"הרפורמה של נתניהו תחזור בבומרנג; הרשויות יעכבו הפשרה של קרקעות ויווצר מחסור שיזניק את מחירי הנדל"ן"

עו"ד יורם חגבי חגי ושמאית המקרקעין נחמה בוגין מזהירים כי חוק התכנון והבנייה החדש יוביל לקיפאון בשוק הנדל"ן ולזינוק במחירי הדירות. "מכים בכל מי שמחזיק בקרקע חקלאית, לא כולם ספספרים"
 |  (31)
(צילום: Getty images Israel)
הוועדה המשותפת בכנסת (פנים-כלכלה) שדנה ברפורמה בחוק התכנון והבנייה ("רפורמת המרפסות") החליטה ביום א' לדחות את ההצבעות בנושא עד אחרי פורים, כדי לאפשר למשתתפי הדיונים ללמוד את הנוסחים והשינויים שהוכנסו בהצעת החוק. Bizportal שוחח עם גורמים בתחום הנדל"ן החרדים כי אישור החוק במתכונת הנוכחית יוביל לפגיעה משמעותית בקניין ולקיפאון בשוק הנדל"ן.

מטרת החוק לפי ראש הממשלה בנימין נתניהו היא לקצר הליכים בירוקרטיים עבור האזרח הקטן. נתניהו השתמש בדוגמה של התארכות ההליכים לסגירת מרפסת כדי להמחיש את הליכי התכנון המסואבים מהם סובלים אזרחי ישראל, לכן הרפורמה מכונה "רפורמת המרפסות".

אולם, מתברר שהחוק החדש לא יפשט את ההליכים אלא יכביד על בעלי הקרקעות באמצעות תוספת תשלומים של היטלי השבחה. היטל ההשבחה מחושב לפי 50% מההפרש בין שווי הקרקע החדש לבין שווי הקרקע ערב תוכנית ההפשרה. החוק החדש מתעלם משווי השוק הנוכחי של קרקע חקלאית ופועל לפי השווי החקלאי של הקרקע העומד על 25-30 אלף שקל כאילו מדובר בקרקע חקלאית במרכז הנגב. שווי זה חושב לפי דמי החכירה שמשלמים החקלאים לקרקע עבור פוטנציאל החקלאות בלבד-עיבוד.

המשמעות היא שאם קרקע במרכז הארץ נרכשה ב-450 אלף שקל ולאחר הפשרה לבנייה ערכה עליה ל-900 אלף שקל בעל הקרקע יצטרך לשלם היטל השבחה עבור עליית שווי של 870-875 אלף שקל, קרי תשלום של 435-437.5 אלף שקל. במידה והיטל ההשבחה היה מחושב לפי שווי השוק, בעל הקרקע ישלם היטל השבחה עבור עליית שווי של 450 אלף שקל בלבד, קרי 225 אלף שקל.

הקהל הנוסף שייפגע בעקבות כניסת החוק לתוקף הוא בעלי הקרקעות החקלאיות שקרקעותיהם יופקעו מאחר ופיצויי ההפקעה יחושבו לפי שווי החקלאי של הקרקע, ללא כל התייחסות לשווי השוק. משמעות הצעד הוא שבמידה והמדינה תפקיע דונם אדמה חקלאית לצורך סלילת כביש היא תשלם פיצוי של 25-30 אלף שקל בלבד ולא פיצוי לפי שווי השוק שיכול להגיע באזור השרון לדוגמה ל-400-500 אלף שקל לדונם.

"לא יעלה על הדעת שהמדינה תעוות את שווי השוק של נכסים מופקעים, נכסים שניזוקו על ידי אישור תכנית חדשה או בקביעת היטל השבחה", אומר, יורם חגבי חגי, יו"ר משותף בפורום קניין של לשכת עורכי הדין.
עו"ד יורם חגבי חגי

חגבי חגי מציין כי יישום סעיף זה שונה בעקבות השגות שנשמעו בוועדת הפנים והכלכלה בכנסת וכיום תחולת שינוי זה תחל לאחר תקופת מעבר של 7 שנים (במקום תקופה של שנתיים שנקבעה במקור), אך מוסיף כי מי שעשוי להיפגע עם כניסת חוק התכנון והבנייה החדש לתוקף שנתיים לאחר מועד החקיקה הם בעלי קרקעות חקלאיות שקרקעותיהם יופקעו."

רשויות התכנון לא יעמדו בקצב
"התרגלו בארץ לדפוס חשיבה שכל מי שמחזיק בקרקע חקלאית מספסר בה ולכן צריך להכות בו", אומרת נחמה בוגין, שמאית המקרקעין, המשפטנית והאגרונומית. "ראש הממשלה בנימין נתניהו מציג את המהפכה כפתרון למצוקת הדיור, אך הסעיפים ישיגו את המטרה ההפוכה וירתיעו יזמים מלבצע שינוי יעוד לקרקעות, המשמעות - מחסור בקרקעות לבנייה וזינוק במחירי הדירות".

בוגין מוסיפה כי לרשויות התכנון ייקח הרבה מאוד זמן לעכל את השינוי וייתכן שתהליך ההפשרה שיחל בתקופה הקרובה יסתיים לאחר תקופת ה-7 שנים כי במהלך התקופה תהיה הצפה של בעלי קרקעות שיגישו בקשה לשינוי ייעוד ורשויות התכנון לא יעמדו בקצב. "הרשויות המקומיות יעכבו את אישורן של תוכניות כדי לזכות בהיטלי השבחה גבוהים משמעותית. נתניהו רוצה להראות שהוא עושה משהו בכל מחיר, אך הסוגיות לא נבדקו כפי שצריך. יש לטפל בכל נושא בנפרד כי חברי הכנסת אינם מסוגלים להפנים את כולם בעת ובעונה אחת."

שמאית המקרקעין נחמה בוגין
תגובות לכתבה(31):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 28.
    עוד 7 שנים ההפשרה הגדולה
    cleareye 28/02/2012 18:21
    הגב לתגובה זו
    0 0
    הרשויות המקומיות יפשירו את כל הקרקעות לבניה ולא ישאר דונם אחד לשטחים פתוחים.
    סגור
  • 27.
    הגולם קם על יוצרו
    האבסורד הגדול 28/02/2012 17:26
    הגב לתגובה זו
    0 0
    בשביל לסגור מרפסת צריך לחוקק חוק של 660 סעיפים, לא חלמאות?
    סגור
  • 26.
    הקרקע במדינה הזו לא שווה גרוש, עובדים עליכם! (ל"ת)
    טומי 28/02/2012 16:15
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 25.
    שהמנהל ישווק קרקעות ובזול. הלו ביבי... (ל"ת)
    איציק ר 28/02/2012 15:22
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 24.
    כרגע יש שיא בדירות ריקות והתחלות בניה
    אלי 28/02/2012 14:35
    הגב לתגובה זו
    0 0
    אף אחד כבר לא טיפש להאמין לכותרות האלו שמנסות להבהיל....יש שיא של התחלות בנייה וגם בינואר עלה מספר הדירות הפנויות בשוק ...כבר מעל חצי שנה ששוק הדירות הפנויות עולה
    סגור
  • 23.
    מחיר הזוי מעל30-50%,מיתון עיוור הלא מאמין!! (ל"ת)
    הבועה יתפוצץ 28/02/2012 13:52
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 22.
    צדק חברתי=חרםצרכני=הישראלי הפסיק להיות פראייר (ל"ת)
    ישראלי לא פראייר 28/02/2012 13:50
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 21.
    פרסום נדלניסט תרגיל שיווקי לפראייר,תזהרו!! (ל"ת)
    שמאי,בנק,קבלן גנבים 28/02/2012 13:49
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 20.
    את הקטע עם מס השבחה.
    שמישהו יסביר 28/02/2012 13:06
    הגב לתגובה זו
    0 0
    למה שזה לא יחושב לפי שויי שהאנשים קנו בפועל למה צריך להחשיב את זה לפי קרקע בנגב. משהו פה לא מסתדר
    סגור
  • 19.
    רק לקרקע חקלאית? או לכל הקרקעות?
    האם הרפורמה מתייחסת 28/02/2012 13:00
    הגב לתגובה זו
    0 0
    מה קורה עם קרקע לבניה בגוש הגדול? עד כמה שהבנתי אם הם בונים תוך 3 שנים יש להם פטור מס. מתנה מהמדינה. בלאו הכי למי שיש היתר בניה יבנה מהר. מה החוק עזר? רק להעשיר אותם? גם ככה הם מרויחים הון . עליהם אין מס כזה?
    סגור
  • טען עוד
  • 18.
    קדימה לצאת שוב להפגנות להתעורר (ל"ת)
    דוד 28/02/2012 12:52
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 17.
    זוגות צעירים מזהירים: המחירים הולכים להתרסק! (ל"ת)
    שלומי 28/02/2012 12:49
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 16.
    איך מחאת הדיור נהפכה למסחטת כספים
    לא יאומן 28/02/2012 12:39
    הגב לתגובה זו
    0 0
    במקום למקד את הבעיה לזרז פינוי בינוי. לכפות על בעלי בנינים ישנים במרכז לעשות פרוייקט פינוי בינוי. לשחרר קצת קרקעות לא לתת משכנתאות ענקיות זה היה מוריד את המחירים תוך 3 חודשים במקום זה עשו הבה ונתחכמה פשוט בושה וטמטום. ובשביל זה צריך פרופסורים? בטוחני שבעל בסטה בשוק היה פותר את הבעיה מהר יותר. פשוט מדינה של מושב ליצים ועל כן נאמר אשרי האיש אשר לא ישב במושב ליצים.
    סגור
  • 15.
    מנהל או פרטי?
    אבי 28/02/2012 12:37
    הגב לתגובה זו
    0 0
    החוק תכף על קרקעות חקלאיות של המנהל או של אנשים פרטיים?
    סגור
  • 14.
    אחזקת קרקע חקלאית=סיפסור נטו
    שמשון תוואיל 28/02/2012 12:34
    הגב לתגובה זו
    0 0
    אני מחזיק מודה מחכה למכור לפראייר
    סגור
  • 13.
    ביבי יודע שהוא כבר לא יהיה בשלטון
    המסקנה המתבקשת 28/02/2012 12:33
    הגב לתגובה זו
    0 0
    נאחזים בשלטון באמצעות " תמות נפשי עם פלישתים" מנסים בכל הכח העם לא מרוצה והעם לא רוצה. ותתחילו מהורדת המס על הבורסה. גנבים.
    סגור
  • 12.
    כל כך בקלות היה ניתן להסדיר את העניין
    משה 28/02/2012 12:32
    הגב לתגובה זו
    0 0
    כל מה שהיה צריך זה להוסיף כח אדם ולעדות המחוזיות לחייבם בתקנות לעמוד בלוח זמנים. מה עשו חכמינו, סיבכו סרבלו קינבנו הרגישו חשובים... כל כך מתאים לראשו ודרכו של האידיוט שמנהל את המדינה .
    סגור
  • הוא יודע שהוא עף מהשלטון רק ששרה מתחננת בפניו
    ביבי נסחב לא מנהל 28/02/2012 12:36
    הגב לתגובה זו
    0 0
    לפני שנעוף תתעלל בהם. נחנך אותם שלא ישכחו אותנו. ונתנקם בהם כי הם לא סובלים אותנו.
    סגור
  • 11.
    יש כרגע עודף דירות והתחלות בניה
    יורם 28/02/2012 12:32
    הגב לתגובה זו
    0 0
    כתבות כאלו כבר מגוחכות ואף אחד לא מאמין להם....כרגע יש עודף דירות וקפאון מוחלט ולאנשים אים כסף...בפרויקטים חדשים מחליר הקרקע כבר נחתך בחצי
    סגור
  • 10.
    תקשיבו ותקשיבו טוב- מחירי הנדלן לא יעלו יותר-
    ס 28/02/2012 12:30
    הגב לתגובה זו
    0 0
    אנחנו נעיף מפה כל ראש עיר וכל ממשלה שלא תקשיב לנו , המדינה היא שלנו ולא של הקבלנים ולא של הממשלה , אלא של האזרחים ששירתו בצבא ומשלמים מיסים ואתם לא תעשו פה מה שאתם רוצים כי אנחנו ההמונים ואתם בודדים , בקרוב יחלו הפגנות ענק ולא פסטיבל גיטרות ברוטשילד של דפני ליף אלא הפגנות ענק של טובי בנינו! הארץ היא שלנו ולא של אף אחד אחר . נ.ב - מי שהקשיב לקבלנים עד עכשיו רק אכל אותה, אוכל אותה וימשיך לאכול אותה- המחירים בדרך למטה, יש היצע דירות חדשות שמספיק ל-11 חודשים , אם הקבלנים לא היו כל כך מודאגים כפי שהם מנסים להראות אז הם לא היו מתראיינים כל דקה כדי להגיד שהכל בסדר אלא היו ממשיכים את שגרת יומם...אל תאמינו להם.
    סגור
  • 9.
    מזל שכבר הפסקתי להאמין בשקרי הנדל" ן (ל"ת)
    אין מילה אמת 28/02/2012 12:13
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 8.
    רעש מהומה! תלאימו כבר את כל הרכוש שלנו וזהו (ל"ת)
    במדינת העשקנים 28/02/2012 12:12
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 7.
    הכל כאן קומבינות? אינטרסנטים בוחשים? (ל"ת)
    ארץ אוכלת יושביה 28/02/2012 11:58
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 6.
    כולם על הגדר ובסוף הגדר תיפול!!!!! (ל"ת)
    מחירי הדירות יעלו 28/02/2012 11:55
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • פחחחחחחחחחחחחחחחחח (ל"ת)
    טומי 28/02/2012 16:15
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • חחח אתה- א)קבלן ב) רכשת דירה לאחרונה ומשקשק
    דייויד 28/02/2012 12:32
    הגב לתגובה זו
    0 0
    מפחד לפני הקריסה . ג) מנסה למכור את דירתך ואובד עצות לאור המצב . ד) מתווך שסך הכל נמצא באותו מצב כמו שלנו אך עבודתך תלוייה בעסקאות ולכן אתה מבלבל את המוח.
    סגור
  • 5.
    מי אמר שלקנות קרקע חקלאית זה טוב ?
    עמית 28/02/2012 11:54
    הגב לתגובה זו
    0 0
    באזור השרון (הוד השרון, כ" ס וכו' ) כולם הפכו בין לילה לחקלאים. תפנימו בתור אחד שלמד טוב את הנושא, היזם והמוכרים הם היחידים שעושים כסף. כל הסיכון מגולגל לרוכש !
    סגור
  • 4.
    מרים פיירברג הליכודניקית העושקת מכרה את נתניה (ל"ת)
    למלביני הון צרפתים 28/02/2012 11:52
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 3.
    לצאת לרחובות ולהחליף הנהגה!!! (ל"ת)
    שערוריה 28/02/2012 11:38
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 2.
    שתפקידה של הממשלה הוא לשרת את העם
    מתי יבינו 28/02/2012 11:38
    הגב לתגובה זו
    0 0
    ולא את הכיס הפרטי שלה ושל ההנהגה
    סגור
  • 1.
    המחאה החברתית הקיץ
    לשרוף את ההנהגה הזאת 28/02/2012 11:37
    הגב לתגובה זו
    0 0
    לא תותיר אף אחד אדיש
    סגור