הקיפאון בשוק הדיור שלח את מניות הנדל"ן לנפילות - האם זו הזדמנות גדולה?

אסף דהן מברק קפיטל מסתכל על שוק הנדל"ן והמניות הנסחרות בבורסה בת"א
ביום חמישי הסתיימה עונת הדוחות הכספיים בתל אביב. ניתוח דוחות אלו שופך אור מעניין במיוחד על שניים מהתחומים המרכזיים והמדוברים ביותר בשוק ההון הישראלי: נדל"ן מניב ונדל"ן למגורים.
למרות התחזיות השחורות - שוק המשרדים בתל אביב  ממשיך להפגין עוצמה 
לאורך השנה האחרונה נשמעו יותר ויותר קולות בשוק המדברים על עודף היצע גדול המסתמן בשוק המשרדים של גוש דן. קו הרקיע של תל אביב וגוש דן אכן התמלא בשנים האחרונות במגדלי משרדים חדשים: לאורך ציר בגין, איילון מתחם הבורסה ובערי הלוויין, בני ברק, פתח תקווה וחולון נבנו מאות אלפי מ"ר של משרדים חדשים. החשש היה שההיצע הזה גדול על שוק המשרדים המקומי ושסכנת ירידת מחירים מרחפת מעל ראשי יזמי הנדל"ן המניב שבנו אותם.
אך מדו"חות הרבעון של חברות הנדל"ן מובילות בתחום עולה תמונה הפוכה: ביקוש חזק מאוד לשטחים איכותיים בשוק המשרדים של תל אביב והרצליה. הגורם המרכזי העומד מאחורי ביקוש זה הינו פעילות חברות ההיי טק הבינלאומיות שממשיכות להרחיב את פעילותן בישראל ולייצר ביקושים לשטחי פרימיום של משרדים.  
דו"חות הרבעון של אמות +1.03% אמות 1,858 +1.03% אמות בסיס:1,839 פתיחה:1,870 גבוה:1,870 נמוך:1,857 תמורה:18,565,120 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: , מהחברות הגדולות והמשפיעות ביותר בשוק הנדל"ן המניב מלמדים על מו"מ מתקדם להשכרת שטחים בהיקף של למעלה מ-50% עם חברות בינלאומיות במגדל תוצרת הארץ בתל אביב שנמצא כיום בייזום (בשותפות עם חברת גב ים), כאשר הממוצע לשכ"ד למ"ר במגדל צפוי להיות גבוה יותר מהממוצע למ"ר במגדל אטריום. הדיווח של אמות מצטרף גם להצלחה של עזריאלי בשיווק מגדל שרונה החדש, כאשר כבר בחודש יולי השנה דיווחה עזריאלי על השכרת שטחים במגדל לאמזון, סיטי בנק ופייסבוק.
הרחבת הפעילות של חברות ההייטק הבינלאומיות מגיעה, בין היתר, על רקע  יוזמת משרד האוצר מסוף 2016 להפחתת מס חברות על קניין רוחני במסגרת החוק לעידוד השקעות הון. המס הופחת לשיעור של 6% בלבד ומס הדיבידנד הופחת לשיעור של 4%,  כאשר ההטבה המקסימלית ניתנה לחברות עם מחזור הכנסות של מעל 10 מיליארד שקל. יוזמת האוצר באה על רקע שינויים מרחיקי לכת במדיניות המיסוי של מדינות ה-OECD, שמטרתם הייתה להיאבק בתכנוני מס בינלאומיים ולהביא לכך שקניין רוחני יכול להירשם רק במקום בו פותח בפועל ולא באופן פיקטיבי במקום בו שיעור מס החברות והדיבידנד נמוך מאוד.
כתוצאה משינוי זה חברות ההייטק הגלובליות מעוניינות להעביר עד כמה שניתן את פעילות מרכזי הפיתוח למדינות בעלות שיעורי מס נמוכים. היות וישראל הינה מרכז פיתוח עולמי חשוב בתחום היי טק, הצעד של האוצר יאפשר להם להשאיר כאן את פעילות הפיתוח ואולי אפילו להעביר הנה פעילות נוספת. מעבר שכזה עתיד להמשיך ולתדלק את הביקוש לשטחי משרדים איכותיים במיקומים מרכזיים דוגמת מרכז תל אביב והרצליה פתוח. לזה יש להוסיף את המגמות החדשות ומערכת הטעמים הייחודית המאפיינות את ציבור השכירים של תעשייה זו, אשר שמים דגש חזק הרבה יותר על סביבת מקום העבודה, הקרבה למרכזי תרבות ובילוי אורבניים ונוחות ההגעה למקום העבודה.
מלבד אמות ו גב ים -1.55% גב ים 158,500 -1.55% גב ים בסיס:161,000 פתיחה:161,500 גבוה:163,800 נמוך:157,300 תמורה:6,217,239 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: , בין החברות שצפויות ליהנות ממגמה זו ניתן למנות את חברת עזריאלי קבוצה +1.98% עזריאלי קבוצה 18,000 +1.98% עזריאלי קבוצה בסיס:17,650 פתיחה:17,990 גבוה:18,130 נמוך:17,790 תמורה:47,844,634 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: אשר יוזמת את פרויקט עזריאלי TOWN באזור המע"ר הצפוני, ואת חברת הכשרת הישוב -0.71% הכשרת הישוב 3,347 -0.71% הכשרת הישוב בסיס:3,371 פתיחה:3,446 גבוה:3,446 נמוך:3,321 תמורה:305,333 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: שיוזמת מגדל בן 60 קומות בצומת מעריב. באופן טבעי, עוצמה של שוק הליבה בתל אביב, תשפיע לחיוב גם על המעגל השני העוטף את העיר במקומות כמו חולון ובני ברק שגם הם חוות תנופת בנייה מסיבית של משרדים. 
 
ההאטה בשוק הנדל"ן למגורים – האם נרשמה תגובת יתר במניות התחום?
ההאטה בקצב מכירת הדירות ברבעון השני היא מגמה שמשתקפת היטב בדיווחי חברות הייזום למגורים, ענקיות התחום בשוק ההון המקומי: אפריקה מגורים, שיכון ובינוי, דמרי, ואזורים הציגו כולן ירידה של עשרות אחוזים במכירת דירות בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. אך עם זאת, חברות הייזום למגורים אינן ממהרות להוריד מחירים, כפי שמשתקף מהדוחות שפורסמו. הסיבה לכך היא הערכת החברות היזמיות ש"בסרט הזה כבר היינו". כמו למשל בשנת 2009 בה נרשמה ירידה בהיקף העסקאות הרבעוני, בשנת 2011 סביב המחאה החברתית ושוב בעת ההמתנה לתוכנית מע"מ אפס. בכל אחת מנקודות הזמן הללו נרשמה לאחר ההאטה הזמנית התאוששות מהירה לקצבי שיא של מכירות.
כמו כן, היזמים טוענים ובצדק כי אין מענה אמיתי לביקוש הכבוש של משפרי הדיור, שהרכישות שלהם ירדו באופן חד בהשוואה לרבעון מקביל ורבעון קודם. צעדי הממשלה בתחום 'מחיר למשתכן' אכן הצליחו בהרחקת הזוגות הצעירים מהשוק, והמלחמה שהכריז האוצר על המשקיעים בדמות הכבדת המיסוי באה לידי ביטוי בקיטון משקלם של אלו בשוק. אולם משפרי הדיור הם סיגמנט שהביקושים שלו יכולים להידחות בטווח קצר אולם בטווח הארוך הם צריכים להיות מסופקים וחזרה שלהם לשוק עשויה לשנות את המגמה. לכן, כרגע, החברות ממתינות בסבלנות להתאוששות בהיקף המכירות.
אך ייתכן שגם לגבי שני הגורמים שעומדים בלב ההאטה הנוכחית בביקושים: מחיר למשתכן ומיסוי המשקיעים, נרשמה בשוק תגובת יתר. הממשלה ורמ"י אמנם מייצרים באזז חזק מאוד בכל הקשור להגרלות ולשיווק יח"ד במחיר למשתכן, ונדמה כי שר האוצר יעשה הכל כדי לעמוד ביעד השיווק של 100 אלף דירות בתכנית עד סוף 2017 אבל בפועל מסתבר שהרבה יותר קל ליחצן הגרלות מאשר לבנות דירות. היקף הבניה בפועל מסך אותם 100 אלף דירות הוא מזערי, ובשוק הנדל"ן מעריכים אותו באלפים בודדים, כאשר המסירות בפועל עומדות על אפס עגול.
באופן כללי הבעיה הכי גדולה בשוק הנדל"ן למגורים היא הליכי התכנון והביצוע הארוכים עד כדי אבסורד שיכולים לקחת גם 12 שנה לדירה. דוגמא טובה לפער העצום בין ההצהרות הבומבסטיות וגזירת הסרטים החגיגית למציאות העגומה היא בקריית גת שהייתה הראשונה לחתום עם המינהל על הסכם גג - עוד תכנית גרנדיוזית שנועדה להציף את השוק בדירות. בפועל, ארבע שנים אחרי חתימת ההסכם וההכרזות המפוצצות על 7000 דירות חדשות שיזכו להיתר בניה תוך 90 יום ובכללם גם דירות מחיר למשתכן, לא ניתנו בפעול היתרי בניה ואלפי רוכשים ,על הנייר" יצטרכו לחכות עוד שנים ארוכות כדי לראות את המפתח. גם בנושא מיסוי דירה שלישית כידוע לא נאמרה המילה האחרונה והאוצר נאלץ להתמודד עם פסיקת בג"ץ שפסלה את החוק.
בשורה התחתונה, ירידה של עד 20% במניות מובילות של הסקטור כמו אפריקה מגורים -0.54% אפריקה מגורים 6,599 -0.54% אפריקה מגורים בסיס:6,635 פתיחה:6,611 גבוה:6,612 נמוך:6,562 תמורה:28,311 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: ו דמרי -0.5% דמרי 5,999 -0.5% דמרי בסיס:6,029 פתיחה:6,029 גבוה:6,051 נמוך:5,875 תמורה:259,013 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: נראית על רקע תובנות אלו כמוגזמת, ומכפילי ההון בהן הן נסחרות נראים כעת אטרקטיביים למדי לטווח הארוך.
מניית דמרי מתחילת השנה:, מינוס 20% מהשיא:
מניית אפריקה מגורים מתחילת השנה, מינוס 20% מהשיא:
הכותב הוא אסף דהן, מנהל מחלקת המחקר בקבוצת ברק קפיטל
תגובות לכתבה(0):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה