ארז כהן: "את מחירי הדירות ניתן להוריד ב-20%, אבל פה רוצים סטנדרט גבוה"

כהן, לשעבר יו"ר לשכת השמאים, מפרט בשיחה עם Bizportal: ביטול מרפסת שמש זה הוזלה של 100 אלף שקל, מחסן זה עוד 40 אלף שקל
 |  (32)
נדל"ן
טעמיו של רוכש הדירות הישראלי השתנה מאוד ב-30 השנים האחרונות – בשנות ה-80 החלו רוכשי הדירות להעדיף את הסטנדרט של ה-4 חדרים, אשר קיים כבר כיום, אך המוצר שסופק באותה התקופה היה שונה משמעותית מהדירות המתקבלות כיום. ישנם כאלה הצופים ש-5 חדרים יהפוך לסטנדרט החדש, אך זינוק המחירים בשנים האחרונות והקושי של זוגות צעירים לרכוש קורת גג מעמיד מגמה זו בסימן שאלה.

אז מה היה לנו כאן? ביררנו את הסוגיה עם שמאי המקרקעין ארז כהן אשר טוען כי "כפי שכיום הישראלי חייב אוטו עם צד מחשב וכו', כך גם הדרישות שלו מהדירה אותה הוא מתכוון לרכוש הולכות ועולות, הוא רוצה חנייה תת קרקעית, דירה הרבה יותר מרווחת - כמובן 5 חדרים."

כהן מסביר כי בעבר, כדי לקבל זכאות למשכנתא בתנאים מועדפים מהמדינה, שטח הדירה הוגבל ל-85 מ"ר, לכן עד סוף שנות ה-80 נבנו דירות 4 חדרים קטנות. ברגע שנושא זה שונה הדירות החלו לגדול והישראלי היה מוכן לשלם יותר עבור שטח, לכן שטחן של דירות ה-4 חדרים צמח מתחילת שנות ה-90 ל-100-120 מ"ר.

אין ספק שעליית מחיר הקרקעות היא הגורם העיקרי לזינוק במחירי הדירות בשנים האחרונות, אולם גם הסטנדרט המפואר הדורש הישראלי, גם בדירות הפשוטות ביותר, מעלה את מחירי הדירות בשיעור לא מבוטל. מעבר לזה, האם ייתכן שהחזרה לדירות 4 חדרים קטנות עשויה להיות פתרון עבור הזוגות הצעירים המעוניינים בדירה חדשה.

אז כמה תעלה דירת 4 חדרים בסיסית, נאמר בשכונת אם המושבות בפתח תקווה, מקום המבוקש מאוד בקרב זוגות צעירים?

לפי כהן, הקטנת שטח הדירה מ-110 מ"ר ל-85 מ"ר עשויה להוזיל את מחירה בלפחות 200 אלף שקל, ביטול מרפסת שמש יוביל להוזלה של כ-100 אלף שקל, מחסן עולה כ-40 אלף שקל, חנייה אחת במקום שתיים תוזיל את המחיר ב-60 אלף שקל והסתפקות בחדר רחצה אחד תפחית את המחיר ב-30 אלף שקל. בסך הכול הגענו ל-430 אלף שקל שניתן להפחית ממחיר הדירה, אשר באם המושבות מוערך ב-1.5 מיליון שקל, קרי הגענו ל-1.07 מיליון שקל, כלומר כ-29% פחות.

אולם בפועל, ספק אם כוחות השוק יאפשרו להוזיל את הדירות בשיעור כה גבוה. כהן מעריך שדירות בסטנדרט הנמוך המוצע יעלו בסביבות 1.2 מיליון שקל, קרי 20% פחות מהמחיר הממוצע בשכונה – "ניתן למכור דירה בסיסית וספרטנית במחיר נמוך יותר, אך ספק אם הזוגות הצעירים ירכשו אותן, הם יעדיפו להתאמץ יותר כדי לרכוש דירה בסטנדרט גבוה הרבה יותר. הישראלי נעשה אנין טעם ומוכן לשלם יותר עבור זה."

כתבות מעניינות נוספות:
מחירי "ישראל השנייה": באיזו עיר נמכרה דירת 4 חדרים ב-390 אלף שקל?
היכן נמכרו דירות 4 חד' בפחות ממיליון שקל הכי קרוב לת"א? תמונת מצב קשה
תגובות לכתבה(32):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 22.
    בתספורת של נוחי דקנר
    פתרון 17/04/2013 19:14
    הגב לתגובה זו
    0 0
    מעניין כמה מבנים ניתן לבנות בתספורת של נוחי דקנר !! מעונות שלא מוצאים תקציב ? דיור מוגן שלא מוצאים תקציב ? למי יש רעיון ? מעניין תחשיב קטן ? וזה רק לאומי , יש עוד מספר לא מבוטל של בנקים ? עוד שאלה ? לי לעולם לא שמעתי מהבנקאי שלי ? עזוב הלוואות לא צריך להחזיר !!!!!!!! מעניין בשביל 1000 שקל או פחות הם מתקשרים יום ולילה ........
    סגור
  • 21.
    בתספורת של נוחי דקנר
    פתרון 17/04/2013 19:12
    הגב לתגובה זו
    0 0
    מעניין כמה מבנים ניתן לבנות בתספורת של נוחי דקנר !! מעונות שלא מוצאים תקציב ? דיור מוגן שלא מוצאים תקציב ? למי יש רעיון ? מעניין תחשיב קטן ? וזה רק לאומי , יש עוד מספר לא מבוטל של בנקים ? עוד שאלה ? לי לעולם לא שמעתי מהבנקאי שלי ? עזוב הלוואות לא צריך להחזיר !!!!!!!! מעניין בשביל 1000 שקל או פחות הם מתקשרים יום ולילה ........
    סגור
  • 20.
    דירה במגדלים היא משמעותית יקרה מדירה בבנין 3-4 קומות. (ל"ת)
    אבי 17/04/2013 10:43
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 19.
    סבלנות
    מיכאל 16/04/2013 12:51
    הגב לתגובה זו
    1 1
    מחירי הדירות בקרוב חמישים אחוז פחות וגם שם לא יקנו
    סגור
  • 18.
    הזוי לחלוטין...מרפסת שמש...לא עולה 100,000 ש"ח
    man39 16/04/2013 12:08
    הגב לתגובה זו
    2 0
    אוליי בשווי שווה 100,000 פחות. אבל בעלות בנייה אוליי 10,000 ש"ח...לכן אין כאן כל הוזלה של מחיר דירה שנרכשת מקבלן
    סגור
  • 17.
    מפונקים! יש מלא דירות ישנות וטובות במרכז בפחות מ1 מ' (ל"ת)
    יוסי 14/04/2013 15:25
    הגב לתגובה זו
    1 6
    סגור
  • אלה שעלו 300K לפני 5 שנים (ל"ת)
    אההה 14/04/2013 16:36
    הגב לתגובה זו
    7 0
    סגור
  • 16.
    במקום בלוקים הוא רוצה לבנות אוהל מבד ולמכור
    הבנתי 14/04/2013 15:06
    הגב לתגובה זו
    3 0
    אותו ב1.2 מיליון, זיל הזול, זה כדאי
    סגור
  • 15.
    תשלומי מיסים ואגרות 50% עד 65%
    אנונימי 14/04/2013 13:36
    הגב לתגובה זו
    6 1
    מחיר הדירה בנוי מכמה מרכיבים : 1- מחיר קרקע תשלום למינהל 2- מחיר פיתוח תשלום למשרד השיכון 3- מס רכישה תשלום למס הכנסה 4- היתרים ואגרות תשלום לרשויות 5- מע"מ יזם על כל הנ"ל תשלום למע"מ 6- מס רכישה לרוכש 7- תשלום למס הכנסה - מע"מ על כל מרכיבי הנכס לרוכש כל הסעיפים הנ"ל מהווים ע"פ מיקום גיאוגרפי בין 55% - 65% לכן כל ירידה במחירי הדירות צריכה להגיע מהממשלה
    סגור
  • נבון ביותר. בכיוון הנכון היחיד! (ל"ת)
    רגב 14/04/2013 14:49
    הגב לתגובה זו
    1 0
    סגור
  • טען עוד
  • 14.
    חריש
    sharonwww 14/04/2013 12:46
    הגב לתגובה זו
    6 0
    אכן חריש היא דוגמא מצויינת ,אגב משה מחיר הדירה 4 חדרים בחריש היא 660000 ולא 550000, מדובר על מענק מקום ומענק מדינה לזכאים בסך 110 K , הדירות הם בסטנדרט איכותי פחות ממה שמשווק במרכז ,אבל עדיין ניתן למכור בסכום כזה ועדיין להרוויח, אם המדינה תרצה אזי תוכל להפשיר קרקעות בחינם כמו בחריש ותסבסד את הפיתוח ,אז זוגות צעירים יוכלו להנות מך,הבעיה שזה מפה לחוץ ,מדינת ישראל לא מעוניינת לוותר על ביצת הזהב שלה,קרי מיסי נדל"ן ומכרזי אדמות מדינה במיליונים.
    סגור
  • לפני שקונים כבר חושבים איך למכור ברווח (ל"ת)
    זה מה שיחודי לישראל 17/04/2013 10:42
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • חוץ מהקריאה לסבסוד, הכל נכון (ל"ת)
    רגב 14/04/2013 14:49
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 13.
    קשקוש. מחירה של אותה דירה בדיוק עלה בחמש השנים האחרונות
    בן 14/04/2013 12:41
    הגב לתגובה זו
    12 1
    ב - 70%. דירות ישנות בנות 20. באמת נחמד שמנסים למכור לנו דירה בסיסית במחיר של דירת יוקרה לפני חמש שנים.. ועוד מתפלאים שלא קונים את הסחורה הקלוקלת. תמכור דירה בסיסית במחיר בסיסי (700 אלף שח) ותגלה שלא נשארו דירות..
    סגור
  • 12.
    מהי העלות של מ"ר מרפסת?
    איפכא מסתברא 2 14/04/2013 12:39
    הגב לתגובה זו
    11 1
    100,000 ש"ח למרפסת - באיזה גודל? מה יש כבר במרפסת הרבה מעבר לעלות השלד שלה? קצת מרצפות, מעקה - הרי הקירות שיכים למבנה - נקודת חשמל או שתים, טיח וצבע...ואולי נקודת מים. אז כמה כבר עולה באמת לבנות מ"ר מרפסת בעת הבניה...?
    סגור
  • עלות מרפסת
    אז מה יש במרפסת 15/04/2013 15:36
    הגב לתגובה זו
    0 0
    עלות בניה של המרפסת כוללת מעקה זכוכית בשווי של כ- 10,000 שקל ... ריצוף בעלוץת של כ- 12,000 שקל .... תאורה, נקוז מים, מרזבים, ועוד כמה רכיבים הקשורים ביציקה, ברזל, בטון, טיח, ציפוי אבן .... ועוד ועוד ...אופס שכחתי ... מיסים והייטלים המכפילים את העלות ....
    סגור
  • 11.
    כרגיל מתרכזים בטפל
    העיקר 14/04/2013 12:33
    הגב לתגובה זו
    10 1
    כשהמדינה הזו תפסיק להיות מדינת כל טייקוניה, אלא תחזור להיות מדינת כל אזרחיה, יופשרו קרקעות (של מי הקרקעות האלה אם לא של כל האזרחים ?) ותתחיל בניה מאסיבית לגובה על קרקעות המינהל- אז ירדו מחירי הדיור. לא עלות הבניה למ"ר שהיא בגדול 5000 ש"ח למ"ר היא העלות הבעייתית, אלא עלות הקרקע.
    סגור
  • המדינה היא מדינת פקידיה ולא טייקוניה (ל"ת)
    רגב 14/04/2013 14:50
    הגב לתגובה זו
    3 3
    סגור
  • הפקידים הם המריונטות של הטייקונים (ל"ת)
    רגב תלמד משהו 14/04/2013 19:45
    הגב לתגובה זו
    2 0
    סגור
  • 10.
    ל-א נ-כ-ו-ן (ל"ת)
    מחפש 14/04/2013 12:25
    הגב לתגובה זו
    1 5
    סגור
  • 9.
    שטויות
    kobi5577 14/04/2013 12:19
    הגב לתגובה זו
    4 5
    מחיר הדירה בנוי מכמה מרכיבים : 1- מחיר קרקע למינהל 2- מחיר פיתוח למשרד השיכון 3- מס רכישה לקבלן 4- היתרים ואגרות לרשויות 5- מע"מ יזם על כל הנ"ל 6- מס רכישה לרוכש 7- מע"מ על כל מרכיבי הנכס לרוכש כל הסעיפים הנ"ל מהווים ע"פ מיקום גיאוגרפי בין 55% - 65% לכן כל ירידה במחירי הדירות צריכה להגיע מהממשלה
    סגור
  • 8.
    דמגוגיה ! מחירי הדירות עלו בגלל החבירה בין ההון לשלטון! (ל"ת)
    דן 14/04/2013 11:55
    הגב לתגובה זו
    16 3
    סגור
  • 7.
    מחירי הדירות
    יצחק כהן 14/04/2013 11:45
    הגב לתגובה זו
    15 1
    כל הגורמים מעונינים במחירי דירות גבוהים , הממשלה גובה מיסים גבוהים יותר ממחירים גבוהים , המע"מ המתקבל הוא גבוה יותר אין ספק , העיריות גובות מיסי ארנונה מדירות גדולות יותר ולכן הם מאיצים בקבלנים לבנות דירות גדולות . המתווכים מקבלים תמלוגים גבוהים יותר , אז מי נשאר מקופח ? קונה הדירה החייב לקבל משכנתא .
    סגור
  • 6.
    וכמה זה מטבח קבלן?ואיך דוחסים 26 דירות ב7 קומות במגרש
    א.מ 14/04/2013 11:39
    הגב לתגובה זו
    8 2
    בקושי דונם?
    סגור
  • 5.
    למה להסתפק בפחות? קורעים את התחת, רוצים להתקדם (ל"ת)
    אבי 14/04/2013 11:37
    הגב לתגובה זו
    5 1
    סגור
  • 4.
    מעל שנה דמגוגיה שקר לפראייר=בועה בפיצוץ 50%=סוף הגניבה! (ל"ת)
    פרסום נדלן=בלוףשיווק 14/04/2013 11:37
    הגב לתגובה זו
    17 2
    סגור
  • 3.
    שקר,אז למה מחירי דירות שיכון משנות החמישים קפצו P3 P2
    לא שמאי 14/04/2013 11:35
    הגב לתגובה זו
    21 0
    הסטנדרט שלהם נשאר בדיוק אותו הדבר כבר 50 שנים
    סגור
  • זה לא נכון
    פיני 14/04/2013 11:58
    הגב לתגובה זו
    5 12
    הסטנדרט לא נשאר 50 שנה כשהיה. הרשויות דורשות כל הזמן דרישות חדשות כגון מערכות סולריות לרבי קומות, מתקן עירבוב מיים ביציאה מהדוד, מסנני אויר לממ"ד, בניה ירוקה ברשויות שונות, הכרח לבנות מחסנים ברשויות שונות, מעקות זכוכית ועוד המצאות כהנה וכהנה שכולן מיקרות את הבנייה ומגולגלות אל הרוכשים.
    סגור
  • ok, מה שאתה אומר קשור רק לדירות חדשות
    מה עם דירות 50 שנה 14/04/2013 12:53
    הגב לתגובה זו
    6 1
    למה קפצו תוך 5 שנים X3 X2
    סגור
  • 2.
    עשו מיליארדים ע"ח העם הפראייר=בועה בפיצוץ בפני הגנבים!! (ל"ת)
    קבלן,בנק,ממשל=גנבים 14/04/2013 11:34
    הגב לתגובה זו
    12 1
    סגור
  • 1.
    למה זוג צעיר צריך דירה חדשה?
    נועם 14/04/2013 11:32
    הגב לתגובה זו
    11 14
    יכול לקנות יופי של דירות 3 חדרים ישנות בפחות ממיליון שקל גם במרכז
    סגור
  • למה שיקנה דירת 3 חדרים מתפוררת במיליון ? (ל"ת)
    גם הם קפצו X3 X2 14/04/2013 12:55
    הגב לתגובה זו
    12 3
    סגור