22:30 סגירה יציבה בוול סטריט: אפל איבדה עוד 1%, טסלה נפלה 4.2% >>

22:42 ג'ון מקיין הודיע כי החליט להצביע נגד ההצעה הנוכחית לביטול "אובמהקר" >>

20:26 העליות בזהב נחלשות לאחר סיום המסחר באירופה

18:26 טסלה השלימה ירידה של 9% מהשיא בתחילת שבוע, הזדמנות או סכין נופלת? >>

16:48 מדד הפחד (הויקס) קופץ 3.5% עם פתיחת המסחר בוול סטריט

16:00 תיק המניות של קרן הגידור הגדולה בעולם הגיע השבוע לטריליון דולר >>

11:11 סגירה שלילית בבורסות אסיה: האנג סנג איבד 0.8%, ניקיי ירד 0.25% >>

08:46 היורו מטפס 0.3% מול הדולר ל 1.19 דולר ליורו

08:22 בורסות אסיה: מדד ההאנג סנג מאבד 0.8%

20:56 ענקית החיפוש רוכשת את חטיבת הפיתוח של HTC תמורת 1.1 מיליארד דולר >>

18:26 בורסות אירופה: הקאק מטפס 0.6%

15:39 רשות ניירות הערך האמריקאית: האקרים פרצו למאגר וגנבו מידע פנים >>

09:54 הזהב נופל מתחת ל-1300 דולר ברקע לזינוק בתשואות

08:51 ביל גרוס: "אם הפד' ימשיך לדבוק במדיניותו, ארה"ב בדרך למיתון" >>

08:22 מגמה חיובית הבוקר בבורסות המזרח: הניקיי מטפס 0.3%

23:05 סגירה מעורבת לאחר הצהרת הפד': מניות הטכנולוגיה משכו למטה, הבנקים עלו >>

17:57 אפל מאבדת 2.7% ברקע לביקורות מאכזבות על מוצר הדגל >>

11:48 אחד הסקטורים הבולטים של השנה האחרונה ממשיך להיחתך, הזדמנות קניה? >>

15:47 הערב ב-21:00: הנה התחזיות לקראת האירוע המרכזי של החודש בשווקים >>

11:54 הפאונד הבריטי קופץ 0.5% מול הדולר ל 1.35 דולר לפאונד

10:21 בורסות אירופה: המסחר נפתח בירידות שערים קלות, הקאק מאבד עד 0.1%

08:19 בורסות אסיה: מדד הונג קונג מטפס 0.3%

08:07 האירו עולה 0.1% מול הדולר ונסחר ברמה של 1.2 דולר לאירו

19:46 מנהל קרן הגידור הגדולה בעולם - "ביטקוין זו בועה" >>

16:09 מנכ"ל חלל תקשורת דוד פולק נחקר במסגרת פרשת בזק >>

15:41 בולטות בת"א: טבע נופלת 3%, פלוריסטם יורדת 4%

13:51 פרשת בזק: הותר לפרסום - גם מנכ"ל חלל תקשורת נחקר >>

13:00 כחלון חתם על צו שיאפשר נסיעה חינם בקו כרמיאל - אחיהוד >>

12:45 בולטות בת"א: טבע נופלת ביותר מ-4%, ארית מזנקת 7%

10:53 יציבות בבורסות אירופה - הדאקס משיל 0.15%

08:19 הניקיי היפני משלים פערים - מזנק הבוקר 1.7%

08:18 טאואר חוזרת עם פער שלילי של כ-0.5%

ישיא קית Bizportal
הניוזלטרים של Bizportal
שלום, אורח התחבר
התיק שלך ריק.
להוספת ניירות לחץ כאן
בוא להיות משקיע מיומן!
קבל שיעור ראשון
בחינם
תודה על פנייתך, נציגינו ייצור איתך קשר בהקדם
לש םירטלזוינה Bizportal
הניוזלטרים של Bizportal
BizTV
BizTV
תועדו םיחותינ רודמ

מדור ניתוחים ודעות

מדור ניתוחים ודעות

תויגתב יכה
הכי בתגיות

ההסבר הנסתר לקיפאון המחריף בשוק הדיור - "נוצר קצר"

ארז כהן מתייחס לבריחת המשקיעים משוק הדיור ומציע מספר פתרונות לשר האוצר כחלון

 |  27
תמרור אדום
Share
יש משהו פבלובי בתגובות אודות מיעוט התחלות בנייה שפורסמו שלשום על ידי הכלכלן הראשי באוצר. כזכור, הנתונים הצביעו על ירידה דרמטית של 20 אחוזים בקירוב בהתחלות הבנייה, עד כדי כ-10,000 יחידות דיור בלבד לרבעון, כלומר כ-40,000 לשנה, הממוצע השנתי של 2012. זהו ללא ספק נתון מאוד חמור המצביע על כישלון מדיניות הדיור של שר האוצר כחלון, אולם התגובות, לטעמי, החטיאו את המטרה.


נכון, ההתמקדות של כחלון במחיר למשתכן, היתה ללא ספק גורם לא מבוטל בכשל זה. העובדה שכחלון עוסק 24/7 בהבטחות לדיור מוזל לדור הצעיר, זאת שעה שליבת שוק הדיור מקרטעת, קרקע במרכז הארץ בלב איזור הביקוש איננה משווקת, וההתחדשות העירונית, בין אם מדובר בפינוי בינוי ובין אם מדובר בתמא 38, נכנסה למקפיא עמוק, אכן באה לידי ביטוי במצבו העגום של שוק הדיור.

נכון, ההברחה של המשקיעים משוק הדיור, מנתון של כ-30% עד לפני שנתיים, לכמחצית בלבד, מהווה אף היא תמרור אדום למדיניות כחלון. כחלון, אכן, לא חסך את שבטו ממשקיע הנדל"ן, ופשוט גרם להם לרגליים קרות, בין אם כתוצאה מהכבדת נטל המיסוי, כולל הכפלת מס הרכישה והכוונה להטיל מס על דירה שלישית, ובין אם בהצהרות על אחראיות בעליל שאיננו חפץ כלל במשקיעים בשוק הדיור.נכון, ההתקפות החוזרות ונשנות הן של כחלון והן של שר השיכון גלנט על הקבלנים, ובין היתר התיאור שלהם כזללזנים אוכלי סטיקים, תיאור שאיננו מכבד בעליל שר בכיר בממשלת ישראל, גרם, ובצדק, לא רק לזעם רב אצל הקבלנים, אלא להתקפלות רבים מהם עד יעבור זעם. אישית, כמי שמכיר מאות יזמים וקבלנים העושים את מלאכתם יומם ולילה, הנני סבור שיש מקום לא רק להתנצלות של כחלון וגלנט, אלא גם לפעולות מתקנות בנושא זה, בין אם באומר ובין אם בהקלות בפועל.ההסבר הנסתר -

אולם לדעתי קיים עוד גורם מרכזי לקפאון בשוק, והוא הקצר שנוצר בין השלטון המרכזי לבין השלטון המקומי. העובדה, למשל, שרוב רובן של תכניות מחיר למשתכן כלל לא יצאו לדרך וכך גם הסכמי הגג, להוציא ראש העין, איננה רק בעיה ביורוקרטית גרידא. נוצר מצב במדינת ישראל, שאיננו חדש כלל ועיקר, שכל עירייה וכל רשות מקומית, הפכה לממלכה ברשות עצמה, עם מערכת קבלת החלטות משלה, אינטרסים משלה ודינמיקה משלה.

גם העובדה שבמקרים רבים תכניות מתאר עירוניות עם מספרים ונתונים מרשימים, תקועות כאבן שאין לה הופכין, מדברת בעד עצמה. קחו למשל שתי ערים מובילות בשרון, הרצליה והוד השרון. בשתיהן קודמו לאחרונה תכניות מתאר מרשימות ומעניינות, עם רבבות יחידות דיור, ובשתיהן התכניות תקועות בשל התנגדות תושבים, שאף יצאו למחות בחוצות הערים על תכניות אלה.

הסיבה לכך, לטעמי, טמונה בראש וראשונה בהיעדר הסברה מלמעלה של הממשלה, כמו גם סיוע בפעולות משלימות. לדוגמא, בהוד השרון, תכנית המתאר הר/2040, המדברת על הכפלת מספר תושבי העיר מכ-60 אלף בקירוב כיום, לכ-120 אלף בעוד שנות דור,יכולה בהחלט להיות ישימה ואף טובה(!), זאת במידה ויהיה תקציב לעוד 2-3 יציאות וכניסות חדשות לעיר, וכן טיפול בתשתיות מלשימות. על הממשלה מוטלת החובה, אם ברצונה באמת לפתור את משבר הדיור, לסייע לא רק בסבסוד תכנית שנויה במחלוקת דוגמת מחיר למשתכן, אלא גם, ובעיקר, בתשתיות כבישים, מקומות חנייה מתחמי תעסוקה משמעותיים (ולא רק היי טק!) מרחב ציבורי נאות ועוד. והוד השרון הינה רק דוגמא אחת מיני רבות.

לכן, ועל מנת לעמוד ביעדים ולייצר ב-25 השנים הבאות את כ-2.4 מיליון הדירות החדשות שיידרשו בשוק הדיור, יצטרך כחלון ויצטרכו כל מקבלי ההחלטות בשוק הדיור לחשוב כמה צעדים קדימה. לא רק על תכניות פופוליסטיות מזדמנות דוגמת מחיר למשתכן. לא רק על התנגחות טיפשית ומיותרת במשקיעי הנדל"ן. אלא גם, ובעיקר, על סינכרוניזציה טובה עם העיריות והרשויות המקומיות, כולל הסברה מלמעלה, כי בלעדיהן לעולם לא יהיה היצע הדיור הדרוש. רשום לפנייך כחלון!

הכותב הוא ארז כהן, שמאי מקרקעין ולשעבר יו"ר לשכת השמאים
 
מצאתם טעות בכתבה? כתבו לנו ונתקן.
תודה עבור פנייתך, היא תיבדק ותטופל בהקדם שלח
הרשמה לניוזלטרים
הירשם לניוזלטר המומחים של ביזפורטל- כל הפרשנויות לאירועים החמים בזמן אמת
הבתכל בגה

הגב לכתבה

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

שלח
תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה

27 תגובות ב-19 דיונים

מיין תגובות לפי: מהחדש לישן מהישן לחדש הרחב תגובות צמצם תגובות
19 אחד העם 14/09/2017 09:09 אין קונים כי המחירים גבוהים תתחילו להוריד מחירים ותראו קונים (ל"ת)
18 שוקה 14/09/2017 08:34 שמאי = אינטרסנט
זהירות לא ליפול לבור השקרים וההפחדות! השוק מתרסק!
17 ללא דעה 5 13/09/2017 16:24 שגיאות בנתונים שמובילות למסקנות שגויות
אם הכותב היה יסודי ומעמיק היה מוצא שבאף רבעון בחמש השנים האחרונות ויותר לא נבנו אותם מספר יחידות דיור ולמעשה ההתפלגות אקראית. כך שרק באופן התחלתי הנחת היסוד שלו בתחילת דבריו לא נכונה לחלוטין ויתכן שיגיעו גם ל 70,000 יחידות לדוגמה שרבעונים הבאים יבנו כפול או יותר בהתאמה. כלל בסיסי בהנחה סטטיסטית תבדוק שיש תלות בין זמנים או מיקרים דבר שלא קיים כאן. בנוסף קיימת עליה קבוע בבניה ואישורים של בתמא 38 שלא נלקחת בחשבון ולא מנותחת סטטיסטית לבחון מגמות אמתיות ואולי צפי. מה שהופך את הכתבה הזאת ללא יסודית ולא מבוססת שכנראה מטרתה היחידה לספק כותרת לעיתון ואולי תגובות תומכות או שוללות לשיפור הרייטינג. המלצתי חבל על הקריאה תמשיכו הלאה זו דעה של מחבר לא מסמך עם נתונים מבוססים.
16 פתרון 13/09/2017 16:11 תמיד אפשר להחזיר את המס
על בעלי קרקעות שלא בונים ואז נראה את היזמים\קבלנים מאיטים את קצב הבניה. כאילו שהם בונים לשם שמים
בן אהרון 14/09/2017 06:21 אולי גם מס על קרקע של מדינה? היא מחזיקה ב 90% מהקרקע. (ל"ת)
15 רוני 13/09/2017 15:54 מאחר ואין לי דירה האינטרס שלי ברור
אבל את דירתי הראשונה (3חדרים 69 מטר)קניתי בשנת 1972 (על הנייר) ב 70 אלף לירות ועוד כ 18 אלף פיתוח - כך מכרו אז דירות.כאשר קיבלתי את הדירה בשנת 1975 שוויה בשוק היה 180 אלף לירות.ביתי קנתה דירה 4 חדרים ב640 אלף שח לפני 14 שנה היום הדירה שווה פי שלוש.אני קניתי דירת 5 חדרים לפני 4 שנים ב1600 אלף שח מכרתי אותה לפני חודשיים ב 2470 אלף שח (תוך 5 ימים מפניתי למתווך) שכן בבניין התעקש למכור ב 2650 אלף אז מכר חודש אחרימאז 1972 ועד היום היתה רק פעם אחת ירידת מחירי נדלן בתל אביב.זה קרה בגלל שהרבה צעירים עזבו את תל אביב ועברו לכפר סבא ורעננה.בגלל הפקקים רובם חזרו ומחירי הדירות עלו וממשיכים לעלות.מפעם לפעם יש ירידות מחירים (לא בגוד דן) למשל בחיפה לאחר שספגו פגיעות טילים או בקרית שמונה כאשר החיזבלה מבריח תושבים.אז אל תעבדו על עצמכם.מחירי דירות בגוש דן לא יורדים.ואני תקווה גדולה שתושבי הפירפריה לא יאלצו לברוח. ולגרום לירידת מחירים.
14 מחיר למשתכם=חזירות 13/09/2017 15:20 סופבועה=שנים מונופול נדלניסט+תקשורת פסיכו-הרצה עם טיפש!
מחיר למשתכם=חזירות שנים מונופול לפסיכו-הרצה= תירוץ החזירות הנדלניסטים למנועה פיצוץ סופבועה להגנת על הבנקים= שקר חזירי באישור הממשל ובנק ישראל להמשך ניצול עם טיפש שיהיה משועבד לבנקים ולממשלה במשכנתאות מטורפות של מיליון+( 70-90% )= הבנקים בישראל היו תמיד מפוקחים ל-% קטן למשכנתאות בנדל"ן=פישר ברח + עם פלוג יצרו סופבועה=אפילו פישר לאחר שברח הודע בפרסום לא מזמן שיש בישראל בועה =הם סיכנו את עתיד המדינה יצרו עדר של העם הטיפש הצעיר והוריהם לעבדות של דורי דורות! .... בושה וחרפה של מדינה שמנצל את אזרחיה!
13 בן 60 בלי דירה 13/09/2017 15:08 כותב המאמר חי מניפוח מחירי הדירות תתנצל אתה והמשקיעים (ל"ת)
בן אהרון 14/09/2017 06:22 לא ברור איך אפשר לחיות מניפוח דירות. אולי הסבר? (ל"ת)
12 אריה צפו 13/09/2017 14:20 הקפאון בשוק
לידיעת הקורא-היזמים/קבלנים תמיד יחתרו לבצע בניה ובכמות כי זה מקור עושרם , ממול ישנם הפקדים למיניהם השמים רגלים על כל פפס,[כמו רשיונות עובדים,היתרי בניה .אגרות והטלים]וזה הגורם היחידי לעצר הבניה,כל היתר תרוצים
11 הגולש 13/09/2017 13:12 כל פעיל בשוק יודע שזהו שלב שמתקיים כל פעם שמגמת השוק מתלירידות
לא רק שלא צריך להתרגש כי אם זה סימן שירידות מחיר לפנינוכל הכתבה והעמדה של השמאי מוזרים ומראים אי הבנה כללית הן של השוק והן של כחלון
ליאור 13/09/2017 14:28 זה לא שהוא לא מבין, הוא מבין מצוין !
הכותב והשמאי חושבים שהציבור מטומטם שמאמין לכל שטות....... תודה אדוני השמאי על ההמלצה החמה, אני מתארגן זריז ורץ לבנק לבקש הלוואה.....
10 עוזי 13/09/2017 13:11 עם עובדות קשה להתווכח
מדיניות הממשלה למרות כוונותיה הטובות להוזלת מחירי הדיור לזוגות הצעירים. פוגעת ביזמים וכן בקבוצת משפרי הדיור. כנראה שנסבול מההתנהלות והתקיעות עד הבחירות. מקווה שלאחריהן תשתנה המדיניות הוכחית שלא מספקת תוצאות.
9 ברור 13/09/2017 13:11 הביקוש צונח ההיצע יצנח
וגם המחיר כלכלה שנה א
ג'קי 13/09/2017 16:26 אחד לאחד נכון.בקוש יורד->מחיר יורד->הצע מתקן מטה. (ל"ת)
8 אדי 13/09/2017 12:11 תמשיכו להציע הצעות אני בינתיים לא קונה דירה במחיר בועה! (ל"ת)
בן אהרון 14/09/2017 06:23 גם בהגרלות מחירי בועה, למה כולם עומדים בתור? (ל"ת)
7 אזרח פשוט 13/09/2017 11:36 כל מילה במקום!!! (ל"ת)
6 רונית 13/09/2017 11:36 קראתי...עד שהגעתי לשם:שמאי מקרקעין לא לך (ל"ת)
בן אהרון 14/09/2017 06:25 יש ניתוח מיקצועי. אפשר להעביר ביקורת מיקצועית עניינית. (ל"ת)
5 משה 13/09/2017 11:36 הפיתרון-פינוי בינוי מסיבי (ל"ת)
4 ג'קי 13/09/2017 11:32 המגמה ממשיכה מטה
אם מישהו לא הבין את ספין האינטרסנטים וחושב שהחלשות התחלות בנייה מעידה על עליית מחירים אז ככה: באירלנד בזמן פיצוץ הבועה שהקריסה מחירים למעלה מ50% (דבלין אפרופו ת"א "כיכבה עם מינוס 60%) יודעים מה קרה להתחלות הבנייה?! אז ככה- קבלנים פשטו רגל והשאירו "פילים לבנים" מיותרים בצורת יסודות שאף אחד לא יכל או רצה לסיימם וקבלנים אחרים על מנת להציל עורם הפכו להיות קבלניי הריסה ועסקו בהריסה ופינוי של אותם יסודות בטון בעיבורה של עיר.... במילים אחרות היו התחלות בנייה שליליות בזמן שהמחירים רצו חצי דרך למטה... מסקנה: ירידה בהצע שהיא תגובתית לירידה בביקוש מעידה על המשך מגמה ולא להפך (מיזעור נזקים)
3 מנשה 13/09/2017 11:22 יש תאור פשוט לאנשים כמו ארז כהן
פפואז בלאט :)
רוסי 13/09/2017 13:06 רוסי
גם חיוסוס גולוביי..חחחחח
2 סרגיי 13/09/2017 11:21 קצר יחיד נוצר בראש של מחבר הכתבה.. חחח (ל"ת)
1 יוני 13/09/2017 11:20 פשוט מצחיק
במשך 10 שנים אף אחד לא הציע פתרונות. פתאום שמתחילים לראות פסיק של ירידות (זה רק התחיל!) פתאום כולם רצים עם פתרונות לכחלון. תאכלו את הכובע בשקט בזמן שהכל יורד.
בן אהרון 14/09/2017 06:46 הירידות זה בהתחלות הבנייה. בינתיים לא רואים ירידת מחיר
והבעיה היא שבונים פחות דירות ומייבשים את השוק העיקרי. עכשיו רק שוק ההגרלות עובד. זו פצצת זמן וחבל שלא מבינים את זה.
כללי
מדורים
שווקים
שירותים
טאבו ישיר
תמיד מעודכנים לאתר טוויטר לאתר פייסבוק RSS Mail Red mail
חפש
כל הזכויות שמורות לחברת ביזפורטל בע"מ מקבוצת קו מנחה © |תנאי שימוש | לאתר אקטיבטרייל
לחץ לביטול הצגת המידע המורחב על מדד/נייר בבר המדדים, לחיצה נוספת תשיב את המידע.