19:46 מנהל קרן הגידור הגדולה בעולם - "ביטקוין זו בועה" >>

16:09 מנכ"ל חלל תקשורת דוד פולק נחקר במסגרת פרשת בזק >>

15:41 בולטות בת"א: טבע נופלת 3%, פלוריסטם יורדת 4%

13:51 פרשת בזק: הותר לפרסום - גם מנכ"ל חלל תקשורת נחקר >>

13:00 כחלון חתם על צו שיאפשר נסיעה חינם בקו כרמיאל - אחיהוד >>

12:45 בולטות בת"א: טבע נופלת ביותר מ-4%, ארית מזנקת 7%

10:53 יציבות בבורסות אירופה - הדאקס משיל 0.15%

08:19 הניקיי היפני משלים פערים - מזנק הבוקר 1.7%

08:18 טאואר חוזרת עם פער שלילי של כ-0.5%

22:18 ברקע לזינוק בתשואות: הזהב ממשיך לאבד גובה ויורד 1.2%

21:20 חובות צריך לשלם, וזה מתחיל להעיק על הצרכן האמריקני, האם אנחנו בדרך... >>

18:05 התשואות בשוקי האג"ח ממשיכות לטפס הערב >>

15:36 לב לבייב ושאול אלוביץ נפלטו מרשמית העשירים של 'פורבס' >>

15:35 בולטות בת"א: פרוטרום קופצת 2% במחזור הגבוה בבורסה

12:49 רוסאריו על מניית סינאל: שווי ראוי של 44 שקל לעומת שווי נוכחי של 32...

12:41 פורסייט השלימה בהצלחה פיילוט נוסף בסין - המניה עולה 3.3% >>

10:56 באירופה - הדאקס מטפס 0.6%, הקאק עולה 0.4%

10:55 מניית מנדלסון תשתיות בולטת בעלייה של 3.4% במחזור חריג

10:55 הדולר מטפס 0.2% ונסחר סביב 3.53 שקלים

07:52 עליות באסיה - המדד בהונג קונה עולה 1%

07:51 הדולר נסחר ביציבות מול האירו ברמה של 1.194 דולר לאירו

07:51 הנפט נסחר הבוקר בצמוד לרמה של 50 דולר לחבית

16:20 מניית בית שמש השלימה טיסה של יותר מ-30% בשבוע >>

15:05 מניות שנסחרות בשיא: מיטרוניקס, אמות, חילן - צפו בטבלה >>

14:53 הגיעה ליעד: העלאת המלצה לשופרסל ל'תשואת שוק' >>

10:50 מיטב-דש במו"מ לרכישה פעילות הברוקראז' של בנק ירשלים >>

10:20 מנהל הלוקיישנים של "נרקוס" נרצח במקסיקו כשחיפש אתרי צילום לסדרה

08:41 איידיאו: התקשרות בעסקה לרכישת פרוטפוליו נכסי נדל"ן בברלין גרמניה

08:38 חמאס הודיע על פירוק ממשלת הצללים בעזה

08:30 רפי שדה חדל לכהן כמנכ"ל דן מלונות

20:16 ההימור המעניין והמסוכן שחברת בואינג עושה על קרן הפנסיה של העובדים >>

18:50 גולדמן זאקס חותך את תחזית הצמיחה של ארה"ב ל-1.6% בלבד

ישיא קית Bizportal
הניוזלטרים של Bizportal
שלום, אורח התחבר
התיק שלך ריק.
להוספת ניירות לחץ כאן
בוא להיות משקיע מיומן!
קבל שיעור ראשון
בחינם
תודה על פנייתך, נציגינו ייצור איתך קשר בהקדם
לש םירטלזוינה Bizportal
הניוזלטרים של Bizportal
BizTV
BizTV
תויגתב יכה
הכי בתגיות

כשהריבית היא ב-0%: האם נכון לקחת כיום משכנתא דולרית?

ערן כרמל, מנהל תחום משכנתאות בטאבו ישיר - קו מנחה, כותב על כדאיות המסלול של משכנתא דולרית
 |  26
Share
בחודשים האחרונים, תחום המשכנתאות הפך להיות השיחה החמה בשוק הנדל"ן והכלכלה. הגזרות, ההחלטות והשינויים במשכנתאות הפכו לשגרת המתעניינים לרכוש דירה חדשה, דבר המשאיר את ציבור נוטלי המשכנתאות בבלבול רב. נוטלי המשכנתאות המבולבלים נתפסים בכל שמועה ובכל אימרה וזאת מתוך הרצון להגיע למשכנתא הכדאית והחסכונית ככל שיוכלו.


מגמת עליית הריביות בשבועות האחרונים, והגזרה של
בנק ישראל
בנק ישראל
הבנק המרכזי של מדינת ישראל. בנק זה אחראי על הפעילות המוניטרית כגון: הנפקת המטבע הישראלי, פיקוח על המערכת הבנקאית, פיקוח על השימוש במטבע חוץ, וביצוע פעולות בנקאיות של הממשלה
המגבילה את הרכב המסלולים המשתנים (פריים, מט"ח משתנה עד 5 שנים ), ל-33% מסך המשכנתא, הוסיפו לבלבול הרב. לכן, התעוררה השאלה האם המסלול הדולרי כיום אטרקטיבי?

משכנתא דולרית?

אכן האפשרות לקחת חלק מהמשכנתא במסלול הדולרי קיימת ולמראית העין תהיה חסכונית, וזאת מכיוון שריבית הליבור* בתוספת המרווח אותו לוקחים הבנקים למשכנתאות, זולה במרבית המקרים מיתר מסלולי המשכנתא הקיימים.

משכנתא דולרית יוצרת היום חיסכון של עשרות שקלים בתשלומים החודשיים עקב הריבית הנמוכה במסלול הדולרי, אך האם לאורך זמן זהו צעד נכון וחסכוני? - התשובה לכך מורכבת ויכולה להשתנות בין לווים שונים, אך על מנת לנסות לשפוך אור על המשכנתא הדולרית, נוטלי המשכנתאות חייבים לדעת שתשלומי המשכנתא הדולרית משלמים בשקלים, אך התשלום החודשי מושפע פעמיים: בפעם ראשונה משינוי
ריבית
ריבית
הפיצוי הכספי הניתן על ידי לווה למלווה על
הליבור ובשנייה משינוי שער הדולר, יתרת הקרן צמודה לשער הדולר ולכן גידול ביתרת הקרן מגדילה את החוב לבנק ואת התשלום החודשי וההפך. מצב אופטימאלי עבור נוטלי המשכנתאות הוא
ריבית ליבור
ריבית ליבור
שער הריבית הבינ-בנקאי המשמש לביצוע עסקאות
נמוכה ושער דולר שצפוי לרדת ובכך ישלמו החזרים חודשים נמוכים ויתרת הקרן תפחת עם שער הדולר. לדברי יוסי פריימן, מנכ"ל קבוצת פריקו המתמחה בשוק המט"ח, "לאור החשש באשר ליכולת מחזור החוב הממשלתי באירופה, להערכתנו עד לחודש אוגוסט השנה אנו צפויים לראות את התחזקות הדולר אל מול האירו ואף אל מול השקל. שער הדולר עשוי להמשיך להתחזק ולנוע לעבר רמת 3.60 ואף מעט יותר, אולם בראייה לשנה מהיום לדעתנו המגמה הפרו שקלית תקפה והשקל עשוי לשוב ולהתחזק". עם זאת פריימן מציין כי הערכת פריקו היא לעליה בשער ריבית הליבור בעקבות העליה ברמת האינפלציה עם נסיקת מחירי חומרי הגלם.

הצפי לשער דולר נמוך מצוינות עבור הלווים אך מנגד עלייה בריבית הליבור פוגעת בכדאיות. הלווים השוקלים לקחת משכנתא דולרית על מנת לנצל את הצפי לירידת שער הדולר, צריכים לזכור שלצורך כך יאלצו למחזר את המשכנתא**. השאלה הגדולה, מה יהיה המסלול הרלוונטי ביום המיחזור? - הרי צפוי שבשנים הקרובות תהיה עלייה של ריביות בכול מסלולי המשכנתאות ובהתאם לכך ימצא עצמו נוטל המשכנתא חוסך בהפרשי הדולר אך משלם ביוקר עקב הריביות הגבוהות לאותה תקופה.

לסיכום, משכנתא דולרית מתאימה כיום, ללווים אשר עיקר הכנסתם דולרית. פריימן אף מדגיש שלווים אלו נדרשים להגדיר את החשיפה שלהם לסיכון שטמון בשינוי בשער החליפין ולהמנע ממעבר לספקולציות על שער החליפין. לאלו שמקבלים הכנסה דולרית ובכל זאת מעונינים במסלול של הלוואה שקלי או צמודה, הרי שבאפשרותם לפעול באמצעות עסקה פיננסית (עתידית)*** כך שהערך השקלי של ההכנסה הדולרית הצפויה ישמר". תשובה דומה יקבלו מפריימן גם אלו המעונינים להפיק רווח אפשרי מייסוף השקל ובמקביל ליטול הלוואה בריבית השקלית הנוכחית את אלו מזהיר פריימן שלא יסכנו את עתידם וראוי שיקבלו ייעוץ מקצועי ובלתי תלוי בטרם יפעלו בשוק עתיר סיכונים ותנודתי כשוק מטבע החוץ."

לסיום, המלצתי ללווים אשר בוחרים ליטול משכנתא דולרית, לוודא את מידת הסיכון שביכולתם לשאת ולבדוק שהבנק אינו מגדיר מינימום לשער הדולר, כך שיהא באפשרותם ליהנות מייסוף השקל ולא ימצאו עצמם בהלוואה בעלת שער המרה מינימלי המגביל את פוטנציאל הרווח במקרה של
ייסוף
ייסוף
עליית ערכו של מטבע לעומת מטבע של מדינה אחרת. לדוגמא התחזקות של השקל לעומת הדולר. מצב זה הוא היפוכו של הפיחות
השקל.

*הגדרת ליבור: "שער הריבית הנקבע בלונדון והוא למעשה ממוצע הריבית הדולרית ללווים בבנקים הגדולים בלונדון, השער נקבע בבימי העסקים בשעה 11:00 שעון לונדון ")

**הגדרה למיחזור משכנתא - קבלת משכנתא חדשה בתנאים עדיפים לצורך סילוק משכנתא ישנה

***עסקה עתידית - עסקה בה מוכר הלקוח מטבע אחד ורוכש אחר. שער העסקה מורכב מהפרש הריביות ומשער הספוט (שער ההמרה העכשווי לביצוע בעוד 2 ימי עסקים), שער הריבית יהא בדומה לפקדון במטבע הנרכש והלוואה במטבע הנמכר.

הכותב הינו ערן כרמל, מנהל תחום משכנתאות בטאבו ישיר - קו מנחה

*האמור לעיל אינו תחליף לייעוץ המידע מוצג לידיעה בלבד ואין לראות בו המלצה לתמהיל משכנתא מכל סוג שהוא. כל העושה שימוש באמור לעיל עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית.
מצאתם טעות בכתבה? כתבו לנו ונתקן.
תודה עבור פנייתך, היא תיבדק ותטופל בהקדם שלח
הרשמה לניוזלטרים
הירשם לסיכום היומי של תחום הנדל"ן וקבל מידע למשקיע וחדשות מהארץ ומהעולם
הבתכל בגה

הגב לכתבה

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

שלח
תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה

26 תגובות ב-13 דיונים

מיין תגובות לפי: מהחדש לישן מהישן לחדש הרחב תגובות צמצם תגובות
13 אספי 24/05/2011 18:09 מידע חשוב, אלו דברים
שחשוב לבדוק גם עם הבנק. אני לא מזמן הצטרפתי לטפחות וגיליתי שיש שם מסלולים ממש נוחים עם תנאים טובים למשכנתאות, בלי ריבית על האוברדראפט ועוד כל מיני תופינים. תמיד תמיד לבדוק!
12 טלי 18/05/2011 20:23 מחירי הדירות בשמיים ועכשיו אני גם מבלובלת
כמה משכנתא אני יכולה לקחת ואיך ?
11 יואב 18/05/2011 17:02 נראה שהיום כבר אי אפשר לקחת משכנתא בלי יעוץ..
זה הפך להיות כל כך מסובך..
טוקבקמן 18/05/2011 20:40 תודה לכל הטוקבקיסטים בתשלום.
משכנתא משתלמת
שלומי 18/05/2011 20:32 גם יעוץ לא כל כך יעזור, הבנק מבקש לפזר על ...
כמה שיותר מסלולים על מנת לפזר את הסיכונים של ההלוואה. ניתן לגדר כנגד עליית שער הדולר אך לא כנגד הריבית. מי שלוקח חלק דולרי, נראה שאולי כדאי לו לקחת לטווח קצר 5 שנים. כמו כן אם יש לו נזילות גבוהה וריבית הליבור תעלה אז כדאי לסגור חלק זה במשכנתא.
10 אסף 18/05/2011 13:59 העלאת ריבית חזקה יותר בישראל מאשר בחו" ל תמשוך
את השקל מעלה בטווח של כמה שנים, ביחד עם העובדה שאין קנסות יציאה במשכנתא כזו, אז עד שבחו" ל יתחילו להעלות ריבית בקצב גבוה, משכנתא דולרית תניב רווח ברמת הקרן ולהתחשב פה כמה ריבית משלמים במשכנתא זו לעומת אחרת, זה זניח באופן יחסי.
9 גיל 18/05/2011 13:54 כמה עולה למחזר משכנתא של 700,000 ש" ח ?
50 % משתנה 50 % פריים
8 מירב 18/05/2011 13:12 משכנתא במשתנה
האם שווה למחזר חלק לדולרית ?
ערן כרמל 18/05/2011 13:36 תשובה ל- 8
כפי שרשמתי בכתבה קיים סיכון כיום במשכנתא הדולרית.
7 מירב 18/05/2011 13:12 הדולר הולך לעלות , לא עדיף פריים ?
בבנק אמרו לי להישאר במשכנתא הקיימת , מה לעשות ?
ערן כרמל 18/05/2011 13:35 תשובה ל - 7 מירב
מירב, חסרים לי פרטים על המשכנתא הקיימת שלך על מנת להמליץ בהתאם. לידיעתך : היתרון המשמעותי במסלול הפריים שיתרת הקרן אינה צמודה. החיסרון שהתשלומים החודשים משתנים בהתאם לעלייה / ירידה בריבית הפריים. המגמה כיום של נגיד בנק ישראל היא עליית ריבית ולכן יש לבחון את ההשפעה על התשלומים החודשים. החלטה על תמהיל משכנתא כזה או אחר, צריכה לעשות בכובד ראש, תוך כדי הבנה והכרה של המשתנים הרבים.
6 דוד 18/05/2011 13:11 עדיף פריים או דולרית ?
לקחתי 500,000 מיליון ש" ח לפני שנה , כדאי למחזר?
ערן כרמל 18/05/2011 13:28 תשובה ל- 6 דוד
בשנה האחרונה היו שינויים רבים במסלולי המשכנתאות ולכן קשה לקבוע אם כדאי לך למחזר. יש לבחון את הריביות והמסלולים שלך ועמלת הפירעון (הקנס) מול התנאים כיום. במידה ויש חיסכון אז כדאי למחזר. במידה והמשכנתא מורכבת ממסלול אחד, הסבירות לכדאיות המיחזור גבוהה.
5 חנה 18/05/2011 13:10 איך אפשר לפגוש אותך לייעוץ? (ל"ת)
ערן כרמל 18/05/2011 13:21 באמצעות המערכת
חנה שלום, את מוזמנת לפנות באמצעות המייל של מערכת BIZPORTAL info@bizportal.co.il
4 משקיע דולרי 18/05/2011 12:39 לא נכון
הדולר היום הוא 3.53 וכאשר הדולר ירד לרמה של 3.2 אצליח להרוויח אקח משכנתא של 600,000 ש" ח לפי שער של היום כאשר השער יגיע לרמה של 3.2 אני ארוויח 54,000 ש" ח
ערן כרמל 18/05/2011 13:16 תשובה ל - 4 משקיע דולרי
עקב ההגבלה החדשה של בנק ישראל ניתן לקבל עד 33% מסך המשכנתא במסלולים משתנים שבניהם מסלול הדולר עם זאת ההמלצה הטובה ביותר עבורך היא לצמצם סיכונים בתקופה הקרובה ולא להתבסס על ספקולציות, אשר עלולות לגרום לך הפסד.
3 אלברט 18/05/2011 12:25 מה לעשות ?
יש לי משכנתה שחלק שלה בדולר ,
ערן כרמל 18/05/2011 13:11 תושבה ל - 3 אלברט
אלברט אני ממליץ לבחון אפשרות למיחזור המשכנתא
2 יורם שאלה לערן ? 18/05/2011 11:19 האם לא ניתן לקבע את שער הדולר והריבית
מה תהיה עלות קיבוע שער הדולר וקיבוע הריבית האם גם אם עליות אלו לעשר שנים קדימה זה לא משתלם ? תודה על תשובתך
ערן כרמל 18/05/2011 11:44 תשובה ל - 2 יורם
המשכנתא הדולרית הינה צמודה (ומשתנה) בהתאם לשער הדולר ולריבית הליבור, לכן לא ניתן לקבע אותה. במידה ואתה צופה הכנסות דולריות בעתיד ו/או המשכורת שלך צמודה לדולר, אני ממליץ לך לבחון אפשרות של " עסקאות עתידיות" כפי שיוסי פריימן ציין בכתבה. לשאלתך להסתכלות ל - 10 שנים קדימה : לא ניתןלצפות את שער הדולר ל - 10 שנים הקרובות אך אנחנו יכולים לצפות לעליית ריבית הליבור כבר בתקופה הקרובה, שתוביל לייקור התשלומים החודשים. כפי שבנק ישראל מאותת בחודשים האחרונים, צריך לתכנן היטב את השנים הקרובות ואת ההשכלות הכלכליות שעלולות להשפיע על ההחזרים החודשים לנוטלי המשכנתאות.
ערן תודה על התשובה 18/05/2011 13:17 האם זה לא ישתנה אם אקח הלואה מחול
שלום ערן יש לי חשבון בחול בו אני יכול לקבל הלואה של 2 מיליון שח .האם אז אוכל לקבע את ריבית על ידי חוזה כך ששינוירבית הליבור לא תשפיע עלי וכמובן מה העלות תודה
ערן כרמל 18/05/2011 13:43 יורם
תשובה לשאלתך, על גבול ייעוץ השקעות ולכן אני מנוע מלענות על כך.
תודה ערן 18/05/2011 19:15 תודה ערן (ל"ת)
1 לוי 18/05/2011 10:36 למה ידעתי את זה לפני שבועיים ?
לקחתי 150,000 ש" ח במסלול דולרי לאחר המלצה של יועץ המשכנתאות בבנק
ג 18/05/2011 22:26 מר ערן כרמל נכון שלך אין משכנתא?? (ל"ת)
כללי
מדורים
שווקים
שירותים
טאבו ישיר
תמיד מעודכנים לאתר טוויטר לאתר פייסבוק RSS Mail Red mail
חפש
כל הזכויות שמורות לחברת ביזפורטל בע"מ מקבוצת קו מנחה © |תנאי שימוש | לאתר אקטיבטרייל
לחץ לביטול הצגת המידע המורחב על מדד/נייר בבר המדדים, לחיצה נוספת תשיב את המידע.