מה שהבנק לא מספר: איך תחסכו מעל 180 אלף ש' בתשלום המשכנתא הישנה?

רכישת דירה היא הצעד הפיננסי הגדול ביותר שמבצעים מרבית האנשים לאורך חייהם. Bizportal, בשיתוף עם טאבו ישיר משכנתאות, בחן כיצד במיחזור משכנתא קיימת ניתן לחסוך הרבה כסף
שוק המשכנתאות
בשנים האחרונות האטרקטיביות בריבית המשכנתאות הוזילה באופן ניכר את ההחזר החודשי ואת ההחזר הכולל. במקרים רבים אף נמצא שהריביות בבנקים למשכנתאות נמוכות מזכאות המדינה העומדת על 4%-4.5% שנתי. למרות האמור, נוטלי משכנתאות רבים אשר נטלו הלוואה לפני ירידת הריביות חוששים למחזר את המשכנתא בשל עמלות הפירעון (הקנס) שעשוי להיות מושת עליהם. Bizportal בחן את הסוגיה עם טאבו ישיר משכנתאות. למרות הקנסות שמגיעים לעשרות אלפי שקלים עדיין ניתן לחסוך בשנות משכנתא ו/או בהחזר החודשי.

זוג לווים רכש דירה ברחובות בשנת 2006 בכ-765 אלף שקל במשכנתא בשיעור של 70% מימון. המשכנתא בהיקף של 535,800 שקל חולקה לשני חלקים המשתנים אחת ל-10 שנים וכמובן צמודים למדד:
חלק 1 בסך 74,100 שקל בריבית בריבית של 5.06%
חלק 2 בסך 461,700 שקל בריבית של 5.11%.
שני חלקי המשכנתא נטלו לתקופה של 30 שנה

חסכון של 504 שקל בחודש
הזוג מעוניין למחזר את המשכנתא, יתרת הקרן בחלק 1 עומדת כיום על 82,144.32 שקל (כולל עמלת פירעון (קנס) של 4,514.27 שקל), ויתרת הקרן בחלק 2 כיום עומדת על 512,607.50 שקל (כולל עמלת פירעון של 28,818.94 שקל). סך יתרה לסילוק כולל עמלות פירעון - 594,751.90 שקל וההחזר החודשי כיום הינו 3,349.41 שקל.

מבדיקה שנערכה לקראת מיחזור המשכנתא עולה כי בהתאם ליתרות לסילוק הכוללות את עמלת פירעון, בהשוואת המסלולים למסלולים הנהוגים כיום בריביות טובות יותר, נבחנה אפשרות למחזר את המשכנתא (נטילת משכנתא חדשה הכוללת את יתרות הקרן ועמלות הפירעון לצורך סילוק המשכנתא הישנה) במסלול זהה הצמוד למדד אך נקודת ההשתנות אחת ל-5 שנים ולא אחת ל-10 שנים כפי שיש כיום ללווים. הריבית לצורך בדיקת הכדאיות במסלול המשתנה חושבה לפי 3% כאשר הריביות במסלול זה נעות כיום בין 2.5%- ל-3.5%. בהתאם לריבית זו יוכל הזוג לחסוך 504 שקל בחודש. נציין כי נותרו עוד 295 חודשים לפירעון מלוא המשכנתא (כמעט 25 שנה).

ההחזר החודשי החדש כיום - 2,845.43 שקל וסך החיסכון הכללי, כתוצאה של החיסכון החודשי לאורך יתרת חיי המשכנתא: 148,680 שקל.

החסכון הגדול - בשינוי התמהיל
אולם אם ניישם גם שינוי בתמהיל המשכנתא, נוכל לחסוך הרבה יותר. המשכנתא המקורית צמודה כולה למדד , מספיק שחלק מהמשכנתא יוסב למסלול פריים ו/או למסלול ריבית קבועה שאינה צמודה למדד, נוכל ליצור חיסכון נוסף תוך כדי נטרול השפעת המדד על יתרת הקרן. לפי מדד של 2% שנתי לתקופת חיי המשכנתא ההחזר הכולל יעמוד על 1,275,107 שקל, לפי המתווה הנוכחי.

כדי לשמור על החזר חודשי של 3,349.41 שקל נבצע את המיחזור לפי המתווה הבא:
א. 174,000 שקל בריבית פריים לתקופה של 25 שנה (לפי פריים מינוס 0.7)
ב. 420,751 שקל בריבית משתנה כל 5 לתקופה של 25 שנה (לפי ריבית של 3% שנתי).
ג. 45,000 שקל בריבית קבועה לא צמודה למדד לתקופה של 10 שנים (לפי ריבית של 5%).

לפי התמהיל החדש החזר המשכנתא הכולל, לפי מדד שנתי של 2% יעמוד על 1,090,123.21 שקל, קרי הזוג יחסוך 184,983 שקל.

ערן כרמל, מנכ"ל טאבו ישיר משכנתאות : "ככל שהמדד גבוהה מ-2% שנתי כך ההחזר הכולל יגדל והחשיבות בחלוקת תמהיל המשכנתא בין המסלולים השונים יהיה משמעותי יותר. עם זאת יש לשים דגש להחזר החודשי אשר יכול להשתנות עקב עליית הפריים ועליית המדד".

***האפשרות שהוצגה בכתבה זו אינה מתאימה לכל פרופיל פיננסי. האמור לעיל אינו תחליף לייעוץ המידע מוצג לידיעה בלבד ואין לראות בו המלצה לתמהיל משכנתא מכל סוג שהוא. כל העושה שימוש באמור לעיל עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית.

כתבות נוספות:
ראיון נדיר עם סוחר נוסטרו: לא רחוק היום שיישרפו בת"א עשרות מיליארדים במניות בגלל תנודה בשוק הנגזרים

מחיר דירה ברמת אביב נחתך בשמאות המוקדמת ב-26% - העסקה התפוצצה

תגובות לכתבה(29):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 11.
    מצטער לא מסכים
    אלמוני 03/03/2012 06:40
    הגב לתגובה זו
    0 1
    ראשית הבטחה של חיסכון של 184 א שח היא אשליה שיש מסלולים משתנים ויתכן והמשתנה הצמודה תגיע שוב אחרי 5 או 10 שנים ל 5% מה אז .... שנית מדוע לא לנצל בריביות קל" צ אטרטקטיביות שיש כיום פחות מ 5% ל 10-15 שנה.
    סגור
  • סוף סוף אחד שמדבר לעניין !
    צחי 05/03/2012 10:21
    הגב לתגובה זו
    0 0
    הריביות המתוארות בכתב הן אסטרונומיות !!! עם מיקוח טוב מול הבנק, אפשר להגיע לשליש מהסכום בריבית פריים מינוס 0.9% (ואולי אפילו 0.98%)- במקום פריים מינס 0.7%, ואפשר לקבל ריבית קבועה לא צמודה (!!) של 4.3% (במקום 5% !!!!!), שזה שווה ערך לריביות צמודות מדד שמציעים היום, רק בלי הפחד של עליית מדד וריביות (דבר וודאי בהסתכלות ל- 10-20 שנה). לקחת היום ריבית קבועה לא צמודה היא (לעניות דעתי כמובן) המסלול הנכון, לעומד כל הריביות הצמודות והמשתנות... בהצלחה, צחי.
    סגור
  • נראה שהכותב
    פלוני 05/03/2012 15:24
    הגב לתגובה זו
    0 0
    רצה להציג חיסכון גם בריביות גבוהות אני מכיר מישהו שמכיר מישהו שקיבל משתנה בריבית של 2.65%
    סגור
  • 10.
    פרסום נדלניסט תרגיל שיווקי לפראייר,מיתון!!! (ל"ת)
    קבלן,בנק,ממשלה גנבים 02/03/2012 21:29
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 9.
    כתבה הזויה
    דודו 02/03/2012 19:19
    הגב לתגובה זו
    0 0
    ברור שאפשר לחסוך אם הריבית ירדה לא?
    סגור
  • 8.
    תמהיל לא נורמלי
    יועץ משכנתאות 02/03/2012 18:11
    הגב לתגובה זו
    0 0
    להעביר לקוח ממשכנתא של 100% ריבית קבועה לכמעט 100% ריביות משתנות זה חוסר אחריות מקצועית. לא סביר, ולא עושה שכל בהנתן שהריביות הקבועות היום הכי נמוכות שהיו אי פעם (לפחות הקבועה הלא צמודה). אז נכון שכדאי למחזר את המשכנתא הזו ושיהיה חסכון משמעותי, אבל ממש לא נכון לקחת תמהיל מהסוג שהומלץ שגם חשוף מאוד למדדים (67%) וגם חשוף לעלית ריבית חדה במשתנה ובפריים.
    סגור
  • 7.
    האם כדאי למחזר הלוואה
    ציון 02/03/2012 17:17
    הגב לתגובה זו
    1 0
    מר סהר שלום אני רכשתי דירה בשנת 2003 ולקחנו משכנתא מבנק דיסקונט אנו זוג בתחילת שנות ה50 עובדים וההכנסה שלנו בסביבות 10000 ש" ח אנו מעוניינים למחזר את המשכנתא הבנק לא כל כך רצה להסביר לנו ונתן לנו אינפורמציה ודרישות שהבהילו אותנו אני אתן לך את כל האינפורמציה על הלוואה שלנו אם תוכל לתת עיצה האם כדאי למחזר את ההלוואה והיכן סוג ההלואה כספי בנק זכאות מדינה זכאות מדינה תאריך מתן הלוואה 20038 20038 20038 סכום 180.000.00 115.510.00 143.175.00 תקופה 240 חודש 336 חודש 300 חודש יתרת תקופה 138 חודש 234 חודש 198 חודש סוג הצמדה צמוד מדד צמוד מדד צמוד מדד סוג הריבית קבועה קבועה קבועה % הריבית 5.30 4.00 4.00 % הריבית המתואמת 5.43 4.07 4.07 שיטת פירעון שפיצר שפיצר שפיצר יתרת הלוואה 125.651.00 92.839.00 109.410.00 הצמדה וריבית 25.507.00 18.845.00 22.210.00 עמלת פרעון 13.256.00 0.00 0.00 תשלום חודשי 1.530.12 779.58 960.79 אשמח לקבל תשובה גם למייל zionpinto@yahoo.com
    סגור
  • 6.
    ניתוח לא מקצועי בעליל
    אחד שמבין 02/03/2012 10:52
    הגב לתגובה זו
    0 0
    הכותב לא לקח בחשבון את לוח שפיצר-כידוע בתחילת המשכנתא רוב התשלום הוא על חשבון הריבית-לאחר 8שנים(ע" פ הדומא) הזוג כבר מתחיל לשלם יותר ע" ח קרן,אם ממחזרים להם את המשכנתא בעצם מחזירים אותם לנקודת ההתחלה בה ישלמו שוב את רוב תשלום החודשי ע" ח הריבית,הם אמנם יחסכו בתשלום החודשי אך הקרן שלהם תתפח בצורה משמעותית לאורך השנים-מחזור משכנתא זה לא רק חסכון בהחזר החודשי, צריך גם לבדוק את יתרת הקרן,את התקופה שעברה ואת תשלומי הריבית שכבר שולמו....
    סגור
  • ל-" אחד שמבין"
    אחד שמבין באמת 02/03/2012 18:14
    הגב לתגובה זו
    0 0
    אתה מטעה לחלוטין. כשאתה ממחזר גם אחרי 10 ו-15 שנה במקרה כמו שלהם, בהנחה שאתה לא מאריך את יתרת תקופת המשכנתא אלא משאיר אותה ללא שינוי (נניח עוד 24 שנים מהיום בדוגמא שבכתבה) אז המחזור כדאי, ולא ייגרם שום נזק לזוג שקשור ללוח שפיצר ולעובדה ששילמו מרכיב ריביות שמן לעומת מרכיב קרן נמוך יחסית
    סגור
  • לאחר שמבין
    מורה למימון 02/03/2012 11:12
    הגב לתגובה זו
    0 0
    לפי מה שאני מבין בדוגמא המשכנתא נלקחה בשנת 2006 וכיום נותרו עוד 25 שנה כלומר הם לקחו משכנתא ל 30 שנה לפי לוח שפיצר הטענה שלך הייתה נכונה כעבור 15שנה. עם זאת יש לקחת בחשבון שהפחתת הקרן בריבית נמוכה עדיפה. שים לב בלוח שפיצר בכל תקופה לטבלה המתייחסת ל" על חשבון ריבית" בריבית שיש להם היום מעל ל 5% החלק של ע" ח ריבית גדול יותר מאשר על חשבון הקרן ולכן הפחתת הקרן לא משמעותית. עם זאת בריבית של 3% הפחתת הקרן גדולה יותר עקב הקטנת התשלום ע" ח הריבית. שבת שלום,
    סגור
  • טען עוד
  • לוח שפיצר
    ערן כרמל 02/03/2012 17:42
    הגב לתגובה זו
    0 0
    יש עוד לקחת בחשבון שלא כל כספי המשכנתא הישנה היו צמודים למדד ועל כן הקרן פוחתת בקצב איטי יותר. במשכנתא החדשה מרכיב הפריים והקבועה לא צמודה פוחתים בקצב טוב יותר מהמשכנתא הישנה. בדבר המשתנה כל 5 מול המשכנתא הישנה אני מחזק את דבריו של ה" מורה למימון"
    סגור
  • הגדלה ומחזור משכנתא
    יוסי 02/03/2012 11:27
    הגב לתגובה זו
    0 0
    לקחתי משכנתא בבנק טפחות בשנת 1995 על סך 400000 שח. לשמחתי בני מתחתן בעוד חצי שנה ואני זקוק להלוואה על סך 200000 שח. ניגשתי לבנק טפחות ונאמר לי שחובי לבנק 422000 שח ואוכל לקבל 150000 שח בהחזר חודשי של 1400 שח.אני משלם את המשכנתא 3600 שח בהוראת קבע ומעולם לא איחרתי בתשלומים.שאלתי היא האם זה ייתכן? ומה אתה מציע לי לעשות? תודה ושבת שלום.
    סגור
  • ליוסי
    ערן כרמל 02/03/2012 17:45
    הגב לתגובה זו
    0 0
    מזל טוב על חתונת הבן. יתרת הקרן יכולה לגדול בגלל השפעות המדד, ועמלת הפירעון (הקנס), על מנת לבצע בדיקה מסודרת אני מזמין אותך לשלוח לנו דוח יתרות לסילוק בדבר הלוואה הנוספת יש לבחון את שווי הנכס והעלויות סביב לקיחת משכנתא נוספת, וכן גם את נושא ההפסד הכספי של הריביות והמדד. אני מזמין אותך ליצור עימנו קשר דרך אתר http://mortgage.tabu.co.il/
    סגור
  • המשכנתא צמודה למדד
    א. אופיר 02/03/2012 12:37
    הגב לתגובה זו
    0 0
    הסכום 422,000 בכסף של היום הוא שווה ערך ל- 245,000 בקירוב בכסף של 1995. כפי הנראה סכום התשלום החודשי עמד בהתחלה על כ- 2,100 ש" ח.
    סגור
  • איך 17 שנים עברו ואתה חייב לבנק יותר מהסכום ש
    כלכלן 02/03/2012 11:58
    הגב לתגובה זו
    0 0
    שלקחת? מה חילקתה את המשכנתא ל300 שנה? אם אתה חייב לבנק 422 אלף עדיף לך למכור את הדירה ולקנות דירה קטנה יותר כי הלוואה נוספת תביא אותך לחדלות פרעון
    סגור
  • המשכנתא ל-25 שנה.
    יוסי 02/03/2012 16:27
    הגב לתגובה זו
    0 0
    התשלום החודשי עד לפני חצי שנה היה 4090 שח. גם רעיתי לא מבינה איך אנחנו חייבים יותר למרות ששילמנו המון.
    סגור
  • מציעה לך לא לקחת משכנתא נוספת... (ל"ת)
    דליה 02/03/2012 11:47
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • שים לב לתקופות
    שטויות 02/03/2012 10:58
    הגב לתגובה זו
    0 0
    הם עדיין משלמים כסף על ריביות המשכנתא המקורית הייתה ל 30 שנה ונשאר להם עוד 25 שנה. זה היה אולי נכון אם הם היו קרובים למחצית התקופה כלומר היה נשאר להם 15 שנה.
    סגור
  • 5.
    חפשו בפייסבוק - שוק ההון דיונים אודות מסחר.
    עומרי 02/03/2012 10:48
    הגב לתגובה זו
    0 0
    קבוצת דיונים בפייסבוק - [שוק ההון דיונים אודות מסחרבבורסה]
    סגור
  • 4.
    בועת נדל" ן
    רחל 02/03/2012 10:48
    הגב לתגובה זו
    0 0
    בעבר הריביות היו בשמיים אז פחות אנשים לקחו משכנתא עכשיו שהריביות נמוכות כולם לוקחים משכנתא והבועה גודלת
    סגור
  • 3.
    שטויות הבנקים לא מאפשרים למחזר (ל"ת)
    יובל המבולבל 02/03/2012 09:59
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • מאפשרים אבל
    דליה 02/03/2012 11:53
    הגב לתגובה זו
    0 0
    הבנקים מאפשרים אבל עמלת פרעון מוקדם מאד גבוהה מבטיחה שלא יהיה כדאי למחזר בדרך כלל. כמובן שיש אולי מצבים יוצאים מהכלל לא עשיתי מחקר אבל בדקתי שתי משכנתאות של בני ובתי שנלקחו צמוד מדד 5-6% רבית, ל 20 שנה ואחרי 12 שנה לא היה כדרי למחזר בגלל עמלת סילוק מטקדם. אגב, לעניין הכתבה, מוטב לקחת בחשבון מדד 4% או לפחות 2.5 ולא 2%.
    סגור
  • זכותך למחזר את המשכנתה,{עובדים עליך בעיניים}. (ל"ת)
    משה 02/03/2012 10:29
    הגב לתגובה זו
    1 0
    סגור
  • 2.
    עמלת פרעון מוקדם
    דליה 02/03/2012 09:58
    הגב לתגובה זו
    0 0
    לא בטוח שהכתבה לקחה בחשבון עמלת סילוק מוקדם שהבנקים גובים במקרה של סילוק או מיחזור במסלולים צמודי המדד. מבדיקה שערכנו על משכנתא שנלקחה לפני 12 שנה ל 20 שנה במסלול מדד 5.5%, עמלת סילוק מוקדם הגבוהה הפכה כל מיחזור לבלתי כדאי.
    סגור
  • הנתונים בכתבה מתייחסים ליתרות לסילוק
    ערן כרמל 02/03/2012 10:12
    הגב לתגובה זו
    0 0
    היתרות לסילוק כוללות את עמלות הפירעון
    סגור
  • תודה על המענה
    דליה 02/03/2012 11:55
    הגב לתגובה זו
    0 0
    יתכן שאכן יש מקרים בהם בדיקה ספציפית מצביעה על יתרון למחזר. כדאי לציין שמסלול צמוד פריים אינו חייב בעמלת פרעון מוקדם, והוא עדיף אולי למי שחושב שיש לו סיכוי לסילוק מוקדם.
    סגור
  • 1.
    שאלה בעניין מיחזור
    אבי 02/03/2012 09:58
    הגב לתגובה זו
    0 0
    יש לי משכנתא עם זכאות מדינה בבנק אמרו לי שלא כדאי לי למחזר אך התשלום החודשי גדל עם השנים. האם כדאי למחזר למרות הזכאות ?
    סגור
  • לא כדאי, למי?
    א. אופיר 02/03/2012 12:23
    הגב לתגובה זו
    0 0
    לפעמים לא כדאי לבנק שתמחזר
    סגור
  • זכאות מדינה
    ערן כרמל 02/03/2012 10:29
    הגב לתגובה זו
    0 0
    זכאות מדינה לרוב בריבית גבוהה יותר מהריבית הנהוגות במשק אך עם זאת המסלולים המקבילים צמודים למדד ב 100% בעוד שהזכאות לרוב צמודה למדד ב 80%. לכן יש צורך לבצע בדיקה מקצועית של המשכנתא שלך באמצעות הדוח יתרות לסילוק שניתן להשיג בבנק למשכנתאות. http://mortgage.tabu.co.il/
    סגור