המחיר האמתי שמשלמים רוכשי דירות במחיר למשתכן

זוכים רבים בוחרים לוותר על הדירות עקב חוסר וודאות מתמשך; עד כמה באמת כדאית תכנית הדגל של כחלון ואיך יימנע את התייקרות המחירים מצד הקבלנים?

הוויתור של כרבע מזוכי התכנית על הדירות, החשש מעליית מחירים בשוק החופשי ועוד בעיות שעולות מתכנית הדגל של המדינה לפתרון משבר הדיור, כנראה גרמו לכחלון לשקלל את דרכו ולנסות ולשקף לזוכים מהו המחיר האמתי של דירה בתכנית מחיר למשתכן. נתון שנעלם גם מהזוכים עצמם עד כה.
נתוני בנק ישראל מעלים מחדש את הפגמים והשאלות מהתכנית שהייתה אמורה לפתור את משבר הדיור. האוצר אמנם ממשיך לעמוד איתן מאחורי התכנית השנויה במחלוקת, מנסה לתקן כשלים תוך כדי תנועה וטוען למגמה של ירידת מחירים בשוק הדיור, אבל כרגע, בעיקר לאור הנתונים הלא מובהקים מספיק והוויתור של זוכים רבים על הדירות, יש לבחון האם בכלל דירה במחיר למשתכן היא עסקה כדאית.
את הזוגות הצעירים לא מעניינים הוויכוחים המתוקשרים בין פלוג וכחלון. הם רוצים לרכוש בית בכדי לגדל בו את ילידיהם, לכן, ולמרות החששות, ההגרלות המבטיחות מחיר מוזל לדירה בתנאי הון עצמי נמוכים יחסית לשוק החופשי, ממשיכות להיות מלאות.
אלא שאז, הזוגות ש"המזל האיר להן פנים" וזכו, מתחילים להפנים את המורכבות הכלולה בעסקה. זמני המתנה ארוכים לאכלוס, רמת גימור בנייה נמוכה, הגבלות למכירת הדירה, ולעתים מעבר לאזור מגורים חדש, כל אלו מצליחים לערער את הזוגות לקראת העסקה במחיר למשתכן. יחד עם זאת, הם אינם משתווים למצב האבסורדי של חוסר הוודאות סביב המחיר האמתי של הדירה בעקבותיו זוגות לא יכלו לחשב האם יצליחו לעמוד בעסקה.
חוסר הוודאות נבע מכך שבשונה מרכישת דירה מקבלן בשוק החופשי, מדד תשומות הבנייה (מדד המשקלל את עלויות הבנייה) חושב מהיום בו הקבלן זכה במכרז. עוד לפני שהזוכים והרוכשים הפוטנציאליים של הדירה בכלל זכו בה, מחיר הדירה התייקר. ספירת המדד מצטברת עד לתשלום האחרון על הדירה, מועד אמורפי שקשה לחזות, מה שעלול להביא להתייקרות של מאות אלפי שקלים. בנוסף, ומכיוון שהחישוב אינו נכלל במשכנתא, הרוכשים חייבים להמציא מימון נוסף ממקורות עצמאיים.
לאחרונה שר האוצר כחלון הורה לתקן את הסוגיה בכדי להגביר את הודאות של הזוכים למחיר הדירה. על פי ההנחיה, תבוטל הצמדת המחיר למ"ר שעליו מתחייב הקבלן הזוכה למדד תשומות הבנייה כבר בעת הזכייה במכרז של הקבלן, וההצמדה תיעשה בשלב מאוחר יותר של הוצאת היתר הבנייה, כך תהיה חשיפת הזוכים להתייקרות המדד נמוכה יותר והזוכים ידעו מהו המחיר הסופי של הדירה בעת רכישתה.
יחד עם זאת, לצד הודאות היחסית של הזוכים על מחיר הדירה, החשיפה לתנודות לא צפויות במדד יוטלו מעכשיו על קבלן הפרויקט ובעצם מגדילה את רמת הסיכון שבה הוא נתון. שקלול הסיכון המחודש עלול לגרום לקבלנים להגיש הצעות גבוהות במרכזים שעלולות לגרום לעליית מחירי הדירות בפרויקטים או לפחות סיבה לתירוץ טוב אך גם את עליית המחירים ניתן למנוע בצעדים מצד האוצר.
מדד תשומות הבנייה, בו טיפל כחלון לאחר כ-3 שנים בהם התכנית פועלת, הוא חלק אחד שהשפיעו על מחירה האמתי של הדירה. אך ישנם אלמנטים נוספים כמו עלויות המימון במקרה של לקיחת מסלול הגרייס במשכנתא; מגורים בשכירות לאור העובדה שמרגע הזכייה ועד למסירה יעברו כ- 4-5 שנים; שיטת התמחור הפנימית של מחיר למשתכן שרוב הזוכים אינם מכירים ובטוחים כי מחיר הדירה הוא גודלה במטרים כפול המחיר למ"ר וזה לא נכון.
חוסר הוודאות הגדול במשך חודשים ארוכים בהם הזוכים לא ידעו כמעט דבר על הבית עליו חלמו שנים ארוכות, הוביל כרבע מהם להרים ידיים. עכשיו לאחר התיקון האחרון, נותרת השאלה כיצד כחלון יצליח למנוע את עליית מחירי הדירות מצד הקבלנים וכיצד ימשוך קבלנים לבצע את הוצאת ההיתרים ועבודות הבנייה מהר יותר ובעצם לממש את מטרת המהלך.
בכל מקרה, זהו צעד הכרחי, שגם אם יגרום לעליית מחירים קלה, לפחות יוביל לכך שרוכשי הדירות ידעו מהו מחיר הדירה ויוכלו לבצע בעצמם את שיקולי הכדאיות. למרות כל הטיעונים בעד ונגד, דבר אחד בטוח -  זו התכנית המשמעותית ביותר בשנתיים האחרונות בעולם הנדל"ן והיא תמשיך להיות בעלת השפעה רבה גם בשנים הקרובות. אם קצב ירידת המחירים יימשך, כחלון יוכל לסמן וי ענק על ההבטחה איתה רץ בבחירות.
  
הכותב הוא חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות ויועץ משכנתאות רשום
תגובות לכתבה(13):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 8.
    גרגיר חול אני לא קונה בישראל, זו אורווה
    חחחחח 19/04/2018 02:34
    הגב לתגובה זו
    1 1
    לא מבין ולא אבין מי זה שמשלם כדי לגור פה:)
    סגור
  • 7.
    כתבה שלמה מלאה בטיעונים שלא נתמכים באף מספר - קשקשן
    ערן הכלכלן 15/04/2018 10:16
    הגב לתגובה זו
    2 1
    הדרך לעשות לעצמך יח"צ זה להגיד ששר האוצר מטומטם. בשביל זה מספיק לקשקש כמה חצאי אמיתות, אין צורך בביסוס הטיעונים על ידי בדיקה כלשהי. כל קשקשן פופוליסט יכול לפרסם את עצמו ככה. כל הכבוד. חושבים שהציבור מטומטם?
    סגור
  • טעות
    ברנר 19/04/2018 19:28
    הגב לתגובה זו
    0 0
    יש לך טעות מי שחושב שהציבור מטומטם זה כחלון
    סגור
  • 6.
    גרוזיני שליח הקבלנים. קיבלנו דירה 3 חדרים חדשה ב-600אלף
    זוג צעיר 13/04/2018 17:43
    הגב לתגובה זו
    2 6
    בלוד. הדירה פיגוז. גם השכונה. מחוץ למחיר למשתכן רצו מאיתנו קרוב למיליון שקל באותו אזור. לכו זדיינו כל שלוחי הקבלנים. מאחל לכם מוות ביסורים.
    סגור
  • טעות
    ברנר 19/04/2018 19:29
    הגב לתגובה זו
    0 0
    שום שלוחי קבלנים, שלוחים של עם ישראל. אתה מרוצה מהקומוניזם שהבטיח לך דירה בזול, יבושם לך
    סגור
  • תהנה עם משפחתך בדירה! אנא תשקול להתנסח בכבוד (ל"ת)
    המערכת 18/04/2018 10:26
    הגב לתגובה זו
    2 0
    סגור
  • לפי התגובה שלו גם 100000 לא הייתי משלם כדי לגור לידו (ל"ת)
    חצצ 19/04/2018 12:10
    הגב לתגובה זו
    1 0
    סגור
  • 5.
    ללא פירוט מה נכון
    אריק 13/04/2018 16:39
    הגב לתגובה זו
    2 0
    שרוב הזוכים אינם מכירים ובטוחים כי מחיר הדירה הוא גודלה במטרים כפול המחיר למ"ר וזה לא נכון. אז מה הנכון? לא הגיוני לפרט?
    סגור
  • 4.
    דירה למשתכן=תוכנית להצלת הקבלנים
    אדם 13/04/2018 15:17
    הגב לתגובה זו
    0 2
    מחירי הדירות עלו בכ130% בגלל הריבית הנמוכה וביקוש ספקולטיבי . הנחה של כ25% ברוטו (בתוספת עליות שכירות , הצמדה לממד הבניה ) נותנת הנחה של כ15% נטו. בשפת המספרים: עליה של 130%= 230 הנחה של כ15% : 230*0.85=195 כלומר קיבוע בכ95% יותר גבוהה מאשר לפני כעשור!! זוהי תוכנית להצלת הקבלנים על חשבון עושק הזוגות הצעירים!
    סגור
  • טעות
    ברנר 19/04/2018 19:30
    הגב לתגובה זו
    0 0
    אתה מומחה בשקל, אפילו לא שקל. מחירי הדירות עלו, כי יש מחסור בדירות בגלל מחסור בקרקעות בגלל הספסר הגדול בקרקעות, המדינה
    סגור
  • 3.
    מסקנה שגויה
    נחמיה 13/04/2018 13:22
    הגב לתגובה זו
    2 0
    מסכים עם כל מילה. הפסקה האחרונה שאומרת שהתכנית תמשך בשנים הקרובות -שגויה. לאור הבקורת מצד בנק ישראל והביקורת בקרב התקשורת המקומית כמו גם העלות האדירה שלה שמשיגה מטרה הפוכה. סופה של תוכנית מחיר למשתכן מעבר לפינה,לא תשרוד יותר מכמה חודשים הלאה בטח שלא אחרי הבחירות שיבואו עלינו מקסימום שנה הבאה. אז״ שלא יעבדו עליכם...״
    סגור
  • 2.
    מרוב טעויות כתיב ועריכה זה פשוט בלתי קריא (ל"ת)
    יוד 13/04/2018 13:12
    הגב לתגובה זו
    6 0
    סגור
  • 1.
    80% רכשו להשקעה (ל"ת)
    אזרח פשוט 13/04/2018 12:54
    הגב לתגובה זו
    1 0
    סגור