פרק הנדל"ן: "מימון הענף בימינו תלוי בנכונות הקבלנים להוריד את המחירים"

"מחירי הדירות עלו ב-59% מ-2008, האנומליה של סביבת ריבית נמוכה גרמה להתנתקות השכ"ד ממחירי הדירות" - צפו בגרף המחירים
סטנלי פישר
היום (ד') פורסם דו"ח לשנת 2011, המראה כי מחירי הדירות המשיכו לעלות בשנה החולפת, זו השנה הרביעית, אולם תוך התמתנות חדה של קצב השינוי מ-14% בתחילתה לשיעורים שליליים בסופה. במקביל למגמת ההתמתנות בקצב השינוי של מחירי הדירות ירד היקף העסקאות, היקף המשכנתאות ומספר התחלות הבנייה, ומלאי הדירות החדשות הלא מכורות גדל וחזר לרמה של תחילת העשור. כנסו לניתוח המלא של דו"ח בנק ישראל לשנת 2011

ההתפתחות בענף הבנייה במהלך השנה תואמת את התפתחות המשק בכללותו, שהושפעה מהעלאת הריבית במחצית הראשונה ומהחרפת המשבר באירופה במחצית השנייה. בהמשך לאשתקד גם השנה ננקטו צעדים לצינון שוק הדיור מצד הביקושים ומצד ההיצע, ובהם הקמת הווד"לים. תוצר הענף גדל השנה בכ-9% בדומה לאשתקד וגדלו גם פריון הייצור ופריון העבודה. גידול הפעילות בשנתיים האחרונות מומן על ידי רוכשי הדירות, כלומר על ידי המשכנתאות ולא באמצעות אשראי ישיר לקבלנים, ולכן מידת התלות של הקבלנים בביקוש לדירות ובמכירה מהירה היא רבה.

ירידה בקצב עליית המחירים
רמת מחירי הדירות המשיכה לעלות השנה, אך קצב עלייתם התמתן לשיעור ממוצע של 7.3% במונחים ריאליים, לעומת 14% בממוצע בשנתיים האחרונות. ביטויים נוספים להתמתנות הביקושים היו ירידה של היקף העסקאות בדירות, ירידה בהיקפי המשכנתאות וגידול מספרן של הדירות החדשות הלא מכורות. במהלך השנה התמתן קצב השינוי במחירי הדירות אף יותר, ושיעורו הריאלי היה השנה 4.7%, לעומת 11.9% אשתקד ו-16% בשנת 2009.

בשליש האחרון של השנה נרשמו מדדים שליליים לראשונה מאז 2007, אלה הסתכמו בקצב נומינלי שנתי שלילי של 2.3%. כבר ברבעון השני נרשמה ירידת מחירים ברוב האזורים, ובהם בתל אביב ובמרכז, וזו התחזקה ברבעון השלישי. בסיכום כללי ירדו מחירי הדירות ב-2%, תוך שונות בין אזורי הארץ: בחיפה והצפון נמשכה עליית המחירים הניכרת כמו בשנתיים הקודמות, בעוד שבתל אביב והמרכז ירדו המחירים ב-4%.

מאז תחילת מחזור המחירים הנוכחי, שהחל ב-2008 והואץ בשנים 2009 ו-2010, עלו מחירי הדירות בשיעור נומינלי של 59% - פי שניים מאשר שכר הדירוה ובמונחים ריאליים אף יותר. אומנם בנקודת ההתחלה של המחזור הנוכחי היו מחירי הדירות ברמת הנמוכה ביותר מאז תחילת העשור, ולכן חלק מעלייתם במחזור זה מבטא התאמה. גם בשכר הדירה הייתה מגמה דומה, ולכן נרשמה התנתקות משמעותית ביניהם. לעומת זאת, במחזור המחירים הנוכחי אנו עדים להתנתקות רבה ביניהם אשר מבטאת אנומליה של סביבת נמוכה המגבירה את הרכישה של דירות ממניעים אלו.

הצלחת הווד"לים - רק עוד 4.5 שנים
מאז 2008, וביתר שאת משנת 2009, גדל מספר היתרי הבנייה, והגיע לשיאו בחודש יוני השנה – 38.2 אלך יחידות דיור. ברבעון השלישי של 2011 חלה ירידה בהיתרי הבנייה הנובעת בין היתר מקשיי מימון וירידה בביקושים. ניתן להסיק כי הגדלת שיווקי הקרקע על ידי מינהל מקרקעי ישראל בשנתיים האחרונות טרם באה לידי ביטוי משמעותי בהיתרים הסופיים. הקמת הווד"לים חושפת את קיומם של חסמים משמעותיים אחרים, וגם אם התוכנית תצליח, היא תבוא לידי ביטוי בהיתרים סופיים רק בעוד 4.5 שנים.

תרומת הגידול של מספר התחלות הבנייה וסיומיה לירידת המחירים מוערכת בכ-1.2%. התמתנות הקצב של עליית מחירי הדירות במחצית השנייה של השנה תאמה את השינויים בפעילות בכלל המשק וייתכן שהיא מושפעת מגורמים מחזוריים אלו ולא רק מהצעדים הספציפיים שננקטו בשוק הדיור דוגמת הגדלת מס הרכישה לרוכשי דירה להשקעה ב-1%-1.5%, פטור ממס שבח על מכירת שתי דירות להשקעה עד סוף 2012 והעלאת תקופת ההחזקה לצורך הפטור ממס שבח על דירה להשקעה מ-4 ל-8 שנים.

קבלנים בקשיי מימון
האשראי החוץ מאזני לענף הנדל"ן והבינוי גדל ב-9.8 מיליארד שקל (נתונים עד הרבעון השלישי) לעומת 19.3 אשתקד, וחלק ניכר מאשראי זה הוא ערבויות מכר שניתנו לרוכשי דירות. השוק הגואה והקדמת מכירתן של דירות למועד סמוך יותר לתחילת בנייתן הן שמימנו את פעילות הקבלנים. אולם הירידה בביקושים במחצית השנייה של השנה, שבאה ליידי ביטוי גם בירידה של היקף המשכנתאות ומספר העסקאות ובגידול מספר הדירות הפנויות למכירה - הצטמצם משמעותית גם ערוץ זה של מימון, וגברו קשיי המימון של הקבלנים.

הקושי בגיוס מימון באמצעות שוק ההון, בגלל הזעזועים מאירופה, וכן הזהירות של הבנקים במתן אשראי והדרישות להגדלת הלימות ההון לפי באזל 3, מגבילים אף הם את אפשרויות המימון בענף. לפיכך, יכולות המימון תלויות במידה רבה במכירה מהירה של הדירות. המשמעות היא שמימון פעילות הענף בתנאים אלו תלוי גם בנכונות הקבלנים להתפשר על מחירים נמוכים יותר.
תגובות לכתבה(22):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 15.
    הדרך להורדת המחירים של הדירות
    יועץ נדלן 29/03/2012 05:55
    הגב לתגובה זו
    0 0
    לייבש את הקבלנים לא באים ליריד הדירות הארצי עד שהקבלנים לא יחתכו בבשר החי 38% הנחה לפחות
    סגור
  • 14.
    שר אוצר שלא יודע לצפות את העתיד-חייב להתפטר (ל"ת)
    לעשות קצת למשפחה 28/03/2012 16:03
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 13.
    משווקים על קרקע שנרכשה בחצי מחיר-עדיין ברווח (ל"ת)
    הקבלנים שבונים היום 28/03/2012 15:08
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 12.
    למה הקבלנים קןרסים?
    דנית 28/03/2012 14:00
    הגב לתגובה זו
    0 0
    אחרי כ-17 שנה בעבודה כאשת מכירות של דירות(ותרשו לי לא להצטנע- מכרתי כ- 8-12 דירות בחודש ובסך הכל מכרתי כ- 2000 דירות)הרווחתי מצוין כי עבדתי ישירות מול הקבלנים ולא דרך חברות שיווק וקיבלתי עמלה גבוהה ועוד בונוסים ונסיעות לחופשות מפנקות בחול והנחה במשמעותית במחיר דירות שרכשתי להשקעה ולילדי והכל היה טוב -והשבח לאל הפרנסה הייתה מצויה בשפע עד שבא פישר ואטיאס והרסו את השוק(לקבלנים ולאנשי המכירות) המצב בשנה האחרונה ובמיוחד ב-4 חודשים האחרונים הוא על הפנים אין קונים ואין פרנסה הקבלנים הורידו מחירים (הרבה יותר ממה שרשום בכתבה) וההסבר: 1. הנחה ישירה במחיר הדירה- בין 8% עד 15% תלוי בעיר ובשכונה ובמצוקת המזומנים/האשראי של הקבלן 2. פטור מתשלום עורך דין 3. שדרוג מיוחד במפרט הכני 4. תשלום 20% בחוזה והיתרה בכניסה ללא ריבית (ולפעמים גם בהנחה של 50% מעליית המדד). 5. מחסן וחניה מקורה ללא תשלום 6. מזגן מרכזי ומערכת חימום מים ללא תשלום 7. ועוד ועד הטבות כדי שהצרכן ירכוש 8. מבצע חבר מביא חבר שבמסגרתו רוכש שהביא חברים- קיבל זיכוי בחשבון של 10,000 ש" ח על כל חבר שהביא עד 5חברים בקיצור רק שיקנו כי הבנקים לחצו את הקבלנים לפינה לכן כעת זה לא הזמן לעבוד יותר במקצוע הזה כי זה פשוט בזבוז זמן והתחושה שלי שהמחירים ירדו עד 35% נמוך יותר ממה שהיום לא מזמן שמעתי שב- 3 מקומות בארץ וגם בפתח תקוה ירדו מחירי הקרקע ב- 50%עד 60% ולכן הקבלנים יכולים לרדת במחיר הדירה עד 35% מבלי שבעצם הם נפגעים ומפסידים לעומת הקבלנים הפראיירים שקנו קרקעות במחירים המטורפים לפני כשנה . כשאני נזכרת בדברים שאמר בחודשים האחרונים נשיא התאחדות הקבלנים - בובליל(יובל המבולבל....) שהמחירים לא ירדו אלא יעלו --אני ממש צוחקת...... (כנראה באותו יום הוא לא הרגיש טוב.... או ששכח שהוא בישראל....... ביי ביי ביי ביי לכולם אני מציעה לכל מי שרוצה לקנות דירה שימתין המחירים בצניחה(סליחה.... צניחה חופשית....).
    סגור
  • אני איש מכירות -כנסו ותקרו את תגובתי לדנית
    סמיינוב 29/03/2012 14:46
    הגב לתגובה זו
    0 0
    את טועה בגדול!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! המחירים ירדו כבר ב- 35% יש קריסה מוחלטת !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! קבלנים בורחים מהענף
    סגור
  • הסבר נכון ומצויין ונכון- הקבלנים נשברים (ל"ת)
    צבי 29/03/2012 05:54
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 11.
    חייכו- הושחלתם.
    רוכשידירות 2010-2012 28/03/2012 14:00
    הגב לתגובה זו
    0 0
    מציעים לי דירות 4 חדרים מהקבלן במיליון ש" ח. רצו עליהם לפני חצי שנה 1,300,000 ופראייר מי שקונה,
    סגור
  • 10.
    הפרסום להרצת פראייר למניעה פיצוץ הבועה הריאלי (ל"ת)
    פרסום פרו-נדלניסט 28/03/2012 13:08
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 9.
    שלא יעבדו אליכם מאמצע 2011 ועד היום המחירים י
    רוניY 28/03/2012 13:03
    הגב לתגובה זו
    0 0
    שלא יעבדו אליכם מאמצע 2011 ועד היום המחירים ירדו בלמעלה מ-15% והדרך עוד ארוכה, רק היום פורסם שמשרד הבינוי והשיכון מודיע שמהשיא ועד ינואר 2012 היו ירידות מחירים של 11% בדירות חדשות מקבלן ו-6% לדירות יד שניה(עד ינואר בלבד) מינואר ועד היום הדירות ממשיכות במגמת הירידה הברורה ודירות יד שניה כבר נמכרות עד כ-12-15% פחות מהשיא באזורי ביקוש והדרך עוד ארוכה, שלא יעבדו אליכם הקבלנים כבר במצב של פניקה צפו לאין סוף כתבות על כמה כדאי לקנות היום דירה ואני אומר לכם שבמצב כשל שוק של היום רק חמור קונה דירה אפילו שמעתי שהקבלנים נותנים לכל רוכש כובע יפה עם 2 חורים שיהיה מקום לאוזניים חחחח יום דבש לכולם :)
    סגור
  • עוד דבר ממתי נכונות קבלנים מורידה מחיר אין דב
    רוניY 28/03/2012 13:13
    הגב לתגובה זו
    0 0
    עוד דבר ממתי נכונות קבלנים מורידה מחיר אין דבר כזה בכלל נכונות קבלנים להורדת מחיריש נכונות רוכשים להוריד מחיר כך גם היה בשני 2003-4 שמחירי הדירות ירדו 15-20% פשוט הם לא מצאו פריירים אז המחירים ירדו, ממה שאני רואה היום אין פריירים יותר בשוק והקריסה לפננו צופה לירידת מחירים במשך שנה וחצי עד שנתיים לכל הפחות ו35-40% מהשיא לכל הפחות
    סגור
  • טען עוד
  • 8.
    וואו זה המון זה כמו לפני עליה של 13 אחוז!!! ה
    איתמר 28/03/2012 13:02
    הגב לתגובה זו
    0 0
    היה שווה להמתין אני בטוח שימשיך לרדת ואל תשכחו שהיתה עליה של 59 אחוז וכדי לרדת לאותם מחירים צריך לרדת סה" כ 37 אחוז ככה שאנחנו בדרך הנכונה
    סגור
  • 7.
    מפרסם כבובת נדלניסטים למנועה קריסה=כנגד העם!! (ל"ת)
    פישר=רווח בנקים=שקרן 28/03/2012 12:55
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 6.
    2009-10 נתן לבועה להתנפח במחיר הזוי=לטובתהבנק (ל"ת)
    פישר=רווח בנקים=שקרן 28/03/2012 12:52
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 5.
    ל1 מחנק אשראי=פשיטת רגל של קבלנים והדירות ימכ
    כלכלן 28/03/2012 12:50
    הגב לתגובה זו
    0 0
    ימכרו בכינוס נכסים ב40 אחוז פחות לא לרחם על הקבלנים הם יורידו גם 50 אחוז והם מרוויחים מי שיתעקש מהם לא למכור יפשוט רגל עקב מינוף הרבית תתחיל לעלות בקרוב במשק והקריסה במחירים תגיע
    סגור
  • 4.
    עושים מיליארדים ע" ח העם הפראייר=מחאה=חרם צרכן (ל"ת)
    בנק,אוצר,ממשל גנבים 28/03/2012 12:50
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 3.
    שיחזור לאן שבא , גרם מספיק נזק לצעירים .... (ל"ת)
    סטנלי רע לצעירים 28/03/2012 12:42
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 2.
    רק בעוד 5 שנים המחירים יתייצבו
    אשליות 28/03/2012 12:15
    הגב לתגובה זו
    0 0
    עד אז נחייה בחוסר וודאות
    סגור
  • 30000 קראוואנים-יורידו מחירים ב20-30%
    כותבי תרחישים 28/03/2012 12:36
    הגב לתגובה זו
    0 0
    בתוך 2-3 שנים - 10% מדי שנה עלות קראוואן בייבוא למדינ 10-12000 $ אורך חיי קראווא ן 10-15ש עלות לזוג - 100-200 $ לחודש
    סגור
  • 1.
    אין אשראי=אין בנייה
    המחירים ינסקו 28/03/2012 12:15
    הגב לתגובה זו
    0 0
    עוד נחלום על רמת המחירים של היום
    סגור
  • אל תדאג, אתם לא תבנו- אני וחבריי נבנה
    קבלן מסין 28/03/2012 14:04
    הגב לתגובה זו
    0 0
    בנוסף לקבלנים קטנים הישראלים שזה לחם בשבילם והם יבנו במקום החזירים העושקים את כספי הציבור הישראלי..אז אל תאיימו.
    סגור
  • הקבלנים צריכים לדעת ירידה במחיר יגרום לרכישה
    ציפי 28/03/2012 13:05
    הגב לתגובה זו
    0 0
    עלידי רוכש ואז הקבלן תוכל לקבל אשראי מהבנק זה עובד כמו בומרנג אחר -הפסד אין דרך אחרת כאן לא עובד הפרינציפ עובד ההיגיון
    סגור
  • ממש!
    גל 28/03/2012 13:04
    הגב לתגובה זו
    0 0
    יותר מ 140.000 אלף דירות בישראל עומדות ריקות לפי בדיקה אחרונה ( ערוץ 2). יש היום מאות פולשים לדירות האלו (יהיה יותר - בטוח, כי צעירים מבינים, אפשר לפלוש ולא לשלם כלל). וגם ארנונה כפולה לדירות רפאים. וגם ל 90% ישראלים אין סיכוי לקחת משכנתא. וגם מאות משפחות יורדות מהארץ... בקיצור - פראיירים! לכו לקנות!
    סגור