מנהטן שבה למרכז הזירה? "ניתן להשיג 8% תשואה מדירה שעולה מיליון שקל"

Bizportal בחן עם גורמי נדל"ן את הסיכויים והסיכונים שברכישת דירה בלב ליבו של התפוח הגדול. "חובה לבחון ב-7 עיניים חוזי השכירות שנחתמו בשיא הבועה"
ניו יורק (קרדיט: Getty images Israel)
האם מנהטן, המרכז הכלכלי, התרבותי והעסקי של ארצות הברית, ויש כאלה שאף טוענים של העולם, חוזרת למרכז זירת משקיעי הנדל"ן?

מחיר הבתים הממוצע במנהטן עומד כיום הוא 1,391,754 דולר, ירידה של 3% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. ירידת המחירים נובעת מקיטון במספר הדירות הרגילות שנמכרו (דירות קונדו) אשר היוו 40% מכלל העסקאות, לעומת 46% אשתקד, ומגידול במכירת דירות הקו-אופ (דירות המוחזקות באמצעות בעלים משותפים ביחד עם כל השכנים, כאשר כל מחזיק דירה הוא בעצם בעל מניות ביחד עם שכניו) הנחשבות לזולות יותר. המחסור במלאי דירות קו אופ 3 חדרים הוביל לעלייה של 18% במחירן במהלך השנה החולפת, בעוד מחירן של דירות הקו-אופ בגדלים אחרים רשם ירידה של 1%.

נציין כי לאחרונה סנפורד וייל, מנכ"ל סיטי גרופ לשעבר, מכר פנטהאוז בשטח 626 מ"ר בפרוייקט 15 Central Park West לבתו שך המיליארדר הרוסי דמיטרי ריבולובב תמורת 88 מיליון דולר. בעקבות מחיר השיא שננקב, מוצע כעת למכירה במגדל One57 פנטהאוז בשטח של כ-1,020 מ"ר בקומות 89-90 תמורת 110 מיליון דולר.

סיכון נמוך משאר הערים ארצות הברית
ניר אמזל, שותף בחברת Hap Investments, סבור כי השוק האמריקאי מגלם בחובו הזדמנויות אדירות. ה"סנטימנט כיום שלילי, יש שפל במצב רוח ובתפיסת האמריקאים עצמם את השוק שלהם. נתונים אלה משמשים קרקע פורייה למשקיעים זרים עם פרספקטיבה חיצונית על השוק שאינם שרויים במרה השחורה שמאפיינת חלקים מהשוק המקומי. בנוסף, מחנק האשראי השפיע עמוקות על שוק הבניה ומספר התחלות הבניה בעיקר בערים הגדולות קטן באופן משמעותי בשל דרישות הבנקים להון עצמי גבוה כתנאי לליווי פרויקטים". לדבריו, הסיכון במנהטן נמוך יותר ביחס לערים דוגמת מיאמי, דטרויט, שיקגו או לאס וגאס.

אפיון הדירות הנרכשות על ידי זרים נחלק לשניים: 1. דירות להשקעה בלבד כאשר השיקול הדומיננטי הוא שוטפת וצפי לרווח הון עתידי - דירות המאופיינות בטווח מחירים זול יחסית של עד חצי מיליון דולר באזורים של צפון מנהטן ואזורים של ברוקלין הנמצאים בסמיכות למנהטן. מדובר לרוב בדירות בשל 1-2 חדרי שינה (2-3 חדרים במונחים ישראלים) בגדלים של בין 40-80 מ״ר. לדברי אמזל, "יזמים יכולים להשיג כיום תשואה של כ-8% (לפני מס הכנסה) ברכישת דירות מסוג זה וניתן כיום למצוא דירות בשטח של 55-85 מ"ר במחירים של 276-450 אלף דולר, קרי 1-1.67 מיליון שקל"

סוג אחר של דירות שנרכשות על ידי זרים, הן דירות יוקרה, בעיקר בשכונות המבוססות של מרכז מנהטן והאפר ווסט ואיסט של מנהטן, הנמכרות במחירים של מעל מיליון דולר ונרכשות על ידי הזרים לצורך מגורים תקופתיים או להשכרה. אמזל טוען כי גם בסקטור זה ישנה ציפייה לעליית ערך עתידית משמעותית. עם זאת התשואה השוטפת נמוכה משמעותית מהדירות הקטנות והזולות יותר.

זהירות - חוזי שכירות שנחתמו בשיא הבועה
עד כמה שההשקעה בנדל"ן במנהטן נראית כדאית כיום, כדאי לבצע את כל הבדיקות הנדרשות כדי לא ליפול בפח. ג'יסון מאיירס, עו"ד במשרד איצקוביץ', ניוסטדטר, קלארק, סבג ושות', אומר כי גם בתקופה בה שוק הנדל"ן מתחיל להתעורר, אך מחירי הנכסים עודם נמוכים, משקיע נבון בנכס מניב, ייטיב לעשות באם יבדוק ב-7 עיניים את חוזי השכירות של השוכרים הקיימים בנכס. ייתכן מאוד שחלקם מחוזי השכירות, נחתמו בשיאה של "הבועה", כאשר תנאי השכירות בחוזים הללו, היטיבו מאוד עם בעל הנכס כאשר ייתכן שחלק מחוזי השכירות עומדים להסתיים כיום."

מאיירס טוען כי קיימת סכנה שחלק מהשוכרים לא יחדשו כלל את הסכם השכירות וחלקם ייחדשו את הסכם השכירות, בכפוף לשכירת שטח קטן יותר ו/או בדמי שכירות נמוכים יותר. "בדומה, על המשקיע לבדוק, כי שוכרי הנכס אינם חברות דלות אמצעים אשר לא יוכלו לעמוד ו/או להמשיך בתנאי הסכמי השכירות וכן לבדוק כי, ככל שקיימת ערבות של חברת האם של השוכר, שערבות זו אכן תעבור לחזקתו ולשימושו עם מסירת החזקה המשפטית בנכס.”
תגובות לכתבה(17):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 11.
    8% תשואה - מי שלא מתאמץ לבדוק שלא יבכה אחר כך
    ממורכז 17/02/2012 18:30
    הגב לתגובה זו
    0 0
    כל ה" מומחים" שאומרים שאין 8% תשואה במנהטן - מדובר בהארלם רוכשים ב-260 אלף ומשכירים ב-2000 אחרי הוצאות. שה" חכמים" יעשו חשבון לבד לפני שהם מקלקלים לכולם. והכי חשוב לא להקשיב לטוקבקיסטים. :-)
    סגור
  • 10.
    פלורידה -קייפ קוראל
    אילן 11/02/2012 13:25
    הגב לתגובה זו
    0 2
    אחרי המון אבל המול עבודת שטח,ובדיקות אמיתות תשואה מול השקעה אני אישית ביצעתי השקעול בפ-לורידה באיזור קייפ קואל,עם ניהול נכון,רואה חשבון נכון וכל מה שצריך ובעיקר בדיקה מדוקדקת ובדיקת נכס,קניית בתים מבטון ולא מעץ באיזורים טובים אני עומד על למעלה מ8 אחוז תשוואה נטו על השקעות נמוכות בהרבה ממה שצוין ,מה מאשפר לאגור נכסי,לפזר סיכונים ובעיקר להגדיל את האפסייד המיוחל בעוד כמה שנים.
    סגור
  • תרשה לי לגחך...
    בנימין 12/02/2012 11:12
    הגב לתגובה זו
    2 0
    קייפ קורל הוא שוק מת בו היזם המקומי עושה את כל המכה ומוכר לנו, הישראלים מעל שווי השוק. אני כמעט התפתיתי לקנות שם, אפילו טסתי לראות נכסים ואחרי שנפגשתי עם מתווכים מקומיים, הבנתי שבארץ מוכרים לנו בלוף! חוץ מזה שהבתים שמוכרים לנו בארץ נמצאים בשכונות הפחות טובות בקייפ קורל והתפוסה שם נמוכה.
    סגור
  • 9.
    כתבת יח" צ מוזמנת ..איך שמסתיימת " הכתבה" ..
    דני 08/02/2012 09:11
    הגב לתגובה זו
    0 1
    בסוף " הכתבה" יש לינק של חברה שמוכרת נדל" ן מניב בארצות הברית!!צירוף מיקרים?? אין דבר כזה 8% בני-יורק!!!
    סגור
  • יש גם יש
    מרטין 09/02/2012 20:21
    הגב לתגובה זו
    1 0
    בברוקלין ובקווינס. מנהטן? אין סיכוי
    סגור
  • 8.
    אישית, ממליץ לכל אחד לבדוק בשבע עינים כל עסקה
    עמרי קפלן 08/02/2012 08:32
    הגב לתגובה זו
    0 0
    ארצות הברית ובייחוד מנהטן, מלאה בכרישים לא קטנים, אנשים מאוד מתוחכמים. שוק הנדל" ן הישראלי והשיקולים בו הם דומים, אך יש גם מאפיינים שונים ולכן חשוב לבדוק לפני ביצוע העסקה, ברמה האישית אני חושב שהדבר הכי חשוב לפני הרכישה לבדוק מי יכול לנהל בשבילכם את הנכס שם, אם אין מישהו כזה שאתם מאוד סומכים עליו אני הייתי יורד מזה.
    סגור
  • 7.
    לירן לא מתאים
    מאיר 07/02/2012 19:54
    הגב לתגובה זו
    1 0
    תשואה של 8% במנהטן לא קיימת ובטח לא דירה במיליון ש" ח. אני במקרה עוסק בנדל" ן בעיר ניו יורק ב-15 השנים האחרונות. לעומת זאת, השוק רותח, יש השקעות מעולות בברוקלין ובקווינס.
    סגור
  • לא ברור
    אי 08/02/2012 16:02
    הגב לתגובה זו
    0 0
    אין לי ידע במנהטן אבל אולי הוא התכוון במרכז הארלם לדירת סטודיו אבל זה מזכיר לי את הכתבות שבישראל יש תשואות של 8 אחוז אבל בלוד ולא ברור אם תקבל בכלל את הכסף כי חלק מהשוכרים על הפנים
    סגור
  • דווקא בניו יורק הכסף כן מגיע
    מאיר 08/02/2012 18:21
    הגב לתגובה זו
    0 0
    הטובות מהעסקאות שלנו התבצעו דווקא בהארלם... ב Washington Heights אפשר לקנות בניין דירות וכל דירה בו (אפילו 2 חדרי שינה) תעלה כמיליון ש" ח. החלק העליון של מנהטן אמנם מוניציפלית נחשב מנהטן אבל אין מה להשוות עם " העיר" עצמה. זה כמו לקרוא לבני ברק, תל אביב רבתי.
    סגור
  • 6.
    קניתי בניו יורק אבל לא במנהטן
    תמר 07/02/2012 18:39
    הגב לתגובה זו
    2 0
    חיפשתי דיי הרבה זמן לקנות דירה במנהטן כי בסה" כ מדובר במרכז העולם והסיכון נמוך. הגעתי גם למתווכים מקומיים אבל בסופו של דבר כל הדירות שנמצאות החל מרחוב 120 ומטה, התשואה שלהן לא גבוהה. מדובר על 4-5%. מעל 120 st אפשר למצוא דירות זולות (midwood, washington heights). בסופו של דבר קנינו 2 מבנים, אחד במנהטן (רחוב 187) והשני בברוקלין. את שניהם מנהלת לנו gsn equities. השורה התחתונה הכנסה לא רעה ובמקום היחיד בארה" ב בו היינו מעלים על הדעת להשקיע - ניו יורק.
    סגור
  • נשמע טוב
    עודד 08/02/2012 15:31
    הגב לתגובה זו
    0 0
    האם יש סיכוי לשוחח איתך? הבעיה הגדולה של ישראלים זה על מי לסמוך ואיך לבצע את זה בירוקרטית אחרת מזמן כבר הייתה נהירה. אשמח אם תשאירי מייל
    סגור
  • 5.
    פראיירים תזרקו את הכסף
    co007 07/02/2012 16:38
    הגב לתגובה זו
    0 0
    מי שחושב לרכוש דירה נורמלית בפחות ממליון דולר במנהטן הוא פשוט אידיוט.
    סגור
  • 4.
    איך הגעתם למיליון שקל
    לא הבנתי 07/02/2012 12:19
    הגב לתגובה זו
    0 0
    הרי כתוב שמחיר ממוצע של דירה מנהטן הוא 1.3 מיליון דולר!!
    סגור
  • 3.
    יותר בטוח ונזיל (ל"ת)
    עדיף קרן ריט 07/02/2012 10:53
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 2.
    נדל" ן בארה" ב קונים מאמריקנים
    לא קונים מישראלים 07/02/2012 10:53
    הגב לתגובה זו
    0 0
    ישראלים מושחתים ועובדים על כולם בעיניים
    סגור
  • לשתיים: אתה שוודי נכון?
    ממורכז 07/02/2012 15:19
    הגב לתגובה זו
    0 0
    חסרים שונאי ישראל כמוך?
    סגור
  • 1.
    למה לרכוש בארץ
    לא מבין 07/02/2012 10:53
    הגב לתגובה זו
    0 0
    כשאפשר לרכוש בפחות בניו יורק
    סגור