: בפמן - "מלאי הדירות ברמה הנמוכה של 2007, יש לחץ לעליית המחיר"

הכלכלן הראשי של בנק לאומי ניתח את מגמת התחלות הבנייה וחושש מגל עליות נוסף - "קובעי המדיניות הכלכלית-חברתית צריכים לקבוע מדיניות ארוכת טווח"
גיל בפמן (צילום: יעל צור)
לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, היקף התחלות הבנייה בשנת 2011 הסתכם ב- 43.6 אלף דירות חדשות, זאת בהשוואה ל- 39.9 אלף דירות שהחלה בנייתן בשנת 2010. אולם, במונחים שנתיים, במחצית השנייה של 2011 נבלמה מגמת העלייה בהיקף התחלות הבנייה והחלה ירידה בהיקפן.

עצירה זו באה על רקע השינויים המהירים בשוק הדיור שכללו בין היתר את: א. הירידה החדה בביקוש לדירות שהחלה בראשית 2011; ב. החמרת המגבלות מצד ההיצע על הפעילות, בעיקר בכל הקשור בקשיי מימון ובמחסור בעובדים מקצועיים (זאת על פי סקר החברות של ). באשר לביקוש, נציין שבחודשיים האחרונים נרשמה עלייה בביקוש לדירות חדשות, שעשויה להצביע על התייצבות או אף על התחדשות מסוימת במגמת העלייה של הביקוש לדירות לרכישה. באשר להיצע, החברות בענף צופות ירידה בהיקף פעילותן ברביע הראשון של 2012.

גיל בפמן, הכלכלן הראשי של בנק לאומי, ניתח את הנתונים ומצא כי התוספת השנתית הממוצעת של משקי בית מאז שנת 2002 עומדת על 39,000, כאשר מספר זה משמש כאינדיקציה מינימלית לרמת הביקוש הפוטנציאלית בשוק. "ביקוש זה אינו מושפע מיכולת המימון של רכישת דירה שכן גם אם תחול ירידה בשיעור הבעלות על דירות למגורים, ומעבר לשוק הדירות להשכרה, עדיין נדרש גידול במלאי הדירות הקיים לשם השכרתן. בנוסף, לביקוש בסיסי זה הנובע מתוספת של משקי בית, ישנו ביקוש מצד משקי בית המשפרים את רמת החיים שלהם ועוברים מדירה קטנה לדירה גדולה, ביקוש לשם רכישת דירות כהשקעה (חלף השקעה פיננסית), וכן ביקוש מצד תושבי חוץ שלעיתים אינם מתגוררים בדירה שרכשו וגם אינם מציעים אותה לשכירות."

"לשם תזכורת", מציין בפמן, "המלאי הבלתי מכור של דירות חדשות ירד במידה ניכרת בשנים 2008 - 2010, זאת משום שרמת הביקושים לדירות חדשות בשנים אלו הייתה גבוהה יחסית להיקף התחלות הבנייה. היקף התחלות הבנייה אמנם היה במגמת עלייה מאז 2008, אך מרמה נמוכה התחלתית מאוד. רק בשנת 2011, בה ירדו הביקושים במהירות, היה היקף התחלות הבנייה גבוה מהביקוש לדירות חדשות. כיום חזר המלאי הבלתי מכור של דירות חדשות לרמה בה היה ב- 2007, אז כזכור התאפיין שוק הדירות בהופעתם של לחצים לעליית מחירים שהלכו וגברו מאוד בהמשך."

בפמן מסביר כי מאחר ומדובר בשוק בו ההתאמה של צד ההיצע הנה ממושכת, נשאלת השאלה מהו הגידול ההולם להיצע בשוק הדיור כיום. "נראה שבנייה בהיקף נמוך מהתוספת השנתית הממוצעת של משקי בית, עשויה להוביל למחסור בהיצע הדירות ולכן ללחצים מחודשים לעליית המחירים. מסקנה זו צריכה לשמש כנושא לטיפול על ידי קובעי המדיניות הכלכלית-חברתית בישראל, ולקביעת מדיניות ארוכת טווח, זאת בכדי להימנע ממחסור בדירות, עליית מחירים ופגיעה במשקי בית."


"כדי להשלים את התמונה לגבי רמת התחלות הבנייה הרצויה כיום, בדקנו האם לאור העלייה בהיקף התחלות הבנייה בשנים האחרונות, נוצרו עודפי היצע בשוק. אינדיקציה לגבי רמת המלאי מתקבלת מבחינת היחס בין היקף האוכלוסייה לבין מלאי הדירות (יחס זה משקף את מספר הנפשות הממוצע לדירה). יחס זה נותר יציב במחצית השנייה של העשור הקודם. כלומר הגידול בהיקף התחלות הבנייה וגמר הבנייה מאז 2008 לא הביא לירידת היחס בין האוכלוסייה ומלאי הדירות (או לחילופין לירידת מספר הנפשות הממוצע בדירה)", מוסיף בפמן.

בפמן מדגיש כי תמונה זו של רמת מלאי לא גבוהה המאפיינת את השוק הישראלי, שונה מאוד מהתמונה שהייתה בשוקי הנדל"ן של מדינות בהן פרצו משברי נדל"ן בשנים האחרונות (ארה"ב, בריטניה, ספרד וכיוב'). במדינות אלו, שוק הנדל"ן נהנה במשך תקופה ארוכה מעלויות מימון נמוכות וממדיניות אשראי לא אחראית, שהובילו לגידול יתר בהיצע, מעל ומעבר לצרכים הבסיסיים של המשקים והדבר יצר תנאים לירידות מחירים חדות יחסית של הנכסים, כאשר משקים אלו נכנסו למיתון.
תגובות לכתבה(43):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 38.
    בסוף בנק לאומי יפשוט את הרגל
    יואל 13/03/2012 19:13
    הגב לתגובה זו
    0 0
    זה עניין של זמן כמה שנים חברות הבנייה חייבות לבנק לאומי 100,000,000,000 מיליארד שקל אם חברות הבנייה יפשטו את הרגל אז גם בנק לאומי יפשוט את הרגל.
    סגור
  • 37.
    זהירות זהירות
    סמי 11/03/2012 09:00
    הגב לתגובה זו
    0 0
    נוכלים בע" מ . אין להם בעייה לחרב את חייכם וחיי ילדיכם ! זהירות ! לא קונים עכשיו . כל חודש אתם חוסכים 10000 ש" ח .
    סגור
  • 36.
    לכל המגיבים: אתם חיים באשליות
    המחירים יעלו 11/03/2012 08:28
    הגב לתגובה זו
    0 0
    לכל המגיבים: אתם חיים באשליות שיצרתם בעצמכם ערוב עצמכם ואשליות האלה יביא אתכם לקריסה כלכלית באחד הימים (או שתקנו דירה בבאר שבע במקום במרכז הארץ) - המחירים אולי ירדו בפריפריה אבל אחרי כל המחאות במרכז הארץ יש ירידה של2-3% בלבד ואנשים משלמים על השכירות 5% שנתי משווי הדירה. עובדה - במרכז אין קרקעות ויש ביקוש - תפעילו את השכל הישר. אני קניתי במערב ראשל" צ לפני שנתיים ב 1.3 מ. וכולם צחקו שקניתי בשיא הבועה ושאני פראייר. כרגע הדירה שווה 1.45-1.5 (ועוד חסכתי 100 אלף על השכירות תוך שנתיים) - אז מי הפראייר עכשיו?
    סגור
  • שאתה רושם זאת פעמיים
    ואתה ככ בטוח בעצמך 11/03/2012 13:30
    הגב לתגובה זו
    0 0
    נראה אותך מוכר
    סגור
  • 35.
    לכל המגיבים: אתם חיים באשליות
    המחירים יעלו 11/03/2012 08:28
    הגב לתגובה זו
    0 0
    לכל המגיבים: אתם חיים באשליות שיצרתם בעצמכם ערוב עצמכם ואשליות האלה יביא אתכם לקריסה כלכלית באחד הימים (או שתקנו דירה בבאר שבע במקום במרכז הארץ) - המחירים אולי ירדו בפריפריה אבל אחרי כל המחאות במרכז הארץ יש ירידה של2-3% בלבד ואנשים משלמים על השכירות 5% שנתי משווי הדירה. עובדה - במרכז אין קרקעות ויש ביקוש - תפעילו את השכל הישר. אני קניתי במערב ראשל" צ לפני שנתיים ב 1.3 מ. וכולם צחקו שקניתי בשיא הבועה ושאני פראייר. כרגע הדירה שווה 1.45-1.5 (ועוד חסכתי 100 אלף על השכירות תוך שנתיים) - אז מי הפראייר עכשיו?
    סגור
  • מצטער לבשר לך אבל...
    יובל 11/03/2012 13:35
    הגב לתגובה זו
    0 0
    הפראייר הוא אתה! לא נורא, העיקר הבריאות.
    סגור
  • 34.
    בנק לאומי הוא אחד הבנקים שהכי חשופים לנדל" ן
    מאור 10/03/2012 11:37
    הגב לתגובה זו
    0 0
    בארץ.. אז שלא ימכרו לנו לוקשים! הם בסיכון מטורף כרגע.
    סגור
  • 33.
    סבתא שלי כנראה צדקה..........
    חזקיהו 09/03/2012 13:52
    הגב לתגובה זו
    0 0
    פעם היא אמרה לי............ כל מה שהבנקאים מייעצים לך או אומרים בתקשורת ----תעשה ההיפך אל תאמין להם רבותי הנדלן בקריסה מוחלטת -- קבלנים מתחננים לקונים ואין קונים רק כשהם מורידים במחיר כ- 25% אז אולי הקונים מתרצים וקונים
    סגור
  • 32.
    צדק חברתי=חרםצרכני=הישראלי הפסיק להיות פראייר (ל"ת)
    ישראלי לא פראייר 08/03/2012 18:50
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 31.
    הוא משקר ביודעין
    רביב 08/03/2012 16:23
    הגב לתגובה זו
    0 0
    או יותר נכון, מציג את הנתונים בצורה כוזבת
    סגור
  • טען עוד
  • 30.
    לפי מחקר אמריקאי 250 אלף ישראלים יהגרו לארה" ב
    אם אירן תתגרען 08/03/2012 11:47
    הגב לתגובה זו
    0 0
    אז כבר קיבלנו עודף של 80,000 דירות וכנראה במחירי ריצפה.
    סגור
  • 29.
    הבועה תתפוצץ וכלום לא ימנע את זה אבל זה יגרור
    מיתון מהשטן 08/03/2012 11:42
    הגב לתגובה זו
    0 0
    ובמיתון הראש לא בקניית דירה רק מחזיקים אותו מעל המים
    סגור
  • 28.
    אני בטוח שהם נקיים מאינטרסים בעניין (ל"ת)
    משולם 08/03/2012 11:39
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 27.
    קבלנים ממשיכים לקנות קרקעות בראש העין נחתך
    אלי 08/03/2012 09:09
    הגב לתגובה זו
    0 0
    בראש העין נחתך מחיר קרקע ב- 30 אחוז פחות מההצעות שהתקבלו במאי ....
    סגור
  • 26.
    הבנק הזה נתן הכי הרבה משכנתה ונמצא בצרות (ל"ת)
    יורם 08/03/2012 09:07
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 25.
    עליית מחיר רק מ 2013
    מאיר 07/03/2012 22:07
    הגב לתגובה זו
    0 0
    מכיוון שיש עדיין לחץ מוכרים של משקיעי נדל" ן לנצל את הטבות פטור ממס שבח עד סוף השנה.2012 תתאפיין עדיין בירידת מחיר הדירות לקניה ועליית מחיר השכירות 2013 זה כבר סיפור של קפיצה חדה במחירי הדיור וגם המשך עליית מחירי השכירות הפתרון =שינוי התב" ע ממשרדים בערים למגורים-בונים אין סוף משרדים בעידוד ראשי הערים שחושבים שכך יקבלו יותר ארנונה אבל מצד שני גורמים סבל לתושבים שלהם בעליית מחירי הדיור וגידול קטן מהצפי של האוכלוסיה שלהם. אולי זה מה שהם מעדיפים ולכן מקדמים תב" ע למשרדים.לא צריך תשתיות מגורים בתי ספר וגנים ובתי כנסת ועוד. משרדים זה רווח כפול נטו. וכך נראית המדינה כשאין מנהל מלמעלה שמכוון
    סגור
  • דברים של טעם (ל"ת)
    משקיע 08/03/2012 08:58
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 24.
    לאומי לא מאשר משכנתה להרבה קונים (ל"ת)
    משה 07/03/2012 21:42
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 23.
    בנק לאומי יפשוט את הרגל בגלל בועת הנדל" ן (ל"ת)
    דוד 07/03/2012 21:25
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 22.
    בפמן כלכלן סוג ז (ל"ת)
    בפמן פקידון צדק פעם? 07/03/2012 19:27
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 21.
    לאנשים אין כסף. תחליף מקצוע (ל"ת)
    כלכלן אדיוט 07/03/2012 18:50
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 20.
    חחחחחחחחחחחחחחחח
    חחחחחחחחחחחחחחחח 07/03/2012 18:42
    הגב לתגובה זו
    0 0
    שלא יעבדו עליכם
    סגור
  • 19.
    אני נוסע לקנות...אוי אין לי כסף לדלק (ל"ת)
    אורן 07/03/2012 18:40
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • תשקיע בנדל" ן והכל יסתדר (ל"ת)
    דואג לך 08/03/2012 08:56
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 18.
    156 יחידות דיור ייבנו בראש מחיר נחתך ב-200 אל
    מנשה 07/03/2012 18:35
    הגב לתגובה זו
    0 0
    מחיר דירה בפרוייקט חדש נחתך ב- 200 אלף שקל ממחיר מלפני שלושה חודשים, מחיר הדירה יהיה זול ב- 200 אלף שקל מהמחיר היום
    סגור
  • 17.
    באתר הזה בכול יום מפורסם מבצע של פרוייקט חדש
    משה 07/03/2012 18:31
    הגב לתגובה זו
    0 0
    כאשר עומדים על נדלן באתר בכול יום יש מבצע אחר של פרוייקט חדש......
    סגור
  • 16.
    מוזר לפני שבועיים הבנקים אמרו שהמחירים ירדו (ל"ת)
    יורם 07/03/2012 18:29
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 15.
    גם המשכורות יעלו ....כמו מחרי בדירות..... (ל"ת)
    משה 07/03/2012 18:28
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 14.
    יש 20 אלף דירות ריקות ו 80 אלף התחלות בניה
    אבי 07/03/2012 18:27
    הגב לתגובה זו
    0 0
    במכרז אחרון מחיר קרקע בראש העין נחתך ב- 30 אחוז !!!!
    סגור
  • 13.
    שיווק קרקעות לבניה עצמית - לא ליזמיםמארגנים (ל"ת)
    יש פתרון 07/03/2012 18:18
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 12.
    בפמן
    אהרון 07/03/2012 17:53
    הגב לתגובה זו
    0 0
    בנק לאומי בלחץ נגמר להם הכסף .לא לקנות דירות לחכות המחירים יירדו לפחות בעוד 30 %
    סגור
  • 11.
    הצפי לירידת מחירים ובנק לאומי בלחץ גדול!
    אפי המתווך 07/03/2012 17:51
    הגב לתגובה זו
    0 0
    הכתבות של הבנק ממוחזרות ,נא לא להתרגש המחירים יצנחו 10-20
    סגור
  • 10.
    בפמן
    אהרון 07/03/2012 17:50
    הגב לתגובה זו
    0 0
    לא להאמין לכלכלנים ובטח לא לבפמן .לבנק לאומי נגמר הכסף הפנוי הכל אצל הקבלנים והם במצוקת אשראי כי אין קונים .תיכנסו לאתר בועת נדלן ותבינו יותר.
    סגור
  • 9.
    לאומי בלחץ עומד למחוק חובות במלירדים (ל"ת)
    האם לאומי בסכנת קריס 07/03/2012 17:41
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 8.
    בלאומי מנסים להזניק את הנדלן מראה כמה הם בלחץ
    לא קונה עכשיו 07/03/2012 17:33
    הגב לתגובה זו
    0 0
    מאובדן הכנסות לא יעזור כלום השוק מת לשנתיים הקרובות!!! הכיוון מטה וודאי!!!
    סגור
  • 7.
    קבלנים וחברים!
    פשששש 07/03/2012 17:21
    הגב לתגובה זו
    0 0
    תשימו לב כמה כתבות שחררו קבלנים וחברים שלהם אחרי כתבה של יוג' ין קנדל: " אני הייתי אומר לבת שלי לחכות ולא לרכוש דירה כעת" ...7,8?
    סגור
  • 6.
    בקרוב מלחמה 2% ירדו מהארץ וההיצע יגדל !!! (ל"ת)
    הכל נכון אבל מס האזר 07/03/2012 17:16
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 5.
    המחירים יעלו כי מנת האורז לסיני עלתה ב-2 שקל (ל"ת)
    צריך לייבא אורזול 07/03/2012 17:08
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 4.
    בקיצור - רוצו לקנות לפני שיהיה מאוחר. הזוי
    משה 07/03/2012 17:08
    הגב לתגובה זו
    0 0
    ובנתיים אף אחד לא קונה. מדהים איך כל הבנקאים והקבלנים מדברים בקול אחיד. לא יעזרו כל הניתוים המלומדים - כנראה שהבועה מתפוצצת והקבלנים (יחד עם הבנקים) בצרות מהאשראי שלקחו ולא יכולים להחזיר.
    סגור
  • 3.
    נגור עם ההורים, נגור בשכירות
    לא קונים דירות 07/03/2012 17:07
    הגב לתגובה זו
    0 0
    ונפסיק לממן את החזירים הקפיטליסטים בבנקים, בבתי ההשקעות, בחברות הבנייה ובחברות התיווך, כולם רוצים לגזור עלינו קופון
    סגור
  • 2.
    בקיץ הבא יהיה דם אם המחירים יעלו
    אין מצב 07/03/2012 17:06
    הגב לתגובה זו
    0 0
    מדבר מפוזיציה
    סגור
  • 1.
    הכל בגלל מצוקת האשראי
    פישר הורס את המשק 07/03/2012 17:05
    הגב לתגובה זו
    0 0
    פישר אטום ויגרור את כולנו למטה
    סגור
  • הלימות הון
    בנקומט 07/03/2012 23:19
    הגב לתגובה זו
    0 0
    ניגמר ללאומי האשראי שממנו הם חולבים אותנו. פישר דורש הלימות הון גבוהה מהבנקים. אם הם לא ילוו אז ממי הם יחלבו לשלם לבפן משכורת? הפיתרון שלהם ללחוץ על פישר שמחירי הדירות עולים/דירות אוזלות/קבלנים ללא אשראי (מחק את המיותר ואין מיותר) כדי שיאפשר להם להמשיך להלוות. מזה הם חיים.ולא אכפת להם ממחר.
    סגור