תקוע חזק: 46 אלף דירות במתחמי פינוי בינוי בגוש דן כבר אושרו לבנייה אבל תקועות - ומה קורה בעיר שלכם? כנסו...

מגדל שוקי הון ניתח במיוחד עבור Bizportal את סך הדירות המאושרות לפינוי בינוי ב-21 ערים בלב אזור המרכז - צפו בכל הנתונים
 |  (28)
בבניין בבנייה, צילום: Bizportal
צירוף ישראל לארגון ה-OECD בשנת 2010 נחשב לתעודת כבוד עבור הכלכלה הישראלית ולרגע נתן לרבים מאיתנו את תחושת השייכות לקבוצת המדינות המתקדמות בעולם. אולם בכל הנוגע למצבם של מרכזי הערים בישראל, אנחנו הרבה יותר קרובים למדינות העולם השלישי.

כמה פעמים עברתם באחד מרחובות ערי גוש דן ושאלתם את עצמכם, למה לא הורסים את הבתים הישנים והכעורים ובונים שכונה חדשה אשר תתאים יותר למיקום והפוטנציאל שיש למתחם כל כך מבוקש? השיטה הקלה ביותר בה נוקטים בישראל היא הקמת שכונות ענק שבלוניות ומבודדות, דוגמת 'אם המושבות' ו'קריית השרון', אשר גוזלות שטחים ירוקים ואינן מאפשרות למרכזי הערים לעבור רנסאנס. מעבר לכך, איך קורה שבאזורים מבוקשים קיימת בנייה נמוכה כשהביקוש למגורים רק עולה והקרקע נמצאת במחסור? ומדוע התושבים והעיריות לא קמים ועושים מעשה לשנות את המצב?

על רקע הגאות במחירי הדיור בישראל ומצוקת הדיור הקיימת, השאלות הנ"ל מקבלות משנה תוקף. מאות אלפי דירות בישראל נבנו בעשורים הראשונים להקמת המדינה בבנייני שיכון ובבניינים בסגנון הייחודי המכונה "רכבת". כיום מדובר במתחמים אשר לרוב נבנו על שטחים נרחבים אשר אינם מתאימים עוד לצרכי המגורים של ימינו, הן מבחינת דרישות הדיירים והן מבחינת הסביבה.

לא מעט תכניות קיימות ליישום תכניות פינוי בינוי במתחמים שכאלה באזורי הביקוש, אולם למרות ההיגיון המתבקש לתמיכה גורפת של כל המעורבים בהתחדשות העירונית, מרבית התוכניות נתקלות במכשולים רבים בדרך ליעד הנכסף ורק קומץ יצא עד היום אל הפועל.

אדר עציוני
אדר עציוני, הנדל"ן של מגדל שוקי הון, בדק במיוחד עבור Bizportal את סטאטוס מייזמי הפינוי-בינוי שאושרו באזור גוש דן וגילה כי קיים פוטנציאל לא ממומש של עשרות אלפי יח"ד, אשר יכולות להתווסף בזמן קצר יחסית למלאי הקיים. יצוין כי הסקירה מתייחסת רק לפרויקטים שאושרו על ידי משרד השיכון ובחלקם עברו אף את אישור הועדות השונות בדרך לקבלת ההיתר המיוחל לתחילת הביצוע. נדגיש כי פוטנציאל תוספת יחידות הדיור בגוש דן באופן כללי, הינו גדול פי כמה ומוערך בלמעלה מ-100 אלף יחידות דיור בסך הכול.

תוספת של כ-9,000 יח"ד בתל אביב, מעל 5,000 יח"ד בבת ים ופתח תקוה

מסקירת המצב בערים השונות, עולה כי הפוטנציאל בתל אביב הוא הגדול ביותר עם תוספת אפשרית של כ-9,000 יח"ד. במקום השני והשלישי נמצאות בת ים ופתח תקוה, כאשר בבת ים התוכניות הקיימות הרבה יותר מתקדמות מבחינה סטטוטורית מאשר בפתח תקוה. יהוד-מונוסון נמצאת במקום הרביעי עם כ-4,500 יח"ד. העיר אשר סוגרת את החמישייה הראשונה היא חולון, אשר למרות הפוטנציאל הגבוה לקידום פרויקטים שכאלה בתחומה, מערימה קשיים כבדים על קידום תכניות שכאלה ברחובותיה. עיריית חולון לא סיפקה נתונים, לכן לפי הערכה גסה ניתן להוסיף כ-3,700 דירות במסגרת פינוי בינוי בעיר.

תהליך אישור תכניות ויציאת פרויקט פינוי בינוי אל הפועל הוא משימה מאתגרת מעין כמוה, אשר מלווה בקשיים רבים החל מהחתמת מספר רב של דיירים לצורך אישורם לביצוע התוכנית, מציאת יזם, אישור הרשויות השונות והמון בירוקרטיה. לא סתם הרבה פרויקטים נתקעים בדרך ומחכים להצלתם ע"י "אביר" בדמות יזם נמרץ או ראש עיר מתחשב. מבין הערים, נציין את קריית אונו, רמת השרון ובת ים, כערים אשר משימת הוצאת התכניות אל הפועל הינה בגדר הסביר.
פוטנציאל הבנייה במתחמים שאושרו לפינוי בינוי
פוטנציאל הבנייה במתחמים שאושרו לפינוי בינוי

תוכניות גדולות – חסמים גדולים
בין התוכניות הגדולות ביותר בערים שנבדקו, נמצאת התוכנית שהוכרזה לאחרונה לקידום פרויקטי התחדשות עירונית ברחוב אבן גבירול בתל אביב . התוכנית מקודמת על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב ואושרה על ידה בדצמבר 2012. תוכנית אבן גבירול, כוללת קידום פרויקטים לפינוי-בינוי והגבהת הבניינים (עד 9 קומות מכיכר רבין צפונה ועד 7 קומות מדרום) - שיוסיפו לרחוב 2,850 דירות, רובן בנות 1 ו-2 חדרים, בנוסף ל-3,720 יח"ד הקיימות בו.

תכנית נוספת בת"א היא פינוי בינוי בשכונת נווה עופר, אשר נמצאת בשלבים מקדמיים. לפי התוכנית יהרסו 440 יח"ד במבני שיכון ובנייני 4 קומות ישנים ובמקומן יבנו 2,130 יח"ד חדשות ב-16 מגדלים. התוכנית בשטח כולל של כ-58 דונם ותחייב גם שדרוג התשתיות בשכונה ותוספת מבני ציבור.

תכנית גדולה בבת ים, כוללת כ-20 דונם וממוקמת בשכונת רמת יוסף באזור קניון בת ים. במסגרת הפרויקט יפונו 27 בניינים שנבנו בשנות ה-60 ובהם 420 דירות שיכון. במקומם צפויים להיבנות כ-14 מגדלים בגובה 40 קומות בממוצע (כ-2,200 יח"ד).

גבעת שמואל - סאגה משפטית ללא סוף
בגבעת שמואל בשכונת גיורא, קיימת תכנית אשר מתעכבת כבר כ-15 שנה בגלל מאבקים משפטיים בין החברה שזכתה במכרז לביצוע הפינוי בינוי לבין מוסדות המדינה, כאשר קיים צו בית משפט שמונע מהתושבים להתקשר עם יזם אחר כדי לקדם את הפרויקט. מדובר במתחם בשטח של כ-53 דונם ובו 540 יחידות דיור בשיכוני רכבת מוזנחים וישנים. לפי הערכה שמרנית של יחס פינוי בינוי של 1:3, ניתן יהיה לבנות במתחם כ-2,200 יח"ד עם סיום הסאגה המשפטית במקום.

תוכנית אחרת היא במתחם שטרית בפתח תקוה, במסגרתה אמורים להיהרס 426 יח"ד קיימות ולהיבנות כ-2,000 יח"ד חדשות. התוכנית נמצאת כיום בשלבים מקדמיים ותקועה עקב הסתלקות היזם אשר קידם את הפרויקט מול הדיירים והרשויות, לפני מספר חודשים.

לסיכום, עציוני טוען, כי "בתקופה בה מדברים על מחסור גדול בהיצע של דירות באזורי הביקוש, תוכניות פינוי בינוי הן תשובה מצוינת לבעיה עם פוטנציאל של קרוב ל-50 אלף יח"ד בגוש דן. המרוויחים מהתחדשות עירונית זו הם, למעשה, כולנו. כאשר תכניות אלה צפויות לספק מענה לביקוש הקיים לדיור, להפחית לחצים לעליית מחירים, לתרום לשיפור פני הערים, לאיכות חיים טובה יותר לדיירים, לביטחונם (ממ"ד ומוכנות לרעידות אדמה), לניצול טוב יותר של משאבי הקרקע ולתרום לצמיחת הכלכלה המקומית."

כתבות מעניינות נוספות:
דרשו 1.74 מ' ש' על 4 חד' בכפר סבא, כמה קיבלו לאחר 5 חודשים?
לעשירים בלבד: באיזו עיר נמכרה דירת גן 6 חדרים ב-7.8 מיליון שקל?
לימי מצוקת הדיור: דירות באזור המרכז (גם בת"א) בפחות ממיליון שקל

תגובות לכתבה(28):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 19.
    פינוי ובינוי גאולים רמה״ש
    19 14/07/2013 20:56
    הגב לתגובה זו
    0 0
    מה קורה עם פינוי ובינוי שכון המועצה רמת השרון ??? סחבת של כ-20 שנה.... את מי צריך למרוח....
    סגור
  • 18.
    בשביל מי בונים? 140 אלף דירות ריקות בישראל
    ל 24/05/2013 03:10
    הגב לתגובה זו
    0 0
    http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000735965
    סגור
  • 17.
    שכון גיורא בגבעת שמואל
    פרג אהובה 30/04/2013 14:21
    הגב לתגובה זו
    0 0
    פשע שלא מקיימים את תכנית הפינויי בינוי בגבעת שמואל לא פלא שאנשים אלה יטענו לקיפוח אם היה להם כסף ואגדנה כבר מזמן היו מפנים את המקום הזה שהעולב זועק שם מכל כוון ובעיקר כשהפתרון יעשה טוב לכל הצדדים לא יקום אחד מתוכנו שיזעק את זעקתם?...אפל גנב והתושבים משלמים את המחיר ראש עיריית גבעת שמואל תעשה משהו בידך הדבר תן אופק לאנשים שחיים שם..ואולי תהיה להם גאוות יחידה ולא כמו שאנחנו גדלנו בבושה גדולה...
    סגור
  • 16.
    ביישוב אזור
    אבי - אזור 12/02/2013 17:12
    הגב לתגובה זו
    0 0
    ביישוב אזור יש תוכנית בקפלן מאושרת כבר 12 שנה,המנהל דורש סכום אסטרונומי והעסקה כרגע תקועה.. ראש המועצה פכטר הרים כבר ידיים,כנראה כבר לא ייבחר לעוד קדנציה.
    סגור
  • 15.
    החסם העיקרי זה תושבים שמסרבים לחתום ורוצים "להוציא" עוד (ל"ת)
    הנה החסם 10/02/2013 14:56
    הגב לתגובה זו
    1 0
    סגור
  • 14.
    כשתהיה רעידת אדמה תקום ועדת חקירה צריך להכריח את
    אנונימי 08/02/2013 13:41
    הגב לתגובה זו
    0 1
    כל העוסקים בענף בועדות המחוזיות ובעיריות לגור בדירות שלא יעמדו ברעידת אדמה תראו איך זה יתחיל לזוז
    סגור
  • יש מצב שהאחריות תיפול על ראש העיר אישית (ל"ת)
    אלא מה... 12/02/2013 14:07
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 13.
    אם יבוטלו קצבאות הילדים יפסק
    עדו 08/02/2013 11:32
    הגב לתגובה זו
    0 2
    הגידול של האוכלוסיה ולא צריך יהיה לבנות כל שנה 45,000 דירות חדשות. אז עם כל הכבוד לאנליסטים, הבעיה אינה הנדל"ן אלא הילודה.
    סגור
  • גם ככה היהודים המיעוט "בים של ערבים"
    קליפ 09/02/2013 16:32
    הגב לתגובה זו
    0 1
    אבל שיגורו באוהלים כמו יעקב אבינו (עד לא מזמן!)
    סגור
  • 12.
    מוטי ששון מנציח את השכונות הישנות ומונע פרויקטי פינוי ב
    יעקב 06/02/2013 13:33
    הגב לתגובה זו
    3 3
    מוטי נגד ביצוע פרויקטי פינוי בינוי בחולון
    סגור
  • טען עוד
  • צריכים להיות סבלניים עוד מעט בחירות (ל"ת)
    חושש להזדהות 08/02/2013 15:05
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 11.
    מרכז קריית שרת.....אין בנמצא בעל ממון שיירים
    sui 06/02/2013 12:36
    הגב לתגובה זו
    2 0
    את הפרוייקט,,,,העלוב שבעלובים....מכער את כל הסביבה, ובכלל,,,,לך תחפש בית קפה נורמלי בחולון....ובשכונות,,,נושא קיימות מדרבן לנגישות קרובה של חנויות,בתי מסחר בסביבה הקרובה...רק לא בשכונות.
    סגור
  • 10.
    לא כל אוכלוסית המדינה מסוגלת כלכלית לחיות במיגדלים
    אורי 05/02/2013 22:43
    הגב לתגובה זו
    1 2
    התחזוקה יקרה מאד. מגורים במגדלים יספקו פתרון לעשירון עליון, אבל העשירונים הנוספים לא יוכלו לממן עלות כה גבוהה. התוצאה: לא יהיו קונים לדירות, המחיר יהיה כה נמוך שלא ישתלם להמשיך בפינוי בינוי הזה. הפתרון היחיד: הדיירים יממנו לבד בנייה מחדש של הבנין. ישלמו את מחיר ההריסה והבנייה, אבל לא את הקרקע ולא מסים. יקבלו דירה חדשה 100 מ"ר במרכז תל אביב במחיר 700,000 ש"ח.
    סגור
  • 9.
    מה מגדל שוקי הון עדיין חיים? (ל"ת)
    רוני 05/02/2013 17:18
    הגב לתגובה זו
    1 0
    סגור
  • חיים ובועטים (ל"ת)
    שועל שוק 05/02/2013 23:55
    הגב לתגובה זו
    0 1
    סגור
  • 8.
    פינוי בינוי ושיחרור מצוקת דיור
    xipr28 05/02/2013 15:37
    הגב לתגובה זו
    2 0
    ברמת גן באזור רמת השיקמה פארק לאומי ניתן לבנות אלפי יחידות שאושרו והוקפאו ע"י ערית ר"ג בעריה פועלים כוחות פוליטים ואינטסים זרים מונעים אישור תוכניות הכול מנימוקים לא עננינים חיים כהן מהנדס העיר מסתובב בעיר בפחד ואינו עושה דבר כדי להזיז תוכניות לאישור כבר עשר שנים
    סגור
  • 7.
    לעמית - אם הבניין מסוכן למגורים על המדינה לכפות הריסה
    נועם 05/02/2013 14:52
    הגב לתגובה זו
    2 0
    כפי שרכב צריך לעבור טסט כל שנה כדי לדאוג לתקינותו, יש לדאוג שבניין יהיה ראוי למגורים, המדינה יכולה לכפות פגיעה בקניין אם מדובר בהצלת חיי אדם
    סגור
  • 6.
    שקר ניתן להקים מגדלים גבוהים מפוארים שלא ניתנים לרכישה
    התנהגות מכוערת 05/02/2013 14:34
    הגב לתגובה זו
    3 2
    התנהגות כל כך מכוערת בפינוי בינוי מקימים מגדלים יוקרתיים במקום שכונות זולות שניתן היה להתגורר בהן לשקם קצת ולאפשר לגור בזול
    סגור
  • 5.
    בת ים
    אשר 05/02/2013 14:06
    הגב לתגובה זו
    2 3
    ביוספטל מול הקניון יש כמה דיירים שחושבים לתפוש את מצלאווי בביצים אבל הם לא יודעים שאם הוא יתן לאחד הוא צריך לתת לכולם בסך הכל מקבלים דירה הרבה יותר טובה עם ערבויות ושכר דירה עד הבניה
    סגור
  • מר אדוני
    משה 12/02/2013 09:34
    הגב לתגובה זו
    0 3
    אני גר קומה ראשונה מצלאאי רוצים לתת לי דירה קומה שניה ולזה מהקומה רביעית שדירתו שווה פחות רוצים לתת קומה רביעית למה זה? קומה ראשונה שווה קיום יותר
    סגור
  • הדירה הגבוהה שווה יותר כי הגג מצמד אליה (ל"ת)
    גבוה עדיף בפינוי בינ 12/02/2013 13:53
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 4.
    חלם גם בראשון לציון
    אבי 05/02/2013 13:33
    הגב לתגובה זו
    2 1
    גם לראש עירית ראשלצ דב צור לא חסר ישנה שכונה בשם נווה אליהו שאפשר להקים שם 10000 יחידות דיור המיקןם הכי טוב שייש קוב לסינימה סיטי לקניון הזהב אבל החלם דב צור מתעקש לא לקדם כלום בשכונה הדבר שהכי הוא מתאמץ לעשות זה לתקן מדרכות וכבישים זהו זה כל מה עושה נעול לא לקדם את השכונה לשום מקום
    סגור
  • לצור יש זמן עד לבחירות הקרובות,אח"כ,אלוהים גדול... (ל"ת)
    אליהו 05/02/2013 16:55
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 3.
    חלם בחולון, מוטי ששון המתנגד הגדול לפינוי בינוי
    משה 05/02/2013 13:04
    הגב לתגובה זו
    5 4
    למה לא להרוס את כל ג'סי כהן, תל גיבורים, הבלוקונים ולהקים שכונות ראויות למגורים? איכזבת מוטי ששון, העיר היחידה שלא מקדמת התחדשות עירונית כלל, תלמד מבת ים
    סגור
  • מה רוצים ממוטי-בסה"כ התקציב מאוזן... (ל"ת)
    ר.עיר לא מתעורר 05/02/2013 16:56
    הגב לתגובה זו
    0 1
    סגור
  • 2.
    ואיך ניתן יהיה לזוז? כבר היום הכול פקוק
    נתי 05/02/2013 13:01
    הגב לתגובה זו
    17 4
    תחשבו מה יקרה אם יוסיפו רק מחצית מכמות הדירות, צריך להתחיל לעבור לבאר שבע ולפתח את הנגב או לחילופין להקים תחבורה ציבורית ברמה מערב אירופית
    סגור
  • 1.
    חייבים לתבוע חזק סרבנים ולכפות פינוי בינוי על דיירים
    אסף 05/02/2013 13:00
    הגב לתגובה זו
    8 1
    מעבר לזה, האישור צריך להישאר ברמת הרשות המקומית בוועדה אחת, חייבים להעיף את הבירוקרטיה האיומה
    סגור
  • אינך יכול לכפות שום דבר על בעל נכס
    עמית 05/02/2013 14:49
    הגב לתגובה זו
    4 4
    שמחזיק את הנכס באופן חוקי. מי אתה בכלל שתגיד מה מותר ומה אסור. דירה שלי אני מחליט
    סגור