22:30 סגירה יציבה בוול סטריט: אפל איבדה עוד 1%, טסלה נפלה 4.2% >>

22:42 ג'ון מקיין הודיע כי החליט להצביע נגד ההצעה הנוכחית לביטול "אובמהקר" >>

20:26 העליות בזהב נחלשות לאחר סיום המסחר באירופה

18:26 טסלה השלימה ירידה של 9% מהשיא בתחילת שבוע, הזדמנות או סכין נופלת? >>

16:48 מדד הפחד (הויקס) קופץ 3.5% עם פתיחת המסחר בוול סטריט

16:00 תיק המניות של קרן הגידור הגדולה בעולם הגיע השבוע לטריליון דולר >>

11:11 סגירה שלילית בבורסות אסיה: האנג סנג איבד 0.8%, ניקיי ירד 0.25% >>

08:46 היורו מטפס 0.3% מול הדולר ל 1.19 דולר ליורו

08:22 בורסות אסיה: מדד ההאנג סנג מאבד 0.8%

20:56 ענקית החיפוש רוכשת את חטיבת הפיתוח של HTC תמורת 1.1 מיליארד דולר >>

18:26 בורסות אירופה: הקאק מטפס 0.6%

15:39 רשות ניירות הערך האמריקאית: האקרים פרצו למאגר וגנבו מידע פנים >>

09:54 הזהב נופל מתחת ל-1300 דולר ברקע לזינוק בתשואות

08:51 ביל גרוס: "אם הפד' ימשיך לדבוק במדיניותו, ארה"ב בדרך למיתון" >>

08:22 מגמה חיובית הבוקר בבורסות המזרח: הניקיי מטפס 0.3%

23:05 סגירה מעורבת לאחר הצהרת הפד': מניות הטכנולוגיה משכו למטה, הבנקים עלו >>

17:57 אפל מאבדת 2.7% ברקע לביקורות מאכזבות על מוצר הדגל >>

11:48 אחד הסקטורים הבולטים של השנה האחרונה ממשיך להיחתך, הזדמנות קניה? >>

15:47 הערב ב-21:00: הנה התחזיות לקראת האירוע המרכזי של החודש בשווקים >>

11:54 הפאונד הבריטי קופץ 0.5% מול הדולר ל 1.35 דולר לפאונד

10:21 בורסות אירופה: המסחר נפתח בירידות שערים קלות, הקאק מאבד עד 0.1%

08:19 בורסות אסיה: מדד הונג קונג מטפס 0.3%

08:07 האירו עולה 0.1% מול הדולר ונסחר ברמה של 1.2 דולר לאירו

19:46 מנהל קרן הגידור הגדולה בעולם - "ביטקוין זו בועה" >>

16:09 מנכ"ל חלל תקשורת דוד פולק נחקר במסגרת פרשת בזק >>

15:41 בולטות בת"א: טבע נופלת 3%, פלוריסטם יורדת 4%

13:51 פרשת בזק: הותר לפרסום - גם מנכ"ל חלל תקשורת נחקר >>

13:00 כחלון חתם על צו שיאפשר נסיעה חינם בקו כרמיאל - אחיהוד >>

12:45 בולטות בת"א: טבע נופלת ביותר מ-4%, ארית מזנקת 7%

10:53 יציבות בבורסות אירופה - הדאקס משיל 0.15%

08:19 הניקיי היפני משלים פערים - מזנק הבוקר 1.7%

08:18 טאואר חוזרת עם פער שלילי של כ-0.5%

ישיא קית Bizportal
הניוזלטרים של Bizportal
שלום, אורח התחבר
התיק שלך ריק.
להוספת ניירות לחץ כאן
בוא להיות משקיע מיומן!
קבל שיעור ראשון
בחינם
תודה על פנייתך, נציגינו ייצור איתך קשר בהקדם
לש םירטלזוינה Bizportal
הניוזלטרים של Bizportal
BizTV
BizTV
תועדו םיחותינ רודמ

מדור ניתוחים ודעות

מדור ניתוחים ודעות

תויגתב יכה
הכי בתגיות

דירה להשקעה או מניה של חברה שרוכשת דירות? הנה המספרים

 |  18
שוק הנדל"ן
Share
לאחר עלייה של יותר מ-100% במחירי הדירות בישראל בעשור האחרון, יכולים היום המשקיעים לבחור – האם לרכוש דירה להשקעה או לרכוש נתח בקרן השקעות בנדל"ן המשקיעה במספר רב של דירות. לפני כשנה נכנסה לבורסה בתל אביב הקרן הראשונה שנועדה להשקיע אך ורק בנדל"ן למגורים – מגוריט.


החברה ניצלה את ההקלות שהעניק משרד האוצר זמן קצר קודם לכן על מנת להקים קרן להשקעות בנדל"ן (קרן ריט) למגורים, ולשם כך גייסה הון מהציבור וממספר משקיעי עוגן מוסדיים. החברה אף הודיעה על מינוי אנשי מפתח מתוקשרים, כמו מנכ"לית משרד האוצר לשעבר יעל אנדורן ומנכ"ל משרד ראש הממשלה לשעבר אייל גבאי, שבטח הוסיפו ללגיטימיות של קרן הריט החדשה.

בסוף ספטמבר 2016 רשמה מגוריט הנפקה מוצלחת עם ביקושי יתר, דבר לא שגרתי בעליל בבורסה המקומית בהנפקת מניות של חברות חדשות. הבאז התקשורתי סביב החברה היה מובן - משקיעים רבים ראו בקרן החדשה הזדמנות להשקיע בנדל"ן למגורים מבלי לעבור את מסכת התלאות של רכישת דירה להשקעה, ומבלי להקריב מאות אלפי שקלים על הדרך. עם זאת, כוונות לחוד ומציאות לחוד. מאז ועד היום איבדה מניית מגוריט כמעט 20% מערכה – לא בדיוק מה שהמשקיעים בחברה ציפו, בלשון המעטה.

אמנם, מטרת מאמר זה היא לא לספר לכם מה היה, אלא לתת הערכה למה שעוד יהיה. השקעה במגוריט שקולה להשקעה בדירה חדשה, שכן כל מה שהחברה עושה הוא לקנות דירות "על הנייר", להשכיר אותן לתקופות ארוכות ולבסוף לממש אותן. מסיבה זו, ניתן להשוות כעת בינה לבין השקעה בדירה חדשה כדי לבדוק היכן תצליחו למצוא תשואה גבוהה יותר על ההשקעה שלכם.

דירה להשקעה – כמה זה (באמת) עולה לנו?נתחיל עם הדירה להשקעה. עלינו להבין את היקף ההוצאות הכרוכות ברכישת דירה חדשה, להעריך את דמי השכירות שנקבל כשנשכיר אותה וגם לקחת בחשבון את הסיכונים שבאים עם השקעה מהסוג הזה. לפי נתוני הלמ"ס דירת 4 חדרים ממוצעת באזור גוש דן (ללא תל אביב) עולה כיום כ-2.1 מיליון שקלים. ברכישת דירה להשקעה ניתן לקחת משכנתא עד גובה 50% משווי הנכס, כך שעל הרוכש "להשכיב" לפחות מיליון שקלים מהונו האישי.לפני שניכנס לעלויות הנלוות לרכישה, כדאי להבין את פוטנציאל ההכנסה מהנכס, ובמילים אחרות – כמה שכירות נקבל? על פי נתוני הלמ"ס, השכירות הממוצעת בשוק החופשי עבור דירה כזו עמדה ברבעון האחרון על 4,459 שקלים, או תשואה של 2.5% בסך הכול. כעת, עלינו להוסיף את עלות המשכנתא שניקח בגובה 1.05 מיליון שקלים, שתגיע עם החזר חודשי מוערך של 4,600 שקלים במקרה הטוב. כלומר, המשקיע ייהנה אך ורק מעליית שווי הנכס וכל התשואה השוטפת משכר הדירה תכסה (בקושי) את תשלומי המשכנתא. מי שירצה להשאירו אצלו חלק משכר הדירה יאלץ לקחת משכנתא קטנה יותר ולהביא יותר כסף מהונו האישי.

עלויות נלוות – ברכישת דירה נהוג להוסיף כ-15%-10% לשווי הנכס לטובת עלויות נוספות, כמו עמלת תיווך, שכר טרחת עורך דין, מס רכישה, שינויים ושדרוגים לנכס, אגרות לרשויות, ביטוח מבנה ועוד. כל העלויות הללו (למעט מס רכישה והאגרות לרשויות) נתונות למיקוח ואינן חקוקות בסלע, כך שבעלי ניסיון בתחום יוכלו לצמצם בהוצאה הזו.

גם לאחר רכישת הדירה וקבלת המפתח מהקבלן יאלץ המשקיע להתמודד עם הסיכונים השוטפים שבאחזקת נכס. הסיכון הגדול ביותר הוא סיכון השוכר - האם הדירה תהיה מאוכלסת לאורך כל חודשי השנה, והאם השוכר יוכל לעמוד בשכר הדירה שבעל הדירה דורש. הסיכון השני נוגע לתחזוקה השוטפת של הנכס – האם הבלאי השוטף של הדירה סביר? ומעבר לכך, האם בעל הדירה יאלץ להקדיש זמן יקר לטיפול בבעיות שצצות בדירה?

מגוריט – השקעה נבונה?

לאחר שהבנו מהי העלות הכוללת של רכישת דירה להשקעה ומהי התמורה שנקבל ממנה, ננסה להעריך את השווי הכלכלי של קרן הריט מגוריט. לאחר שהחברה כבר השקיעה את כספי ההנפקה הראשונית בארבעה פרויקטים חדשים (וגם גייסה חוב איתו תרכוש פרויקטים נוספים), ניתן לבנות כעת תחזית תזרים מזומנים לשנים הקרובות.

תחת מספר הנחות שמרניות בנינו תזרים מזומנים חזוי לכל אחד מארבעת הפרויקטים שבבעלות החברה – 34 דירות בפרויקט מידטאון בתל אביב, 84 דירות בפרויקט ברמלה, 23 דירות במגדל חדש ברחוב נגבה ברמת גן ופרויקט בן 54 דירות בשלבים ראשוניים בתל גיבורים בחולון, שיבנה בשיתוף עם מנרב. את התזרימים האלו היוונו בשיעור של 4% לפרויקטים בתל אביב וברמת גן ובשיעור של 5% לפרויקטים ברמלה ובחולון, למרות ששיעורי התשואה מהנכסים הללו יהיו נמוכים יותר.

הסיבה לשיעור ההיוון הגבוה יחסית היא הסיכון הטמון ברכישת פרויקט בבניה, שתאריך האכלוס שלו עלול להתאחר ו"להרחיק אותנו מהכסף". גם הסיכון שהחברה לא תאכלס באופן מיידי את כל הדירות בפרויקטים עם סיומם גלום בשיעור ההיוון הזה.

כאשר משקללים את השווי הנגזר לארבעת הפרויקטים, יחד עם המזומן שבקופה ופחות החוב לבעלי האג"ח והוצאות הניהול המהוונות, מתקבל שווי של 234 מיליון שקלים, או 102 אגורות למניה. תחת ההנחות האלו, מחיר המניה הנוכחי שנע סביב 81 אגורות למניה משקף שיעור היוון משוקלל לנכסי החברה בגובה 5%, לעומת 4.5% במודל שלנו.

אז מה קיבלנו? השקעה במגוריט שקולה, להערכתנו, לרכישת מקבץ דירות להשקעה באזורי הביקוש במרכז הארץ בתשואה כמעט כפולה מזו שניתן למצוא בשוק החופשי, ולכן היא מהווה השקעה משתלמת הרבה יותר בשווי השוק הנוכחי.
 
*** הכותב הינו אנליסט עצמאי. לכותב המאמר אין עניין אישי בניירות המוזכרים במאמר, והוא אינו מתכוון לפעול בניירות אלה בקרוב. אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית.
 
מצאתם טעות בכתבה? כתבו לנו ונתקן.
תודה עבור פנייתך, היא תיבדק ותטופל בהקדם שלח
הרשמה לניוזלטרים
הירשם לניוזלטר המומחים של ביזפורטל- כל הפרשנויות לאירועים החמים בזמן אמת
הבתכל בגה

הגב לכתבה

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

שלח
תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה

18 תגובות ב-11 דיונים

מיין תגובות לפי: מהחדש לישן מהישן לחדש הרחב תגובות צמצם תגובות
11 יוסף 19/09/2017 08:15 ידידה הוא אנליסט עם הצעות החיטופל .......
מי משקיע היום בקרן נדל"ן למגורים שבפתח יש סיכון בעל הסתברות גבוה מאוד לנפילה של מחירי הדיור . שמתי לב שידדיה אוהב להמליץ על כל מיני והשקעות בעלות סיכון גבוה מאוד ללא צורך . ממליץ על אופציות ,,קרנות מגוריט שלדעתי לא רחוק שהם יפלו יחד עם נפילת מחירי הנדל"ן .שאלה נוספת היום אתה חושב משתלם להשקיע בדירה במרכז שהתשואה על ההון שלך היה בסביבות 2.5 אחוז במקרה הטוב לדעתי יש השקעות טובות יותר מלהסתכן בקרנות כמו מגוריט .
10 אנליסט עצמאי 18/09/2017 17:31 "אנליסט" שמוציא שם רע לכולם
זה אנליסט? חוסר הבנה בסיסי. כשמישהו משקיע בדירה, הוא לא מרוויח רק את שינוי ערך הנכס, אלא מרוויח את כל דמי השכירות. אם הרווח היה רק שינוי הערך, איך זה שמשקיעים מיליון ואחרי 20 שנה יש 2.1 מיליון? וזה בלי שינויים בערך הנכס? ו-15 אחוז מוסיפים עלויות רכישה? 300,000 שקל עלויות רכישה? באיזה יקום מקביל נמצא האנליסט הזה? והתחכום: מגוריט קונים דירות על הנייר. אז תשווה בבקשה למשקיע עצמאי שגם קונה על הנייר, לא למשקיע שקונה דירה מוכנה וישנה. והשכירות? 4600 לדירה שעולה 2 מיליון? אם תמצא לי דירה כזו הרגע אשכור ממך. אתה בטוח שאתה אנליסט?
9 אמיר 18/09/2017 15:58 איך קבעת את שעור ההיוון?
אגב ברכישת דירה ב 50% משכנתא מחיר החוב הוא נמוך מאוד ולכן התשואה על ההון גבוהה יותר מ 2.5% יותר לכיוון ה 4. דמי הניהול של מגוריט לא צוינו על אחת כמה וכמה לאור ההיקף המצומצם של הנכסים כרגע.
8 לא פראייר 18/09/2017 13:58 שכירות על דירה של 2 מיליון
שכירות על דירה של 2 מיליון היא באזור ה-5200 ש״ח ולא 4459 כמו שהאנליסט המהולל טוען. תוסיפו לזה שמשקיע לא קונה דירה ממוצעת אלא מחפש מציאות.. דירות לשיפוץ.. דירות מחולקות.. נכסים עם פוטנציאל השבחה. בקיצור האנליסט לא מבין כלום בנדל״ן להשקעה וחבל שהוא מתבטא בנושא שאינו מבין בו דבר.
7 גל 17/09/2017 23:22 היוון של 4-5% ? מכפיל 20 עד 25 על הרווח ???
או כמו שהכותב בעצמו כותב :"כמה שכירות נקבל? על פי נתוני הלמ"ס....או תשואה של 2.5% בסך הכול"
6 רן 17/09/2017 08:55 איפו חישובי המס
הבדל של 25% על רווח משכר דירה
5 הכתום 14/09/2017 14:20 מי שנכנס בהנפקה הפסיד רבע מכספו!!!!!
ואל תשכחו שהמקורבים לצלחת גוזלים הון עתק מהרווחים למרות שאין עדיין אפילו שקל אחד של רווח כמו כן לחברה יש הפסד גדול על חלק מהדירות שנקנו על הנייר אם זה היה כל כך טוב מחיר המניה שיצא ב100 עומד היום על 81 וזה ששנה כבר עברה ואין קופצים לכן תברחו ואל תגעו בחברה שנולדה בחטא לכאורה זו המלצה מכל הלב ולא מכעס חלילה זו פשוט חברה שהיא טובה רק לאלו שמקבלים כל חודש דמי ניהול ללא קשר להכנסות!!!!! מי שממליץ עושה את זה לא לשם שמיים והכל לכאורה
יוסף 19/09/2017 08:18 ידידיה לא חישב את הגילוחים של הבחירים בקרן ....
והיחידים שמרווחים הם בעלי הקרן
4 אייל טלביט יועצים 14/09/2017 14:05 מהבדיחה של תאוריה ומעשה
ראשית הנייר סופג הכל אך כיצד מחזירים 4,060 על משכנתא של 1.05 מיליון ש"ח.נשמח אם הכותב מתחייב להשיג עבור הרוכש החזר כזה.בשטח ההחזרים החודשיים מדברים על מעל 6,000 ש"ח כלומר המשקיע צריך להביא כסף מהבית. לגבי החברה, כל החישובים טובים על הנייר אך בסופו של יום בהשקעה בני"ע קיימת נזילות שאינה קיימת בנדל"ן ישיר. אך בכל מקרה גם אם משקיע רוצה לשקול לרכוש נדל"ן או ני"ע שמשקיע בנדל"ן, מדוע הוא צריך לשקול על השקעה בארץ? הרי מרבית נכסי המשקיע הישראלי הרגיל נמצאים בעיקר בארץ ישירות באמצעות יועץ בבנק או תיק מנוהל או דרך המוסדיים. הגיע הזמן שאנשים יבינו שמה שטוב לרוב ציבור המשקיעים העולמיים צריך לביות גם להם טוב. מדדי שוק ושוב מדדי שוק. מאות מחקרים מציגים שבפיזור נכון מעט מאוד משקיעים מצליחים לאורך זמן לגבור על מדדי השוק. ולהלן הצעה חליפית לבחינה: 20 שנה אחורה. רמת סיכון 50/50 השקעה ראשונית של 250,000 ש"ח וכל חודש הפקדה של 1,000 ש"ח.מבצעים איזונים בהשקעה בעיתות משבר ומימוש רווחים בדרך ולאחר 20 שנה השקענו 490,000 סה"כ וקיבלנו 1,3 מיליון ש"ח. מדוע צריך להשתעבד למשכנתא וכו'?והכי חשוב נזילות ושליטה. בהצלחה
3 ועלויות שוחד ומעילות 14/09/2017 12:07 תוסיפו משכורות לכל המנהלים והעובדים, רכבים, משרדים,
כתבה מגמתית ומסולפת!! כך לדוגמא - כסף שמכסה את המשכנתא הוא גם רווח. כך לדוגמא - שכירות בפריפריה מניבה 4-5 אחוז בכיף!! כך לדוגמא - יותר זול להביא שיפוצניק בקטנה מאשר להחזיק אנשי תחזוקה במשכורת מלאה.. וגם בפריפריה ממש לא צריך להשכיב מליון ש"ח. בקיצור - אני ממליץ על רכישת נדלן עצמאית בפריפריה.
2 עומר 14/09/2017 10:36 משכנתא
יש לחשב באופציית קניית הדירה רק את תשלום הריבית (הרבה פחות מ4600 חודשי) כהוצאה. תשלום הקרן הוא השקעה שכן הוא מקטין את החוב וקונה לאט לאט את הדירה. לא שאני בעד קניית דירה במחירים של היום חס וחלילה :)
1 רון 14/09/2017 09:27 שכחת דמי ניהול של 1% בשנה... זה 50% מהתשואה!
להשקיע עכשיו בשוק נדלן יורד וללא תשואה? מה ההיגיון? לא סתם הנייר ירד 20%.
צודק 15/09/2017 15:54 בהחלט צודק
מה זה משנה מה כמה ומתי מחזירים מהקרן , חשוב רק כמה משולם ריבית עבור הכסף.מעניין שכותב הכתבה לא הגיב לך ...
yedidya 14/09/2017 09:48 תגובה לרון
הי רון, תודה על ההערה. אכן מגוריט לוקחת דמי ניהול של 1% על הנכסים, אך זה גלום כבר בהוצאות הנהלה וכלליות (תסתכל בתרשים שהוספתי). חישבתי את הסכום הזה כך - לקחתי את הוצאות ההנהלה וכלליות מהדוח החצי שנתי האחרון, הכפלתי ב2 כדי לקבל אותו במונחים שנתיים, והכפלתי ב-5 (שזה מעין כלל אצבע מקובל בהיוון הוצאות הנהל"כ). בחישוב הזה מתקבל סכום גבוה יותר מ-1% על הנכסים של החברה, כך שהחישוב שמרני למדי.
רון 14/09/2017 10:22 אין הגיון בחישוב
אתה מהוון את הנכסים לפי 4-5 אחוז ואת ההוצאות לפי 20 אחוז? כלל האצבע הזה הגיוני בחברה גדולה (תעשייתית?), כאשר ההכנסות עולות הוצאות הנהלה וכלליות לא עולות באופן ליניארי. כאן ההוצאות הן כאחוז מהנכסים, הן עולות באופן ליניארי עם ההכנסות ולכן עליך לחשב לפי אותו שיעור היוון. במקרה זה אתה למעשה צריך להפחית את ההוצאות מההכנסות עוד לפני ההיוון. התוצאה מוטה באופן משמעותי.
yedidya 14/09/2017 11:58 אתה בהחלט צודק...
ועדיין, כאשר המניה נסחרת מתחת להון העצמי ומתחת לNAV המחושב השקעה בה משקפת תשואה גבוהה מ-4%, כלומר גבוה יותר מתשואה שתקבל על כמעט כל דירה באזור המרכז
שי 14/09/2017 09:37 דמי ניהול
צודק ב100 אחוז
כללי
מדורים
שווקים
שירותים
טאבו ישיר
תמיד מעודכנים לאתר טוויטר לאתר פייסבוק RSS Mail Red mail
חפש
כל הזכויות שמורות לחברת ביזפורטל בע"מ מקבוצת קו מנחה © |תנאי שימוש | לאתר אקטיבטרייל
לחץ לביטול הצגת המידע המורחב על מדד/נייר בבר המדדים, לחיצה נוספת תשיב את המידע.