"70% ממיזמי התמ"א 38 נתקעים, יזמים ללא הון הופכים לקבלני חתימות"

Bizportal שוחח עם מנכ"ל קרן קוביות על הבעייתיות שבמימון יוזמות תמ"א 38 - "מה שרואים היום זה פסיק קטן מול הפוטנציאל העצום"
 |  (14)
תמ"א 38 באשדוד, צילום: יח"צ
תחום התמ"א 38 מתחיל לצבור תאוצה בשנה האחרונה וכיום כ-1,285 פרויקטים נמצאים בתהליך כלשהו של אישור בוועדות המקומיות, כך עולה מאתר ' תמ"א 38 – האתר המרכזי '. אולם למרות ההתעוררות המסוימת, הנובעת בעיקרה מתיקון 3 לתמ"א המאפשרת תוספת של 2.5 קומות במקום 1.5 קומות בתוכנית הקודמת, עד כה הגיעו לקו הגמר 66 פרויקטים בלבד.

מתברר שלא רק ראשי הערים והדיירים הסרבנים הם אלו ששמים מקלות בגלגלים של היזמים המנסים לצאת לדרך בפרויקטים. Bizportal שוחח על הסוגיה עם שלום אשל, מנכ"ל קרן קוביות העוסקת במימון פרויקטים של תמ"א 38 והשימור מבנים.
פרויקט בתרע"ד 11 בר"ג שמלווה הקרן; קרדיט: יח"צ
פרויקט בתרע"ד 11 בר"ג שמלווה הקרן; קרדיט: יח"צ

"יזמים הופכים לקבלני חתימות"
"יזמי תמ"א 38 מנסים למכור את הפרויקטים הלאה בשל העדר יכולת להעמיד את המימון הדרוש לביצוע הפרויקט. יזם תמ"א 38 ללא הון הופך לקבלן חתימות", אומר אשל. "הפרויקטים שרואים כיום החלו לפני כ-3 שנים, אך מה שרואים היום זה פסיק קטן מול הפוטנציאל העצום. כיום על כל בניין בגוש דן יש 3-4 קבלני חתימות ויש הרבה יזמים קטנים ובינוניים שאולי יצליחו להשלים פרויקט אחד ואחר כך ייתקעו. 70% מהפרויקטים נתקעים בגלל בעיות מימון, קרנות המימון נכנסות לואקום ונותנות מענה. אין ספק שיש התעוררות בתחום התמ"א 38, העסק בצמיחה ויש בום רציני אך הרבה מאוד פרויקטים נתקעים וחבל."

לדבריו, אחת הבעיות המרכזיות בתמ"א 38 היא שמאוד קשה לרשום הערת אזהרה על הבניין , לכן, מאחר ולא ניתן לרשום הערת אזהרה על הדירות יוצרים יחידה רישומית נפרדת, לוקחים את השטח המשותף של חדרי המדרגות ומצמידים לשטח המשותף בגג.

"הפנייה לבנקים מייקרת את ההלוואה"
אשל מסביר כי מימון הפרויקט מטעם הקרן מתבצע ברגע שניתן היתר בנייה מהרשות המקומית, ולמרות שבשלב זה ליווי הפרויקט נחשב לבטוח יחסית, עדיין הפנייה לבנקים למימון עשויה לדבריו לייקר מאוד את המיזם – "אין ספק שברגע שמקבלים היתר בנייה ההשקעה בפרויקט הרבה יותר בטוחה, אך זה עדיין יקר ליזמים לקבל ליווי מהבנק מאחר ועל כל פרויקט יש לשלם עמלת פתיחת תיק בהיקף של מאות אלפי שקלים וכשמדובר ב-15 פרויקטים העלות מגיעה למיליונים.צריך לזכור שעד לפתיחת התיק יזם משקיע בין חצי מיליון למיליון שקל. מעבר לזה, הבנק מחזיק בדירות כערבות עד סוף הפרויקט, אני מעוניין שהיזם ימכור את הדירות כדי שישלים את הפרויקט ויוכל לרוץ לפרויקט הבא."

שלום אשל, מנכ"ל קוביות; קרדיט: יח"צ
אך למרות שתיקון 3 לתמ"א 38 הפך את כדאיות הפרויקטים במעגל הרחוק יותר מתל אביב לכדאיים כלכלית, עדיין מרבית היזמים וקרנות המימון מעדיפים לבנות בתל אביב ושכנותיה הקרובות – "לא נממן פרויקטים בראשון לציון, רחובות ובית שמש כי הם יניבו פחות מאשר בתל אביב, רמת גן וגבעתיים. אנחנו מממנים פרויקטים עם היתר בנייה ביד בלבד, עסקאות בשלות בסיכון נמוך. מלבד זאת אנחנו מממנים פרויקטים של בתים לשימור בנחמני 29 ונחלת בנימין 10 בתל אביב. הקרן מגייסת סכומים של 300 אלף שקל ומעלה מהמשקיעים ומפזרת אותם ב-3-4 פרויקטים שבכל אחד מהם מושקעים בין 10 ל-12 מיליון שקל. עד כה השלמנו שני פרויקטים והכסף חזר הביתה."
פרויקט בעציון 8 בר"ג שמלווה הקרן; קרדיט: יח"צ
פרויקט בעציון 8 בר"ג שמלווה הקרן; קרדיט: יח"צ

פרויקט בלוי אשכול 8 ברעננה שמלווה הקרן; קרדיט: יח"צ
פרויקט בלוי אשכול 8 ברעננה שמלווה הקרן; קרדיט: יח"צ


כתבות מעניינות נוספות:
מתחם מגורים חדש הושק בצפון יפו - כמה יעלו שם דירות 3 חדרים?
דרשו 1.42 מיליון שקל על דירת 3 חד' בכ"ס, כמה קיבלו לאחר חודשיים?

תגובות לכתבה(14):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 7.
    רק פרוייקטים שכונתיים של בינוי פינוי, כמו בשכונת צוריאל
    מני 05/10/2013 23:18
    הגב לתגובה זו
    1 0
    בראשל"צ. התחלו לבנות, מכרו חלק ושיכנו חלק מהדיירים המפונים ואז בנו עוד ושוב חזרו על התהליך. לא חובבנות הקרקס תמ"א 38 א, אלא בינוי פינוי אמיתי עם תכנון שכונתי כללי, תכנון חניות ותשתיות, והדיירים מקבלים דירה חדשה ומשופרת בהרבה. פה הממשלה צריכה לבוא לקראת הדיירים המשדרגים ולפטור אותם ממס, וזה יזרז אותם, והצעד השני לחייב ראשי עיריןת בפינוי בינוי או שיפסיקו לגבות ארנונה באזורים הזקוקים לפינוי בינוי. הם הרי מבינים רק את שפת הכסף.
    סגור
  • 6.
    צריך להפוך את זה לפרוייקט לאומי במימון המדינה .
    המדינה תשקיע ותמכור 03/10/2013 08:47
    הגב לתגובה זו
    2 4
    צריכה לקום מינהלת לאומית לתשתיות תמא 38 ופינוי בינוי ואז יפתרו רוב בעיות השוק והמחסור.
    סגור
  • תתבייש, בשביל לשדרג את הגרוטאה שלך בקומה 4
    אבי 03/10/2013 19:27
    הגב לתגובה זו
    3 1
    בלי מעלית, אתה מוכן לסכן אזור שלם בזמן רעידת אדמה, כבר לא מדבר על איכות החיים שנפגעת לשכנים.
    סגור
  • 5.
    מי ששם רגלים בראש ובראשונה זו ועדת התכנון המחוזית
    פרנקל 02/10/2013 11:12
    הגב לתגובה זו
    3 3
    והמקומית בירושלים, והממונה על כך בעיריה. הכל בגלל הפטור ממס שבח, עד שכלב השמירה של הדמוקרטיה לא יטפל בענין הזה, השחיתות תמשיך
    סגור
  • ירושלים נשארת מאחור
    פרנקל צודק 05/10/2013 22:16
    הגב לתגובה זו
    0 1
    חבל שירושלים משתרכת מאחור בתחום התמא
    סגור
  • 4.
    יש לאפשר למעוניינים לחזק את בתיהם בעזרת מימון חלקו מענק
    א.מ 02/10/2013 10:14
    הגב לתגובה זו
    3 4
    וחלקו הלוואה לטווח ארוך שיאפשר גם שיפור חזות הבניין.מה שקורה עכשיו זה התעשרות של קבלנים מקורבים ובעלי דירות שמקבלים יש מאין מאות אלפי שקלים ובכך תורמים לעליית המחיר וצפיפות רבה באזורי הביקוש במרכזי הערים (כי רק שם משתלם לקבלנים להכנס למיזם),פקקים ותשתיות קורסות.
    סגור
  • ומי יממן את המענק וההלוואה? קנית דירה ישנה
    שליו 02/10/2013 15:23
    הגב לתגובה זו
    3 3
    ואתה רוצה לקבל במתנה דירה בבניין משופר? תשלם כמו כולם.
    סגור
  • 3.
    הזכות לחיים יותר חשובה מהקניין, חייבים לכפות חיזוק
    אבי 02/10/2013 10:12
    הגב לתגובה זו
    5 7
    מספיק כבר להיות קפיטליסטים חסרי תקנה
    סגור
  • הזכות לחיים חשובה יותר מהזכות לשידרוג החורבה (ל"ת)
    אבי 03/10/2013 19:27
    הגב לתגובה זו
    2 2
    סגור
  • מי מפריע לך לעבור למדינה קומוניסטית? יש עוד כמה.... (ל"ת)
    שליו 02/10/2013 15:21
    הגב לתגובה זו
    4 0
    סגור
  • 2.
    מספיק לחשוב רק על הכלכלי, אנשים ימותו כאן מטומטמים
    משה 02/10/2013 10:06
    הגב לתגובה זו
    4 5
    חייבים לקחת את החיזוק כפרויקט לאומי ולהפסיק להיות יהודים שחושבים רק על הכסף, חיייבים לכפות יוזמות חיזוק על הדייריים
    סגור
  • אנשים ימותו ממחדל תמ"א 38 בזמן רעידת אדמה אדיוט (ל"ת)
    אבי 03/10/2013 19:28
    הגב לתגובה זו
    2 0
    סגור
  • 1.
    אין דבר יותר מגוחך מתמ"א 38, להרוס ולבנות הכל מחדש
    עדי 02/10/2013 10:05
    הגב לתגובה זו
    15 1
    כל עיר צריכה להגדיר שכונות שלמות לפינוי בינוי ולפעול יחד עם התושבים, אך להצר את צעדיהם כדי למנוע סחטנות, תוך הגדלת הדירות שיינתנו להם בתמורה
    סגור
  • אכן אמת, והפתרון כדי שלא יתקעו פרוייקטים ודיירים יפסידו
    שליו 02/10/2013 15:22
    הגב לתגובה זו
    7 1
    להחיל בינוי פינוי, שאז הקבלנים קודם בונים ואח"כ מפנים והדיירים המפונים לא ינזקו במקרה שהיזם נתקע.
    סגור