המגבלה הדרקונית שצריך לשקול - כדי למנוע את המשך התנפחות מחירי הדירות

הכלכלן הראשי במיטב דש בוחר לנפץ את אחד המיתוסים הגדולים בשוק הדיור - ולספק הצעה משלו למצב הקיים, ואולי למקרה דומה בהמשך הדרך
 |  (33)
עדיין לא ברור האם הזינוק במחירי הדירות בישראל שנמשך מאז שנת 2008 עומד להיעצר, אך את המסקנות למניעת משבר דיור דומה בעתיד אפשר להסיק כבר כעת והן צריכות להיות שונות מהפתרונות המוצעים.
הדעה הרווחת גורסת שכדי למנוע הישנות עליות כל כך חדות במחירי הדירות בעתיד צריך לבנות הרבה דירות. וזה גם נכון באופן כללי להגדיל את היצע הדירות, אך בניית דירות לא תמנע מצב של התנפחות מחירים. בשנה טובה נבנות בישראל כ-40-50 אלף דירות חדשות. כלומר תוספת של כ-2% למלאי הדירות הקיים. אז האם הגדלת היצע הדירות נניח מ-2% ל-3% (75 אלף דירות) תעצור עליית המחירים, וזאת בזמן שקיימים ביקושים ספקולטיביים חזקים? כנראה, שהתשובה היא שלילית. לראיה, לפני ששוק הדיור האמריקאי נעצר בחריקת בלמים בשנת 2007, בנו בארה"ב בשנות האלפיים 30% יותר דירות מאשר בשנות ה-90, וזה לא מנע עלייה של 85% במחירי הבתים עד המשבר.
היצע הדירות הוא גורם חשוב לאורך זמן, אך השפעתו זניחה בתקופות "בועתיות". התנהגות מחירי הדירות דומה הרבה יותר להתנהגות מחירי הנכסים מאשר למוצרי הצריכה. הגדלת היצע הנכסים, די בדומה למתרחש בשוק המניות או האג"ח, לא מונעת עליות המחירים.
יש טוענים שאם בנק ישראל לא היה מוריד את הריבית לרמה אפסית, מחירי הדירות לא היו מזנקים בעשרות אחוזים. ברור שהעלות הנמוכה של המשכנתאות והיעדר אלטרנטיבה ראויה להשקעה באג"ח או בפיקדונות הבנקים דחפה כספים רבים להשקעה בדירות. אולם, לא ריאלי לצפות מבנק מרכזי לא להוריד ריבית בגלל עליית מחירי הדירות, כאשר המשק זקוק לריבית נמוכה כדי להתאושש מהמשבר ולהתמודד עם הסביבה העולמית.
הפתרון היעיל למנוע עלייה של מחירי הדירות טמון בהגבלת האשראי לרכישת הדירות. לא בהגבלה קלה, אלא חמורה שתחתוך בכמות המשכנתאות החדשות בעשרות אחוזים. האשראי לדיור הוא זה שדוחף את מחירי הדירות מעלה. הרעיון של קיום הקשר ההדוק בין האשראי לדיור למחירי הדירות לא בא מהשוליים הקיצוניות של חשיבה כלכלית. קרן המטבע הבינלאומית בדוח היציבות הפיננסית האחרון שהתפרסם בתחילת אוקטובר קבעה זאת על סמך המחקר שנעשה במדינות הרבות.
הגבלה חמורה על מתן המשכנתאות בתקופות של עליות חדות במחירי הדיור, נניח בגובה של עד 60%-70% ואפילו 80% ממחיר הדירה הנרכשת, לא תאפשר לרבים לקנות דירה בתקופות סוערות, וכך תרסן ביקושים ותבלום במהירות עליית המחירים. עצירת עליות המחירים והתנפחות האשראי לדיור תמנע בעיות חמורות בעתיד ובסופו של דבר תטיב מצבה של מרבית האוכלוסייה. צעד כזה אפילו לא חריג כל כך. למעשה, בנק מרכזי עושה פעולה דומה כאשר האינפלציה במשק עולה בחדות. הוא מעלה ריבית עד שהאינפלציה עוצרת אפילו במחיר של האטה משמעותית בפעילות המשק. אז מדוע לא לבלום באגרסיביות גם עלייה במחירי הדירות?
הרי הנזקים מזינוק במחירי הדירות הם חמורים ומתמשכים. הרוכשים של היום לא רק מעמיסים על עצמם חובות כבדים ל-25-30 השנים הקרובות, מה שיפגע בצריכה שלהם ויכביד בצורה משמעותית על צמיחת המשק, אלא גם מרחיקים בעלות על הדירה לדורות הבאים. ילדינו ונכדינו יעמדו בפני מחירי הדירות בלתי ניתנים להשגה.
צריך להבין שהמשכנתאות ברובן מממנות את הרכישות של הנכסים הקיימים במחירים שהולכים ועולים ולא השקעה ביצירת נכסים חדשים. עד 80% מהדירות הנמכרות הן דירות יד שניה, כלומר המשכנתאות למעשה מממנות ספקולציה, מכירה של אותו נכס במחיר גבוה יותר. האמת שגם בדירות חדשות משכנתא מממנת ספקולציה של הקרקעות. מתוך העלייה של מעל 100% במחירי הדירות מאז שנת 2008 רק כ-20% אפשר להסביר בעליית מחירי התשומות לבנייה. כל השאר מיוחס לעלייה במחירי הקרקעות.
בפעם הבאה כשמחירי הדירות יתחילו לזנק, בנק ישראל צריך מיד להטיל מגבלות חמורות על מתן המשכנתאות. אפשר אפילו לקשור את המגבלה ישירות לשיעור העלייה במחירי הדירות. אם המחירים יעלו בקצב סביר, נניח בהתאם לעלייה בהכנסה הצרכנית או בהתאם לקצב האינפלציה במשק, המגבלות יוקלו או וסרו.
אם המגבלות על המשכנתאות היו מוטלות עוד בתחילת גל העליות הנוכחי ומרסנות התייקרות מחירי הדירות לקצב עליית השכר הממוצע במשק, המחיר הממוצע של דירה בישראל היום היה נמוך בשליש (!) מהמחיר הנוכחי. במקביל, צריך כמובן לעודד בנייה באמצעים שונים, אך לא באמצעות דרבון הביקושים הממונפים באשראי. כך אפשר להבטיח שוק הדיור שפוי שבו המחירים עולים בהתאם ליכולת הכלכלית של השכבות הרחבות של האוכלוסייה.
תגובות לכתבה(33):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 24.
    הצעה נכונה ואפקטיבית (ל"ת)
    יוסי 13/11/2017 09:43
    הגב לתגובה זו
    2 0
    סגור
  • 23.
    יש פתרון
    איציק 02/11/2017 12:26
    הגב לתגובה זו
    3 0
    הפתרון היחידי הוא להגביל חלק מהדירות החדשות למגורים בלבד כך שלמשקיעים לא יהיה מה לעשות איתן ומחירן יקבע רק לפי הביקוש למגורים ולא לפי הביקוש של המשקיעים
    סגור
  • 22.
    מעולה
    רחמים 02/11/2017 11:15
    הגב לתגובה זו
    5 0
    לידיעת השר כחלון והנגידה שמתנהגת כאילו בעיית מחיר הדירה לא בעייחה
    סגור
  • 21.
    התכווצות השוק מוצגת כהישג של שר האוצר והציבור קונה זאת. (ל"ת)
    בן אהרון 01/11/2017 15:28
    הגב לתגובה זו
    1 0
    סגור
  • 20.
    לא היה צריך לתת משכנתא למשקיעים. רק לדירה ראשונה.
    בן אהרון 01/11/2017 14:58
    הגב לתגובה זו
    9 2
    אבל שוק השכירות היה נפגע והיו פחות דירות להשכרה.
    סגור
  • המחירים לא היו מתנפחים אם היו מונעים מהם משכנתא
    ג'קי 01/11/2017 16:30
    הגב לתגובה זו
    5 1
    המחירים לא היו מזנקים צעירים היו יותר ראוכשים ופחות היה צורך בשכירות מלכתחילה
    סגור
  • 19.
    צריך לתת תוכנית למשקיעים פרטיים שישכרו לטווח ארוך.
    בן אהרון 01/11/2017 14:56
    הגב לתגובה זו
    3 0
    ולעודד אנשים לגור בשכירות לטווח ארוך במקום לרכוש דירות במחירים מטורפים כולל מחיר למשתכן. גם שם המחירים מטורפים.
    סגור
  • 18.
    הפתרון הוא חיסול הביורוקרטיה
    איש אחד 01/11/2017 14:18
    הגב לתגובה זו
    3 1
    רמ"י, ועדות מחוזיות, ועדות מקומיות, ירוקים, כולם בוחשים בקדירה. לבטל את כל הביורוקרטיה - הכל מותר. יש לך נכס - תעשה בו מה שבא לך. רק כך.
    סגור
  • הצחקת אותי - ההסתדרות שלך תשבית את כל המדינה פפחחח (ל"ת)
    משה ראשל"צ 01/11/2017 20:59
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 17.
    מגבלה דרקונית
    בני 01/11/2017 13:58
    הגב לתגובה זו
    2 2
    הטלת מגבלה כפי שנכתבה תיצור לחצים אחרים כגון חוסר מתמשך ועולה של דירות וחוסר ה יגרום ללחצים בביקושים לדיור ובמיחד בשוק השכירות מה שיקפיץ את שכ"ד בכל חלקי הארץ בצורה דרמטית
    סגור
  • טען עוד
  • כנראה לכותב יש כבר 10 דירות אז לא אכפת לו מהצעירים (ל"ת)
    משה ראשל"צ 01/11/2017 20:59
    הגב לתגובה זו
    0 4
    סגור
  • 16.
    בנק ישראל רצה להרתיח את השוק, הוא רק איבד שליטה
    חכמים בדיעבד 01/11/2017 13:32
    הגב לתגובה זו
    9 0
    פישר הזהיר את אריאל אטיאס לא לבנות יותר מדי. אבל אל דאגה, משבר הדירות בישראל יהיה כ"כ חריף שאת ההצעה שלך אפשר לשגר לנינים שלנו
    סגור
  • 15.
    מה? עוד לא הצטרפתם ל "שוכרים ומשכירים דיונים מעניינים"?
    מיכאל 01/11/2017 13:20
    הגב לתגובה זו
    6 0
    כנסו לפייסבוק דחוף ותפתחו את העיניים כבר
    סגור
  • 14.
    צריך להגביל את המשכנתא לעלות הבניה: 4,000 שקל למטר רבוע
    כולם יודעים 01/11/2017 13:18
    הגב לתגובה זו
    10 1
    קנית דירה של 40 מטר בתל אביב? אתה זכאי למשכנתא של 160,000 שקל בלבד. אוקי- עלות הבניה צריכה לכלול גם מע"מ ורווח לקבלן המבצע, אז נניח 6,000 שקל למ"ר. אתה זכאי למשכנתא של 240,000 שקל וזהו. לא מעניין שמחיר הנכס בשוק מתקרב כבר ל 2 מיליון שקל. כל מה שמעל 240,000 זה ספקולציה
    סגור
  • 13.
    איסור על משכנתאות יפיל את מחירי הדירות לגובה ההון העצמי
    כולם יודעים 01/11/2017 13:16
    הגב לתגובה זו
    11 1
    כי זה המקסימום שהרוכשים יצליחו לשלם. זה מאוד מאוד פשוט.
    סגור
  • יופי
    רחמים 02/11/2017 11:17
    הגב לתגובה זו
    0 0
    יופי מה רע בזה
    סגור
  • 12.
    אחת הכתבות ההזויות ביותר שקראתי.
    יש ר א לי 01/11/2017 13:15
    הגב לתגובה זו
    1 8
    רק היצע גדול יוריד את המחירים, וכחלון הגאון עוד לא הגיע למספר התחלות בנייה כגידול הטבעי שהוא כ 50,000 יח"ד בשנה. איפה הכותב ה"גאון" רוצה שזוגות צעירים יגורו? לשיטתו מחירי השכירות יוכפלו ואנשים יגורו ברחוב או אצל ההורים עד גיל הפנסיה. כחלון כשלון.
    סגור
  • אתה הזוי. אין מחסור בדיור יש רק ספקולציה (ל"ת)
    ג'קי 01/11/2017 16:31
    הגב לתגובה זו
    5 1
    סגור
  • 11.
    כבר שנים שאומרים להם להגביל את המשכנתאות אבל הבנקים
    בועה צמודה למשכנתאות 01/11/2017 12:59
    הגב לתגובה זו
    9 1
    מגדילים ולוחצים להגדיל עוד כי זה כסף בטוח. בישראל הבנק מכוסה לחלוטין מול הלווים הוא יכול לקחת מהמפגרים בתשלומים את הדירה ואת ההפרש יגבה מהם עד סוף ימיהם.
    סגור
  • 10.
    נחמד אבל גרוע הסבר בתגובה
    הגולש 01/11/2017 12:56
    הגב לתגובה זו
    2 1
    נומד לראות שסופסופ כלכלן מבין שביקוש לדירות יכול להיות " ספקולטיבי" ולא רק של מי שצריך דירהגרוע משתימסיבות עיקריות:1 הכלכלן חסר ערכים בסיסים , ההכרח שלכל אחד יהיה דיור הינו עקרון יסוד הן של מיסדי הימין והן מיסדי השמאל - עד כדי זהו משהו בסיסי 2. כל מי שאין לו דירה מין הראוי לאפשר לו לקנות (עע דיור למשתכן) ולא למנוע ממנו3. כן יש מקום בזמנים כאלו להקשות על קנית דירה שניה שלישת וכד - ועל כך שאפו לכחלון שהבין זאת בזמן שכולם " ישנו"ולידיעת הכותב בין היתר ננקטה גישה דומה להצעתו והיא העלאת הצורך של הון עצמי 50% לצורך קנית דירה שניה והלאהאך יש גם דרכים נוספות אחרות לעשות זאת כגון אי משכנתא כלל כי אם רק הלואות רגילות ( יקרות בהרבה) אפשר לקבוע גם שריבית הלואה כזו תהיה 6% צמודה - עוד דבר שירתיע רבים מלקנות
    סגור
  • 9.
    ואז יבנו פחות וככה הבעיה רק תחריף ולא בגלל חוסר ביקוש
    רן 01/11/2017 12:36
    הגב לתגובה זו
    0 3
    אלא בגלל ריגולציה למה לא חשבו על רעיון לדלל את האוכלוסיה...
    סגור
  • אתה סובל מטמטום?
    אלון 01/11/2017 13:23
    הגב לתגובה זו
    3 1
    תקרא את הכתבה... הבעיה היא לא בצד ההיצע, גם כשבנו מעל לצרכי השוק המחירים עלו כי כסף נשפך לשוק מהמשכנתאות. יש להגביל את הביקוש... ההיצע ידאג לעצמו.
    סגור
  • 8.
    צודק ב100%, רק הריבית הנמוכה ניפחה את הבועה (ל"ת)
    דוד 01/11/2017 12:20
    הגב לתגובה זו
    7 3
    סגור
  • 7.
    יש לי רעיון יותר טוב לאסור בחוק כל עיסקה של דירה
    אייל 01/11/2017 12:20
    הגב לתגובה זו
    2 6
    ככה לא יעלו יותר המחירים.... איזה רעיון הזוי ואיפה יגורו כל אלה שאין להם שני מליון מזומן חחח האא בשכירות ואז היא תקפוץ ב 200 אחוז הבנתי.......
    סגור
  • אתה לא חושב על דברים עד הסוף
    מאיפה באת אייל 01/11/2017 15:54
    הגב לתגובה זו
    4 0
    הרעיון שלו הוא שהאיסור על משכנתא של יותר מ 20-40 אחוז משווי הדירה יקטין ביקושים של כל אלו שלא יכולים להשיג את ההון העצמי,פחות קניות - מחירים יירדו, ואז לא צריך 2 מיליון מזומן כדי לקנות !!! אלא אם כן אתה מאמין שהדירות יישארו ריקות לעד ...
    סגור
  • 6.
    שכחת בכתבה נושא המיסוי
    משה 01/11/2017 12:12
    הגב לתגובה זו
    6 0
    הכלכלן הראשי התייחס רק לנושא הריבית הנמוכה והתעלם מנושא המיסוי שדוחף את המשקיעים להעדיף השקעה בדירה שפירותיה (שכד) פטורים ממס ואילו אלטרנטיבות השקעה אחרות חייבות במס 25 אחוז.
    סגור
  • 5.
    כל אחד יכול
    דג 01/11/2017 12:08
    הגב לתגובה זו
    2 0
    מידי פעם מישהוא מעלה רעיון "גאוני" .הרעיונות הללו בדרך כלל לא נבדקים מכל הכוונים. שוק הנדלן מושפע מהרבה גורמים, ודוב המומחים מכירים רק את מה שמעניין אותם.
    סגור
  • 4.
    בלמת בכח רכישות הקפצת את שכר הדירה אין ניסים בכלכלה
    חב 01/11/2017 12:03
    הגב לתגובה זו
    1 3
    .
    סגור
  • לכן להטיל פיקוח על גובה דמי השכירות (ל"ת)
    יוסי 14/11/2017 02:18
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 3.
    זה לא פיתרון, להיפך, זה עלול להחמיר את מצב הרוכשים
    עמי 01/11/2017 11:45
    הגב לתגובה זו
    2 4
    מי שצריך דירה יפנה למקורות אחרים בריבית גבוהה הרבה יותר.
    סגור
  • עדיף לשלם שכירות שעולה 2.5% ממחיר הנכס, מאשר 8% ריבית (ל"ת)
    רגע אחד 01/11/2017 13:19
    הגב לתגובה זו
    5 0
    סגור
  • 2.
    הקבלנים יממנו את המשכנתאות
    מאיר פ 01/11/2017 11:31
    הגב לתגובה זו
    3 6
    תמיד יגיע כסף עוקף בנק ישראל המדינה צריכה לבנות 300-400 אלף דירות ולהשכיר במחיר נמוך, את הנכסים ינהלו חברות ניהול... לא יהיה כדאי לבנות להשקעה
    סגור
  • 1.
    מחירי הדיור
    ראובן 01/11/2017 11:30
    הגב לתגובה זו
    2 2
    וכמובן לא לשכוח לקחת את מפתחות התכנון והאישור של תוכניות הבנייה למיניהן מידי המושחתים.
    סגור