דילמת פישר: "העלאת הריבית הייתה מסייעת להפחתת מחירי הדירות, אולם הצמיחה הייתה איטית והאבטלה גבוהה"

נגיד בנק ישראל מזהיר: "ההאטה בהתחלות הבנייה תתרום להמשך עליית מחיר הדירות"
 |  (13)
סטנלי פישר
"ייתכן כי העלאת הייתה עשויה לסייע להפחית את הביקוש לדירות ולתמוך בהאטת קצב עליית מחירי הדירות, אך למדיניות הריבית יש השלכות על כלל המשק", כך נאמר בדו"ח בנק ישראל לשנת 2012 בפרק העוסק בשוק הדירות. "אילו הושארה הריבית ברמה גבוהה יותר, היה הדבר מוביל לייסוף נוסף של השקל, אשר היה פוגע ביצוא הישראלי, וכן לפגיעה נוספת בהשקעות במשק. כתוצאה מכך הצמיחה בישראל הייתה איטית יותר והאבטלה גבוהה יותר, כמו כן היקף הבנייה היה נמוך יותר. בתאנים אלו, הגדלת היקף הקרקע הזמינה לבנייה היא הצעד המרכזי שיש לנקוט כדי לתמוך בגידול בהיצע הדירות ובירידת המחירים."

לפי הדו"ח, עליית מחירי הדירות התחדשה במחצית השנייה של 2012, לאחר שבמחצית השנייה של 2011 המחירים ירדו ובתחילת 2012 חלה בהם עלייה קלה בלבד. בסיכום שנתי העלייה הריאלית במחירי הדירות הגיע ל-5%, לאחר עלייה מצטברת של כ-40% בין השנים 2008-2011. במקביל להתחדשות העליות גדלו באופן משמעותי מספר העסקאות והאשראי לדיור, והם משקפים התרחבות של הביקושים לרכישת דירה. אף על פי כן, ב-2012 חלה האטה מסוימת בהתחלות הבנייה.

תרומת ענף הבנייה כמוביל צמיחה תפחת
ב-2012 התחלות הבנייה היו כ-40 אלף יחידות דיור. ההאטה בהתחלות הבנייה השנה באה לאחר ארבע שנים של עלייה בהן. בבנק ישראל מעריכים כי תרומתו של ענף הבנייה כמוביל הצמיחה במשק תפחת, אך שאלת ההיקף הרצוי של הפעילות בענף ושל התחלות הבנייה נותרה פתוחה. "הממשלה, כגורם מפתח המשפיע על צד ההיצע, נדרשת בהקשר זה לקבל החלטות לגבי המידה שבה יש לעודד את הפעילות בענף כדי להגיע לרמת המחירים שאליה היא שואפת להביא את השוק."

"ההאטה המסוימת שחלה השנה בהתחלות הבנייה מקטינה את קצב ההתרחבות של היצע הדירות, ואם קצב הגידול בביקושים לא יואט, היא עשויה לתרום להמשך עליית המחירים. גורמים שונים הביאו השנה להאטה הנידונה, נוסף על העובדה שקיים מלאי גדול של דירות חדשות למכירה. באזור המרכז קיים כנראה מחסור בקרקעות זמינות לשיווק ולבנייה וזוהי הסיבה המרכזית לירידה בהתחלות הבנייה שם. בפריפרייה לעומת זאת, הירידה נובעת כנראה מהאטה בפעילות הקבלנים באזורים שבהם הרווח נמוך יחסית לסיכון הכרוך בעסקה."

נראה עלייה נוספת במחירים?
בבנק ישראל מציינים כי בדומה למתרחש בעולם, בארבע השנים האחרונות התשואות על ממשלתיות ירדו לרמות נמוכות במיוחד בהשוואה היסטורית, ובמקביל לכך חלה עלייה בשכר הדירה. שילוב התפתחויות אלו הגביר את הביקוש לדיור כנכס להשקעה. שכר הדירה בחוזים חדשים ומתחדשים עלה בשיעור גבוה משיעור עליית זו השנה החמישית ברציפות. הקצב המהיר של עליית שכר הדירה בשנים האחרונות מעיד על כך שהביקוש לשירותי דיור גדל בקצב מהיר יחסית להתרחבות ההיצע, זאת להבדיל מהביקוש לרכישת דירות, שחלקו נובע מהצורך במקום מגורים וחלקו נובע ממניעי השקעה. בשנים האחרונות מחירי הדירות עלו בקצב מהיר מזה של שכר הדירה ועל כן התשואה מהשכרת דירות נשחקה.

בבנק ישראל מתארים שני ערוצי התרחשות למחירי הדירות – לפי הערוץ הראשון, עליית שכר הדירה, כאשר התשואות האלטרנטיביות קבועות, תביא לעליית מחירי הדירות בשיעור דומה על מנת שהתשואה בשוק הדיור תישאר ללא שינוי. בערוץ השני, ירידת התשואות בשוק ההון, כאשר שכר הדירה קבוע, תביא לעליית מחירי הדירות על מנת להתאים את התשואה בשוק הדיור לתשואות האלטרנטיביות.

הגדלת הסיכון בתיק המשכנתאות
"החל מינואר 2008 ועד סוף 2012 העלייה בשכר הדירה, המשקפת ביקוש לשירותי דיור, מסבירה למעלה ממחצית העלייה במחירי הדירות, וחלק מהיתרה מיוחסת לירידת התשואה הריאליות האלטרנטיביות. על כן, עליית מחירי הדירות בקצב מהיר מעליית שכר הדירה, שהתרחשה בשנים האחרונות, משקפת בין היתר את התפתחות התשואות הריאליות האלטרנטיביות בשוק ההון."

בבנק ישראל מוסיפים כי העלייה בהחזר המשכנתא החודשי הגדילה את חלקו היחסי בהכנסה הפנויה הריאלית הממוצעת ותרמה בכך להגדלת הסיכון הגלום בתיק המשכנתאות של מערכת הבנקאות. ירידות מחירים חדות, אם יתרחשו בעתיד, מהוות סיכון נוסף למערכת הבנקאות, שכן הדירות הן נכס ביטחון כנגד ההלוואות לדיור. בשל כך לקראת סוף 2012 המפקח על הבנקים השית מגבלות נוספות על יחס המשכנתא למחיר הדירה ובראשית 2013 הוא פרסם הוראות הכוללת דרישה להגדיל את הקצאת ההון בגין הלוואות לדיור וכן את ההפרשות הקבוצתיות להפסדי אשראי בגין הלוואות לדיור. הוראות אלו צפויות לחזק את עמידות המערכת הבנקאית בפני זעזועים.

תגובות לכתבה(13):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 11.
    לא מסכים ההיפך היו קונים יותר כי יש מחסור מה שהיה
    אברום בדבכט 02/04/2013 21:30
    הגב לתגובה זו
    0 0
    מייצר עבודה רבה לקבלנים ולכל הסובבים את הבניה .
    סגור
  • 10.
    פישר שמע והשכל שאתה מוריד את הריבית אזיי אנחנו עובדים
    מורן 02/04/2013 15:39
    הגב לתגובה זו
    4 1
    ומשלמים שכירות למי? למי שיש לו וזה מעגל שלא יסגר אף פעם מה לא ברור , אתה משרת את אינטרס העשירים ...נקודה
    סגור
  • 9.
    עשו מיליארדים ע"ח העם הפראייר=בועה בפיצוץ בפני הגנבים!! (ל"ת)
    קבלן,בנק,ממשל=גנבים 02/04/2013 15:29
    הגב לתגובה זו
    1 0
    סגור
  • 8.
    יש צורך להעלות את הריבית, היא לא תגרום לאבטלה (ל"ת)
    כלכלן 02/04/2013 14:59
    הגב לתגובה זו
    2 1
    סגור
  • 7.
    פשוט תגביל את סכום המשכנתא מקסימום לתת 400 אלף
    תחשב פישר 02/04/2013 14:09
    הגב לתגובה זו
    3 1
    תראה איזה מהירות הדירות יורדות אתם לא רוצים להוריד
    סגור
  • 6.
    אוי איזה שטויות , עובדה שבסין העלו ריביות רק למשכנתאות
    BAKER STREET 02/04/2013 13:51
    הגב לתגובה זו
    17 0
    וכך נמנעו מהעלאית ריבית טוטאלית לכל המשק הסיני , שמישהו יגיד זאת לפישר ויבקש התייחסותו! מחירי הדירות זינקו דווקא כאשר התחלות הבנייה היוא בשיאן! אז אין קשר גם לזה! הקשר היחיד הוא האצבע הקלה על ההדק בשוק המימון ודווקט הפיסקה האחרונה בכתבה צריכה להיות הכותרת שהם הסיכונים העצומים שעומדים בפני המערכת הבנקית בעת ירידת מחירים ניכרת בנדלן , הריביות לא ישארו נמוכות לנצח וכאשר הן יתחילו לעלות המשק צפוי להיכנס לסחרור קשה! אבל פישר כבר לא יהיה פה וינפוש לו בהוואי עם משפחתו. ביינתים העדר הישראלי ממשיך לקנות דירות במחירים הגבוהים פי 3 ! פי 3! מאשר מדינות המערב לפי יחס משכורות (ברוטו!) למחיר דירה ממוצעת! זה פשוט מחריד! העיקר על ויכוח בגינה או ויכוח על מקום למנגל הולכים מכות אבל על ההוצאה הכי יקרה בחייו של אדם זורקים כסף (מולווה) כמו כלום - ככה אנחנו נראים - ולכל האופטימים - המכה תבוא , המכה תבוא , 4-5 שנים במונחי כלכלה זה כלום , שהמכה באה היא מופיעה פתאום והורסת במהירות את כל העליות שארכו שנים על גבי שנים , אנשים יהיו בהלם , אנשים יהיו בחרדה , אך תהיו בטוחים שהסופה הפיננסית תבוא ולא רחוק היום
    סגור
  • מסכים חלקית
    אהרון 05/04/2013 22:57
    הגב לתגובה זו
    0 1
    על כל פרמטר כלכלי המחירים גבוהים ואפילו בלתי נתפסים . העניין פה שיש קונים רבים מחול ואלה היהודים שברובם באים עם כסף מזומן לפי מדינות אחרות כ30 אחוז משוק הדירות הוא של תושבי חוץ ואצלנו קיים העניין של יהודים שיש להם אולי משקל יותר גדול מ30 אחוז .יחד עם זה רמת המחירים המטורפת של הדירות יחד עם המשכורות העלובות של הקונים עם משכנתא של 70 אחוז לא יכולה להחזיק מעמצד הרבה זמן . המיתון כבר כאן ועוד מעט יתדפק על דלתות המסכנים ירידות של 30 אחוז ואף 40 אחוז יוביל את הבנקים לפשיטת רגל ולכעוס מוחלט וקריסת מערכות כמו ייון וקפריסין וכל תגליות הגז יהיו כטיפה בים .
    סגור
  • 5.
    מתנדב לרכוש לפישר כרטיס טיסה בכיוון אחד כבר למחר!!
    ניר 02/04/2013 13:44
    הגב לתגובה זו
    16 1
    וברוך שפטרנו
    סגור
  • 4.
    רק מיסוי על נדל"ן ישנה את המצב!!! (ל"ת)
    עידו 02/04/2013 13:31
    הגב לתגובה זו
    11 0
    סגור
  • 3.
    פישר כפי הנראה צידד בעליית מחירי הדיור
    IM 02/04/2013 13:28
    הגב לתגובה זו
    16 2
    אחרת, אם הוא כזה מבין גדול בכלכלה, מדוע לפני הורדות הריבית לא דאג לכך שיקבעו תקנות המגבילות רכישת דירות להשקעה. להגיד "זה לא התחום שלי" זאת סתם הקטנת ראש. בתכל'ס, פישר הגאון הגדול מאמריקה פשוט עבד בשליפה.
    סגור
  • 2.
    הלא עליות המחירים הגיעו לשיא כשהתחלות הבניה היו בשיא..
    א.מ 02/04/2013 13:16
    הגב לתגובה זו
    4 0
    וזאת עקב הורדת הריבית ע"י כבודו ל0 ..אפשר להלחם בהרבה דרכים למשל:למשכנתא על דירה שניה יתווסף אחוז או שניים לריבית.
    סגור
  • 1.
    המיתון - אם כל הסכנות.
    oraemuna 02/04/2013 13:05
    הגב לתגובה זו
    3 7
    רבות טענתי כי המיתון הוא החשש הגדול של פישר. בתחמושתו המעטה מנסה הנגיד למנוע ממנה לחדור את חומות העיר. מיתון הוא הסרטן של הכלכלה. הוא שיגרום לקריסת מערכות כלכליות, חברתיות ומשפחתיות. הטיפול הממשלתי במיתון לקוי. הטיפול צריך להתחיל מלמעלה לא מלמטה. לא לשלם באמצעות הטלת מיסים על החלשים אלא לעקור את בזבזנותם וחמדנותם של אלה שלמעלה. לקצץ בכמותם ובעלויותם. לצמצצם את מספר הבכירים בשירות הציבורי. ממשלה של 13 וכנסת של 71. לבטל מוסד הנשיאות ולהתפטר מחברות ממשלתיות. לצמצם פמליות ותפקידים כפולים. דובר אחד לכל הממשלה, יועץ אחד לכל חבר כנסת. ועוד.
    סגור
  • איפה אנחנו ואיפה מיתון ?
    מני 02/04/2013 19:56
    הגב לתגובה זו
    1 1
    הקניונים מלאים, מכירת מכוניות חדשות בשיא והאבטלה בשפל. לא יקרה כלום אם הריבית תוכפל. ואם יקרה תמיד אפשר להוריד חזרה. זה שווה את הירידה בדיור.
    סגור