הנתון המעניין שמסתתר בדו"ח בנק ישראל

למרות מאמצי הממשלה, היזמים, הקבלנים כמו גם ציבור הרוכשים מצביעים ברגליים בעוד שוק הדיור הולך ומתדרדר למספרים שאפיינו אותו לפני עשור - כיצד זה קרה?

 |  (15)
נפתח את המאמר דווקא באירוע היסטורי מכונן: ב-7 בדצמבר 1941 הצליחו היפנים להפתיע את האמריקאים בבסיס פרל הארבור שבאיי הוואי ותפסו אותם לא מוכנים. היסטוריונים שחקרו את הסיבות לאותה הפתעה, טענו שמפקדי הצבא והמודיעין האמריקאי לא ידעו להבדיל נכונה בין NOISE (רעש), מידע שכביכול בישר על כך שהיפנים לא יעזו לתקוף, לבין SIGNALS (סימנים) שניתן היה לדלות מכל ים האינפורמציה הכוזבת, ובישרו בבירור על כך שמתקפה יפנית ממשמשת ובאה.
לטעמי רצוי וראוי שנגיד בנק ישראל הנכנס, פרופסור אמיר ירון, יעמיק בסיפור של פרל הארבור, בבואו לתקן את הראוי תיקון בשוק הדיור. דו"ח הביכורים הראשון מאז נכנס לתפקידו שהוציא הנגיד, נושא את הכותרת השגרתית והמובנת מאליה, שאיננה שונה מכל כותרת שראינו במהלך השנה האחרונה, מדברת על כך שמחירי הדיור ירדו ב-2018, לראשונה מזה עשור, ונראו במחוזות תל אביב והדרום (לכתבה המלאה).
אודה על האמת: גם על כותרת לא מקורית זו ניתן בהחלט לחלוק, שהלא הירידה שאפיינה את השנה האחרונה היתה קטנה ביותר לעומת הציפיות ויש הטוענים, לא בלי צדק, שמדובר לא בירידת מחירים אמיתית, אלא ירידה טכנית סטטיסטית, הנובעת בעיקרה מגילום המחירים המסובסדים של תכנית מחיר למשתכן, כמו גם מבצעים שונים ומשונים של יזמים וקבלנים.
אולם, גם אם נניח שמדובר בשינוי מגמה, הכותרת הגדולה בדו"ח הנגיד, היתה דווקא בגרף המופיע בסייפא שלו, ומצביע על מגמה מעניינת ביותר. על פי גרף זה, חציו הראשון של העשור הנוכחי, קרי השנים 2011-2015, התאפיין במגמה ברורה של עלייה בהתחלות הבנייה. הימים, חשוב לזכור, היו ימי המחאה החברתית של קיץ 2011 והבהילות הרבה שאחזה בקרב כל מקבלי ההחלטות לגבי הצורך להגדיל משמעותית את התחלות הבנייה, אחרת, חלילה, יגדל בחוצות מדינת ישראל דור צעיר של הומלסים.
ואכן החל מ-2011, בה נרשמו כ-46 אלף התחלות בנייה, החל הגרף לנוע כלפי מעלה, ובמחצית השניה של 2014 חצה את תקרת הזכוכית של 50 אלף התחלות בנייה, ואף דגדג בשלב מסוים, סביב 2015-16 את ה-56 אלף התחלות, כלומר כ-22 אחוזים יותר מאשר בתחילת העשור. לפתע פתאום, ב-2016, התהפכה המגמה כלפי מטה, ב-2017 היו כ-52 אלף התחלות בנייה ובשנה האחרונה ירד מספרן שוב אל מתחת ל-50 אלף והתייצב על כ-47 אלף בלבד, זאת כשברבעון הראשון של שנה זו המגמה עוד מתחזקת והולכת.
אז מה בעצם קרה כאן? כיצד קרה שלמרות המאמצים האדירים של ממשלת ישראל, ושרי האוצר והשיכון, שהחלו לשאת פירות בשלב מסוים, הן ציבור היזמים והקבלנים והן ציבור הרוכשים מצביעים ברגליים ושוק הדיור, למרות ההיצע הדל, ולמרות התוספת המשמעותית של עוד 45 אלף בתי אב לשנה, הולך ומתדרדר למספרים שאפיינו אותו לפני עשור שנים?
התשובה לכך הינה פשוטה בתכלית: הגרף של בנק ישראל מהווה תמונת מראה הפוכה(!) למחיר למשתכן. ככל שמספר הפרויקטים של מחיר למשתכן הולך וגדל, ואין זה סוד ששלוש השנים האחרונות התאפיינו בדומיננטיות רבה של הגרלות השכם והערב לתכנית זו, כך גם מספר התחלות הבנייה בשוק הכללי יורד והולך. והפרדוקס הגדול הינו, ללא ספק, בכך שאחת ממטרות העל של מחיר למשתכן היא לא רק לשווק דיור מסובסד ולנסות להוריד את רמות המחירים בשוק הדיור הכללי, אלא גם לנסות ולהגדיל משמעותית את מספר התחלות הבנייה.
בכך "הצליחה" תכנית מחיר למשתכן מעל ומעבר למצופה. היא גם לא יצרה פתרונות דיור הולמים לרוב רובו של הציבור שנזקק לכך ונותר, מאוכזב עמוקות, מחוץ למעגל ההגרלות, גם הותירה את רוב משפרי הדיור על הגדר, ממתינים עד בוש ל"נפילות" מחירים, מה שכידוע לא קרה, גם תרמה משמעותית לחור ענק של מיליארדים בתקציב המדינה וגם, ואת זאת ממחיש דו"ח הביכורים של הנגיד ירון, יצרה בדיוק אפקט הפוך בשוק הדיור של הורדת התחלות הבנייה.
הייתי מצפה מהנגיד החדש, כלכלן עולמי בעל שם, שייקח לתשומת ליבו את הנתון הזה, ושיצליח לבודד את ה-SIGNALS  הנכונים מתוך ה-NOISE של רמת מחירי הדיור, שאיננו רלוונטי כלל ועיקר לשורש הבעיה.
הכותב הוא משפטן ושמאי מקרקעין, מבעלי משרד "זאב כהן-ארז כהן" ושימש בעבר כיו"ר לשכת שמאי המקרקעין
תגובות לכתבה(15):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 14.
    העיקר שכחלון מוכר את הכישלון בתור הצלחה (ל"ת)
    50+ 04/04/2019 01:43
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 13.
    מיותר לציין שהכותב מעוניין שמחירי הדירות ימשיכו לעלות
    איתן 03/04/2019 11:58
    הגב לתגובה זו
    0 0
    וזוגות אומללים יקחו משכנתאות של מיליון שקל שוק דיור בריא עולה כאשר יש צמיחה אמיתית שמבוססת על הכנסה פנויה ולא על עלייה בחוב
    סגור
  • 12.
    חב קבלניות סיניות ניפשו בירושלים- והציעו לשק-רם בנית
    כותבי תרחישים 02/04/2019 22:02
    הגב לתגובה זו
    0 0
    בפירסום-הסינים הציעו בנית 100 ממר ב 110000$ לא כולל קרקע ופיתוח קרקע = כ 40000 - ופיתוח כ 15-20000 $= יחדוו כ 155000 $ זה המחיר הנכון בעתיד עם קריסת הבורסות בחול - המחירים יצנחו בזמו הווה= בארהב =הורידו את המס מ 35 ל 21% ולכן הבורסות מזנקות זמנית - והדולר היתחזק עקב כך- עד שיתברר גודל הגרעון אל תגידו לא ידענו
    סגור
  • 11.
    המשך-המחסור המכוון פוגע בתלכיד הלאומי-מחייב וועדת חקירה
    כותבי תרחישים 02/04/2019 21:55
    הגב לתגובה זו
    1 0
    וועדת חקירה זה ענין של זמן- אריק שרון זל בנה 82000 כשהיו 6 מליון תושבים בהווה יש 9 מליון תושב- ובונים ףףףף פחות מ 44000 בממוצע שר השיכון הקודם- ב2011 אמר שבשנת 2012- יבנו 53000-אבל ראו כמה בנו לאור ההוראה ההזויה- מילא דואג לדור שלם של צעירים וחסרי דיור זה אותו האיש שדואג לבנקי- הוא יגיע למקום שבו היה האדון אולמרט אל תגידו לא ידענו
    סגור
  • 10.
    לראשונה השמאי מציג נכון הפרטים-רוב המגיבים טועים לעצמ
    כותבי תרחישים 02/04/2019 21:50
    הגב לתגובה זו
    0 0
    כיתוב שלנו משנת 2012- ומעז המחירים עלו כ 80% ויותר מחסור הדיור= מכוון= בהוראתו ובנימוקו של בובו השק-רם=בנימוק :: דאגה לעמיד הבנקים הנתונים-בעשור- מחירי הדיור עלו בשוויץ וגרמניה ב 32% בישראל עלו ב 121% לדברי הנגידה אריק שרון זל בנה 82000 בשנה ממוצע ב12 השנים בנו פחות מ 43000 דירו גם עייר היה מבין את גודל ההונאה
    סגור
  • 9.
    מה שבטוח שבדו"ח בנק ישראל, צריך לשים סעיף על אנשים כמוך (ל"ת)
    ממי 02/04/2019 08:23
    הגב לתגובה זו
    0 1
    סגור
  • 8.
    יביאו חברות בנייה מחו"ל שייבנו הכל בחצי מחיר בחצי זמן (ל"ת)
    רק כחלון רק כחלון 01/04/2019 16:05
    הגב לתגובה זו
    0 1
    סגור
  • 7.
    הקשר בין הבניה לנגיד הוא עקיף, זה לא מתפקידו ולכן אין
    אלי 01/04/2019 15:37
    הגב לתגובה זו
    0 1
    לבקש מימנו לשפר את מצב הבניה.
    סגור
  • לאדון אלי-לידיעה-הנגיד פישר שכנע את רהמ להקטין הבניה-
    כותבי תרחישים 02/04/2019 22:07
    הגב לתגובה זו
    0 0
    יש שמועה- לא מבוסס- שהוא ממשיך ללחוש לבעלי ההההה
    סגור
  • 6.
    עוד אינטרסנט
    א 01/04/2019 14:04
    הגב לתגובה זו
    4 2
    ממש בושה לראות אך אתרים כלכלים שבוים של הקבלנים והשביל בצע כסף משקרים ללא סוף .מחירי הדירות בקריסה נקודה .מי שיקנה עכשיו יפסיד המון כסף.ראו הוזהרתם
    סגור
  • 5.
    להציג באופן אמין את הנתונים
    מסתכל על הנתונים 01/04/2019 12:58
    הגב לתגובה זו
    0 2
    בתור אדם רציני, הייתי מצפה שתשים לב שעבור התחלות הבנייה של 2018, מדובר בנתון ראשוני וארעי בלבד, שמנתוני העבר בדרך כלל עולה בין 10-15%. וכאשר זה יקרה, הנתונים יראו שלא רק שאין ירידה בהתחלות הבנייה השנה, אלא יש עלייה. אבל זה מפיל את כל יסודות המאמר שלך... הנכון ביותר יהיה להשוות את הנתון הגולמי הראשוני שהתקבל עבור 2018, עם הנתון הגולמי הראשוני שהתקבל עבור שנות העבר. וגם שם אתה תראה את אותה המסקנה. הייתי מצפה משמאי רציני (יו"ר הלשכה לשעבר) להיות הוגן בנתונים שלו ובראיית המציאות ולא להמציא מציאות על בסיס אי אילו אינטרסים שלו. אבל ארז כבר שנים ממשיך בפמפום הבועה. הרי זה הלחם והחמאה של השמאים שגם הם נפגעים במעגל השני מההאטה בשוק הנדל"ן.
    סגור
  • 4.
    השוק הפרטי מנסה לבנות פחות, הממשלה יותר (ל"ת)
    ככ 01/04/2019 12:29
    הגב לתגובה זו
    0 1
    סגור
  • 3.
    ארז שוב מציג תמונה שגויה
    מסתכל על הנתונים 01/04/2019 11:19
    הגב לתגובה זו
    12 3
    בתור אדם רציני, הייתי מצפה שתשים לב שעבור התחלות הבנייה של 2018, מדובר בנתון ראשוני וארעי בלבד, שמנתוני העבר בדרך כלל עולה בין 10-15%. וכאשר זה יקרה, הנתונים יראו שלא רק שאין ירידה בהתחלות הבנייה השנה, אלא יש עלייה. אבל זה מפיל את כל יסודות המאמר שלך... הנכון ביותר יהיה להשוות את הנתון הגולמי הראשוני שהתקבל עבור 2018, עם הנתון הגולמי הראשוני שהתקבל עבור שנות העבר. וגם שם אתה תראה את אותה המסקנה. הייתי מצפה משמאי רציני (יו"ר הלשכה לשעבר) להיות הוגן בנתונים שלו ובראיית המציאות ולא להמציא מציאות על בסיס אי אילו אינטרסים שלו. אבל ארז כבר שנים ממשיך בפמפום הבועה. הרי זה הלחם והחמאה של השמאים שגם הם נפגעים במעגל השני מההאטה בשוק הנדל"ן.
    סגור
  • 2.
    כשפוליטיקאים מתערבים במיזמים כלכליים הכישלון ידוע מראש-
    פלורליסט 01/04/2019 11:17
    הגב לתגובה זו
    7 0
    תחבורה, בריאות, דיור, תקשורת וכל התשתיות. במשמרת של הנאו-ליברל המהולל המדינה מתנהלת כמו במשטר קומוניסטי - ידם של הפוליטיקאים בכל והסיאוב סוגר מעגל
    סגור
  • 1.
    חחחח
    אוקיי 01/04/2019 11:15
    הגב לתגובה זו
    14 4
    "הכותב הינו שמאי מקרקעין שמפחד מהירידה בכמות העסקאות, שכן פרנסתו מושפעת מירידה זו באופן ישיר.
    סגור