20:30 לקראת תנודה חדה במדדים השבוע? אלו האירועים שצריך לשים לב אליהם >>

17:09 מחאת הנכים: כביש החוף נפתח לתנועה לאחר שנחסם למשך כשעה

17:03 שר החוץ הסעודי בנאומו באו"ם: "לא רואים סיבה להמשך הסכסוך הישראלי-ערבי

16:56 פרשת ישראל ביתנו: כתב אישום נגד איש העסקים משה קליסקי

13:55 מניית כלכלית ירושלים מרכזת מחזור חריג של 32.5 מיליון שקל >>

13:33 מדד SME60 ממשיך לתקן מעלה - מזנק עוד 1.4%

13:08 שטייניץ מגיב על החקירות בסביבתו >>

10:31 אקסלנס ברוקראז': "התקלה בתמר - אירוע חיובי לבזן" >>

10:16 תאת טכנולוגיות: חוזה בשווי של 40 מיליון דולר עם חברת תעופה גדולה >>

10:09 אירונאוטיקס רוכשת את Chassis Plans תמורת 6 מיליון דולר >>

10:05 טראמפ: איראן משתפת פעולה עם צפון קוריאה, הסכם הגרעין לא מוצלח

08:10 מזור חוזרת עם פער חיובי של 4.1%

08:10 טאואר חוזרת עם פער שלילי של 2.3%

08:10 טבע חוזרת עם פער שלילי של 1.2%

ישיא קית Bizportal
הניוזלטרים של Bizportal
שלום, אורח התחבר
התיק שלך ריק.
להוספת ניירות לחץ כאן
בוא להיות משקיע מיומן!
קבל שיעור ראשון
בחינם
תודה על פנייתך, נציגינו ייצור איתך קשר בהקדם
לש םירטלזוינה Bizportal
הניוזלטרים של Bizportal
BizTV
BizTV
תועדו םיחותינ רודמ

מדור ניתוחים ודעות

מדור ניתוחים ודעות

תויגתב יכה
הכי בתגיות

46 אלף הדירות המתוכננות באשדוד - הימור על מיליארדים

 |  13
הסכמי גג
Share
דומה שכבר התרגלנו למספרים העצומים של הסכמי הגג בין הממשלה ל-18 עיריות. שיא חדש הושג אתמול כשנחתם הסכם עם עיריית אשדוד על קידום 46 אלף יחידות דיור תוך 7 שנים בלבד, מה שיהפוך את אשדוד מעיר בת כ-230 אלף תושבים כיום למטרופולין בן כ-400 אלף תושבים תוך פחות מעשור, ובמילים אחרות, כמעט אותו מספר תושבים כמו תל אביב.


אין זו הפעם הראשונה שאני מבקר את הקלות הבלתי נסבלת שבה נחתמים הסכמי גג, ללא מוסדות ציבור הולמים, ללא תשתיות תחבורה, ללא בדיקה רצינית מי יגור במתחמי הענק החדשים, ותוך הימור ממשי על כך שמיליארדים יישפכו לריק. במקרה של אשדוד החשש שלי הינו כפול ומכופל. אשדוד מתאפיינת כבר היום בקיטוב לא מבוטל בין השיכונים הוותיקים שנבנו בשנות החמישים, השישים והשבעים של המאה הקודמת לבין המגדלים שצצו בה במהלך עשרות השנים האחרונות, והיתה לה הזדמנות פז ללכת על מהלך של התחדשות עירונית מקיפה בשטחים הקיימים בתוך העיר, זאת תוך כדי ניצול מירבי של זכויות הבנייה.

הסכמי הגג, לצערי, יסתמו את הגולל על הזדמנות זו, ייגרמו לבזבוז משווע ובלתי סביר של שטחים, יצרו כאוס תכנוני, צפיפות בלתי נסבלת, כולל מחסור במוסדות ושטחי ציבור, שלא לדבר על בעיות תחבורה וחנייה בלתי נסבלות שלא ייפלו מאלה של תל אביב. מירב תושבי אשדוד, לצערי, ייאלצו להמשיך ולהיטלטל בפקקים המתארכים בדרך מהבית לעבודה בגוש דן, מה שיהפוך את אשדוד לעיר הלוויין הגדולה ביותר בישראל, עם מספר תושבים כשל מטרופולין, ומאפיינים ברורים של עיר שינה לכל דבר.באותו יום בדיוק בו נחתם הסכם הגג עם אשדוד, אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה 27 אלף יחידות דיור חדשות בתכנית המתאר החדשה הר/2040 של הוד השרון, מה שיהפוך אותה על פי התכנון, תוך 20 שנה, מעיר לוויין קטנה בת כ-60 אלף תושבים כיום, לעיר בינונית בגודלה בת 150 אלף תושבים סביב 2040. לכאורה גם כאן המספרים נראים די מפחידים, שלא לדבר על כך שהעיר תוכפל פי שניים וחצי, ובכל זאת ישנם מספר הבדלים לעומת המקרה של אשדוד:1. הוד השרון יושבת על שטח גדול מאוד, כ-20 אלף דונם, כשטחה של העיר חולון, במרכז הארץ, מה שמחייב את ניצול זכויות הקרקע, ובמיוחד בעידן בו שוק הדיור סובל ממחסור בהיצע הולך וגדל. בניגוד לאשדוד.

2. מרבית שטחה הנוכחי של הוד השרון איננו מבונה, ודווקא הבנייה תתרום לחיבור טוב יותר בין חלקי העיר המורכבת מארבע מושבות היסטוריות שהתאחדו ב-1964, רמתיים, מגדיאל, הדר ורמת הדר.

3. בשונה מה"קייס" של אשדוד, שם הסכם הגג מדבר על קידום מיידי של אלפי יחידות דיור מידי שנה, מדובר כאן בתכנית הדרגתית ל-20 שנה לפחות.

4. התכנית של הוד השרון, למי שטרח לעיין בה, כוללת במובהק אלמנטים תכנוניים דוגמת פתרונות תחבורתיים מושכלים, כולל שתי תחנות רכבת בתוך העיר, יציאות נוספות וכו',  למעלה ממיליון מ"ר עסקים ומסחר, מוסדות ציבור ועוד. נכון.

5. היא גם מנצלת היטב זכויות בנייה קיימות, הן בהתחדשות עירונית ושדרוג השדרה המרכזית של העיר (דרך רמתיים) והן ב"לקונות" שנוצרו עם השנים בין השכונות הוותיקות דוגמת הרצועה החוצצת בין מגדיאל לגיל עמל, הרצועה לשעבר של המועצה האזורית דרום השרון החוצצת בין מגדיאל לבין מרכז העיר, הרצועה החוצצת בין רמתיים והדר לבין רמת הדר ועוד.

נכון, גם תכנית המתאר של הוד השרון  רחוקה מלהיות מושלמת, יש בה עדיין לא מעט "חורים", והיא מחייבת זהירות בביצוע, דוגמת יישום מלא של הפתרונות התחבורתיים אולם ההשוואה האוטומטית לכאורה, בין שתי תכניות הענק, זו של אשדוד וזו של הוד השרון,  איננה נכונה במקרה זה. חומר למחשבה.

הכותב הוא ארז כהן, שמאי מקרקעין ולשעבר יו"ר לשכת השמאים
מצאתם טעות בכתבה? כתבו לנו ונתקן.
תודה עבור פנייתך, היא תיבדק ותטופל בהקדם שלח
הרשמה לניוזלטרים
הירשם לניוזלטר המומחים של ביזפורטל- כל הפרשנויות לאירועים החמים בזמן אמת
הבתכל בגה

הגב לכתבה

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

שלח
תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה

13 תגובות ב-9 דיונים

מיין תגובות לפי: מהחדש לישן מהישן לחדש הרחב תגובות צמצם תגובות
9 אורי... . 06/08/2017 00:44 עוד חזון למועד (ל"ת)
8 ממי 03/08/2017 07:35 זה נראה לך מקרה שאתה דומה לחזיר?
ההמלצות שלך כל כך שקופות. הכל כדי לעכב את הבניה. תוכנית ל 7 שנים?? לא טוב, מהר מידי. תוכנית ל 20 שנה? כן, טוב. לבנות מהר בשטח פתוח, בלי צורך להגיע להסכמות והסדרים ובלי צורך להרוס? לא טוב. לבנות לאט, על קרקע שאנשים גרים בה, כאשר צריך להגיע להסכמה איתם, לפצות אותם, להרוס ולבנות מחדש, מהלך שייקח מינימום 15 שנה?? כן טוב מאוד. אני מציע שלפני שאתה מפרסם דעה, כשמאי מקרקעין ( מקצוע די פרוץ כשלעצמו, ללא כל פיקוח) תחשוף כמה דירות יש לך? ומי הם לקוחותיך? משקיעים? קבלנים? בנקים? או אזרחים פרטיים, שמחפשים לקנות דירה למגורים? נראה לי שאתה יודע לבד את התשובה...
שי 04/08/2017 16:00 מציע לך לבדוק עד כמה המקצוע של ארז פרוץ...
נראה לי שאתה מתבלבל עם מתווכים.
ממי 06/08/2017 03:12 מציע לך לבדוק את עצמך. אני כבר בדקתי. פרוץ מאוד
אם היה לך קצת ניסיון בנדל"ן או בשמאות בכלל, היית יודע למשל ששמאי של הבנק תמיד יתן הערכה נמוכה. איך אתה מסביר את זה?? נראה לי שאתה מבלבל את עצמך עם מישהו שמבין משהו מהחיים שלו.
7 לא יעזור לארז כהן: העולים 02/08/2017 18:22 לא יעזור לארז כהן: המחירים עולים
לא יעזור לארז כהן: המחירים עולים. הוא חתיכת אינטרסנט שרק רוצה להוריד מחירים אבל בפועל רק הפוך. הכל עולה יותר: דירה, נסיעה, מטבח. הכל עולה בעיקר הדירות.
ממי 06/08/2017 09:17 המחירים יכולים לעלות עוד 800% אף אחד לא קונה
גם מרצדס 500 החדשה עולה מיליון שקל, אבל רק 10 אנשים בארץ קנו אותה. שיעלה. עוד יגיע מועד פירעון האגחים של גינדי, המנייה של דימרי צוללת, יסתיימו בניות של אלפי דירות. נראה מי יקנה. נגמרו הפראיירים. המשקיעים בחוץ. תהנה
6 אור לגויים 02/08/2017 15:23 אם ארז כהן נגד אז ללכת על זה במלוא הכוח.ארז תמיד טועה (ל"ת)
5 ישראל ישראלי 01/08/2017 21:37 מיקצוע השמאי יעלם מהעולם.
רובוטים ומיחשוב יחליף אותם. ושלא יעבדו עליכם. הכול כסף וחבל שכך.
4 דניאל 01/08/2017 12:46 אני מבין אותך
קשה לך שכחלון בונה הרבה ומהר.
3 אדי 01/08/2017 12:33 כם אם יחתמו על הסכמי גג לבניית מיליון דירות לא אקנה דיר (ל"ת)
2 אברום 01/08/2017 11:29 מאז שארז כהן הפסיק להיות מאקרו כלכלן שנותן תחזיות-
אפשר לקרוא את הדעות שלו בעיון רב. וזה טוב, כי הנבואה ניתנה לאינטרסנטים.
1 ארז 01/08/2017 11:06 אין עיר בארץ יפה ומושקעת כמו אשדוד (ל"ת)
יעקב 01/08/2017 12:37 מתוכננת חכם... (ל"ת)
כללי
מדורים
שווקים
שירותים
טאבו ישיר
תמיד מעודכנים לאתר טוויטר לאתר פייסבוק RSS Mail Red mail
חפש
כל הזכויות שמורות לחברת ביזפורטל בע"מ מקבוצת קו מנחה © |תנאי שימוש | לאתר אקטיבטרייל
לחץ לביטול הצגת המידע המורחב על מדד/נייר בבר המדדים, לחיצה נוספת תשיב את המידע.