ישיא קית Bizportal
הניוזלטרים של Bizportal
שלום, אורח התחבר
התיק שלך ריק.
להוספת ניירות לחץ כאן
בוא להיות משקיע מיומן!
קבל שיעור ראשון
בחינם
תודה על פנייתך, נציגינו ייצור איתך קשר בהקדם
לש םירטלזוינה Bizportal
הניוזלטרים של Bizportal
הבתכב תוריינ

ניירות בכתבה

BizTV
BizTV
תועדו םיחותינ רודמ

מדור ניתוחים ודעות

מדור ניתוחים ודעות

תויגתב יכה
הכי בתגיות

הקיפאון בשוק הדיור שלח את מניות הנדל"ן לנפילות - האם זו הזדמנות גדולה?

אסף דהן מברק קפיטל מסתכל על שוק הנדל"ן והמניות הנסחרות בבורסה בת"א
 | 
סקטור בפוקוס
Share
ביום חמישי הסתיימה עונת הדוחות הכספיים בתל אביב. ניתוח דוחות אלו שופך אור מעניין במיוחד על שניים מהתחומים המרכזיים והמדוברים ביותר בשוק ההון הישראלי: נדל"ן מניב ונדל"ן למגורים.


למרות התחזיות השחורות - שוק המשרדים בתל אביב  ממשיך להפגין עוצמה 

לאורך השנה האחרונה נשמעו יותר ויותר קולות בשוק המדברים על עודף היצע גדול המסתמן בשוק המשרדים של גוש דן. קו הרקיע של תל אביב וגוש דן אכן התמלא בשנים האחרונות במגדלי משרדים חדשים: לאורך ציר בגין, איילון מתחם הבורסה ובערי הלוויין, בני ברק, פתח תקווה וחולון נבנו מאות אלפי מ"ר של משרדים חדשים. החשש היה שההיצע הזה גדול על שוק המשרדים המקומי ושסכנת ירידת מחירים מרחפת מעל ראשי יזמי הנדל"ן המניב שבנו אותם.אך מדו"חות הרבעון של חברות הנדל"ן מובילות בתחום עולה תמונה הפוכה: ביקוש חזק מאוד לשטחים איכותיים בשוק המשרדים של תל אביב והרצליה. הגורם המרכזי העומד מאחורי ביקוש זה הינו פעילות חברות ההיי טק הבינלאומיות שממשיכות להרחיב את פעילותן בישראל ולייצר ביקושים לשטחי פרימיום של משרדים.  דו"חות הרבעון של אמות (+0.1%) אמות 2,047 +0.1% 17:24 16/11/2017תל אביב הוסף לתיק האישי אמות בסיס:2,045 פתיחה:2,051 גבוה:2,071 נמוך:2,039 תמורה:4,754,446 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות , מהחברות הגדולות והמשפיעות ביותר בשוק הנדל"ן המניב מלמדים על מו"מ מתקדם להשכרת שטחים בהיקף של למעלה מ-50% עם חברות בינלאומיות במגדל תוצרת הארץ בתל אביב שנמצא כיום בייזום (בשותפות עם חברת גב ים), כאשר הממוצע לשכ"ד למ"ר במגדל צפוי להיות גבוה יותר מהממוצע למ"ר במגדל אטריום. הדיווח של אמות מצטרף גם להצלחה של עזריאלי בשיווק מגדל שרונה החדש, כאשר כבר בחודש יולי השנה דיווחה עזריאלי על השכרת שטחים במגדל לאמזון, סיטי בנק ופייסבוק.

הרחבת הפעילות של חברות ההייטק הבינלאומיות מגיעה, בין היתר, על רקע  יוזמת משרד האוצר מסוף 2016 להפחתת מס חברות על קניין רוחני במסגרת החוק לעידוד השקעות הון. המס הופחת לשיעור של 6% בלבד ומס הדיבידנד הופחת לשיעור של 4%,  כאשר ההטבה המקסימלית ניתנה לחברות עם מחזור הכנסות של מעל 10 מיליארד שקל. יוזמת האוצר באה על רקע שינויים מרחיקי לכת במדיניות המיסוי של מדינות ה-OECD, שמטרתם הייתה להיאבק בתכנוני מס בינלאומיים ולהביא לכך שקניין רוחני יכול להירשם רק במקום בו פותח בפועל ולא באופן פיקטיבי במקום בו שיעור מס החברות והדיבידנד נמוך מאוד.

כתוצאה משינוי זה חברות ההייטק הגלובליות מעוניינות להעביר עד כמה שניתן את פעילות מרכזי הפיתוח למדינות בעלות שיעורי מס נמוכים. היות וישראל הינה מרכז פיתוח עולמי חשוב בתחום היי טק, הצעד של האוצר יאפשר להם להשאיר כאן את פעילות הפיתוח ואולי אפילו להעביר הנה פעילות נוספת. מעבר שכזה עתיד להמשיך ולתדלק את הביקוש לשטחי משרדים איכותיים במיקומים מרכזיים דוגמת מרכז תל אביב והרצליה פתוח. לזה יש להוסיף את המגמות החדשות ומערכת הטעמים הייחודית המאפיינות את ציבור השכירים של תעשייה זו, אשר שמים דגש חזק הרבה יותר על סביבת מקום העבודה, הקרבה למרכזי תרבות ובילוי אורבניים ונוחות ההגעה למקום העבודה.

מלבד אמות ו גב ים (+0.96%) גב ים 168,100 +0.96% 17:24 16/11/2017תל אביב הוסף לתיק האישי גב ים בסיס:166,500 פתיחה:164,800 גבוה:168,500 נמוך:164,800 תמורה:1,399,775 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות , בין החברות שצפויות ליהנות ממגמה זו ניתן למנות את חברת עזריאלי קבוצה (+0.42%) עזריאלי קבוצה 19,270 +0.42% 17:24 16/11/2017תל אביב הוסף לתיק האישי עזריאלי קבוצה בסיס:19,190 פתיחה:19,160 גבוה:19,440 נמוך:19,070 תמורה:16,702,122 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות אשר יוזמת את פרויקט עזריאלי TOWN באזור המע"ר הצפוני, ואת חברת הכשרת הישוב (-0.17%) הכשרת הישוב 3,471 -0.17% 17:24 16/11/2017תל אביב הוסף לתיק האישי הכשרת הישוב בסיס:3,477 פתיחה:3,477 גבוה:3,490 נמוך:3,454 תמורה:154,954 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות שיוזמת מגדל בן 60 קומות בצומת מעריב. באופן טבעי, עוצמה של שוק הליבה בתל אביב, תשפיע לחיוב גם על המעגל השני העוטף את העיר במקומות כמו חולון ובני ברק שגם הם חוות תנופת בנייה מסיבית של משרדים. 
 
ההאטה בשוק הנדל"ן למגורים – האם נרשמה תגובת יתר במניות התחום?

ההאטה בקצב מכירת הדירות ברבעון השני היא מגמה שמשתקפת היטב בדיווחי חברות הייזום למגורים, ענקיות התחום בשוק ההון המקומי: אפריקה מגורים, שיכון ובינוי, דמרי, ואזורים הציגו כולן ירידה של עשרות אחוזים במכירת דירות בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. אך עם זאת, חברות הייזום למגורים אינן ממהרות להוריד מחירים, כפי שמשתקף מהדוחות שפורסמו. הסיבה לכך היא הערכת החברות היזמיות ש"בסרט הזה כבר היינו". כמו למשל בשנת 2009 בה נרשמה ירידה בהיקף העסקאות הרבעוני, בשנת 2011 סביב המחאה החברתית ושוב בעת ההמתנה לתוכנית מע"מ אפס. בכל אחת מנקודות הזמן הללו נרשמה לאחר ההאטה הזמנית התאוששות מהירה לקצבי שיא של מכירות.

כמו כן, היזמים טוענים ובצדק כי אין מענה אמיתי לביקוש הכבוש של משפרי הדיור, שהרכישות שלהם ירדו באופן חד בהשוואה לרבעון מקביל ורבעון קודם. צעדי הממשלה בתחום 'מחיר למשתכן' אכן הצליחו בהרחקת הזוגות הצעירים מהשוק, והמלחמה שהכריז האוצר על המשקיעים בדמות הכבדת המיסוי באה לידי ביטוי בקיטון משקלם של אלו בשוק. אולם משפרי הדיור הם סיגמנט שהביקושים שלו יכולים להידחות בטווח קצר אולם בטווח הארוך הם צריכים להיות מסופקים וחזרה שלהם לשוק עשויה לשנות את המגמה. לכן, כרגע, החברות ממתינות בסבלנות להתאוששות בהיקף המכירות.

אך ייתכן שגם לגבי שני הגורמים שעומדים בלב ההאטה הנוכחית בביקושים: מחיר למשתכן ומיסוי המשקיעים, נרשמה בשוק תגובת יתר. הממשלה ורמ"י אמנם מייצרים באזז חזק מאוד בכל הקשור להגרלות ולשיווק יח"ד במחיר למשתכן, ונדמה כי שר האוצר יעשה הכל כדי לעמוד ביעד השיווק של 100 אלף דירות בתכנית עד סוף 2017 אבל בפועל מסתבר שהרבה יותר קל ליחצן הגרלות מאשר לבנות דירות. היקף הבניה בפועל מסך אותם 100 אלף דירות הוא מזערי, ובשוק הנדל"ן מעריכים אותו באלפים בודדים, כאשר המסירות בפועל עומדות על אפס עגול.

באופן כללי הבעיה הכי גדולה בשוק הנדל"ן למגורים היא הליכי התכנון והביצוע הארוכים עד כדי אבסורד שיכולים לקחת גם 12 שנה לדירה. דוגמא טובה לפער העצום בין ההצהרות הבומבסטיות וגזירת הסרטים החגיגית למציאות העגומה היא בקריית גת שהייתה הראשונה לחתום עם המינהל על הסכם גג - עוד תכנית גרנדיוזית שנועדה להציף את השוק בדירות. בפועל, ארבע שנים אחרי חתימת ההסכם וההכרזות המפוצצות על 7000 דירות חדשות שיזכו להיתר בניה תוך 90 יום ובכללם גם דירות מחיר למשתכן, לא ניתנו בפעול היתרי בניה ואלפי רוכשים ,על הנייר" יצטרכו לחכות עוד שנים ארוכות כדי לראות את המפתח. גם בנושא מיסוי דירה שלישית כידוע לא נאמרה המילה האחרונה והאוצר נאלץ להתמודד עם פסיקת בג"ץ שפסלה את החוק.

בשורה התחתונה, ירידה של עד 20% במניות מובילות של הסקטור כמו אפריקה מגורים (+0.74%) אפריקה מגורים 7,341 +0.74% 17:24 16/11/2017תל אביב הוסף לתיק האישי אפריקה מגורים בסיס:7,287 פתיחה:7,287 גבוה:7,345 נמוך:7,286 תמורה:115,797 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות ו דמרי (+2.02%) דמרי 5,751 +2.02% 17:24 16/11/2017תל אביב הוסף לתיק האישי דמרי בסיס:5,637 פתיחה:5,637 גבוה:5,803 נמוך:5,637 תמורה:111,507 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות נראית על רקע תובנות אלו כמוגזמת, ומכפילי ההון בהן הן נסחרות נראים כעת אטרקטיביים למדי לטווח הארוך.

מניית דמרי מתחילת השנה:, מינוס 20% מהשיא:


מניית אפריקה מגורים מתחילת השנה, מינוס 20% מהשיא:


הכותב הוא אסף דהן, מנהל מחלקת המחקר בקבוצת ברק קפיטל
מצאתם טעות בכתבה? כתבו לנו ונתקן.
תודה עבור פנייתך, היא תיבדק ותטופל בהקדם שלח
הרשמה לניוזלטרים
הירשם לניוזלטר המומחים של ביזפורטל- כל הפרשנויות לאירועים החמים בזמן אמת
הבתכל בגה

הגב לכתבה

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

שלח
תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
כללי
מדורים
שווקים
שירותים
טאבו ישיר
תמיד מעודכנים לאתר טוויטר לאתר פייסבוק RSS Mail Red mail
חפש
כל הזכויות שמורות לחברת ביזפורטל בע"מ מקבוצת קו מנחה © |תנאי שימוש | לאתר אקטיבטרייל
לחץ לביטול הצגת המידע המורחב על מדד/נייר בבר המדדים, לחיצה נוספת תשיב את המידע.