1% של מע"מ, 10,259 שקל בהון העצמי; האם נכון לרוץ לקנות דירה? הנה הניתוח

Bizportal בשיתוף 'טאבו ישיר משכנתאות' בחן מה יקרה למי שירכוש דירה ערב העלאת המע"מ לעומת מי שירכוש לאחריה - לנתונים כנסו
נדל"ן במלכוד
רוכשי הדירות חזרו לשוק בגדול בתקופה האחרונה, מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו השבוע (ג") עולה כי במהלך חודש יוני נמכרו 1,962 דירות חדשות, גידול של 13.3% בהשוואה לנתוני חודש מאי אשר הסתכמו ב-1,732 דירות ושיא של 16 חודשים מאז חודש מארס 2011. כעת, עם העלאת המע"מ בשיעור של אחוז בחודש ספטמבר, הצפי הוא שרוכשי הדירות יסתערו החודש על השוק לפני התייקרותן והעלייה בתשומות הבנייה.

אך, האם חתימה על רכישת נכס מקבלן בחודש אוגוסט, לפני כניסת הגזרה הכלכלית החדשה היא צעד נכון? Bizportal, בשיתוף טאבו ישיר משכנתאות מקבוצת קו מנחה , בחן את הסוגיה.

זוג צעיר רכש דירת 4 חדרים בפתח תקווה ב-1 לאוגוסט, לפני העלאת המע"מ, תמורת 1,400,000 שקל (מחיר הדירה לפני מע"מ – 1,206,897 שקל). ההון העצמי שהצליח לגייס הזוג עמד על 420,000 שקל (30% משווי הנכס) והוא נטל משכנתא בהיקף של 980,000 שקל. ביום חתימת חוזה הרכישה שילם הזוג לקבלן סך של 210,000 שקל, כ-15% ממחיר הדירה הכולל ועליו לשלם לפי אבני הדרך של תהליך הבנייה עוד 1,190,000 שקל (סכום הכולל מע"מ לפי 16%).

תכינו את המזומנים
נציין כי לפי חוזה הרכישה הסטנדרטי, מחיר הדירה משתנה בהתאם לשינויים במיסים ובמדד המחירים לצרכן. מכאן שלאחר העלאת המע"מ ב-1 בספטמבר יתרת החוב לקבלן תהיה 1,200,259 שקל, קרי 10,259 שקל נוספים. האישור העקרוני שקיבל הזוג, טרם החתימה על הסכם הרכישה, היה לפי שווי נכס של 1,400,000 שקל באחוז מימון של 70% שמאפשר הבנק ליטול. ייתכן והבנק לא יאפשר את החריגה הקטנה ולכן יאלץ הזוג לגייס את ההפרש כחלק מהון עצמי נוסף. סך ההון עצמי שיאלץ לגייס הזוג עומד על 430,259 שקל.

ומה היה קורה אילו הדירה הייתה נרכשת לאחר ה-1 בספטמבר? מחיר הרכישה היה אומנם עולה ב-12,069 שקל ל-1,412,069 שקל, אך הבנק היה מאפשר נטילת משכנתא בסכום גבוה יותר של 988,448 שקל (70% מסך הסכום) ועל הזוג היה לשלם הון עצמי (70% מימון) של 423,621 שקל, כלומר 3,621 שקל נוספים במקום 10,259 שקל (הפרש של 6,638 שקל).

עליית מדד תשומות הבנייה
על הרוכשים לקחת בחשבון את ההוצאות הנוספות ברכישת נכס מקבלן שהמהותית ביניהן היא מדד תשומות הבנייה שצפוי לעלות אף הוא בעקבות עליית מחירי הדלק והמע"מ. מנגד, ההערכות בשוק הן כי לאור המצב הכלכלי העולמי והמקומי - נגיד בנק ישראל צפוי להמשיך ולהוריד את הריבית, דבר אשר יטיב עם נוטלי המשכנתאות.

ערן כרמל, מנכ"ל טאבו ישיר משכנתאות מקבוצת קו מנחה , אומר כי "בהקשר לאמור לעיל, יש לזכור שאחוז המימון נקבע לפי שווי הרכישה או השמאות שבוצעה עבור הבנק (הנמור מביניהם). במקרה של רכישה מקבלן לא נדרשת שמאות ואחוז המימון נקבע לפי הסכום שמופיע בהסכם מול הקבלן. הבנק למשכנתאות אינו מתייחס לשינויים שמשפיעים על שווי הרכישה כגון מע"מ ומדד תשומות הבנייה, לכן יש לבחון ככל האפשר את ההוצאות הנדרשות ואף לשקול בקשה למסגרת אשראי גבוהה בשלבים הראשוניים. למען הסר ספק, הסכומים שישוחררו הם הסכומים שיקבעו את המשכנתא הסופית ואת ההחזרים החודשיים ולא מסגרת האשראי. במקרה שתואר ניתן להמליץ לזוג לפנות לבנק למשכנתאות ולבקש להגדיל את מסגרת האשראי."

"בחודשים האחרונים אנו רואים את שיפור מצב נוטלי המשכנתאות עקב ירידת הפריים וריבית העוגנים במסלולי המשכנתאות", מוסיף כרמל. "עם זאת, אין לשכוח את הגבלת בנק ישראל ממאי 2011 אשר אינה מאפשרת נטילת משכנתא בריבית אשר עלולה להשתנות (עד 5 שנים). בחודשיים האחרונים מתרבות "שיחות המסדרון" על כוונת בנק ישראל לצאת בהגבלה נוספת שתתייחס לאחוז המימון. בהתאם לאמור, רצוי וכדאי לקבל אישור עקרוני מהבנקים לפני חתימה על הסכם הרכישה. האישור העקרוני יכול וייתן תקופה של התארגנות עד לפקיעת האישור העקרוני במקרה שתצא הגבלה נוספת."

***האפשרויות שהוצגו בכתבה זו אינן מתאימות לכל פרופיל פיננסי. האמור לעיל אינו תחליף לייעוץ המידע מוצג לידיעה בלבד ואין לראות בו המלצה לתמהיל משכנתא מכל סוג שהוא. כל העושה שימוש באמור לעיל עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית.
תגובות לכתבה(11):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 9.
    כשמחליטים לקחת משכנתא
    אורנית 07/08/2012 14:43
    הגב לתגובה זו
    0 0
    כלל ראשון בלקיחת משכנתא - הולכים למומחים למשכנתאות!
    סגור
  • 8.
    דמגוגיה להרצת פראייר=חרם צרכן=הבועה בפיצוץ!!!!!!!!!!!!! (ל"ת)
    בלוף לפראייר 06/08/2012 00:05
    הגב לתגובה זו
    3 0
    סגור
  • 7.
    פקקתה מדינה
    יהודה 05/08/2012 13:27
    הגב לתגובה זו
    3 0
    עד שכולם לא יקו דירות במשך שנה ולמי שיש כסך בחשבון להוציא את הכסף ולסגור את החשבון ככה שבנקים יתחילו לקרוס וקבלנים יסגרו את הבסתה המחירים לא יפלו לא לקנות בתיםםםםםםםםםם שנה ותראו מה יהיה פה דירת 4 חדרים 800 אלף מחיר סביר אבל 1400000 ביזיוןן
    סגור
  • 6.
    טיפשים,מתייקר אז רצים לקנות
    כ.י 04/08/2012 17:37
    הגב לתגובה זו
    7 3
    רוצו על הכנסת והממשלה שגורמת לנו הצעירים לברוח מהמדינה ולקרוס תחת הנטל דירה קטנה ב 1.5 מליון ש"ח לא יאמן!!
    סגור
  • 5.
    זוג צעיר לוקח משכנתא מליון ש"ח, הלו!!!
    ש.מ 04/08/2012 17:23
    הגב לתגובה זו
    9 1
    משכנתא צריך להחזיר!!!
    סגור
  • 4.
    לא הבנתם כלום - מדד תשומות הבנייה יעלה לא רק בגלל המע"מ
    מוכר דירה 04/08/2012 16:00
    הגב לתגובה זו
    1 3
    המע"מ הוא 1% שיתווסף על מחיר הדירה הכולל מלבד זאת הקבלן משלם 1% יותר על כל מוצר שהוא רוכש מכאן שעלויות הבנייה יותר יקרות, מלבד זאת גם מחירי הדלק הועלו ועוד יעלו והדבר משפיע ישירות על כל הסחורות מכאן עולה ששוב הקבלן משלם יותר על הסחורות ומדד הבנייה יעלה בהתאם. מי שישלם על כל העליות האלו הם שוב אותם רוכשי הדירות.
    סגור
  • 3.
    שטויות במיץ
    גלעד 04/08/2012 13:06
    הגב לתגובה זו
    15 2
    למחיר הדירה אין שום קשר לעליה של אחוז אחד במע"מ. מאיפה אתם מסיקים שעלויות הבניה מתייקרות באחוז? מחיר הברזל לבניה בצניחה, מחיר הנפט בעולם ירד ב-20% מהשיא. עלויות הבניה מוזלות ורק המע"מ מעלה? עוד תרגיל יח"צ של קבלנים שכבר לא יודעים מה לעשות בשביל להחזיר קונים ואתם משתפים איתם פעולה. בושה
    סגור
  • 2.
    מה פתאום לקנות דירה ולצאת מתחת כנפי המדינה?
    חי במינוס 04/08/2012 13:00
    הגב לתגובה זו
    4 3
    צריך לחיות בשכ'ד לעבור דירה כל שנתיים,לפרנס בעלי דירות,מובילים ומתווכים שחלקם אפלו משלם מס.
    סגור
  • כלכלה בהתגלמותה אחד מפרנס את השני
    ל 2 כמה שאתה צודק 04/08/2012 19:49
    הגב לתגובה זו
    2 0
    לעבור דירה זה פשוט עבודת פרך לארוז לזרוק לפרק לעטוף לסדר זה פשוט לא שווה את זה וכשיש גם ילדים קטנים זה פשוט אסון
    סגור
  • מי שמתגלגל בדירות שכורות. גובה השכ"ד הוא נתון
    לימבו 04/08/2012 14:35
    הגב לתגובה זו
    1 2
    מאד שולי בשיקולים רכישה / השכרה. החשוב הוא הביטחון. במעבר דירה חווים הלם שמדורג בעוצמתו להלם שאדם חווה בפרידה מאהוב/ה. עדיפה רכישת דירה קטנה ממש מרוחקת, למשל חדרה, דירה שאין עליה אימת פינוי.
    סגור
  • 1.
    האם עלית המע"מ משפיעה על מדד תשומות הבניה?
    תוהה 04/08/2012 11:55
    הגב לתגובה זו
    7 1
    הרי העלות לקבלנים לא משתנה כי הם מקזזים מע"מ ותיאורטית אין שינוי בתשומות שלהם השאלה בנוסף איך תשפיע עלית מדד המחירים על המשכנתא!
    סגור