ברוכים הבאים לאתר החדש של
רצינו להראות לכם מה חדש
להמשך הדרכה מעבר לאתר
תוכלו להירשם לאתר, לנהלאזור אישי
ולהגדיר ניירות למעקב
להמשך הדרכה מעבר לאתר
ריכזנו את כל המדורים בתחום
שוק ההוןבמקום אחד
להמשך הדרכה מעבר לאתר
ריכזנו עבורכם את כל הנתונים
להמשך הדרכה מעבר לאתר
כל הנתונים והכתבות
במדורהמטבעות הדיגיטליים
להמשך הדרכה מעבר לאתר
בואו לצפות
בתוכניות החדשות שלנו
להמשך הדרכה מעבר לאתר
נתוני אג“ח
להמשך הדרכה מעבר לאתר
גרפים אינטראקטיביים
להמשך הדרכה מעבר לאתר
תצוגת נתוני מט“ח חדשה
להמשך הדרכה מעבר לאתר
מניות ארביטראז‘
להמשך הדרכה מעבר לאתר
ריכזנו עבורכם את הקרנות
להמשך הדרכה מעבר לאתר
גלישה נעימה
מערכת
להמשך הדרכה מעבר לאתר

ההסבר הנסתר לקיפאון המחריף בשוק הדיור - "נוצר קצר"

ארז כהן מתייחס לבריחת המשקיעים משוק הדיור ומציע מספר פתרונות לשר האוצר כחלון

נדל"ן, צילום: GettyImages IL
יש משהו פבלובי בתגובות אודות מיעוט התחלות בנייה שפורסמו שלשום על ידי הכלכלן הראשי באוצר. כזכור, הנתונים הצביעו על ירידה דרמטית של 20 אחוזים בקירוב בהתחלות הבנייה, עד כדי כ-10,000 יחידות דיור בלבד לרבעון, כלומר כ-40,000 לשנה, הממוצע השנתי של 2012. זהו ללא ספק נתון מאוד חמור המצביע על כישלון מדיניות הדיור של שר האוצר כחלון, אולם התגובות, לטעמי, החטיאו את המטרה.
נכון, ההתמקדות של כחלון במחיר למשתכן, היתה ללא ספק גורם לא מבוטל בכשל זה. העובדה שכחלון עוסק 24/7 בהבטחות לדיור מוזל לדור הצעיר, זאת שעה שליבת שוק הדיור מקרטעת, קרקע במרכז הארץ בלב איזור הביקוש איננה משווקת, וההתחדשות העירונית, בין אם מדובר בפינוי בינוי ובין אם מדובר בתמא 38, נכנסה למקפיא עמוק, אכן באה לידי ביטוי במצבו העגום של שוק הדיור.
נכון, ההברחה של המשקיעים משוק הדיור, מנתון של כ-30% עד לפני שנתיים, לכמחצית בלבד, מהווה אף היא תמרור אדום למדיניות כחלון. כחלון, אכן, לא חסך את שבטו ממשקיע הנדל"ן, ופשוט גרם להם לרגליים קרות, בין אם כתוצאה מהכבדת נטל המיסוי, כולל הכפלת מס הרכישה והכוונה להטיל מס על דירה שלישית, ובין אם בהצהרות על אחראיות בעליל שאיננו חפץ כלל במשקיעים בשוק הדיור.
נכון, ההתקפות החוזרות ונשנות הן של כחלון והן של שר השיכון גלנט על הקבלנים, ובין היתר התיאור שלהם כזללזנים אוכלי סטיקים, תיאור שאיננו מכבד בעליל שר בכיר בממשלת ישראל, גרם, ובצדק, לא רק לזעם רב אצל הקבלנים, אלא להתקפלות רבים מהם עד יעבור זעם. אישית, כמי שמכיר מאות יזמים וקבלנים העושים את מלאכתם יומם ולילה, הנני סבור שיש מקום לא רק להתנצלות של כחלון וגלנט, אלא גם לפעולות מתקנות בנושא זה, בין אם באומר ובין אם בהקלות בפועל.
ההסבר הנסתר -
אולם לדעתי קיים עוד גורם מרכזי לקפאון בשוק, והוא הקצר שנוצר בין השלטון המרכזי לבין השלטון המקומי. העובדה, למשל, שרוב רובן של תכניות מחיר למשתכן כלל לא יצאו לדרך וכך גם הסכמי הגג, להוציא ראש העין, איננה רק בעיה ביורוקרטית גרידא. נוצר מצב במדינת ישראל, שאיננו חדש כלל ועיקר, שכל עירייה וכל רשות מקומית, הפכה לממלכה ברשות עצמה, עם מערכת קבלת החלטות משלה, אינטרסים משלה ודינמיקה משלה.
גם העובדה שבמקרים רבים תכניות מתאר עירוניות עם מספרים ונתונים מרשימים, תקועות כאבן שאין לה הופכין, מדברת בעד עצמה. קחו למשל שתי ערים מובילות בשרון, הרצליה והוד השרון. בשתיהן קודמו לאחרונה תכניות מתאר מרשימות ומעניינות, עם רבבות יחידות דיור, ובשתיהן התכניות תקועות בשל התנגדות תושבים, שאף יצאו למחות בחוצות הערים על תכניות אלה.
הסיבה לכך, לטעמי, טמונה בראש וראשונה בהיעדר הסברה מלמעלה של הממשלה, כמו גם סיוע בפעולות משלימות. לדוגמא, בהוד השרון, תכנית המתאר הר/2040, המדברת על הכפלת מספר תושבי העיר מכ-60 אלף בקירוב כיום, לכ-120 אלף בעוד שנות דור,יכולה בהחלט להיות ישימה ואף טובה(!), זאת במידה ויהיה תקציב לעוד 2-3 יציאות וכניסות חדשות לעיר, וכן טיפול בתשתיות מלשימות. על הממשלה מוטלת החובה, אם ברצונה באמת לפתור את משבר הדיור, לסייע לא רק בסבסוד תכנית שנויה במחלוקת דוגמת מחיר למשתכן, אלא גם, ובעיקר, בתשתיות כבישים, מקומות חנייה מתחמי תעסוקה משמעותיים (ולא רק היי טק!) מרחב ציבורי נאות ועוד. והוד השרון הינה רק דוגמא אחת מיני רבות.
לכן, ועל מנת לעמוד ביעדים ולייצר ב-25 השנים הבאות את כ-2.4 מיליון הדירות החדשות שיידרשו בשוק הדיור, יצטרך כחלון ויצטרכו כל מקבלי ההחלטות בשוק הדיור לחשוב כמה צעדים קדימה. לא רק על תכניות פופוליסטיות מזדמנות דוגמת מחיר למשתכן. לא רק על התנגחות טיפשית ומיותרת במשקיעי הנדל"ן. אלא גם, ובעיקר, על סינכרוניזציה טובה עם העיריות והרשויות המקומיות, כולל הסברה מלמעלה, כי בלעדיהן לעולם לא יהיה היצע הדיור הדרוש. רשום לפנייך כחלון!
הכותב הוא ארז כהן, שמאי מקרקעין ולשעבר יו"ר לשכת השמאים
 
תגובות לכתבה(27):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 19.
    אין קונים כי המחירים גבוהים תתחילו להוריד מחירים ותראו קונים (ל"ת)
    אחד העם 14/09/2017 09:09
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 18.
    שמאי = אינטרסנט
    שוקה 14/09/2017 08:34
    הגב לתגובה זו
    0 0
    זהירות לא ליפול לבור השקרים וההפחדות! השוק מתרסק!
    סגור
  • 17.
    שגיאות בנתונים שמובילות למסקנות שגויות
    ללא דעה 5 13/09/2017 16:24
    הגב לתגובה זו
    1 0
    אם הכותב היה יסודי ומעמיק היה מוצא שבאף רבעון בחמש השנים האחרונות ויותר לא נבנו אותם מספר יחידות דיור ולמעשה ההתפלגות אקראית. כך שרק באופן התחלתי הנחת היסוד שלו בתחילת דבריו לא נכונה לחלוטין ויתכן שיגיעו גם ל 70,000 יחידות לדוגמה שרבעונים הבאים יבנו כפול או יותר בהתאמה. כלל בסיסי בהנחה סטטיסטית תבדוק שיש תלות בין זמנים או מיקרים דבר שלא קיים כאן. בנוסף קיימת עליה קבוע בבניה ואישורים של בתמא 38 שלא נלקחת בחשבון ולא מנותחת סטטיסטית לבחון מגמות אמתיות ואולי צפי. מה שהופך את הכתבה הזאת ללא יסודית ולא מבוססת שכנראה מטרתה היחידה לספק כותרת לעיתון ואולי תגובות תומכות או שוללות לשיפור הרייטינג. המלצתי חבל על הקריאה תמשיכו הלאה זו דעה של מחבר לא מסמך עם נתונים מבוססים.
    סגור
  • 16.
    תמיד אפשר להחזיר את המס
    פתרון 13/09/2017 16:11
    הגב לתגובה זו
    0 0
    על בעלי קרקעות שלא בונים ואז נראה את היזמים\קבלנים מאיטים את קצב הבניה. כאילו שהם בונים לשם שמים
    סגור
  • אולי גם מס על קרקע של מדינה? היא מחזיקה ב 90% מהקרקע. (ל"ת)
    בן אהרון 14/09/2017 06:21
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 15.
    מאחר ואין לי דירה האינטרס שלי ברור
    רוני 13/09/2017 15:54
    הגב לתגובה זו
    0 0
    אבל את דירתי הראשונה (3חדרים 69 מטר)קניתי בשנת 1972 (על הנייר) ב 70 אלף לירות ועוד כ 18 אלף פיתוח - כך מכרו אז דירות.כאשר קיבלתי את הדירה בשנת 1975 שוויה בשוק היה 180 אלף לירות.ביתי קנתה דירה 4 חדרים ב640 אלף שח לפני 14 שנה היום הדירה שווה פי שלוש.אני קניתי דירת 5 חדרים לפני 4 שנים ב1600 אלף שח מכרתי אותה לפני חודשיים ב 2470 אלף שח (תוך 5 ימים מפניתי למתווך) שכן בבניין התעקש למכור ב 2650 אלף אז מכר חודש אחרימאז 1972 ועד היום היתה רק פעם אחת ירידת מחירי נדלן בתל אביב.זה קרה בגלל שהרבה צעירים עזבו את תל אביב ועברו לכפר סבא ורעננה.בגלל הפקקים רובם חזרו ומחירי הדירות עלו וממשיכים לעלות.מפעם לפעם יש ירידות מחירים (לא בגוד דן) למשל בחיפה לאחר שספגו פגיעות טילים או בקרית שמונה כאשר החיזבלה מבריח תושבים.אז אל תעבדו על עצמכם.מחירי דירות בגוש דן לא יורדים.ואני תקווה גדולה שתושבי הפירפריה לא יאלצו לברוח. ולגרום לירידת מחירים.
    סגור
  • 14.
    סופבועה=שנים מונופול נדלניסט+תקשורת פסיכו-הרצה עם טיפש!
    מחיר למשתכם=חזירות 13/09/2017 15:20
    הגב לתגובה זו
    2 0
    מחיר למשתכם=חזירות שנים מונופול לפסיכו-הרצה= תירוץ החזירות הנדלניסטים למנועה פיצוץ סופבועה להגנת על הבנקים= שקר חזירי באישור הממשל ובנק ישראל להמשך ניצול עם טיפש שיהיה משועבד לבנקים ולממשלה במשכנתאות מטורפות של מיליון+( 70-90% )= הבנקים בישראל היו תמיד מפוקחים ל-% קטן למשכנתאות בנדל"ן=פישר ברח + עם פלוג יצרו סופבועה=אפילו פישר לאחר שברח הודע בפרסום לא מזמן שיש בישראל בועה =הם סיכנו את עתיד המדינה יצרו עדר של העם הטיפש הצעיר והוריהם לעבדות של דורי דורות! .... בושה וחרפה של מדינה שמנצל את אזרחיה!
    סגור
  • 13.
    כותב המאמר חי מניפוח מחירי הדירות תתנצל אתה והמשקיעים (ל"ת)
    בן 60 בלי דירה 13/09/2017 15:08
    הגב לתגובה זו
    8 0
    סגור
  • לא ברור איך אפשר לחיות מניפוח דירות. אולי הסבר? (ל"ת)
    בן אהרון 14/09/2017 06:22
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 12.
    הקפאון בשוק
    אריה צפו 13/09/2017 14:20
    הגב לתגובה זו
    2 0
    לידיעת הקורא-היזמים/קבלנים תמיד יחתרו לבצע בניה ובכמות כי זה מקור עושרם , ממול ישנם הפקדים למיניהם השמים רגלים על כל פפס,[כמו רשיונות עובדים,היתרי בניה .אגרות והטלים]וזה הגורם היחידי לעצר הבניה,כל היתר תרוצים
    סגור
  • טען עוד
  • 11.
    כל פעיל בשוק יודע שזהו שלב שמתקיים כל פעם שמגמת השוק מתלירידות
    הגולש 13/09/2017 13:12
    הגב לתגובה זו
    7 0
    לא רק שלא צריך להתרגש כי אם זה סימן שירידות מחיר לפנינוכל הכתבה והעמדה של השמאי מוזרים ומראים אי הבנה כללית הן של השוק והן של כחלון
    סגור
  • זה לא שהוא לא מבין, הוא מבין מצוין !
    ליאור 13/09/2017 14:28
    הגב לתגובה זו
    5 0
    הכותב והשמאי חושבים שהציבור מטומטם שמאמין לכל שטות....... תודה אדוני השמאי על ההמלצה החמה, אני מתארגן זריז ורץ לבנק לבקש הלוואה.....
    סגור
  • 10.
    עם עובדות קשה להתווכח
    עוזי 13/09/2017 13:11
    הגב לתגובה זו
    2 1
    מדיניות הממשלה למרות כוונותיה הטובות להוזלת מחירי הדיור לזוגות הצעירים. פוגעת ביזמים וכן בקבוצת משפרי הדיור. כנראה שנסבול מההתנהלות והתקיעות עד הבחירות. מקווה שלאחריהן תשתנה המדיניות הוכחית שלא מספקת תוצאות.
    סגור
  • 9.
    הביקוש צונח ההיצע יצנח
    ברור 13/09/2017 13:11
    הגב לתגובה זו
    7 2
    וגם המחיר כלכלה שנה א
    סגור
  • אחד לאחד נכון.בקוש יורד->מחיר יורד->הצע מתקן מטה. (ל"ת)
    ג'קי 13/09/2017 16:26
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 8.
    תמשיכו להציע הצעות אני בינתיים לא קונה דירה במחיר בועה! (ל"ת)
    אדי 13/09/2017 12:11
    הגב לתגובה זו
    18 1
    סגור
  • גם בהגרלות מחירי בועה, למה כולם עומדים בתור? (ל"ת)
    בן אהרון 14/09/2017 06:23
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 7.
    כל מילה במקום!!! (ל"ת)
    אזרח פשוט 13/09/2017 11:36
    הגב לתגובה זו
    0 1
    סגור
  • 6.
    קראתי...עד שהגעתי לשם:שמאי מקרקעין לא לך (ל"ת)
    רונית 13/09/2017 11:36
    הגב לתגובה זו
    8 0
    סגור
  • יש ניתוח מיקצועי. אפשר להעביר ביקורת מיקצועית עניינית. (ל"ת)
    בן אהרון 14/09/2017 06:25
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 5.
    הפיתרון-פינוי בינוי מסיבי (ל"ת)
    משה 13/09/2017 11:36
    הגב לתגובה זו
    4 0
    סגור
  • 4.
    המגמה ממשיכה מטה
    ג'קי 13/09/2017 11:32
    הגב לתגובה זו
    22 3
    אם מישהו לא הבין את ספין האינטרסנטים וחושב שהחלשות התחלות בנייה מעידה על עליית מחירים אז ככה: באירלנד בזמן פיצוץ הבועה שהקריסה מחירים למעלה מ50% (דבלין אפרופו ת"א "כיכבה עם מינוס 60%) יודעים מה קרה להתחלות הבנייה?! אז ככה- קבלנים פשטו רגל והשאירו "פילים לבנים" מיותרים בצורת יסודות שאף אחד לא יכל או רצה לסיימם וקבלנים אחרים על מנת להציל עורם הפכו להיות קבלניי הריסה ועסקו בהריסה ופינוי של אותם יסודות בטון בעיבורה של עיר.... במילים אחרות היו התחלות בנייה שליליות בזמן שהמחירים רצו חצי דרך למטה... מסקנה: ירידה בהצע שהיא תגובתית לירידה בביקוש מעידה על המשך מגמה ולא להפך (מיזעור נזקים)
    סגור
  • 3.
    יש תאור פשוט לאנשים כמו ארז כהן
    מנשה 13/09/2017 11:22
    הגב לתגובה זו
    8 1
    פפואז בלאט :)
    סגור
  • רוסי
    רוסי 13/09/2017 13:06
    הגב לתגובה זו
    2 1
    גם חיוסוס גולוביי..חחחחח
    סגור
  • 2.
    קצר יחיד נוצר בראש של מחבר הכתבה.. חחח (ל"ת)
    סרגיי 13/09/2017 11:21
    הגב לתגובה זו
    9 2
    סגור
  • 1.
    פשוט מצחיק
    יוני 13/09/2017 11:20
    הגב לתגובה זו
    18 1
    במשך 10 שנים אף אחד לא הציע פתרונות. פתאום שמתחילים לראות פסיק של ירידות (זה רק התחיל!) פתאום כולם רצים עם פתרונות לכחלון. תאכלו את הכובע בשקט בזמן שהכל יורד.
    סגור
  • הירידות זה בהתחלות הבנייה. בינתיים לא רואים ירידת מחיר
    בן אהרון 14/09/2017 06:46
    הגב לתגובה זו
    0 0
    והבעיה היא שבונים פחות דירות ומייבשים את השוק העיקרי. עכשיו רק שוק ההגרלות עובד. זו פצצת זמן וחבל שלא מבינים את זה.
    סגור