ברוכים הבאים לאתר החדש של
רצינו להראות לכם מה חדש
להמשך הדרכה מעבר לאתר
תוכלו להירשם לאתר, לנהלאזור אישי
ולהגדיר ניירות למעקב
להמשך הדרכה מעבר לאתר
ריכזנו את כל המדורים בתחום
שוק ההוןבמקום אחד
להמשך הדרכה מעבר לאתר
ריכזנו עבורכם את כל הנתונים
להמשך הדרכה מעבר לאתר
כל הנתונים והכתבות
במדורהמטבעות הדיגיטליים
להמשך הדרכה מעבר לאתר
בואו לצפות
בתוכניות החדשות שלנו
להמשך הדרכה מעבר לאתר
נתוני אג“ח
להמשך הדרכה מעבר לאתר
גרפים אינטראקטיביים
להמשך הדרכה מעבר לאתר
תצוגת נתוני מט“ח חדשה
להמשך הדרכה מעבר לאתר
מניות ארביטראז‘
להמשך הדרכה מעבר לאתר
ריכזנו עבורכם את הקרנות
להמשך הדרכה מעבר לאתר
גלישה נעימה
מערכת
להמשך הדרכה מעבר לאתר

דירה להשקעה או מניה של חברה שרוכשת דירות? הנה המספרים

ידידה אפק, צילום: Bizportal
לאחר עלייה של יותר מ-100% במחירי הדירות בישראל בעשור האחרון, יכולים היום המשקיעים לבחור – האם לרכוש דירה להשקעה או לרכוש נתח בקרן השקעות בנדל"ן המשקיעה במספר רב של דירות. לפני כשנה נכנסה לבורסה בתל אביב הקרן הראשונה שנועדה להשקיע אך ורק בנדל"ן למגורים – מגוריט.

החברה ניצלה את ההקלות שהעניק משרד האוצר זמן קצר קודם לכן על מנת להקים קרן להשקעות בנדל"ן (קרן ריט) למגורים, ולשם כך גייסה הון מהציבור וממספר משקיעי עוגן מוסדיים. החברה אף הודיעה על מינוי אנשי מפתח מתוקשרים, כמו מנכ"לית משרד האוצר לשעבר יעל אנדורן ומנכ"ל משרד ראש הממשלה לשעבר אייל גבאי, שבטח הוסיפו ללגיטימיות של קרן הריט החדשה.

בסוף ספטמבר 2016 רשמה מגוריט הנפקה מוצלחת עם ביקושי יתר, דבר לא שגרתי בעליל בבורסה המקומית בהנפקת מניות של חברות חדשות. הבאז התקשורתי סביב החברה היה מובן - משקיעים רבים ראו בקרן החדשה הזדמנות להשקיע בנדל"ן למגורים מבלי לעבור את מסכת התלאות של רכישת דירה להשקעה, ומבלי להקריב מאות אלפי שקלים על הדרך. עם זאת, כוונות לחוד ומציאות לחוד. מאז ועד היום איבדה מניית מגוריט כמעט 20% מערכה – לא בדיוק מה שהמשקיעים בחברה ציפו, בלשון המעטה.

אמנם, מטרת מאמר זה היא לא לספר לכם מה היה, אלא לתת הערכה למה שעוד יהיה. השקעה במגוריט שקולה להשקעה בדירה חדשה, שכן כל מה שהחברה עושה הוא לקנות דירות "על הנייר", להשכיר אותן לתקופות ארוכות ולבסוף לממש אותן. מסיבה זו, ניתן להשוות כעת בינה לבין השקעה בדירה חדשה כדי לבדוק היכן תצליחו למצוא תשואה גבוהה יותר על ההשקעה שלכם.

דירה להשקעה – כמה זה (באמת) עולה לנו?

נתחיל עם הדירה להשקעה. עלינו להבין את היקף ההוצאות הכרוכות ברכישת דירה חדשה, להעריך את דמי השכירות שנקבל כשנשכיר אותה וגם לקחת בחשבון את הסיכונים שבאים עם השקעה מהסוג הזה. לפי נתוני הלמ"ס דירת 4 חדרים ממוצעת באזור גוש דן (ללא תל אביב) עולה כיום כ-2.1 מיליון שקלים. ברכישת דירה להשקעה ניתן לקחת משכנתא עד גובה 50% משווי הנכס, כך שעל הרוכש "להשכיב" לפחות מיליון שקלים מהונו האישי.

לפני שניכנס לעלויות הנלוות לרכישה, כדאי להבין את פוטנציאל ההכנסה מהנכס, ובמילים אחרות – כמה שכירות נקבל? על פי נתוני הלמ"ס, השכירות הממוצעת בשוק החופשי עבור דירה כזו עמדה ברבעון האחרון על 4,459 שקלים, או תשואה של 2.5% בסך הכול. כעת, עלינו להוסיף את עלות המשכנתא שניקח בגובה 1.05 מיליון שקלים, שתגיע עם החזר חודשי מוערך של 4,600 שקלים במקרה הטוב. כלומר, המשקיע ייהנה אך ורק מעליית שווי הנכס וכל התשואה השוטפת משכר הדירה תכסה (בקושי) את תשלומי המשכנתא. מי שירצה להשאירו אצלו חלק משכר הדירה יאלץ לקחת משכנתא קטנה יותר ולהביא יותר כסף מהונו האישי.

עלויות נלוות – ברכישת דירה נהוג להוסיף כ-15%-10% לשווי הנכס לטובת עלויות נוספות, כמו עמלת תיווך, שכר טרחת עורך דין, מס רכישה, שינויים ושדרוגים לנכס, אגרות לרשויות, ביטוח מבנה ועוד. כל העלויות הללו (למעט מס רכישה והאגרות לרשויות) נתונות למיקוח ואינן חקוקות בסלע, כך שבעלי ניסיון בתחום יוכלו לצמצם בהוצאה הזו.

גם לאחר רכישת הדירה וקבלת המפתח מהקבלן יאלץ המשקיע להתמודד עם הסיכונים השוטפים שבאחזקת נכס. הסיכון הגדול ביותר הוא סיכון השוכר - האם הדירה תהיה מאוכלסת לאורך כל חודשי השנה, והאם השוכר יוכל לעמוד בשכר הדירה שבעל הדירה דורש. הסיכון השני נוגע לתחזוקה השוטפת של הנכס – האם הבלאי השוטף של הדירה סביר? ומעבר לכך, האם בעל הדירה יאלץ להקדיש זמן יקר לטיפול בבעיות שצצות בדירה?

מגוריט – השקעה נבונה?

לאחר שהבנו מהי העלות הכוללת של רכישת דירה להשקעה ומהי התמורה שנקבל ממנה, ננסה להעריך את השווי הכלכלי של קרן הריט מגוריט. לאחר שהחברה כבר השקיעה את כספי ההנפקה הראשונית בארבעה פרויקטים חדשים (וגם גייסה חוב איתו תרכוש פרויקטים נוספים), ניתן לבנות כעת תחזית תזרים מזומנים לשנים הקרובות.

תחת מספר הנחות שמרניות בנינו תזרים מזומנים חזוי לכל אחד מארבעת הפרויקטים שבבעלות החברה – 34 דירות בפרויקט מידטאון בתל אביב, 84 דירות בפרויקט ברמלה, 23 דירות במגדל חדש ברחוב נגבה ברמת גן ופרויקט בן 54 דירות בשלבים ראשוניים בתל גיבורים בחולון, שיבנה בשיתוף עם מנרב. את התזרימים האלו היוונו בשיעור של 4% לפרויקטים בתל אביב וברמת גן ובשיעור של 5% לפרויקטים ברמלה ובחולון, למרות ששיעורי התשואה מהנכסים הללו יהיו נמוכים יותר.

הסיבה לשיעור ההיוון הגבוה יחסית היא הסיכון הטמון ברכישת פרויקט בבניה, שתאריך האכלוס שלו עלול להתאחר ו"להרחיק אותנו מהכסף". גם הסיכון שהחברה לא תאכלס באופן מיידי את כל הדירות בפרויקטים עם סיומם גלום בשיעור ההיוון הזה.

כאשר משקללים את השווי הנגזר לארבעת הפרויקטים, יחד עם המזומן שבקופה ופחות החוב לבעלי האג"ח והוצאות הניהול המהוונות, מתקבל שווי של 234 מיליון שקלים, או 102 אגורות למניה. תחת ההנחות האלו, מחיר המניה הנוכחי שנע סביב 81 אגורות למניה משקף שיעור היוון משוקלל לנכסי החברה בגובה 5%, לעומת 4.5% במודל שלנו.

אז מה קיבלנו? השקעה במגוריט שקולה, להערכתנו, לרכישת מקבץ דירות להשקעה באזורי הביקוש במרכז הארץ בתשואה כמעט כפולה מזו שניתן למצוא בשוק החופשי, ולכן היא מהווה השקעה משתלמת הרבה יותר בשווי השוק הנוכחי.
 
*** הכותב הינו אנליסט עצמאי. לכותב המאמר אין עניין אישי בניירות המוזכרים במאמר, והוא אינו מתכוון לפעול בניירות אלה בקרוב. אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית.
 
תגובות לכתבה(18):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 11.
    ידידה הוא אנליסט עם הצעות החיטופל .......
    יוסף 19/09/2017 08:15
    הגב לתגובה זו
    0 0
    מי משקיע היום בקרן נדל"ן למגורים שבפתח יש סיכון בעל הסתברות גבוה מאוד לנפילה של מחירי הדיור . שמתי לב שידדיה אוהב להמליץ על כל מיני והשקעות בעלות סיכון גבוה מאוד ללא צורך . ממליץ על אופציות ,,קרנות מגוריט שלדעתי לא רחוק שהם יפלו יחד עם נפילת מחירי הנדל"ן .שאלה נוספת היום אתה חושב משתלם להשקיע בדירה במרכז שהתשואה על ההון שלך היה בסביבות 2.5 אחוז במקרה הטוב לדעתי יש השקעות טובות יותר מלהסתכן בקרנות כמו מגוריט .
    סגור
  • 10.
    "אנליסט" שמוציא שם רע לכולם
    אנליסט עצמאי 18/09/2017 17:31
    הגב לתגובה זו
    2 0
    זה אנליסט? חוסר הבנה בסיסי. כשמישהו משקיע בדירה, הוא לא מרוויח רק את שינוי ערך הנכס, אלא מרוויח את כל דמי השכירות. אם הרווח היה רק שינוי הערך, איך זה שמשקיעים מיליון ואחרי 20 שנה יש 2.1 מיליון? וזה בלי שינויים בערך הנכס? ו-15 אחוז מוסיפים עלויות רכישה? 300,000 שקל עלויות רכישה? באיזה יקום מקביל נמצא האנליסט הזה? והתחכום: מגוריט קונים דירות על הנייר. אז תשווה בבקשה למשקיע עצמאי שגם קונה על הנייר, לא למשקיע שקונה דירה מוכנה וישנה. והשכירות? 4600 לדירה שעולה 2 מיליון? אם תמצא לי דירה כזו הרגע אשכור ממך. אתה בטוח שאתה אנליסט?
    סגור
  • 9.
    איך קבעת את שעור ההיוון?
    אמיר 18/09/2017 15:58
    הגב לתגובה זו
    1 0
    אגב ברכישת דירה ב 50% משכנתא מחיר החוב הוא נמוך מאוד ולכן התשואה על ההון גבוהה יותר מ 2.5% יותר לכיוון ה 4. דמי הניהול של מגוריט לא צוינו על אחת כמה וכמה לאור ההיקף המצומצם של הנכסים כרגע.
    סגור
  • 8.
    שכירות על דירה של 2 מיליון
    לא פראייר 18/09/2017 13:58
    הגב לתגובה זו
    0 0
    שכירות על דירה של 2 מיליון היא באזור ה-5200 ש״ח ולא 4459 כמו שהאנליסט המהולל טוען. תוסיפו לזה שמשקיע לא קונה דירה ממוצעת אלא מחפש מציאות.. דירות לשיפוץ.. דירות מחולקות.. נכסים עם פוטנציאל השבחה. בקיצור האנליסט לא מבין כלום בנדל״ן להשקעה וחבל שהוא מתבטא בנושא שאינו מבין בו דבר.
    סגור
  • 7.
    היוון של 4-5% ? מכפיל 20 עד 25 על הרווח ???
    גל 17/09/2017 23:22
    הגב לתגובה זו
    2 0
    או כמו שהכותב בעצמו כותב :"כמה שכירות נקבל? על פי נתוני הלמ"ס....או תשואה של 2.5% בסך הכול"
    סגור
  • 6.
    איפו חישובי המס
    רן 17/09/2017 08:55
    הגב לתגובה זו
    1 2
    הבדל של 25% על רווח משכר דירה
    סגור
  • 5.
    מי שנכנס בהנפקה הפסיד רבע מכספו!!!!!
    הכתום 14/09/2017 14:20
    הגב לתגובה זו
    8 0
    ואל תשכחו שהמקורבים לצלחת גוזלים הון עתק מהרווחים למרות שאין עדיין אפילו שקל אחד של רווח כמו כן לחברה יש הפסד גדול על חלק מהדירות שנקנו על הנייר אם זה היה כל כך טוב מחיר המניה שיצא ב100 עומד היום על 81 וזה ששנה כבר עברה ואין קופצים לכן תברחו ואל תגעו בחברה שנולדה בחטא לכאורה זו המלצה מכל הלב ולא מכעס חלילה זו פשוט חברה שהיא טובה רק לאלו שמקבלים כל חודש דמי ניהול ללא קשר להכנסות!!!!! מי שממליץ עושה את זה לא לשם שמיים והכל לכאורה
    סגור
  • ידידיה לא חישב את הגילוחים של הבחירים בקרן ....
    יוסף 19/09/2017 08:18
    הגב לתגובה זו
    0 0
    והיחידים שמרווחים הם בעלי הקרן
    סגור
  • 4.
    מהבדיחה של תאוריה ומעשה
    אייל טלביט יועצים 14/09/2017 14:05
    הגב לתגובה זו
    5 1
    ראשית הנייר סופג הכל אך כיצד מחזירים 4,060 על משכנתא של 1.05 מיליון ש"ח.נשמח אם הכותב מתחייב להשיג עבור הרוכש החזר כזה.בשטח ההחזרים החודשיים מדברים על מעל 6,000 ש"ח כלומר המשקיע צריך להביא כסף מהבית. לגבי החברה, כל החישובים טובים על הנייר אך בסופו של יום בהשקעה בני"ע קיימת נזילות שאינה קיימת בנדל"ן ישיר. אך בכל מקרה גם אם משקיע רוצה לשקול לרכוש נדל"ן או ני"ע שמשקיע בנדל"ן, מדוע הוא צריך לשקול על השקעה בארץ? הרי מרבית נכסי המשקיע הישראלי הרגיל נמצאים בעיקר בארץ ישירות באמצעות יועץ בבנק או תיק מנוהל או דרך המוסדיים. הגיע הזמן שאנשים יבינו שמה שטוב לרוב ציבור המשקיעים העולמיים צריך לביות גם להם טוב. מדדי שוק ושוב מדדי שוק. מאות מחקרים מציגים שבפיזור נכון מעט מאוד משקיעים מצליחים לאורך זמן לגבור על מדדי השוק. ולהלן הצעה חליפית לבחינה: 20 שנה אחורה. רמת סיכון 50/50 השקעה ראשונית של 250,000 ש"ח וכל חודש הפקדה של 1,000 ש"ח.מבצעים איזונים בהשקעה בעיתות משבר ומימוש רווחים בדרך ולאחר 20 שנה השקענו 490,000 סה"כ וקיבלנו 1,3 מיליון ש"ח. מדוע צריך להשתעבד למשכנתא וכו'?והכי חשוב נזילות ושליטה. בהצלחה
    סגור
  • 3.
    תוסיפו משכורות לכל המנהלים והעובדים, רכבים, משרדים,
    ועלויות שוחד ומעילות 14/09/2017 12:07
    הגב לתגובה זו
    7 0
    כתבה מגמתית ומסולפת!! כך לדוגמא - כסף שמכסה את המשכנתא הוא גם רווח. כך לדוגמא - שכירות בפריפריה מניבה 4-5 אחוז בכיף!! כך לדוגמא - יותר זול להביא שיפוצניק בקטנה מאשר להחזיק אנשי תחזוקה במשכורת מלאה.. וגם בפריפריה ממש לא צריך להשכיב מליון ש"ח. בקיצור - אני ממליץ על רכישת נדלן עצמאית בפריפריה.
    סגור
  • 2.
    משכנתא
    עומר 14/09/2017 10:36
    הגב לתגובה זו
    6 0
    יש לחשב באופציית קניית הדירה רק את תשלום הריבית (הרבה פחות מ4600 חודשי) כהוצאה. תשלום הקרן הוא השקעה שכן הוא מקטין את החוב וקונה לאט לאט את הדירה. לא שאני בעד קניית דירה במחירים של היום חס וחלילה :)
    סגור
  • 1.
    שכחת דמי ניהול של 1% בשנה... זה 50% מהתשואה!
    רון 14/09/2017 09:27
    הגב לתגובה זו
    9 0
    להשקיע עכשיו בשוק נדלן יורד וללא תשואה? מה ההיגיון? לא סתם הנייר ירד 20%.
    סגור
  • בהחלט צודק
    צודק 15/09/2017 15:54
    הגב לתגובה זו
    2 0
    מה זה משנה מה כמה ומתי מחזירים מהקרן , חשוב רק כמה משולם ריבית עבור הכסף.מעניין שכותב הכתבה לא הגיב לך ...
    סגור
  • תגובה לרון
    yedidya 14/09/2017 09:48
    הגב לתגובה זו
    2 0
    הי רון, תודה על ההערה. אכן מגוריט לוקחת דמי ניהול של 1% על הנכסים, אך זה גלום כבר בהוצאות הנהלה וכלליות (תסתכל בתרשים שהוספתי). חישבתי את הסכום הזה כך - לקחתי את הוצאות ההנהלה וכלליות מהדוח החצי שנתי האחרון, הכפלתי ב2 כדי לקבל אותו במונחים שנתיים, והכפלתי ב-5 (שזה מעין כלל אצבע מקובל בהיוון הוצאות הנהל"כ). בחישוב הזה מתקבל סכום גבוה יותר מ-1% על הנכסים של החברה, כך שהחישוב שמרני למדי.
    סגור
  • אין הגיון בחישוב
    רון 14/09/2017 10:22
    הגב לתגובה זו
    2 0
    אתה מהוון את הנכסים לפי 4-5 אחוז ואת ההוצאות לפי 20 אחוז? כלל האצבע הזה הגיוני בחברה גדולה (תעשייתית?), כאשר ההכנסות עולות הוצאות הנהלה וכלליות לא עולות באופן ליניארי. כאן ההוצאות הן כאחוז מהנכסים, הן עולות באופן ליניארי עם ההכנסות ולכן עליך לחשב לפי אותו שיעור היוון. במקרה זה אתה למעשה צריך להפחית את ההוצאות מההכנסות עוד לפני ההיוון. התוצאה מוטה באופן משמעותי.
    סגור
  • אתה בהחלט צודק...
    yedidya 14/09/2017 11:58
    הגב לתגובה זו
    0 2
    ועדיין, כאשר המניה נסחרת מתחת להון העצמי ומתחת לNAV המחושב השקעה בה משקפת תשואה גבוהה מ-4%, כלומר גבוה יותר מתשואה שתקבל על כמעט כל דירה באזור המרכז
    סגור
  • דמי ניהול
    שי 14/09/2017 09:37
    הגב לתגובה זו
    3 2
    צודק ב100 אחוז
    סגור