הראל: בהשוואה עולמית, מחירי הדירות בתל אביב גבוהים ב-45% מהמחיר הראוי

לפי בית ההשקעות, ת"א ממוקמת במקום ה-11 בעולם בגובה מחירי הדירות. האם המחירים צפויים לרדת? צפו בגרפים ובשלל הנתונים
 |  (19)
נדל"ן לקראת קריסה?
תל אביב מדורגת במקום ה-11 בעולם ביוקר מחירי הדירות, מתוך 37 מדינות, כך עולה מניתוח שערכו בהראל פיננסים בעזרת אתר ה-Global Property Guide.

המחיר למ"ר המופיע באתר הינו 7,773 דולר למ"ר, כלומר 3.49 מיליון שקל בממוצע לדירת 120 מ"ר בתל אביב. נתון זה תואם את הנתון של הלמ"ס: על פי הירחון הסטטיסטי האחרון, מחיר דירת 5 4.5 חדרים בתל אביב ברבעון האחרון של 2011 עמד על 3.58 מיליון שקל.

בהראל ביצעו חתך של משתנים מאקרו-כלכליים ודמוגרפיים כגון התוצר לנפש בכל מדינה, גודל האוכלוסיה, שטח המדינה, צפיפות האוכלוסין, המיקום הגיאוגרפי בקווי רוחב, אחוז הילדים מסך האוכלוסיה ופרמטרים נוספים. מחתך זה עולה כי כאשר התוצר לנפש בדולרים עולה באחוז, מחירי הדירות בעיר המרכזית בכל מדינה עולה ב-0.65%, ככל ששטח המדינה גדול יותר כך המחירים בעיר המרכזית גבוהים יותר ובחצי הכדו הדרומי מחירי הדירות נמוכים יותר.

"ניתן לראות שבהקשר של מחירי הדיור בתל אביב )כמו גם בבריטניה, צרפת, רוסיה ושוויץ (ישנו פער חיובי משמעותי בין הנתון בפועל לתחזית המתקבלת מהרגרסיה. זאת, בניגוד למדינות כגון מקסיקו, קנדה, גרמניה ובלגיה, בהן המחירים נמוכים משמעותית מהתחזית המתקבלת מהרגרסיה. במקרה של תל אביב, המחיר המתקבל מהמשוואה שאמדנו נמוך ב-45% מהמחיר בפועל", מסבירים בהראל.

לפי הראל קיימות שתי אפשרויות לפרש פער זה:
1. המחירים בתל אביב אכן גבוהים מידי וצפויים לרדת בעתיד.
2. ישנם משתנים אחרים שלא נכללו במשוואה הייחודים לתל אביב ו/או לישראל התומכים במחירי דירות גבוהים יותר (במקרה זה, הפער צפוי להישמר גם בעתיד).

להלן המשתנים האפשריים שלפי הראל גורמים למחירי הדירות בתל אביב להיות גבוהים יותר:

1. הגדרת מדינת ישראל כבית לאומי לעם היהודי. גורם זה מביא יהודים ממדינות עשירות לרכוש דירה בישראל ממניעים שאינם בהכרח כלכליים ובכך לתרום לביקוש יתר לדירות.

2. תכנון תחבורתי לקוי, מחסור בתחבורה ציבורית ומיסוי גבוה על מכוניות. בגלל התחבורה הציבורית הלקויה בישראל, קשה להתנייד לעבודה ולסידורים בערי הלווין של תל אביב ללא מכונית פרטית. דבר זה גורר אנשים להעדיף לחיות כמה שיותר קרוב למרכז תל אביב ודוחף מעלה את הביקושים באזורים אלה. לעומסי התנועה בכניסה לגוש דן השפעה דומה.

3. מונופול של המדינה על הקרקע. קרקע, היא המרכיב המרכזי בעלות הדירה בישראל, משווקת על ידי מינהל מקרקעי ישראל במידה מוגבלת, דבר המייצר מחסור בהיצע.

4. עלויות בנייה גבוהות יותר בישראל שנים של העסקת עובדים זולים מיהודה, שומרון ועזה ולאחר מכן - עובדים זרים מסין וממדינות אחרות הביאו לסגנון בנייה עתיר עבודה במקום פיתוח בנייה תעשייתית מהירה וזולה יותר. בנוסף, ישראל נהוג לבנות בעיקר בבטון ופחות בעץ.

5. העדפה תרבותית וחברתית לקניית דירה. בישראל קיימת נטייה חזקה בקרב הציבור, כולל בקרב זוגות צעירים ושכבות אוכלוסייה בעלות הכנסה נמוכה מהממוצע, להעדיף קניית דירה על פני שכירות. המדינה מצידה מעודדת קניית דירות על ידי סבסוד משכנתאות לזכאים ומתן פטור כמעט גורף לרווחי הון מהשקעה בדירה למגורים על פני השקעות ריאליות והשקעות פיננסיות.

6. הצפי לגידול האוכלוסייה והצפיפות בעתיד גבוה בהרבה בישראל בהשוואה למדינות אחרות. כבר כיום ישראל היא אחת המדינות הצפופות ביותר בעולם, ושיעור היילודה הגבוה מבטיח כמעט בוודאות שישראל תמשיך לטפס בדירוג הצפיפות. הצפי להמשך הגידול בצפיפות עשוי להגדיל את הביקוש לדירות כבר בהווה, מתוך ציפייה למחסור עתידי בקרקעות לבנייה.
תגובות לכתבה(19):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 13.
    תושבי חוץ מבריחים את כל הצעירים מירושלים
    לא אוהב תושבי חוץ 03/05/2012 22:41
    הגב לתגובה זו
    0 0
    הם אפילו רוכשים את הדירות שלהם בשלט רחוק ובדירות אחרות הנמצאות באיזורי ביקוש ישנה תופעה נדלני" ת הנמצא בתהליכי גדילה מואצים ביותר (בעקבות ירידת האטרקטיביות של הריכשה) והיא דירות להשכרה לשבוע - " פטנט מעולה" למרר לכל הדיירים הרגילים בבניין את חייהם. בבניין שלי אני סובל מ-4 דירות כאלו מתוך 10 פשוט סיוט http://youtu.be/Ck8q6lRH-GA
    סגור
  • 12.
    ברור - רק לא נגדיר את המדינה כמדינה יהודית ..
    רון 03/05/2012 22:28
    הגב לתגובה זו
    0 0
    וישר - המחירים יורדים בעשרות אחוזים ! רק יהודים יש בעולם שרוכשים דירות ??? האם יפן היא ה" בית" של העם היפני ורק הם רוכשים שם דירות ??? קשקוש בלבוש ! - בשנת 2000 המחירים היו בקנטים והיו הרבה מקומות ריקים בת" א, זה מחזורי - וגם עכשיו ישנה ירידה במחירים - רוצים להוריד את המחירים המדינה יכולה לעשות את זה בשניה - זה הכול מיסים ומחירי קרקעות. " מחקר" ע-ל-ק ...
    סגור
  • 11.
    פרוקוגניה להכין מבערים לפני טיסה
    האנליסט 03/05/2012 15:11
    הגב לתגובה זו
    0 0
    פוטנציאל ענק בהרבה תחומים וצפי לגידול במכירות
    סגור
  • חחחחחחחחחחחחחחחחחח (ל"ת)
    HUBH 03/05/2012 19:21
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 10.
    הכיוון נכון מאוד - שמ" ר במנהטן עולה פחות מת" א
    יואב 03/05/2012 14:07
    הגב לתגובה זו
    0 0
    הכיוון נכון מאוד - שמ" ר במנהטן עולה פחות מת" א זאת בועה !!! מחיר מ" ר צריך לשקף את רמת השכר באותו אזור , בעולם מחיר דירה ממוצעת של 70 מ" ר הינה של 8 שנות עבודה כאשר בת" א זה עומד על 16 גם אם נקח מקדם שיוסיף עוד 2-3 שנות עבודה אזיי מחיר הנדל" ן צריך לשקף לא יותר מ 11 שנות עבודה כמו שהיה מאז קום המדינה , עכשיו אם נחלק 11 ל 16 זה יוצא 0.69 פחות 1 זה אומר 0.3 שזה אומר שמחירי הנדל" ן בת" א מנופחים ב 30% מערכם האמיתי . מסקנה הינה שהערך הריאלי של הנדל" ן צריך להיות נמוך ב 30% ממה שהוא כיום . זאת האמת כל השאר זה שטויות שיכניסו רוכשים למשכתא ארוכה מאוד שלא תשקף את הערך האמיתי של הנכס , למעשה מי שרוכש כיום נדל" ן גוזר על עצמו עבדות לבנקים . הנגיש חייב כמו שהוא נתן לבועה להתנפח (בגלל ערך ריבית נמוך) באמתלה שאלו הם כוחות השוק , לתת לנדל" ן לרדת ולא לווסת אותו באמתלה שך הגנה על הבנקים שהעבירו לרוכשים משכתנאות מנופחות .
    סגור
  • 9.
    מה יש בת' א ? אני רק לים וליביקורים
    בוקר טוב. 03/05/2012 13:28
    הגב לתגובה זו
    0 0
    איזה לחץ ? זיהום אויר. ומחירים בשמיים. בוקר טוב לכם.
    סגור
  • 8.
    בקיצור המפולת בדרך צודק אין הגיון כלכלי במחיר
    הכתובת על הקיר 03/05/2012 12:51
    הגב לתגובה זו
    0 0
    ים והם יתישרו עם מה שהם צריכים להיות אין ברירה וזה כנראה 35% פחות
    סגור
  • 7.
    מחודש אוגוסט ירידות מחירים משמעותיות בירושלים
    ירושלמי ריאלי 03/05/2012 12:22
    הגב לתגובה זו
    0 0
    הראל די מנותקים מהמציאות, מה שכן מחודש אוגוסט (לאחר 12 חודשי קיפאון) הקבלנים ירדו מהעצים ויתחילו לשחרר הנחות לשוק http://youtu.be/Ck8q6lRH-GA
    סגור
  • 6.
    בערים אחרות, פ" ת, לוד, אשדוד וחדרה זה ת" א
    גידי 03/05/2012 12:17
    הגב לתגובה זו
    0 0
    ואצלנו אפילו תל אביב אינה תל אביב כי קשה לנוע בה. לכןן, עד שלא תהיה מערכת הסעת המונים המחירים ימשיכו לעלות גם ביחס להיום, כי לדפני ליף לא נאה לגור ברמת גן. היא צריכה רק ליד הבימה.
    סגור
  • 5.
    קשקוש - בערים אחרות יש רכבת תחתית (ל"ת)
    גידי 03/05/2012 12:10
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 4.
    מי שמחזיק פרוקוגניה למכור סוגרים את החברה
    ניר 03/05/2012 11:58
    הגב לתגובה זו
    0 0
    בשבוע הבא
    סגור
  • 3.
    זה כל כך ברור, דירה בת" א עולה כמו 8 דירות (ל"ת)
    באירופה,,,חחחחחחחח 03/05/2012 11:46
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • איזה 8, 80 או 800 בעצם!
    ערן 03/05/2012 12:14
    הגב לתגובה זו
    0 0
    טמבל, וכל מילה נוספת מיותרת.
    סגור
  • כנס ערן היקר
    זה אני הטמבל... 03/05/2012 12:55
    הגב לתגובה זו
    0 0
    דירה ממוצעת בת" א עולה כ 2.3 ש" ח לערך, כלומר 460 K יורו, דירה בגרמניה עולה בסביבות 50 K יורו, ככה ש 8-10 דירות זה הגיוני............ 80, 800 דירות.....אין דירות באירופה במחיר של 5 אלף יורו ולא של 500 יורו....
    סגור
  • אין דבר כזה, זאת פנטזיה טפשית!
    דוד 03/05/2012 13:35
    הגב לתגובה זו
    0 0
    תראה בעצמך אפילו בהשוואה פה. כן יכולים להיות הבדלים של 10-20% בקלות המחיר מר מ" ר או יותר במקרים מיוחדים. באופן כללי המחירים דומים ואף יקרים יותר באירופה באזורים האיכותיים או במנהטן מבת" א באיזורים האיכותיים. נ.ב. בפעם האחרונה שבדקתי גרמניה אומנם הייתה המדינה הכי גדולה ומשמעותית באירופה אבל לא כל אירופה וגם בתוכה ההבדלים עצומים.
    סגור
  • כנס דוד
    שון 03/05/2012 14:11
    הגב לתגובה זו
    0 0
    מה אתה קורא טוקבקיסטים? תקרא מה שה OECD רשם על שוק הנדל" ן בישראל,,,הם אוביקטיבים ואומרים שהמחירים בישראל הזויים..........חחחחחחחחחחחח -נראה לי שהם לא חבורה של כסילים -)
    סגור
  • 2.
    לאסור על זרים לרכוש דירות
    חייבים רגולציה 03/05/2012 11:37
    הגב לתגובה זו
    0 0
    ופינוי בינוי מאסיבי לכל השכונות המתפוררות בעיר
    סגור
  • 1.
    על זה נאמר: בחיאת דינעאק" - 45% עאלק- ת" א רק
    יכולה לעלות - במקרה 03/05/2012 11:09
    הגב לתגובה זו
    0 0
    הטוב תירשם יציבות או ירידה של אחוזים ספורים נוספים. רק מלחמה או משהו טראומטי יכול להפיל חזק את המחירים וגם זה לזמן קצר אם נשרוד..
    סגור
  • 50% ממחיר הדירה פסיכולוגי - אל תקנו בגבוה
    פסיכולוג מחירים 03/05/2012 22:58
    הגב לתגובה זו
    0 0
    ואז תראו איך המחירים יורדים.
    סגור