אקסלנס: "בקרוב יחזרו משקיעי הנדל"ן הכבדים; מהון עצמי של חצי מיליון שקלים מייצרים תשואה של 144% ב-20 שנה"

כך עולה מסקירתו של יניב חברון, הכלכלן הראשי בבית ההשקעות. "מיסוי וריבית הם הכלים האפקטיביים ביותר לטיפול בבעית מחירי הדירות"
כשאין אלטרנטיבה
יניב חברון, הכלכלן הראשי של אקסלנס נשואה מעלה בסקירתם השבועית חשש מהתחזקות עליית המחירים בשוק הנדל"ן המקומי. לדבריו, "לאור העובדה שבמהלך אוגוסט הוחלט להחזיר את תקופת ההמתנה בין מכירה למכירה ל- 4 שנים ולאור היעדר אלטרנטיבות השקעה, שוק הון מנומנם וריביות נמוכות, ניתן לצפות לחזרתם של המשקיעים "הכבדים" לשוק הנדל"ן. בשלב זה עדיין מוקדם להעריך האם הממשלה תפעל להקשות מחדש על המשקיעים מה שרק מחזק את החשש לעליית מחירים מחודשת."

חברון מדגים את הרציונאל להשקעה בדירות בדוגמה הבא: "נניח ויש ברשותי 500 אלף שקל ורכשתי דירה בסך מיליון שקל. על משכנתא ל- 20 שנה נניח ואני משלם 4.9% נומינלית אזי אני משלם כ- 40,000 אלף שקל משכנתא בשנה (ריבית+ קרן). נניח ועל נכס של מיליון שקל אני יכול לקבל כ- 4% שנתית, משמע אני מקבל כ- 40,000 ש"ח (השכירות משלמת לי את המשכנתא). לאחר 20 שנה נניח ומחיר הנכס עולה כ-1% כל שנה אני נותר עם נכס ששווי 1.22 מיליון ש"ח. על הון עצמי של 500 אלף הצלחתי לייצר תשואה מצטברת של 20 שנה בשוק הדיור של כ- 144% הדוגמא להלן תמיד היתה נכונה וזאת בעקבות היתרון של אפקט המינוף."

"מה שהשתנה בשנים האחרונות זו האלטרנטיבה", מציין חברון. "אם בשנים 2003 עד 2007 האלטרנטיבה יצרה לנו תשואה על ההון יותר גבוהה (הן דרך מניות או דרך ) הרי מאז שנת 2008 אי הודאות יותר מידי גדולה עבור הציבור הרחב. כיום אם יש ברשותי 500 אלף שקל ואני משקיע באג"ח ממשלת ישראל ל-20 שנה אזי אני מקבל בסביבות כ- 4.2% נטו (אין איגרת ל-20 שנה אבל עשינו ממוצע פשוט בין ממש"ק 1026 ל- ממש"ק 0142) ולאחר 20 שנה הצלחתי להשיג תשואה על ההון של 128%."

לפי חברון אנחנו למדים שמצב הריביות הנמוך כיום בעולם גורם לכך שהאלטרנטיבה צפויה להמשיך ולהיות נמוכה בתקופה הקרובה. "הממשלה לא באמת עשתה משהו על מנת לנסות ולהציף את שוק הדיור באם דרך הגדלת ההיצע (בנייה בחריש לא באמת נחשבת להצפה) או דרך מיסוי. מיסוי וריבית הם הכלים האפקטיביים ביותר על מנת לטפל בבעיה."

"מכיוון שבנק ישראל גם מודע לכך שהממשלה לא עשתה משה והריבית היא משתנה מסביר מובהק ביותר לגבי כניסת המשקיעים לשוק הדיור, אנו מעדכנים את תחזית הריבית שלנו. אנו מאמינים שלאור ההאטה במשק המקומי והעולמי קיים צורך של הורדת הריבית עד לכ- 1.5% בשנת 2013. אולם, החשש הגדול מהמשך התנפחות מחירי הדיור עלולים לעכב את הורדת הריבית ע"י . לפיכך, בהינתן וממשלת ישראל אכן תתערב ותבצע מעשים על מנת להגדיל את ההיצע (דרך בנייה או שינוי במיסוי) אנו מעריכים כי לפישר יהיה את מרחב התמרון להורדת הריבית ל-1.5%. באם לא, אנו מתקשים לראות את בנק ישראל מוריד את הריבית בצורה חדה יותר והריבית תעמוד על כ- 2.00% בעוד 12 חודשים", מסכם חברון.
תגובות לכתבה(32):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 23.
    זוכרים את הכתבות - אין אלטרנטיבה לשוק המניות
    חכם ציון 16/09/2012 16:12
    הגב לתגובה זו
    0 0
    נו ומה קרה שוק המניות קרס ולקח איתו את כספי האנשים שהאמינו לנביאי השקר.אז תדעו לכם כאשר השוק בשיאו ולא משנה מה זה נדל"ן , מניות , ועוד זה הזמן לצאת ולממש ומי שנכנס שם את כספן על קרן הצבי
    סגור
  • 22.
    הטעיות וחוסר יידע .קרא
    אלי 10/09/2012 16:28
    הגב לתגובה זו
    11 1
    בשוק ההון משלמים 0.4 מכיר קנייה ו-25% רק...על הרווח אם יש,אם יש הפסד ניתן לקזז.לעומת זאת בנדל"ן: 5% מס רכישה,0.5% עו"ד,1% מתווך-סה"כ 6.5% מזומן בפתיחה. מכירה עם רווח ללא פטור -20% מס. אין קיזוז אם המחיר יורד,שוכר שברח,דירה רייקה חודש חודשיים,הרס הנכס,חובות שוכר ועוגמת נפש.אז...אם משווים להשוות נכון.
    סגור
  • 21.
    20 שנה לא תחליף נורה בדירה?
    גיל 10/09/2012 15:42
    הגב לתגובה זו
    10 2
    לא תתפוצץ צנרת? לא יהיה אפילו חודש אחד שהדירה לא תהיה מושכרת? :) אם הכותב מסוגל להעניק את זה לאנשים הוא יכול להיות אחלה מנהל נכסים.
    סגור
  • 20.
    נדלניסט מה המספר/מייל שלך? אשמח לשוחח איתך (ל"ת)
    לנדלניסט 10/09/2012 15:11
    הגב לתגובה זו
    1 0
    סגור
  • 19.
    לכל אלה שמעדיפים לסכן את כספם בשוק ההון
    נדלניסט 10/09/2012 15:09
    הגב לתגובה זו
    1 6
    לפני 12 שנים קניתי דירה ב-40,000 ש"ח (כל השאר מומן ממשכנתה ). במשך השנים השכירות תמיד כיסתה את המשכנתה ואפילו השאירה רווח ! כיום יתרת חוב המשכנתה שלי היא 100,000 ש"ח ושווי הדירה כ-600,000 ש"ח !!! אז איפה כדאי להשקיע ? ככל שאחוז ההון העצמי הנדרש לקניית דירה להשקעה קטן יותר כך כדאי יותר לקנות דירה, כל זמן ששכר הדירה מכסה את תשלומי המשכנתה. מאז קניתי עוד מספר נכסים . אפילו כהשקעה פנסיונית כדאי יותר להשקיע בנדל"ן לעומת השקעת כספים בקרנות פנסיה כושלות השוחקות את הערך הכספי של הקרן.
    סגור
  • שווי הדירה הוא 600 אלף רק אם יש מי שיקנה ממך
    איציק 10/09/2012 15:54
    הגב לתגובה זו
    10 4
    במחיר הזה. רק שתסגור חוזה למכירה יהיו לך 600 אלף. עד אז זה רק הערכה שלך. ואם השוק הוא של קונים ואתה צריך את הכסף מהר, נתקעת עם דירה לכמה שנים. יתכן שהערכת המחיר שלה תרד אפילו. ואם השכונה מתדרדרת, מי ישכור שם ומי יקנה? ואם הדירה מתפוררת? מי ישפץ? 12 שנה ולא הכנסת שקל לדירה? או שהוצאת כמה שקלים אבל לא הכנסת אותם לחישוב הרווח שלך...
    סגור
  • חבל
    אב 10/09/2012 15:20
    הגב לתגובה זו
    3 3
    חבל היית קונה אפל ב - 2009 ב - 90$ ומוכר היום ב - 680$ וזה ב - 3 וחצי שנים ולא 12 שנה. חבל בן אדם אתה ישן... תיכנס קצת לאקשן ותעשה גלגולים מהירים. תתעורר אתה ישן על הגדר.
    סגור
  • יותר חבל
    נדי 10/09/2012 15:45
    הגב לתגובה זו
    4 1
    אני על מניות אפל מ 2006 במחיר $77 , לא מכרתי מעולם. רק קניתי וקניתי. התשואה נמדדת במאות אחוזים. בלי התעסקות עם חוזי שכירות, ריצה אחרי בעיות אינסטלציה. בלי לאבד שינה. רק מסתכל מסביב על כל האנשים שקונים אייפון ומחייך. סיכון? גם בנדלן יש סיכונים לא קטנים. אבל בניגוד לשוק ההון אף אחד לא יספר לכם על הסיכונים. לפחות בשוק ההון יש נזילות ואפשרות לצאת מהשקעה די מהר להמתנה בצד (מי שרוצה).
    סגור
  • 18.
    העדפות מיסוי ברורות למשקיעי נדל"ן!!
    שגיא טובי 10/09/2012 15:08
    הגב לתגובה זו
    6 2
    התרענו על כך כבר לפני 8 חודשים לכל הגורמים הבכירים במשק,אך דבר לא נעשה בינתיים......בפגישתנו עם סמנכ"ל תכנון בראשות המיסים הוא אמר שיש מס רכישה גבוה.....מה עם דירות מירושה או שנרשמות על שם קרובי משפחה??....לא הייתה לו תשובה......בבורסה משלמים 25% מס על רווחים מהשקל הראשון (ומעטים הם באמת אלו שמרוויחים)......אין פק"מ....מה נשאר??....המחירים יעלו עוד ויגרמו לעשרות אלפי ישראלים להיזרק לרחוב.
    סגור
  • 17.
    למר פישר וחבר מרעיו שינה נעימה ,שנת חלומות ניפגש
    אלף מם 10/09/2012 14:58
    הגב לתגובה זו
    2 1
    לאחר שהמחירים יאמירו ואז תעשו קולות של כאילו נסיונות לבלום את עליית המחירים.בינתיים בלון המשכנתאות מתנפח לו .
    סגור
  • טען עוד
  • 16.
    הגופים הללו מייצגים חברות נד"לן מודאגות וכולם מנסים
    אחף מם 10/09/2012 14:56
    הגב לתגובה זו
    6 1
    לגרום לנו לחשוב שאם לא נקנה דירה עכשיו -נפסיד את הרכבת.די לראות מי עומד למשל מאחורי אמצעי התקשורת גלובס-ידיעות,מעריב ועוד.
    סגור
  • 15.
    על אותם הערכות אפשר להגיע בדיוק למסקנה ההפוכה
    א 10/09/2012 14:50
    הגב לתגובה זו
    3 1
    144% ל 20 שנה , בחישוב של אהבל זה 2.2% לשנה...אז בחישוב של כלכלן מדופלם זה מעט שונה אבל לא בפער משמעותי עבור רוב הציבור. גם הכרישים סוחרים עם רוב הציבור ,לא ביניהם. 2.2% לשנה זה לא תשואה "בועתית". מי שייקנה זה מי שחייב לקנות או משקיע ס ו ל י ד י
    סגור
  • 14.
    שוב דמגוגיה להרצת פראייר=הבועה בפיצוץ=מיתון!!!!!!!!!!!! (ל"ת)
    נדלן=בלוף שיווקי 10/09/2012 14:43
    הגב לתגובה זו
    5 1
    סגור
  • 13.
    הכתבה לא רציונאלית ואני מקווה שהוא לא משקיע את כספי
    טלביט 10/09/2012 14:27
    הגב לתגובה זו
    5 2
    הריביות הממוצעות על מכנתא עד היום עמדו על כ 6% בחישוב כללי אני אשלם מידי חודש על המכנתא כ 5,500 ש"ח בחודש קרן+ריבית(טבלת שפיצר) כלומר גםצריך להביא כסף מהבית. אם אשקיע במדד 25 טווח של 20 שנה ,ע"ס העבר תשואתי תהיה גבוהה יותר ונזילות גבוהה יותר .בקיצור שטויות במיץ עגבניות
    סגור
  • 12.
    נראה מה תרוויחו כשהבועה תתפוצץ,תודה סטנלי . (ל"ת)
    בא 10/09/2012 14:26
    הגב לתגובה זו
    2 1
    סגור
  • 11.
    ושוב תודה על הכתבה שתביא לי עוד קונים ותעלה עוד מחירים
    רוני הקבלן 10/09/2012 14:21
    הגב לתגובה זו
    1 3
    כדאי לקנות, בעוד 5 שנים יעלה פי כמה וכמה מהיום, בעוד 20 שנה ביכלל כפול ומכופל מבעוד 5 שנים.
    סגור
  • 10.
    מצחיק, תמיד הדוגמאות של השקעות בנדל"ן הן ממונפות
    נדי 10/09/2012 13:44
    הגב לתגובה זו
    13 1
    ותמיד הדוגמה האלטרנטיבית להשקעה בשוק ההון היא ללא מינוף. "השוואה הוגנת ולא אינטרסנטית". אגב, ב 5 לאוקטובר ביום שבו סטיב גו'בס נפטר, היתה מניית אפל על $378 . היום אפל שווה $680 . תשואה יפה לתקופה של שנה. כמה מסוכנת זה לשיקולכם. מכיוון אפשר היה להשקיע באפל לפני שנים אז התשואה נמדדת במאות אחוזים. לדעתי סיכום נמוך יותר מנדל"ן- ולא ממונף.
    סגור
  • ברור שתמיד ההשוואות עם מינוף
    נדלנס"ט 10/09/2012 22:51
    הגב לתגובה זו
    0 0
    השקעה בנדל"ן עדיפה רק בגלל המינוף. עם יש לך מספיק כסף פנוי, לך תקנה מניות או אג"חים. אבל מי ייתן לך כסף לקנות עם אין לך? לכן תמיד צריך לעשות את החישוב עם לפחות 50% מינוף. אני לא השקעתי שקל מהכיס והרווחתי 100K בשנה, איך עושים את זה במניות??? ( איך? משכנתי שני נכסים )
    סגור
  • מי אמר?
    אב 11/09/2012 09:46
    הגב לתגובה זו
    1 0
    מי שיש לו נכסים ממש אין לו בעיה למנף את עצמו גם בשוק ההון. אין בעיה לשעבד את ני"ע שקנית ונכסים אחרים. תנסה!
    סגור
  • בדיוק ! וגם לא צריך לשבור את הראש עם שוכרים (ל"ת)
    אחד 10/09/2012 14:37
    הגב לתגובה זו
    4 1
    סגור
  • 9.
    רק העלאה של הריבית תעזור!!!
    אין פתרון אחר 10/09/2012 13:27
    הגב לתגובה זו
    7 2
    פישר חייב להעלות את הריבית. אין ברירה. ואז הכל ירד, גם דירות וגם אוכל.
    סגור
  • 8.
    כלל הברזל בפיננסים
    איציק 10/09/2012 13:25
    הגב לתגובה זו
    13 2
    כשכולם אומרים ומסיבירים לך שזה הכי טוב והחלופה לא שווה-- קח בחשבון כי הולך ומתקרב המועד שהכל יתהפך. כי מרויחים הם אלו שעשו מה שלא מצופה בימים אחרים ומממשים את הרווח עכששו כלפי פתיים שחושבים שהרווח העתידי יהיה זהה.
    סגור
  • 7.
    יופי,ונניח שהכל הפוך ? -אתה בצרות צרורות ומעשן בשרשרות
    יבגני קוגן 10/09/2012 13:19
    הגב לתגובה זו
    8 1
    הכל בנניח..כמה כדורים ורודים לקחת היום ידידי ?
    סגור
  • 6.
    סבלנות משתלמת
    מודאג 10/09/2012 12:37
    הגב לתגובה זו
    21 2
    הקבלנים תקועים עם דירות לחקות לירידה והיא תגיע
    סגור
  • כל עוד אין אלטרנטיבה קרי ריבית של 4% לפחות לא תהיה
    אלון 10/09/2012 13:42
    הגב לתגובה זו
    1 2
    מחירים. מה שתראה אחכ זה שמי שממונף ברמה גבוהה בשלב מסוים ייאלץ למכור מהר את המגרש או הדירה שלו כיוון שההחזר החודשי שלו יהיה גדול עליו
    סגור
  • 5.
    עד שבנקים לא יתנו מדד + 4% לשנה אנשים יחפשו השקעות בנדל (ל"ת)
    צודק 100% 10/09/2012 12:37
    הגב לתגובה זו
    3 5
    סגור
  • 4.
    להפך- משקיעי הנדלן הכבדים ממשים בדיוק עכשיו.
    כ 10/09/2012 12:36
    הגב לתגובה זו
    21 2
    ולמי הם מוכרים ? לכבשים שמקשיבים לפמפומים.
    סגור
  • 3.
    ואם אני משקיע את ההון העצמי
    ברוקר 10/09/2012 12:31
    הגב לתגובה זו
    16 1
    בלי משכנתא לדוגמא באג"חים של בנקים או בתוכנית חסכון צמודה למדד מה אקבל ? גם מספר דומה לא ? אז מה חדש בדבריך
    סגור
  • יש תוכניות חסכון היום לחמש שנים של מדד +2 אחוז יתן תשוא
    כלכלן 10/09/2012 13:30
    הגב לתגובה זו
    8 1
    גבוהה מנדלן וללא סיכון של התרסקות שוק הנדלן אנשים פשוט לא בודקים לא שואלים חבל
    סגור
  • נדל"ן (+משכנתא) זה קלאסי עבור המשקיע הטיפש
    אני 10/09/2012 12:49
    הגב לתגובה זו
    8 1
    לא עבור מישהו כמוך שיש לו חשיפה לאלטרנטיבות אחרות. זה עבור אנשים שרוצים משהו "מוחשי" להשקיע בו :)
    סגור
  • 2.
    איך ניתן לקבוע בוודאות נתון כזה ל-20 שנה ? גראף הנדל"ן
    נילי 10/09/2012 12:21
    הגב לתגובה זו
    9 2
    על פני שנים רבות הוא בכלל לא ליניארי , בפרט בארץ.
    סגור
  • 1.
    לא צריך את כל הפילוסופיה הזאת הממשלה לא מעוניינת להוריד
    אנונימי 10/09/2012 12:14
    הגב לתגובה זו
    11 1
    אחכ כשעם ישראל יהיה כולו בדיור הוא יחטוף. בינתיים זה נוח למדינה כי זה מנפח לה את הכלכלה. וחוץ מזה לעם מטומטם מגיע ממשלה כזאת רעה. אז תקנו ותהיו עבדים !!!!
    סגור