כשהריבית היא ב-0%: האם נכון לקחת כיום משכנתא דולרית?

ערן כרמל, מנהל תחום משכנתאות בטאבו ישיר - קו מנחה, כותב על כדאיות המסלול של משכנתא דולרית
כשהריבית היא ב-0%: האם נכון לקחת כיום משכנתא דולרית?
בחודשים האחרונים, תחום המשכנתאות הפך להיות השיחה החמה בשוק הנדל"ן והכלכלה. הגזרות, ההחלטות והשינויים במשכנתאות הפכו לשגרת המתעניינים לרכוש דירה חדשה, דבר המשאיר את ציבור נוטלי המשכנתאות בבלבול רב. נוטלי המשכנתאות המבולבלים נתפסים בכל שמועה ובכל אימרה וזאת מתוך הרצון להגיע למשכנתא הכדאית והחסכונית ככל שיוכלו.

מגמת עליית הריביות בשבועות האחרונים, והגזרה של המגבילה את הרכב המסלולים המשתנים (פריים, מט"ח משתנה עד 5 שנים ), ל-33% מסך המשכנתא, הוסיפו לבלבול הרב. לכן, התעוררה השאלה האם המסלול הדולרי כיום אטרקטיבי?

משכנתא דולרית?

אכן האפשרות לקחת חלק מהמשכנתא במסלול הדולרי קיימת ולמראית העין תהיה חסכונית, וזאת מכיוון שריבית הליבור* בתוספת המרווח אותו לוקחים הבנקים למשכנתאות, זולה במרבית המקרים מיתר מסלולי המשכנתא הקיימים.

משכנתא דולרית יוצרת היום חיסכון של עשרות שקלים בתשלומים החודשיים עקב הריבית הנמוכה במסלול הדולרי, אך האם לאורך זמן זהו צעד נכון וחסכוני? - התשובה לכך מורכבת ויכולה להשתנות בין לווים שונים, אך על מנת לנסות לשפוך אור על המשכנתא הדולרית, נוטלי המשכנתאות חייבים לדעת שתשלומי המשכנתא הדולרית משלמים בשקלים, אך התשלום החודשי מושפע פעמיים: בפעם ראשונה משינוי הליבור ובשנייה משינוי שער הדולר, יתרת הקרן צמודה לשער הדולר ולכן גידול ביתרת הקרן מגדילה את החוב לבנק ואת התשלום החודשי וההפך.

מצב אופטימאלי עבור נוטלי המשכנתאות הוא נמוכה ושער דולר שצפוי לרדת ובכך ישלמו החזרים חודשים נמוכים ויתרת הקרן תפחת עם שער הדולר.

לדברי יוסי פריימן, מנכ"ל קבוצת פריקו המתמחה בשוק המט"ח, "לאור החשש באשר ליכולת מחזור החוב הממשלתי באירופה, להערכתנו עד לחודש אוגוסט השנה אנו צפויים לראות את התחזקות הדולר אל מול האירו ואף אל מול השקל. שער הדולר עשוי להמשיך להתחזק ולנוע לעבר רמת 3.60 ואף מעט יותר, אולם בראייה לשנה מהיום לדעתנו המגמה הפרו שקלית תקפה והשקל עשוי לשוב ולהתחזק". עם זאת פריימן מציין כי הערכת פריקו היא לעליה בשער ריבית הליבור בעקבות העליה ברמת האינפלציה עם נסיקת מחירי חומרי הגלם.

הצפי לשער דולר נמוך מצוינות עבור הלווים אך מנגד עלייה בריבית הליבור פוגעת בכדאיות. הלווים השוקלים לקחת משכנתא דולרית על מנת לנצל את הצפי לירידת שער הדולר, צריכים לזכור שלצורך כך יאלצו למחזר את המשכנתא**. השאלה הגדולה, מה יהיה המסלול הרלוונטי ביום המיחזור? - הרי צפוי שבשנים הקרובות תהיה עלייה של ריביות בכול מסלולי המשכנתאות ובהתאם לכך ימצא עצמו נוטל המשכנתא חוסך בהפרשי הדולר אך משלם ביוקר עקב הריביות הגבוהות לאותה תקופה.

לסיכום, משכנתא דולרית מתאימה כיום, ללווים אשר עיקר הכנסתם דולרית. פריימן אף מדגיש שלווים אלו נדרשים להגדיר את החשיפה שלהם לסיכון שטמון בשינוי בשער החליפין ולהמנע ממעבר לספקולציות על שער החליפין. לאלו שמקבלים הכנסה דולרית ובכל זאת מעונינים במסלול של הלוואה שקלי או צמודה, הרי שבאפשרותם לפעול באמצעות עסקה פיננסית (עתידית)*** כך שהערך השקלי של ההכנסה הדולרית הצפויה ישמר". תשובה דומה יקבלו מפריימן גם אלו המעונינים להפיק רווח אפשרי מייסוף השקל ובמקביל ליטול הלוואה בריבית השקלית הנוכחית את אלו מזהיר פריימן שלא יסכנו את עתידם וראוי שיקבלו ייעוץ מקצועי ובלתי תלוי בטרם יפעלו בשוק עתיר סיכונים ותנודתי כשוק מטבע החוץ."

לסיום, המלצתי ללווים אשר בוחרים ליטול משכנתא דולרית, לוודא את מידת הסיכון שביכולתם לשאת ולבדוק שהבנק אינו מגדיר מינימום לשער הדולר, כך שיהא באפשרותם ליהנות מייסוף השקל ולא ימצאו עצמם בהלוואה בעלת שער המרה מינימלי המגביל את פוטנציאל הרווח במקרה של השקל.

*הגדרת ליבור: "שער הריבית הנקבע בלונדון והוא למעשה ממוצע הריבית הדולרית ללווים בבנקים הגדולים בלונדון, השער נקבע בבימי העסקים בשעה 11:00 שעון לונדון ")

**הגדרה למיחזור משכנתא - קבלת משכנתא חדשה בתנאים עדיפים לצורך סילוק משכנתא ישנה

***עסקה עתידית - עסקה בה מוכר הלקוח מטבע אחד ורוכש אחר. שער העסקה מורכב מהפרש הריביות ומשער הספוט (שער ההמרה העכשווי לביצוע בעוד 2 ימי עסקים), שער הריבית יהא בדומה לפקדון במטבע הנרכש והלוואה במטבע הנמכר.

הכותב הינו ערן כרמל, מנהל תחום משכנתאות בטאבו ישיר - קו מנחה

*האמור לעיל אינו תחליף לייעוץ המידע מוצג לידיעה בלבד ואין לראות בו המלצה לתמהיל משכנתא מכל סוג שהוא. כל העושה שימוש באמור לעיל עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית.
תגובות לכתבה(26):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 13.
    מידע חשוב, אלו דברים
    אספי 24/05/2011 18:09
    הגב לתגובה זו
    0 0
    שחשוב לבדוק גם עם הבנק. אני לא מזמן הצטרפתי לטפחות וגיליתי שיש שם מסלולים ממש נוחים עם תנאים טובים למשכנתאות, בלי ריבית על האוברדראפט ועוד כל מיני תופינים. תמיד תמיד לבדוק!
    סגור
  • 12.
    מחירי הדירות בשמיים ועכשיו אני גם מבלובלת
    טלי 18/05/2011 20:23
    הגב לתגובה זו
    0 0
    כמה משכנתא אני יכולה לקחת ואיך ?
    סגור
  • 11.
    נראה שהיום כבר אי אפשר לקחת משכנתא בלי יעוץ..
    יואב 18/05/2011 17:02
    הגב לתגובה זו
    0 0
    זה הפך להיות כל כך מסובך..
    סגור
  • תודה לכל הטוקבקיסטים בתשלום.
    טוקבקמן 18/05/2011 20:40
    הגב לתגובה זו
    0 0
    משכנתא משתלמת
    סגור
  • גם יעוץ לא כל כך יעזור, הבנק מבקש לפזר על ...
    שלומי 18/05/2011 20:32
    הגב לתגובה זו
    0 0
    כמה שיותר מסלולים על מנת לפזר את הסיכונים של ההלוואה. ניתן לגדר כנגד עליית שער הדולר אך לא כנגד הריבית. מי שלוקח חלק דולרי, נראה שאולי כדאי לו לקחת לטווח קצר 5 שנים. כמו כן אם יש לו נזילות גבוהה וריבית הליבור תעלה אז כדאי לסגור חלק זה במשכנתא.
    סגור
  • 10.
    העלאת ריבית חזקה יותר בישראל מאשר בחו" ל תמשוך
    אסף 18/05/2011 13:59
    הגב לתגובה זו
    0 0
    את השקל מעלה בטווח של כמה שנים, ביחד עם העובדה שאין קנסות יציאה במשכנתא כזו, אז עד שבחו" ל יתחילו להעלות ריבית בקצב גבוה, משכנתא דולרית תניב רווח ברמת הקרן ולהתחשב פה כמה ריבית משלמים במשכנתא זו לעומת אחרת, זה זניח באופן יחסי.
    סגור
  • 9.
    כמה עולה למחזר משכנתא של 700,000 ש" ח ?
    גיל 18/05/2011 13:54
    הגב לתגובה זו
    0 0
    50 % משתנה 50 % פריים
    סגור
  • 8.
    משכנתא במשתנה
    מירב 18/05/2011 13:12
    הגב לתגובה זו
    0 0
    האם שווה למחזר חלק לדולרית ?
    סגור
  • תשובה ל- 8
    ערן כרמל 18/05/2011 13:36
    הגב לתגובה זו
    0 0
    כפי שרשמתי בכתבה קיים סיכון כיום במשכנתא הדולרית.
    סגור
  • 7.
    הדולר הולך לעלות , לא עדיף פריים ?
    מירב 18/05/2011 13:12
    הגב לתגובה זו
    0 0
    בבנק אמרו לי להישאר במשכנתא הקיימת , מה לעשות ?
    סגור
  • טען עוד
  • תשובה ל - 7 מירב
    ערן כרמל 18/05/2011 13:35
    הגב לתגובה זו
    0 0
    מירב, חסרים לי פרטים על המשכנתא הקיימת שלך על מנת להמליץ בהתאם. לידיעתך : היתרון המשמעותי במסלול הפריים שיתרת הקרן אינה צמודה. החיסרון שהתשלומים החודשים משתנים בהתאם לעלייה / ירידה בריבית הפריים. המגמה כיום של נגיד בנק ישראל היא עליית ריבית ולכן יש לבחון את ההשפעה על התשלומים החודשים. החלטה על תמהיל משכנתא כזה או אחר, צריכה לעשות בכובד ראש, תוך כדי הבנה והכרה של המשתנים הרבים.
    סגור
  • 6.
    עדיף פריים או דולרית ?
    דוד 18/05/2011 13:11
    הגב לתגובה זו
    0 0
    לקחתי 500,000 מיליון ש" ח לפני שנה , כדאי למחזר?
    סגור
  • תשובה ל- 6 דוד
    ערן כרמל 18/05/2011 13:28
    הגב לתגובה זו
    0 0
    בשנה האחרונה היו שינויים רבים במסלולי המשכנתאות ולכן קשה לקבוע אם כדאי לך למחזר. יש לבחון את הריביות והמסלולים שלך ועמלת הפירעון (הקנס) מול התנאים כיום. במידה ויש חיסכון אז כדאי למחזר. במידה והמשכנתא מורכבת ממסלול אחד, הסבירות לכדאיות המיחזור גבוהה.
    סגור
  • 5.
    איך אפשר לפגוש אותך לייעוץ? (ל"ת)
    חנה 18/05/2011 13:10
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • באמצעות המערכת
    ערן כרמל 18/05/2011 13:21
    הגב לתגובה זו
    0 0
    חנה שלום, את מוזמנת לפנות באמצעות המייל של מערכת BIZPORTAL info@bizportal.co.il
    סגור
  • 4.
    לא נכון
    משקיע דולרי 18/05/2011 12:39
    הגב לתגובה זו
    0 0
    הדולר היום הוא 3.53 וכאשר הדולר ירד לרמה של 3.2 אצליח להרוויח אקח משכנתא של 600,000 ש" ח לפי שער של היום כאשר השער יגיע לרמה של 3.2 אני ארוויח 54,000 ש" ח
    סגור
  • תשובה ל - 4 משקיע דולרי
    ערן כרמל 18/05/2011 13:16
    הגב לתגובה זו
    0 0
    עקב ההגבלה החדשה של בנק ישראל ניתן לקבל עד 33% מסך המשכנתא במסלולים משתנים שבניהם מסלול הדולר עם זאת ההמלצה הטובה ביותר עבורך היא לצמצם סיכונים בתקופה הקרובה ולא להתבסס על ספקולציות, אשר עלולות לגרום לך הפסד.
    סגור
  • 3.
    מה לעשות ?
    אלברט 18/05/2011 12:25
    הגב לתגובה זו
    0 0
    יש לי משכנתה שחלק שלה בדולר ,
    סגור
  • תושבה ל - 3 אלברט
    ערן כרמל 18/05/2011 13:11
    הגב לתגובה זו
    0 0
    אלברט אני ממליץ לבחון אפשרות למיחזור המשכנתא
    סגור
  • 2.
    האם לא ניתן לקבע את שער הדולר והריבית
    יורם שאלה לערן ? 18/05/2011 11:19
    הגב לתגובה זו
    0 0
    מה תהיה עלות קיבוע שער הדולר וקיבוע הריבית האם גם אם עליות אלו לעשר שנים קדימה זה לא משתלם ? תודה על תשובתך
    סגור
  • תשובה ל - 2 יורם
    ערן כרמל 18/05/2011 11:44
    הגב לתגובה זו
    0 0
    המשכנתא הדולרית הינה צמודה (ומשתנה) בהתאם לשער הדולר ולריבית הליבור, לכן לא ניתן לקבע אותה. במידה ואתה צופה הכנסות דולריות בעתיד ו/או המשכורת שלך צמודה לדולר, אני ממליץ לך לבחון אפשרות של " עסקאות עתידיות" כפי שיוסי פריימן ציין בכתבה. לשאלתך להסתכלות ל - 10 שנים קדימה : לא ניתןלצפות את שער הדולר ל - 10 שנים הקרובות אך אנחנו יכולים לצפות לעליית ריבית הליבור כבר בתקופה הקרובה, שתוביל לייקור התשלומים החודשים. כפי שבנק ישראל מאותת בחודשים האחרונים, צריך לתכנן היטב את השנים הקרובות ואת ההשכלות הכלכליות שעלולות להשפיע על ההחזרים החודשים לנוטלי המשכנתאות.
    סגור
  • האם זה לא ישתנה אם אקח הלואה מחול
    ערן תודה על התשובה 18/05/2011 13:17
    הגב לתגובה זו
    0 0
    שלום ערן יש לי חשבון בחול בו אני יכול לקבל הלואה של 2 מיליון שח .האם אז אוכל לקבע את ריבית על ידי חוזה כך ששינוירבית הליבור לא תשפיע עלי וכמובן מה העלות תודה
    סגור
  • יורם
    ערן כרמל 18/05/2011 13:43
    הגב לתגובה זו
    0 0
    תשובה לשאלתך, על גבול ייעוץ השקעות ולכן אני מנוע מלענות על כך.
    סגור
  • תודה ערן (ל"ת)
    תודה ערן 18/05/2011 19:15
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 1.
    למה ידעתי את זה לפני שבועיים ?
    לוי 18/05/2011 10:36
    הגב לתגובה זו
    0 0
    לקחתי 150,000 ש" ח במסלול דולרי לאחר המלצה של יועץ המשכנתאות בבנק
    סגור
  • מר ערן כרמל נכון שלך אין משכנתא?? (ל"ת)
    ג 18/05/2011 22:26
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור