בעולם אחר - "בית פרטי על קרקע של חצי דונם ב-50 אלף דולר - 11% תשואה"

Bizportal יוצא מהביצה - ובוחן את האזור שחטף את המכה הקשה ביותר בארה"ב, ואולי מציע הזדמנות - צפו בעסקאות הבולטות
הזדמנות נדירה?
משבר הנדל"ן בארצות הברית שהחל בשנת 2007 הותיר מיליוני בתים ריקים ללא דורש באחת מהמדינות שנפגעו הכי קשה - מישיגן. העיר דטרויט ששגשגה במשך עשרות שנים בזכות תעשיית הרכב התדרדרה וננטשה בעשרים השנים האחרונות בעקבות ניהול כושל של יצרניות הרכב הגדולות שלא הצליחו ליישר קו עם איכות היצרניות ממזרח.

לעמוד הפייסבוק של Bizportal - לחץ כאן

כיום עומדים למכירה בעיר 2,300 בתים במחיר הנמוך מ-10 אלף דולר, המספר הגבוה ביותר בארצות הברית, לעומת 234 בתים במחיר זה באטלנטה ו-165 בתים בשיקגו. בעקבות המצב שנוצר אוכלוסיית העיר הצטמקה ב-25% בעשור שהסתיים ב-2010 ועומדת על סביב ה-713 אלף נפש - 61% פחות מאוכלוסייתה ב-1950 שעמדה על 1.85 מיליון.

מחירים נמוכים ב-31% בהשוואה לשנת 2000

נתונים עדכניים שפורסמו בשנה החולפת החלו להציג התאוששות מסויימת בדטרויט ופרבריה ולפי מדד קייס שילר האחרון, הבוחן את רמת מחירי הדירות ב-20 הערים המרכזיות בארצות הברית, עלו מחירי הבתים ב-1.7%, אולם הם עדיין נמוכים ב-31% ממחירם בשנת 2000. עוד נציין, כי מחיר הבתים החציוני במטרופולין מסתכם כיום ב-58 אלף דולר.

"ב-2008 אישר הקונגרס את העברתם של 60 מיליארד דולר לתעשיית הרכב כדי להצילה מהמשבר הגדול אליו נקלעה. החלטתי להשקיע לפי הפילוסופיה של וורן באפט - כשכולם בורחים אנחנו משקיעים", אומר שלומי ברנובסקי, מנכ"ל ובעלים של חברת SBC המתמחה בביצוע השקעות נדל"ן בפרברי דטרויט.

"מישיגן היא מעצמה ששקעה עם השנים בגלל הפעילות של האיגודים המקצועיים שהרגו את תעשיית הרכב. אבל לא יעזור כלום, תעשיית הרכב היא סמל לכבוד לאומה האמריקנית והקונגרס העניק לה צ'ק פתוח. אין ספק שהעיר דטרויט עצמה נעזבת וניתן לרכוש בה בתים אף בפחות מ-10 אלף דולר, אנחנו החלטנו להתמקד במטרופולין של העיר, המאכלס סך הכול כ-7 מיליון נפש בשטחים צפופים ובשכונות בנויות לגמרי. רוב האוכלוסייה מורכבת מאנשי תעשייה".

על מנת לסבר את האוזן אומר ברנובסקי כי האבטלה הגבוהה והמשבר הפיננסי העלו את שיעור העיקולים וכיום ניתן לרכוש נכסים בכשליש מעלות החומרים. "זו א-נורמאליות".

ואכן, תעשיית הרכב האמריקנית עשתה מהפך במהלך השנתיים האחרונות - ניקו את המפעלים הישנים ומגייסים עובדים, זאת בניגוד לתעשיות אחרות במדינה. ב-2011 ג'נרל מוטורס מכרה 13 מיליון כלי רכב והיא החזירה את ההלוואה שנטלה מממשלת ארצות הברית. להבדיל ממדינות אחרות בארצות הברית דוגמת פלורידה ואריזונה, במישיגן, או בעיר לאס וגאס, באזור דטרויט לא הייתה בועת נדל"ן.

שכר הדירה מזנק

"מאחר וקשה מאוד להשיג כיום משכנתאות בארצות הברית, נוצר לחץ על שכר הדירה שמטפס בקצב מהיר וב-2011 עלה ב-6%-7%, כ-120 דולר נוספים בחודש בממוצע. הבנקים מאוד זהירים ומושפעים מהטראומה שעברו ולכן זרים חייבים להגיע עם 100% , אבל אנחנו כבר מתחילים לראות התאוששות במצב הנדל"ן וזה עניין של זמן עד שהבנקים יתחילו לשחרר כסף."

"בעיר East Point נמכרים לדוגמה בתים פרטיים בני 4 חדרים בשטח של 110 מ"ר על קרקע של כ-700 מ"ר ב-50-60 אלף דולר אשר מושכרים תמורת 800-1,000 דולר בחודש ומספקים אחרי תשלומי מיסים של 12%-14%", מציין ברנובסקי.

מנגד, ערן נורנברג, סגן נשיא לענייני רכישות ופיתוח עסקי ברשת המלונות הבינל' המפשייר, אשר בקיא בנעשה בשוק הנדל"ן האמריקני, טוען כי אזור דטרויט הוא אחד האזורים שנפגעו הכי קשה במשבר הכלכלי של 2008 ולא סתם בתים בדטרויט ובפרבריה ניתנים בחינם והרוכש צריך רק לשלם מיסים. "בקלות ניתן למצוא באזור במחירים מצחיקים, זאת בגלל הביקושים המאוד נמוכים".

"כמו בכל השקעה ככל שהסיכון גבוה יותר כך גם הסיכוי גבוה יותר. מי שמעוניין להמר שייסע לקזינו בלאס וגאס, או ישקיע בנדל"ן בעיר שנחשבת לקצת פחות מסוכנת. מי שבאמת רוצה להשיא רווחים שישקיע בשווקים משמעותיים יותר דוגמת ניו יורק היכן שהמחירים עולים והסיכוי שימשיכו לעלות גבוה יותר."

להלן מספר עסקאות שבוצעו באזור:

בית בן 4 חדרים בעיר איסט פוינט בשטח של כ-114 מ"ר עם מרתף, על קרקע בשטח של חצי דונם נמכר לאחרונה ב-58,900 דולר ומושכר עבור 850 דולר בחודש, תשואה שנתית של 17.3%, תשואה נטו בהפחתת מיסים ודמי ניהול - 12.07%. שווי הבית בשיאו בינואר 2006 היה 120 אלף דולר. עלות הבנייה מחדש - 158 אלף דולר.

בית בן 5 חדרים בעיר סט. רוזוויל, בשטח של 170 מ"ר על קרקע בשטח של 750 מ"ר נמכר לאחרונה ב-62,635 דולר ומושכר עבור 850 דולר בחודש, תשואה שנתית של 16.2%, תשואה נטו בהפחתת מיסים ודמי ניהול - 12.07%. שווי הבית בשיאו בפברואר 2007 עמד על 120 אלף דולר. עלות בנייה מחדש - 190 אלף דולר.

בית בן 5 חדרים בעיר רויאל אוק בשטח של 130 מ"ר על קרקע בשטח כחצי דונם נמכר לאחרונה ב-50,575 דולר ומושכר עבור 760 דולר בחודש, תשואה של 18%, בהפחתת מיסים ודמי ניהול – 11.3%. שווי הבית בשיאו בינואר 2007 היה 135 אלף דולר. עלות הבנייה מחדש – 146 אלף דולר.
תגובות לכתבה(14):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 11.
    השקעה בנכסי דלא ניידי בארה" ב
    קורמורן 17/04/2012 10:42
    הגב לתגובה זו
    0 0
    השקעה ישירה ע" י רכישת נכסים וטיפול בהם, נראית לי בעייתית מסיבות רבות, אבל בהחלט מעניינת אותי האפשרות לרכוש מניות של חברה אמריקנית העוסקת ברכישת נכסים המיועדים למגורים ולעסקים לצורך השכרה, משהו כמו מליסרון שלנו. מישהו מכיר ???
    סגור
  • 10.
    קצת מכיר את דטרויט
    משקיע בעל נכסים במיש 16/04/2012 21:25
    הגב לתגובה זו
    0 1
    קניתי כמה בתים במישיגן.לא בדטרויט.אחרי ביטוח כולל שריפות,מיסי עירייה ודמי ניהול אני נהנה מתשואה של מעל 12%.ברור שצריך לבחור בחברה אמינה שתדאג לך להשקעה.קניתי באיסטפוינט,וורן,טיילור,אוק פארק,ועוד.אחלה השקעה.שוכרים טובים,בדוקים,עם חברת ניהול מצויינת.לא קל למצוא מקצוענים בתחום,אבל יש תודה לאל. הייתי במישיגן, ובדקתי מי החברה והצוות שמלווה אותי בהשקעה ,וחזרתי מאד רגוע לארץ.
    סגור
  • 9.
    כתבה שיווקית.. המחירים נמוכים הרבה יותר!!!
    מתוון, מיאמי 16/04/2012 14:12
    הגב לתגובה זו
    1 1
    אבל אין להתפתות. הבתים שמראים כאן במצב על הפנים. אנשים בלי כסף מחרבים הבתים. לבעלים (הבנקים) אין עניין לשפץ (גם כך ערת הבית נמוך מהחוב). לשוכרים אין כסף לשלם שכ" ד ותוך כמה חודשים צריך לפנות אותם. עלות החומרים? פחח.. אפשר לחשוב שבונים היום.. אפשר לבנות גם בית ב-10 מיל' $ אבל אין מי שישכור אותו אותו ב- 5000$ אז? הקיצר מרבית הבתים בארה" ב מלוחות עץ דקיקים וכל סופה מפרקת אותם. הבלאי שלהם גבוה, ואדמה יש בארה" ב בלי סוף.
    סגור
  • 8.
    שומר נפשו וכספו ירחק
    קובי 16/04/2012 11:00
    הגב לתגובה זו
    0 0
    לפני מס' שנים צצו כפטריות חברות שיווק בארץ שהציעו חלומות בארה" ב. לדוגמה " פאונדרס" שעקצה כ-250 ישראלים וגנבה את כל כספם. לידיעת הציבור אותה חברה פועל שוב תחת השם " אקסיום" ראו הוזהרתם!
    סגור
  • 7.
    מישהו יודע איך אריזונה, אזור פיניקס ?
    אסנת 16/04/2012 10:52
    הגב לתגובה זו
    0 0
    נשמע שהמצב שדטרויט אינו פשוט ולא ברור כמה זמן זה יימשך. האם מישהו מכיר את אזור אריזונה, העיירות בסמוך לפיניקס כמו למשל קולידג' ? האם האזורים האלה מסוכנים כמו דטרויט?
    סגור
  • מתענין בהשקעה באריזונה
    נח 18/04/2012 23:15
    הגב לתגובה זו
    0 0
    אשמח לדעת האם יש מיהו שהשקיע באריזונה ויכול לתת הסבר על כדאיות העיסקה
    סגור
  • ל-7
    אריזונה 16/04/2012 19:37
    הגב לתגובה זו
    0 0
    מסוכנת ומוכת אבטלה. ניו יורק וסאן פרנסיסקו הכי מעניינות
    סגור
  • 6.
    ל-5 התשובה היא כן
    חני 16/04/2012 10:34
    הגב לתגובה זו
    0 1
    הביקושים ברוב האזורים בארץ הם גבוהים - גם לקניה וגם להשכרה בארה" ב-באזורים רבים כמות הבתים הנטושים גדולה מאד. כמו כן ישנן הוצאות אחזקה רבות לבתים אלה שכן הם לא טופלו שנים רבות, הארנונה היא גבוהה וכן הוצאות ביטוח. ועכשיו תעשה חשבון-כדאי או לא. בארץ ניתן לבדוק כל דירה וגם אז צריך לבדוק ב-7 זוגות עיניים. לגבי חו" ל-אל תקנו היכן שאין לכם מושג. הכי כדאי לרכוש משרדים בראשל" צ מערב. שם התשואה מזה 20 שנה גבוהה. כ-10% בבמוצע לשנה, וזה קרוב, וזה במרכז.
    סגור
  • 5.
    נראה כמו אפשרות השקעה מעניינת
    מתעניין 16/04/2012 10:08
    הגב לתגובה זו
    0 1
    כי המערות של חדר וחצי בן 50 באזור המרכז זו השקעה טובה יותר?
    סגור
  • 4.
    זה לא בית זה צריף. (ל"ת)
    שמעון 16/04/2012 09:41
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 3.
    אומנם מסוכן
    שוה לבדוק 16/04/2012 09:07
    הגב לתגובה זו
    0 0
    אבל יש מקומות הרבה יותר מסוכנים לרכישה-כל עיר פריפריאלית בישראל שרשמה זינוק של 50% במחיר ב-4 השנים האחרונות
    סגור
  • 2.
    זה לא רק עניין של נדלן
    קצת מכיר את דטרויט 16/04/2012 09:01
    הגב לתגובה זו
    0 0
    מי שלא מכיר את העיר ואזוריה השונים יכול ליפול במקום שבו גם את הסכום הקטן שהשקיע לא יקבל חזרה. ולגבי תשואה, קחו למשל את נושא הביטוח שלא מוזכר בכלל בכתבה. בדטרויט יש מסורת של שריפת בתים בערב אחד כל שנה - רובם נטושים אבל חלקם לא - ולכן ביטוח נגד שריפה, אם בכלל אפשר לקנות, הוא מאד מאד יקר ומשנה את חישובי התשואה. מספיק שחודש או חודשיים לא תמצאו דיירים (כי אין עבודה בדטרויט) והלכה התשואה השנתית. עדיף לקנות קצת יקר יותר בשוק יציב יותר עם תשואה קצת יותר נמוכה אבל ללא סיכון כל כך גבוה.
    סגור
  • ביטוח
    משקיע במישיגן 16/04/2012 21:08
    הגב לתגובה זו
    0 0
    בתור משקיע שבדק את האיזור לעומק,קניתי כבר מספר נכסים במטרופולין דטרויט (לא בעיר דטרויט) ואחרי תשלום ביטוח כולל שריפות,ביטוחים נוספים כולל צד ג מיסי עירייה ודמי ניהול אני מקבל מעל 12% תשואה.
    סגור
  • 1.
    חפשו בפייסבוק [שוק ההון דיונים אודות מסחר בבו
    עומרי 16/04/2012 09:00
    הגב לתגובה זו
    0 0
    בהצלחה.
    סגור