חן 12/10/2013 09:52
    הגב לתגובה זו
    1 0
    סגור
  • 1.
    לסלק עובדים זריפ ומסתננים מדרום העיר
    אורן 12/10/2013 09:48
    הגב לתגובה זו
    14 0
    יעשה עבודה יותר טובה אין ואקום יכנסו ישראלים ששר הפנים יסלק מהעיר 20-30 אלף זרים תראו איך המחירים ירדו ויהיה מקום לכולם
    סגור