"המינוף על רכישת דירות זינק 50%, המחירים צפויים לרדת ביותר מ-10%"

כך חוזה יונתן כץ, אסטרטג המאקרו של בית ההשקעות. "משקי הבית ישאפו להוריד את רמת המינוף בתקופה של אי ודאות כלכלית"
לידר:
"קיים קונצנזוס שמחירי הדירות בבעלות (מחירי הרכישה) נמצאים במגמת ירידה, לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בשני סקרי הדיור האחרונים, מחירי הדיור ירדו ב-13% בחודשים ספטמבר-אוקטובר, זאת לאחר עלייה של 61% מתחילת 2008", כך מסר הבוקר יונתן כץ, אסטרטג המאקרו של לידר שוקי הון בסקירה השבועית של בית ההשקעות.

כץ בחר להשוות את המציאות של היום לשיווי המשקל בתקופות קודמות. לדבריו, בהסתכלות בסיסית על הפער בין צד ההיצע ובין צד הביקוש מראה שרמת המלאי של דירות עדיין איננו גדול. "השווינו את הגידול המצטבר בהתחלות הבנייה למגורים משנת 2005 ועד היום ואת הגידול במספר משקי בית בצירוף לביקוש מחו"ל. הגידול במספר משקי הבית הינו נתון אשר מופיע בשנתון הסטטיסטי והנחנו ביקוש של כ- 2,000 יחידות דיור לשנה מתושבי חו"ל. ניתן לראות שאמנם הפער בשנת 2011 הצטמצם עקב עלייה בהתחלות בנייה ל- 45 אלף יחידות, אך עדיין קיים פער מצטבר בשל מספר רב של שנים, בעיקר עד 2009, בהן מספר התחלות הבנייה פיגר אחרי מספר משקיה בית החדשים."

כץ טוען כי בחינת רמת החוב של משקי הבית בשוק הדיור, כאחוז מההכנסה הפנויה, חשובה כדי לנתח את מגבלת האשראי של משקי הבית בראיה היסטורית. לדבריו, ניתן לראות שבעשור האחרון רמת המינוף עלתה בכ-50% מ-22% בשנת 2001 ל-33% בשנת 2011. מאז שנת 2008 חלה עליית מדרגה מ-27% ל-33% עקב הריביות הנמוכות במשק וההסתערות של משקי הבית על שוק הדיור. "קשה להניח שרמת המינוף יכולה להמשיך לעלות וסביר יותר שמשקי הבית ישאפו להוריד את רמת המינוף בתקופה של אי ודאות כלכלית. במילים אחרות, צפוי לחץ לירידת מחירים מכיוון של ירידה בביקוש הכולל לדירות."

בלידר סבורים כי אינדיקטור חשוב לשוק הדיור הינו מחיר הדירה הממוצעת במונחי חודשי שכר. מדד זה מבטא את עליית מחירי הדירות במונחי שכר אשר מהווה מדידה "ריאלית" נכונה של שוק הדירות במונחי כוח קנייה. כץ טוען כי ניתן לראות שלמעשה מדד זה הגיע לשיא של 129 חודשי עבודה באמצע שנת 2011, לא רחוק מהשיא הקודם של 134 חודשים באמצע שנת 1996 , ומאז החלה מגמת ירידה. עדיין הרמה היום רחוקה בכ- 15% מהממוצע הרב שנתי משנת 1990 ועד היום.

"במילים אחרות", מסכם כץ, "בהנחה שהשכר יעלה בכ- 5% בשנה ירידה נומינאלית של כ-10% במחירי הדיור תחזיר אותנו לרמת מחירי דיור, במונחי שכר, דומה לזו ששררה בעשרים השנים האחרונות בממוצע. התקופה שבחרנו מעט בעייתית כי היא כוללת את השפעת קליטת גל העלייה מרוסיה בראשית שנות התשעים, כך שבהסתכלות על שנתיים קדימה ניתם להניח ירידה מצטברת (במונחי שכר) גדולה יותר מ-10%."
תגובות לכתבה(19):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 13.
    טיפש קונה היום ,אחרי עליה של 30% -40
    זרובבל 08/01/2012 19:58
    הגב לתגובה זו
    0 0
    שמור על הכסף ,את מה שתרוויח מירידת המחירים תשקיע בחינוך הילדים ורווחת המישפחה ותרגיש טוב
    סגור
  • 12.
    מי שבונה דירות פא יש לו פטור ממס
    המדינה נותנת פרס 08/01/2012 14:11
    הגב לתגובה זו
    0 0
    זה אושר בועדת הכספים של הכנסת בגוש הגדול מי שירש מגרש בן 50 שנה ועכשיו אושר לבניה ישלם רק 12 אחוז מס. ועל זה הם קיבלו פטור כלומר לא ישלמו גם את זה ואת דירות הפאר בגוש הגדול שנמכרות במליונים ירכשו רק תושבי חוץ ויבואו פעם בשנה בקיץ כולנו מפסידים מזה רק תושבי החוץ ומי שבונה מרויח משלשל לכיסו אלפי דולרים בלי לשלם מס. מתעשרים בן לילה מעסקאות עם אחוזי בניה ועוד דברים שמעלים את ערך הרכוש בידיהם. עלינו הממשלה חכמה. לנו יש 25% מס. בושה
    סגור
  • 11.
    קבוצות רכישוה מקבלות את כל הכסף מהבנק
    ליווי בנקאי 08/01/2012 14:06
    הגב לתגובה זו
    0 0
    הם לא מוציאם שקל מכיסם! הבנק מממן הכל. מדינת ישראל עוזרת בזה להאמרת מחירי הדירות הם רק צריכים ליזום והם בונים הבנקים משלמים אחכ למכר ברווח ניכר .
    סגור
  • 10.
    גנבים,מחירים הזויים מעל30-50% פראיר המאמין!!! (ל"ת)
    מתווך,קבלן,בנק גנבים 08/01/2012 13:45
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 9.
    פרסום נדלניסטים תרגיל שיווקי לפראירים !!! (ל"ת)
    מתווך,קבלן,בנק גנבים 08/01/2012 13:44
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 8.
    ירידת מחיר ??
    דני 08/01/2012 11:29
    הגב לתגובה זו
    0 0
    על מה שכלכלנים יודעים ועל ההערכותיהם כבר נאמר מספיק. אנשי נדל" ן ואנשי משכנתאות מדווחים על עלייה בפעילות בחודשיים האחרונים. נראה לי שיש הרבה פוליטיקה בכלכלה הזו שמספרים לנו על ירידת מחירים. קשקשו אחד גדול. ראשית השוק אינו מיקשה אחת. השוק בצפון ת" א אינו השוק של מרכז ת" א - שלא לדבר על אזורים אחרים בארץ. אז מה זה המשפט המטומטם שהשוק יורד ה- 10% ?? איה וק ? איפה בארץ ? באיזו שכונה ? לאיזה סוג נכסים ? שנית - אינכם רואים שבמרכז הארץ המחיר לא יורד ? מה זה אומר לכם ? אז אתם חושבים שאם תמשיכו לפמפם אז המחירים כן ירדו ? שלישית - העדר מתרבה. יש עוד צעירים שיוצאים מהבית כל חצי שנה ולצערי יש זוגות שמתגרשים ומשפחות גדלות ומחפשות דירה גדולה יותר - העדר מחפש דירות והבקושים יתחדשו במלא המרץ. לא יודע אם זה יהיה בפברואר או ביוני - לא נביא ולא בן נביא - אבל אנשים מחפשים פתרונות דיור וכמו שהעדר יודע - הוא ירד מהגדר " בחבילות" וזה יהיה בקוש שיזיז את המחיר כלפי מעלה כבר שנה שאני שומע שהמחיר בירידה. ולמרות שהיתה ירידה בבקוש אין ירידה במחיר (סליחה - ירידה של 1% זו לא ירידה) - אז כלכלנינו - הצחקתם אותי. כבר הוכחתם מספיק פעמים שהקשר שלכם למציאות מקרי. כלכלה זה קצת יותר מכמה משוואות מתמטיות. שיהיה לכולנו בהצלחה
    סגור
  • תגובה לדניס
    דני 08/01/2012 12:32
    הגב לתגובה זו
    0 0
    איני קבלן ואיני איש נדל" ן. אני פשוט מתענין באיך התהליך מתנהל ואיך פתיים כמוך אוכלים אותה כל פעם מחדש. זה קורה בכך התהליכים הכלכליים (נדל" ן, בורסה) - משום מה הטיפשים חושבים שכךל זמן שהם על הגדר המחיר לא יעלה והוא רק ירד איני מתרגש מתגובתך. טיפשים אינם מתים הם פשוט מתחלפים. המשך לשבת על הגדר ... אני לא רויח מזה אגורה אבל שכמותך יפסידו בודאות - זה קורה כל הזמן. כדאי להפעיל את המח ולקרוא את מה שכתוב על הקיר אם יש ירידה בבקוש ואין ירידה במחיר - מה אתה מבין ? מי יותר חזק המוכרים או הקונים ?
    סגור
  • לדני החכם (בלילה)
    Denis 08/01/2012 16:51
    הגב לתגובה זו
    0 0
    מי יותר חזק המוכרים או הקונים? הקונים כאשר אין להם כסף(משקיעים ברחו) . " פתיים כמוך ,טיפשים אינם מתים הם פשוט מתחלפים, כדאי להפעיל את המח" - יורדים עד לרמה של קללות... מצבך גרוע. טוב, איני יורד לרמה שלך..... אתה יודע מה!? שכנעת אותי, עכשיו אני הולך להשקיע מיליונים בדירות שהן מהיום למחר עלולות לקבל רקטות על הראש. להשקיע בדירות בעיירות ש80% או 90% מהאוכלוסיה שלהן הם מקבלי שכר מינימום (4500 ש" ח) ובטח יש להם 500000 ש" ח בחשבון בנק כדי לקנות ממני דירה אחרי זה. ובטח איני רואה חדשות, סקרים .... אני אעשה רק מה שאתה אומר. ככה אני אצליח זה בדוק... אופס!!! דגני: הנדל" ן בת" א ובשרון נחתך בעת מיתון מחירי הדירות יירדו דרסטית... מה זה?
    סגור
  • כנראה שלא הבנת מה אני אומר ... כנס
    דני 09/01/2012 22:46
    הגב לתגובה זו
    0 0
    מתנצל אם נפגעת. אין כוונה להעליב. ממה שאני למדתי ובטוח שיש לי עוד הרבה מה ללמוד ... אבל : כל אזור, לפעמים כל שכונה - זה שוק אחר (אני מניח שאתה יודע את זה). אני לא כתבתי שכדאי לקנות דירות זולות. מה שכתבתי שכנראה (כי איני נביא) גם אם תהיה ירידה היא תהיה שולית ולא בטוח שתהיה ירידה שולית. בדבר התכוונתי לאזורים סמוכים מאוד ל-ת" א (מעגל ראשון ושני).. אם תקנה דירה זולה באזורים שאינם זורי בקוש לא עשית דבר כי העלייה שם במחירי הנכס כשתהיה - תהיה קטנה ... אז מה עשית ?? לגבי מי יותר חזק - קונים או מוכרים - אני חושב שהספור פשוט. מי שחייב למכור היום (ואין הרבה כאלה כנראה) מוכר. אם היו הרבה כאלה - מחירי הדירות היו בירידה חזקה ומורגשת. כנראה שכל המשקיעים למיניהם מסוגלים לעבור את המשבר הנוכחי בלי למצמץ. היכן יכולה ליהיות בעיה - לקבלנים. הם לקחו אשראים בבנק והיתה טענה שהבנק יקח את הפרויקטים שלהם ויפתר מהדירות כדי להחזיר את הכסף לבנק. לדעתי זה לא יקרה - כי מה שיקרה אם הנקים יפתרו מהדירות הם יורידו את מחירי הנדל" ן בארץ ויחשפו לסיכון מאוד גדול במשכנתאות קיימות (הבנקים מנסים לשמור שמשכנתא לא תעבור את ה- 60% - 70% מערך הנכס. ואם משהו לקח EMI ב- 90% מינוף המשכנתא שלו תהיה גבוהה ממחיר הנכס שלו). אז אני מנחש שהבנקים לא יתערבו לקבלנים. מעבר לכך קבלנים שחושבים להתחיל פרויקטים לא מתחילים אותם (וזה כבר פורסם). במילים פשוטות - אין הרבה התחלות בנייה באזור ת" א או במעגלים הצמודים. בינתיים - האוכלוסייה גדלה, זוגות מתגרשים, אולי כסף אירופי יגיע לכאן להשקעות ואין מה לקנות כי אין התחלות בנייה. זה שיש הרבה דירות בפריפריה - זה לא משפיע על מחירי דיור באזור ת" א - אלה שני שווקים שונים לחלוטין - לכל אחד יש מחירים משלו. אז מה נראה לך שיקרה ? ההיגיון שלי אומר שהלחץ של הקונים זה רק ענין של זמן. לדעתי אנחנו מתקרבים לנקודה שצריך לפתוח את העיניים כי לדעתי לא יהיו ירידיות. ומי שמחכה להם יתפס עם מכנסיים למטה. השוק יעבור לו מול העיניים בדרכו למעלה. ןחבל. זהו ידידי - עשה מה שנח לך. מאחל לך שיצליח לך. שיהיה לך ברור אין לי אינטרס - אני לא ארויח ולא אפסיד מאף החלטה שלך ואין לי מה למכור (אני לא קבלן ולא נעליים ... סתם אחד ששוק הנדל" ן מענין אותו) ולפני סיום יש לי עוד המלצה לתת לך ולכל מי שקורא את מה שכתבתי - אל תלך לבנק לקחת משכנתא ללא יועץ חיצוני עצמאי. חסוך מאות אלפי ש" ח בהחזר המשכנתא. הבנק לא עובד בשבילך - הוא עובד למען עצמו בלבד והוא ישחיל אותך עם חיוך טיתן לך גם סוכריה.
    סגור
  • מה אתה מתלהם טמבל,רק היום גינדי הורידה 20% מה
    ניר 08/01/2012 12:52
    הגב לתגובה זו
    0 0
    מהמחיר המבוקש בראשון,מה שמבקשים ביד 2,זה לא אומר כלום!מה שנסגר זה מה שקובע!
    סגור
  • פששששש
    Denis 08/01/2012 12:25
    הגב לתגובה זו
    0 0
    איזה השקעה של הזמן אדוני הקבלן! לרדת לרמה של הטוקבקים! אתם ממש בלחץ! מה, אין כסף לפרארי ?
    סגור
  • אתה צודק,תגובה לעיניין (ל"ת)
    צדוק 08/01/2012 11:50
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 7.
    לפני חצי שנה עוד אמרו עליות. המפולת קרובה (ל"ת)
    יבנה עאלק, דרום לבנט 08/01/2012 11:12
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 6.
    שוק. הדירות. מת. לגמרי. אין. קונים.
    אבי. 08/01/2012 10:48
    הגב לתגובה זו
    0 0
    גם. בירידה. של. 15. אחוז. אנשים. לא. קונים. המצב. קשה. מאוד. אני. מפרסם. דירה. למכירה. באיזור. מבוקש. בארץ. כבר. שמונה. חודשים. אבל. אין. קונים. השוק. מת.
    סגור
  • 5.
    האמת חייבת להאמר כנסו!
    רוני 08/01/2012 10:44
    הגב לתגובה זו
    0 0
    נישאתי בשנת 91,עבדתי כשכיר בליטוש יהלומים,משכורצי הממוצעת היית ה 1800$ שערו היה ואפשר לבדוק אותי,2.2 שח ,אשתי למדה באוניברסיטה ןלא עבדה,רכשנו דירה חדשה מקבלן במערב ראשון בסכום של 244000 שח הווה אומר בשווה ערך של60 חודשי עבודה ,ואגב דירה בת 4 חדרים ומרפסת ,וכל זה היה בעיצומו של גל העליה הגדול מרוסיה,מאז עברנו ,והשתדרגנו ,אולם לסיכום רוצה לומר שלנו לפני 20 שנה היה הרבה יותר קל ,!!! ולכם הצעירים אני מאחל שתאבקו כנגד זה בכל בכח !! מגיע לכם!!!
    סגור
  • 4.
    שוק. הדירות. עומד. לפני. התרסקות.
    דוד. כ 08/01/2012 10:41
    הגב לתגובה זו
    0 0
    רבותיי. הירידות. לא. יגמרו. ב10. אחוז. אלה. יגיעו. גם. ל25. עד. 30. אחוז. אנו. עומדים. לפני. מיתון. עולמי. ויהיו. לזה. השלכות. גדולות. על. המשק. ועל. שוק. הנדלן. אז. חברה. חכו. ואל. תמהרו. לקנות. דירה. בשנה. הקרובה.
    סגור
  • 3.
    מאיפה לקחת עלייה בשכר של 5 אחוזים? צפו ירידת
    ישראל 08/01/2012 10:35
    הגב לתגובה זו
    0 0
    מחירים של 20%
    סגור
  • 2.
    אם זה יגמר רק ב- 10 אחוזים המוכרים ישמחו (ל"ת)
    חי 08/01/2012 10:19
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 1.
    אוטוטו מיתון ואבטלה יתרה - את זה מבטיח פישר (ל"ת)
    אז מי הטיפש שיקנה? 08/01/2012 10:10
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור