שינוי כיוון: נפילה של 20% ברכישה של דירות להשקעה - ומה קרה בת"א?

צעדי פישר השפיעו על רוכשי הדירות? מספר הדירות שנמכרו ב-Q1 ירד 11% . באיזו עיר נרשמה צניחה של 25% במכירות? צפו בנתונים
נדל"ן
שוק הנדל"ן החל להירגע? מנתוני משרד האוצר לרבעון הראשון עולה כי עולה כי בתקופה זו נרכשו 25.5 אלף דירות, ירידה של 11% בהשוואה לרבעון הקודם. ירידה זו חלה לאחר ארבעה רבעונים רצופים של עליה במספר העסקאות, כאשר ברבעון הרביעי של 2012 כבר ניכרה התמתנות בקצב העלייה (בהשוואה לשלושת הרבעונים לפניו). בהשוואה לרבעון הראשון ב-2012, אשר עמד עדיין בצילה של המחאה החברתית, נרשם גידול של 13% במספר העסקאות.

בפילוח גיאוגרפי בולטים אזורי הפריפריה עם שיעורי ירידה הגבוהים משמעותית בהשוואה לירידה במספר העסקאות באזורי המרכז וירושלים. מי שמיתנו את הירידה בעסקאות באזורים אלו היו משפרי הדיור, אשר שמרו על יציבות.
סך הכל רכישת דירות; מקור: שע"מ - עיבוד מינהל הכנסות המדינה
סך הכל רכישת דירות; מקור: שע"מ - עיבוד מינהל הכנסות המדינה

רכישת דירות - רבעוני; מקור: שע"מ - עיבודי מינהל הכנסות המדינה
רכישת דירות - רבעוני; מקור: שע"מ - עיבודי מינהל הכנסות המדינה

הקשחת תנאי המשכנתאות משפיעה על הזוגות הצעירים
ברבעון הראשון נרכשו 10.1 אלף דירות על ידי זוגות צעירים, ירידה של 7% בהשוואה לרבעון הקודם, בהמשך לירידה של 1.6% ברבעון הרביעי של 2012, אשר חלה לאחר ארבעה רבעונים רצופים של עליות. ניתן להניח כי התעצמות הירידה ברכישות הזוגות הצעירים נובעת בין היתר מהקשחת תנאי המימון למשכנתאות ע"י באוקטובר האחרון. יש לציין כי יישום ההנחיות של בנק ישראל לא חל על משכנתאות שהטיפול בהן החל קודם לפרסום ההנחיות, לפיכך ההשפעה המלאה של צעדי בנק ישראל על מספר העסקאות לא היתה מידית.
משקיעים, משפרי דיור ומשקיעים; מקור: שע"מ: עיבוד מינהל הכנסות המדינה -
משקיעים, משפרי דיור ומשקיעים; מקור: שע"מ: עיבוד מינהל הכנסות המדינה -

מספר הדירות שרכשו משפרי דיור ברבעון הראשון של 2013 עמד על 9.9 אלפי דירות, ירידה של 9% בהשוואה לרבעון הקודם, זאת לאחר ארבעה רבעונים רצופים של עליות. יש לציין כי גם לגבי אוכלוסיה זו הוחמרו תנאי המימון למשכנתאות ע"י בנק ישראל באוקטובר האחרון. בפילוח גיאוגרפי בולטות ירידות חדות, מעבר לממוצע הארצי, ברכישות משפרי הדיור באזור רחובות ובאזור ב"ש. מנגד, נרשמה יציבות באזור המרכז ובאזור ירושלים וירידה מתונה יחסית באזור השרון.

ברבעון הראשון נרשמה ירידה חדה של 20% ברכישת דירות להשקעה, לאחר עליה רצופה בשיעור מצטבר של 46% מאז רמות השפל שנרשמו ברבעון הרביעי של 2011. ניתן להניח כי אחד הגורמים המרכזיים לירידה החדה ברכישות המשקיעים ברבעון הראשון היה החמרת תנאי המימון למשכנתאות הנלקחות ע"י משקיעים, עפ"י הנחיית בנק ישראל שנכנסה לתוקף באוקטובר האחרון.

הנמוכה לא מעודדת את המשקיעים
לפי האוצר, מאחר והחמרת תנאי המימון לא חלה על משכנתאות שהטיפול בהן החל קודם פרסום ההנחיה, השפעת צעד זה על היקף הפעילות של המשקיעים לא באה לידי ביטוי מלא כבר ברבעון האחרון של 2012 (אף כי כבר אז חלה התמתנות בשיעור הגידול ברכישות המשקיעים בהשוואה לרבעונים הקודמים). הירידה החדה בפעילות המשקיעים חלה חרף המשך הירידה בריבית הריאלית.

באוצר מוסיפים כי ביטוי נוסף להשפעת הצעדים של בנק ישראל ניתן למצוא בעליה ברמות השכר של המשקיעים ברבעון הראשון, בהשוואה לרמות השכר של המשקיעים ברבעונים הקודמים. כך למשל, השכר הממוצע למשק בית של משקיעים ברבעון הראשון של השנה עמד על 22.5 אלף שקל, גבוה בכ-13% משכר המשקיעים ברבעון הקודם.

באזור תל אביב נרשמה ירידה של 13% במספר הדירות שרכשו משקיעים ברבעון הראשון של 2013, בהמשך לירידה של 9% שנרשמה ברבעון הקודם (לעומת עליה של 5% ברכישות המשקיעים ברמה הארצית). סגמנט זה של השוק בת"א, אשר היה הדומיננטי ביותר באזור זה בשנים האחרונות הולך ויורד בחדות מאז הוכבד לראשונה נטל המס על משקיעים בינואר 2011. משקלו בסך הרכישות באזור הולך ומתקרב לזה של משפרי הדיור, בעל נתח השוק הקטן ביותר באזור זה.

המשקיעים עוזבים את תל אביב?
על רקע הירידה החדה ברכישות המשקיעים באזור ת"א, באוצר מציינים כי זהו האזור היחידי בו נרשם גידול במכירת דירות ע"י משקיעים, בהשוואה לרבעון הקודם. כתוצאה מכך, סך הדירות נטו (רכישות בניכוי מכירות) שרכשו משקיעים ברבעון הראשון של 2013 באזור ת"א ירד ב- 30% בהשוואה לרבעון הקודם. סך הגידול נטו (רכישות בניכוי מכירות משקיעים) בדירות שנרכשו להשקעה בת"א ברבעון הראשון של 2013 עמד על 319 דירות, הרמה הנמוכה ביותר באזור זה בשנים האחרונות. יצוין כי זהו האזור היחידי בו מספר הדירות נטו שרכשו משקיעים ברבעון הראשון נמצא ברמתו הנמוכה ביותר בשנים האחרונות, למעט אזור ב"ש.

אזור חיפה, אשר היה בין האזורים הבודדים שרשמו האצה בשיעור הגידול ברכישות משקיעים ברבעון האחרון של 2012, רשם ירידה של 21% ברכישות המשקיעים ברבעון הראשון, בדומה לירידה ברמה הארצית. משקל המשקיעים באזור זה מסך העסקאות ירד ל-25% לאחר שבשיאו, ברבעון הרביעי של 2010, היוו המשקיעים 35% מסך הרכישות באזור.

ברבעון הראשון נמכרו כ-3.8 אלף דירות ע"י משקיעים, ירידה של 13% בהשוואה לרבעון הקודם, לאחר ארבעה רבעונים רצופים של עליה בשיעור מצטבר של 41%. הירידה במכירות המשקיעים חלה חרף הארכת תוקף הוראת השעה המרחיבה את הפטור ממס שבח למי שבבעלותו "דירה נוספת" (הוראת השעה פגה בתחילת מאי 2013). לכאורה ניתן היה לצפות לגידול במכירות המשקיעים לקראת תום תוקף הוראת השעה אולם שני גורמים עשויים להסביר את העובדה שלא רק שלא נרשם גידול במכירות, אלא ששיעור הירידה הרבעוני היה החד ביותר מאז נכנסה לתוקף הוראת השעה (בתחילת 2011).

באוצר מסבירים כי ביולי 2012 התקבלה החלטה לפיה עם תום הוראת השעה לא יידרש ממי שבבעלותו "דירה נוספת" להמתין 8 שנים בין מכירה למכירה בכדי לקבל פטור ממס שבח, אלא תקופת ההמתנה תתקצר ל-4 שנים, כפי שהיה קודם לכניסת הוראת השעה לתוקף. בהקשר זה יצוין כי כבר ברבעון האחרון אשתקד חלה התמתנות בגידול במכירות המשקיעים בהשוואה לרבעון השלישי. שנית, בשל חוק פיזור הכנסת שררה אי בהירות, לפחות בהתבסס על המידע הנגיש לציבור בתקשורת, לגבי תחולת הוראת השעה (דהיינו, האם הרחבת הפטור ממס שבח למוכרי דירות להשקעה עדיין בתוקף).
מגורים מול השקעה; קרדיט: מנהל הכנסות המדינה
מגורים מול השקעה; קרדיט: מנהל הכנסות המדינה

ירידה של 12% בעסקאות יד שנייה
בפילוח גיאוגרפי ניכרים שיעורי ירידה גבוהים יותר במכירות המשקיעים באזורי הפריפריה, בפרט באזור טבריה (ירידה של 44%). אזורים אלו מאופיינים בשיעור גבוה יחסית של משקיעים שמכרו לפחות דירה אחת בארבע השנים האחרונות. דהיינו, עבור משקיעים אלו העובדה לפיה לא יידרשו להמתין 8 שנים בין מכירה למכירה על מנת לזכות בפטור ממס שבח, מקטינה במידה רבה יותר את התמריץ להקדים ולמכור את הדירות שבבעלותם לפני תום הוראת השעה, בהשוואה למשקיעים באזור המרכז.
רכישת דירות להשקעה; מקור: שע"מ: עיבודי מינהל הכנסות המדינה
רכישת דירות להשקעה; מקור: שע"מ: עיבודי מינהל הכנסות המדינה

אזור ת"א הינו האזור היחיד בו נרשם גידול במכירות המשקיעים ברבעון הראשון של השנה. בנוסף, משקל המשקיעים מסך מוכרי דירות יד שניה באזור זה הגיע ל-24%, השיעור הגבוה ביותר באזור זה בשנים האחרונות. לשם השוואה, ברמה הארצית משקל המשקיעים מסך מכירות דירות יד שניה לא רשם שינוי משמעותי בשנים האחרונות (עומד על 19.4% ברבעון הראשון של 2013). 34% מהדירות שמכרו משקיעים ברבעון הראשון של 2013 נרכשו ע"י זוגות צעירים. 36% מהדירות נמכרו למשקיעים אחרים. באזור ת"א מהוות מכירות המשקיעים לזוגות הצעירים 28% בלבד מהמכירות, כאשר חלק הארי (43%) ממכירות המשקיעים באזור זה הינו למשקיעים אחרים.
רוכשים פחות בתל אביב; קרדיט": מינהל הכנסות המדינה
רוכשים פחות בתל אביב; קרדיט": מינהל הכנסות המדינה

ברבעון הראשון של 2013 נרכשו 19.5 אלפי דירות יד שניה, ירידה של 12% בהשוואה לרבעון הקודם, לאחר ארבעה רבעונים רצופים של עליות. את הירידה במספר העסקאות הובילו המשקיעים. סך דירות יד שניה שרכשו משקיעים ברבעון הראשון של 2013 עמד על 4.3 אלפי דירות, ירידה של 21% בהשוואה לרבעון הקודם.
משקל המשקיעים מסך מוכרי דירות יד 2; מקור: מינהל הכנסות המדינה
משקל המשקיעים מסך מוכרי דירות יד 2; מקור: מינהל הכנסות המדינה

עלייה ברכישת דירות חדשות בתל אביב
בפילוח בין משפרי דיור לבין הזוגות הצעירים נמצא כי ברמה הארצית שיעורי השינוי בכל אחד מסגמנטים אלו של השוק היו דומים (ירידה של 10% ו-9%, בהתאמה). יחד עם זאת, בניתוח גיאוגרפי נמצאו פערים משמעותיים בין האזורים, המתרכזים בקרב משפרי הדיור. כך, בעוד שבקרב הזוגות הצעירים הירידה במספר העסקאות בדירות יד שניה נעה בטווח צר יחסית בין האזורים השונים, בקרב משפרי הדיור השונות גבוהה. בולטים במיוחד אזור המרכז ואזור ירושלים בהם אף נרשמה עליה מתונה במספר דירות יד שניה שנרכשו ע"י משפרי דיור.

על רקע הירידה במספר העסקאות בולט אזור ת"א עם עליה של 17% במספר הדירות החדשות שנמכרו, זאת בהמשך לעליה חדה של 26% ברבעון הרביעי. מספר הדירות החדשות שנמכרו באזור ת"א ברבעון הראשון,475 דירות, הינו הגבוה ביותר שנרשם באזור מאז הרבעון האחרון של 2010. כ-48% מהדירות החדשות שנמכרו בת"א ברבעון הראשון נרכשו ע"י משקיעים, עליה של 5 נקודות אחוז בהשוואה לרבעון הקודם. כ-18% מהדירות נרכשו ע"י תושבי חוץ, גם כן עליה של 5 נקודות אחוז בהשוואה לרבעון הקודם. יחד עם זאת, שיעור זה עדיין נמוך משמעותית ממשקל תושבי החוץ ברכישת דירות חדשות ברבעון הראשון של 2012 – 28%.
רכישת דירות יד שנייה; מקור: שע"מ: עיבודי מינהל הכנסות המדינה
רכישת דירות יד שנייה; מקור: שע"מ: עיבודי מינהל הכנסות המדינה

רכישת דירות חדשות; מקור: מינהל הכנסות המדינה
רכישת דירות חדשות; מקור: מינהל הכנסות המדינה
תגובות לכתבה(22):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 16.
    חברים אל תאמינו אף פעם לאוצר. חבורת מגמתיים. (ל"ת)
    אריק 30/07/2013 21:37
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 15.
    הכלכלה במצב אנוש
    חי 30/07/2013 00:22
    הגב לתגובה זו
    2 2
    עצה לכול מי שיש דירה למכור כמה שיותר מהר ומי שקונה היום אם אנשים טיפשים שעוד לא יודעים מזה נפילות ויתרסקיות מה אם המיתון כבר כן לפני כמה חודשים יותר המנוע של הכלכלה מסתובב לאט לאט תזהרו לא לידרס ממנו אם תעמדו לא בדרך כמו ילד קטן שלא שומע למי שכבר נדרס פעם אחת
    סגור
  • 14.
    ברור
    טיפש מי שקונה 29/07/2013 21:39
    הגב לתגובה זו
    4 0
    המשקיעים יודעים שאנחנו בפתח מיתון, אלפי משפחות לא יעמדו בתשלומי משכנתא ואלפי הדירות יגיעו לשוק למכירה מה שיגרום לירידה מחירים, הם מקדימים את ההצפה, מנסים למכור במחיר המקסימום שהטיפש התורן יסכים לשלם.
    סגור
  • נכון מאוד
    חי 30/07/2013 00:23
    הגב לתגובה זו
    5 0
    נכון מאוד זה המגמה תוך כמה חודשים זה היה ברור
    סגור
  • 13.
    הכסף החכם יוצא מהשוק, הכסף הטיפש נכנס
    ללא 29/07/2013 20:47
    הגב לתגובה זו
    7 0
    לדעתי התמונה די ברורה, המשקיעים החכמים שעשו קופה בשנים האחרונות מעליות בשו"ק הנדל"ן מחפשים דרך החוצה. הטיפשים קונים מהם. ממש כמו בבורסה- הפראיירים אוכלים אותה בסוף תמיד.
    סגור
  • 12.
    המספרים די מבלבלים, למרות שברור שהבועה תתפוצץ (ל"ת)
    נוי 29/07/2013 16:16
    הגב לתגובה זו
    5 0
    סגור
  • 11.
    כי הסיכוי לרווח בהשקעה בנדל"ן פחת משמעותית
    וסיכוי גבוה להפסד 29/07/2013 15:20
    הגב לתגובה זו
    10 3
    למרות כל הסיסמאות שמחירי הדיור תמיד עולים ובית זו השקעה בטוחה ומה שלא תקנה היום לא תוכל לקנות מחר..אנשים מתחילים להתעורר מהתפישות האלה ומבינים שיש כאן סכנה לכסף.
    סגור
  • 10.
    לא מאמין לאף מילה שלהם - משחקים במספרים
    ניר 29/07/2013 14:31
    הגב לתגובה זו
    1 1
    משרדי הממשלה והלמ"ס מפרסמים נתונים חלקיים ו"משופצים" כך שהללו ישרתו אותם עוד יותר ויעזרו להם לגנוב אותנו עוד קצת. כל מקום שאתה נוגע במדינה הזו השחיתות חוגגת.
    סגור
  • 9.
    אז מה אם חלק מהמשקיעים יושב על הגדר?
    מישהו 29/07/2013 13:44
    הגב לתגובה זו
    8 4
    מחירי הדירות הטובות ירדו? לא דובים ולא יער.
    סגור
  • 8.
    הבנתם משהו?אני לא ..על רקע הירידה יש עליה ..פילוח... (ל"ת)
    המחירים יורדים או לא 29/07/2013 13:39
    הגב לתגובה זו
    8 1
    סגור
  • טען עוד
  • מה לא הבנת ?
    כולנו יהודים 29/07/2013 13:56
    הגב לתגובה זו
    6 1
    בכל שנה מסיימים את התואר בסטטיסטיקה כמה מאות.......גם להם יש משפחות וגם הם צריכים להתפרנס ממשהו......
    סגור
  • 7.
    עוד נשלם ביוקר
    אלעד 29/07/2013 13:38
    הגב לתגובה זו
    17 4
    על המשחקים של הממשלה הזאת ,מחיריי הדירות ירדו מאד ובשילוב של מיתון רציני גם הכלכלה שלנו תעבור זעזוע לא פשוט, לא לעולם חוסן וכאן מתנהגים כאילו אין מחר 2,000,000 ₪ לדירה ממוצעת לא באזור יוקרה זה טירוף הדעת חד וחלק.
    סגור
  • 6.
    ברבעון הראשון עוד הייתה הממשלה הישנה
    נרי 29/07/2013 13:36
    הגב לתגובה זו
    3 5
    ואנשים חיכו
    סגור
  • 5.
    דירה להשקעה רק ברמת גן
    מומחה 29/07/2013 13:23
    הגב לתגובה זו
    3 23
    זול בהרבה מת"א , צמוד לת"א , עם אופציה חזקה להשבחה בתמ"א38 או פינוי בינוי, בנוסף , אולוסייה מעולה של שוכרים, חינוך מעולה, מקומות תעסוקה הן ברמת גן וכמובן בשכנה ת"א. תרשמו !
    סגור
  • צודק בהחלט ולהוסיף קרוב לבני ברק שמשם מגיעה כל העת ורק
    סיימון 29/07/2013 15:57
    הגב לתגובה זו
    6 1
    מתגברת זליגה של דיירים לקניה והשכרה. בני ברק סתומה,פרדס כץ ועמידר שייכת לבני ברק ורחוב הרא ה קולט את צעירי בני ברק שרק מתקדמים לכיוון מערב .לאט אבל בטוח.
    סגור
  • 4.
    מי שקונה דירה להשקעה בת"א ובתנאי השוק הנוכחים אידיוט! (ל"ת)
    אנונימי 29/07/2013 13:14
    הגב לתגובה זו
    20 1
    סגור
  • 3.
    כדאי להצהיר שתמכרו את הדירה הקיימת, תקבלו 70% במקום 50%
    משקיע 29/07/2013 12:52
    הגב לתגובה זו
    2 10
    מינוף על הלוואת המשכנתא. רק משקיעי נדלן מוגבלים ל 50% מימון, אם תצהירו שאתם משפרי דיור, ושתמכרו את הדירה הקיימת שלכם תוך שנתיים, תיחשבו כמו משפרי דיור ותקבלו הלוואה מוגדלת. לאחר שנתיים אין צורך למכור את הדירה, כי אין שום סנקציות נגדכם אם סתם הצהרתם ! זה טיפ של יועצי משכנתאות פרטיים. שווה זהב.
    סגור
  • תודה שיידעת אותנו נדאג לסגור את הפרצה
    מ.א.מ. 29/07/2013 13:18
    הגב לתגובה זו
    8 6
    וגם לקנוס את המתחכמים
    סגור
  • שום פירצה, מאז ומתמיד מי שמכר דירה נשאל אם הוא מתכוון
    עמי 29/07/2013 13:59
    הגב לתגובה זו
    2 1
    למכור דירה בתקופה הקרובה ולהחליט על איזו דירה הוא מעוניין לשלם מס שבח. על הפרצות האמיתיות לא מדברים ויפה שתיקה לחכמים.
    סגור
  • 2.
    ניהול כושל=בסמכותו לא עצר גרעון=מיתון קשה=אשם בסופרבועה (ל"ת)
    פישר=אשם=בורח 29/07/2013 12:42
    הגב לתגובה זו
    22 2
    סגור
  • בלהבלהבלהבלה (ל"ת)
    בלה 29/07/2013 13:57
    הגב לתגובה זו
    4 7
    סגור
  • 1.
    פופוליזם=קיים היצע גדול מוסתר=מיתון קשה=בועה50%פיצוץ!!! (ל"ת)
    דמגוגיה הרצת פראייר 29/07/2013 12:39
    הגב לתגובה זו
    24 1
    סגור