10:24 מגמה מעורבת בבורסות אירופה: הקאק עולה 0.2%, הדאקס יורד 0.1%

08:46 היורו מטפס 0.3% מול הדולר ל 1.19 דולר ליורו

08:22 בורסות אסיה: מדד ההאנג סנג מאבד 0.8%

20:56 ענקית החיפוש רוכשת את חטיבת הפיתוח של HTC תמורת 1.1 מיליארד דולר >>

18:26 בורסות אירופה: הקאק מטפס 0.6%

15:39 רשות ניירות הערך האמריקאית: האקרים פרצו למאגר וגנבו מידע פנים >>

09:54 הזהב נופל מתחת ל-1300 דולר ברקע לזינוק בתשואות

08:51 ביל גרוס: "אם הפד' ימשיך לדבוק במדיניותו, ארה"ב בדרך למיתון" >>

08:22 מגמה חיובית הבוקר בבורסות המזרח: הניקיי מטפס 0.3%

23:05 סגירה מעורבת לאחר הצהרת הפד': מניות הטכנולוגיה משכו למטה, הבנקים עלו >>

17:57 אפל מאבדת 2.7% ברקע לביקורות מאכזבות על מוצר הדגל >>

11:48 אחד הסקטורים הבולטים של השנה האחרונה ממשיך להיחתך, הזדמנות קניה? >>

15:47 הערב ב-21:00: הנה התחזיות לקראת האירוע המרכזי של החודש בשווקים >>

11:54 הפאונד הבריטי קופץ 0.5% מול הדולר ל 1.35 דולר לפאונד

10:21 בורסות אירופה: המסחר נפתח בירידות שערים קלות, הקאק מאבד עד 0.1%

08:19 בורסות אסיה: מדד הונג קונג מטפס 0.3%

08:07 האירו עולה 0.1% מול הדולר ונסחר ברמה של 1.2 דולר לאירו

19:46 מנהל קרן הגידור הגדולה בעולם - "ביטקוין זו בועה" >>

16:09 מנכ"ל חלל תקשורת דוד פולק נחקר במסגרת פרשת בזק >>

15:41 בולטות בת"א: טבע נופלת 3%, פלוריסטם יורדת 4%

13:51 פרשת בזק: הותר לפרסום - גם מנכ"ל חלל תקשורת נחקר >>

13:00 כחלון חתם על צו שיאפשר נסיעה חינם בקו כרמיאל - אחיהוד >>

12:45 בולטות בת"א: טבע נופלת ביותר מ-4%, ארית מזנקת 7%

10:53 יציבות בבורסות אירופה - הדאקס משיל 0.15%

08:19 הניקיי היפני משלים פערים - מזנק הבוקר 1.7%

08:18 טאואר חוזרת עם פער שלילי של כ-0.5%

22:18 ברקע לזינוק בתשואות: הזהב ממשיך לאבד גובה ויורד 1.2%

21:20 חובות צריך לשלם, וזה מתחיל להעיק על הצרכן האמריקני, האם אנחנו בדרך... >>

18:05 התשואות בשוקי האג"ח ממשיכות לטפס הערב >>

15:36 לב לבייב ושאול אלוביץ נפלטו מרשמית העשירים של 'פורבס' >>

15:35 בולטות בת"א: פרוטרום קופצת 2% במחזור הגבוה בבורסה

12:49 רוסאריו על מניית סינאל: שווי ראוי של 44 שקל לעומת שווי נוכחי של 32...

ישיא קית Bizportal
הניוזלטרים של Bizportal
שלום, אורח התחבר
התיק שלך ריק.
להוספת ניירות לחץ כאן
בוא להיות משקיע מיומן!
קבל שיעור ראשון
בחינם
תודה על פנייתך, נציגינו ייצור איתך קשר בהקדם
לש םירטלזוינה Bizportal
הניוזלטרים של Bizportal
BizTV
BizTV
תועדו םיחותינ רודמ

מדור ניתוחים ודעות

מדור ניתוחים ודעות

תויגתב יכה
הכי בתגיות

בשוק הדיור - ההכרזה האחרונה של כחלון עשויה להיות דרמטית לעניין מחירי הדירות

אנליסט הנדל"ן ווליו בייס מתייחס לסיטואציה בשוק הדיור ונסיונותיו של שר האוצר להפוך את המגמה

 |  40
צעד משמעותי
Share
לפני כשבועיים יצאה לדרך ההגרלה הגדולה ביותר (עד כה) של מחיר למשתכן, הוצעו להגרלות 14,703 יח"ד - מספר לא מבוטל כשניתוח של מיקומי הדירות מצביע כי חלק גדול מהן נמצא באזורי ביקוש. לפני מספר ימים הבטיח שר האוצר (ראו כתבה בעניין) כי עד סוף השנה יוצאו לדרך עוד שתי הגרלות בסדר גודל של כ- 15,000 דירות כל אחת, אין ספק שתהיה לכך השפעה על הביקוש, ננסה לבחון אותה.


ראשית, הצרכנים של מחיר למשתכן שהינם זוגות צעירים אינם הלקוחות הקלאסיים של דירות יד ראשונה (שנמכרות במחירים של 1.7-2.5 מיליון שקל) ולכן ההשפעה העיקרית של ההיעלמות שלהם מהשוק תהיה בדירות יד שנייה. עם זאת, ההשפעה תגיע לקבלנים דרך קהל היעד העיקרי שלהם - משפרי הדיור, שהם אלו שמעמידים את הדירות שלהם למכירה כדי לרכוש דירה חדשה.

כבר עתה אנחנו רואים כי יש האטה במכירות של הדירות החדשות, ההאטה נובעת כמובן מתקופת ההמתנה להגרלות, השאלה היא עד מתי תימשך תקופת ההמתנה, שכן אם בסיום ההגרלה הנוכחית תוכרז הגרלה נוספת (כפי שמבטיח שר האוצר), אזי, במידה והתמהיל הגאוגרפי של הדירות שיוצאו בה יהיה דומה לזה של ההגרלה האחרונה, הסבירות היא שתקופת ההמתנה תתמשך שכן אנשים ינסו את מזלם בהגרלות ולא ירכשו דירות עד שתהיה להם תוצאה אם זכו או לא.

הביקוש לדירות חדשות בשוק החופשי צפוי לרדת בטווח הקצר. להלן ההשפעות?1. המלאי הקיים של דירות גמורות לא גבוה ולכן לא משפיע על המחירים עדיין, שכן רוב הפרויקטים שכבר נמצאים בבנייה מציגים אחוזי מכירות גבוהים של מעל 50%.2. בטווח הקצר נראה מבצעים שמגלמים הנחה אך לא "פוגעים" במחירים (ביטול הצמדה למדד תשומות הבנייה, ריהוט או מוצרי חשמל לבית וכדומה).

3. התחלות הבנייה (בניכוי מחיר למשתכן) יירדו בטווח הבינוני, שכן בתקופות של האטה בביקוש לא מתחילים לבנות כ"כ מהר והבנקים לא נותנים אשראי בלי מכירה מוקדמת משמעותית (של לפחות שליש מהפרויקט).

עד כאן נראה שהכול עובד לפי התכנית של שר האוצר, עם זאת יש כמה נקודות חשובות שחייבים לשים עליהם דגש:

מי יבנה את כל הדירות של מחיר למשתכן? בשנתיים האחרונות היינו עדים לקריסה של לא מעט קבלנים מבצעים, מה שהוציא מהשוק לא מעט שחקנים. כמות דירות גבוהה כזאת להערכתי תעלה את מחירי הביצוע, מה שיקשה על הקבלנים הזוכים בפרויקטים של מחיר למחיר למשתכן (שמאופיינים ברווחיות גולמית של לא יותר מ- 12%) שמתחייבים היום על המחיר כשלחלק מהפרויקטים אין היתר עדיין.

נראה כי אחד הפתרונות הוא ביצוע של פרויקטים "מעורבים", מכרז בו לזוכה יש את האפשרות למכור חלק מהדירות בשוק החופשי ו/או בנוסף שטח מסחרי בפרויקט הוא מצב של win-win: מצד אחד הוא מבטיח לזוכי מחיר למשתכן כי הסטנדרטים של הבניין יהיו ראויים, שכן הקבלן מחויב לסטנדרט אחיד בבניין ואם ירצה למכור את חלק מהדירות בשוק החופשי ישמור עליו. מצד היזם, מכירה של חלק מהדירות בשוק החופשי יכולה להעלות את הרווחיות של הפרויקט, כאשר סביר כי את הדירות החופשיות ישמור למכירה בשלבי הביצוע המאוחרים יותר, שכן אז קל יותר לקבל עליהם מחיר גבוה יותר ומכיוון שכל הדירות של מחיר למשתכן מכורות כבר, מבחינת מימון זה לא "מעיק" עליו.

לסיכום, אין ספק כי מימוש תכניות מחיר למשתכן משפיעות על שוק המגורים, ובמידה ואכן עד סוף השנה יוצאו עוד כ-30 אלף יח"ד באזורי ביקוש (בדומה להגרלה האחרונה) ההשפעות שציינו כאן יתממשו. זה בהחלט צעד נכון בדרך להשגת יציבות מחירים בשוק המגורים לאחר כמעט עשור של עלייה מתמדת במחירים. יציבות מחירים טובה לכל הצדדים שכן באווירה כזו יותר קל גם ליזמים לקבל החלטות על רכישת קרקעות ויציאה לפרויקטים חדשים.

ועם כל האופטימיות אי אפשר להתעלם מהעובדה שעדיין מדובר בהגרלות ואין פעולה אחידה שיכולה להיטיב עם כל הרוכשים בשוק, ושגם השונות ב"כדאיות" או בהטבה המגולמת בין הפרויקטים היא גדולה מאוד, לדוגמא מי שיזכה בדירה בהרצליה במתחם גליל ים, יזכה להנחה דרמטית של כ- 1-1.2 מיליון שקל במחיר הדירה אל מול פרויקטים דומים, ומי שיזכה בהגרלה בדירה בחריש יזכה להטבה של כ-150-200 אלפי שקלים בלבד.

ברמת המשק הישראלי, גידול בכלל התחלות הבנייה בשוק הפרטי בצירוף פרויקטים של מחיר למשתכן הוא מבורך שכן לתחום זה יכולת השפעה חיובית על הצמיחה במשק.
מצאתם טעות בכתבה? כתבו לנו ונתקן.
תודה עבור פנייתך, היא תיבדק ותטופל בהקדם שלח
הרשמה לניוזלטרים
הירשם לניוזלטר המומחים של ביזפורטל- כל הפרשנויות לאירועים החמים בזמן אמת
הבתכל בגה

הגב לכתבה

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

שלח
תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה

40 תגובות ב-21 דיונים

מיין תגובות לפי: מהחדש לישן מהישן לחדש הרחב תגובות צמצם תגובות
21 דבר חזקק 06/07/2017 23:51 ציפיות זה שם המשחק
כחלון עושה צעדים זהירים בנתיב הצר. משמאלו צוק - איום בחירות, מימינו מדרון של צניחת מחירים. הוא לא רוצה מפולת ובאמת מנסה לשלוט במצב, לשחרר את החבל לאט לאט. אממה? השליטה כבר לא בידיים שלו. השוק הוא עדר עיוור שממש הרגע השלים פניית פרסה פראית ומתחיל לדהור לתחתית. בקרוב נגלה שהבועה כבר התפוצצה. יהיה fun!!
20 שוקה 06/07/2017 02:22 שי אתה קשקשן בוא למד
קצת עובדות. ההאטה לא רק בגלל ההמתנה אחי היקר, אלא גם ובעיקר בשל המשכנתא היקרה, והמחיר ההזוי. חבריך הקבלנים יכולים להמשיך לחכות....
19 משה 05/07/2017 18:18 על מי הם עובדים
כשהיתה העליה בזמנו מרוסיה והממשלה רצתה לספק להם דירות אז תוך חודש הפילה את מחיריהם בצורה דרסתית כדי שיוכלו לקנותם
18 אנניטו 05/07/2017 15:15 המלאי הקיים של דירות גמורות לא גבוה???????
תרשה לי בבקשה... חחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחח יש כ40 אלף דירות על המדף. הנתון האחרון הוא 31 אלף והוא מדצמבר 2016 ומאז הנתון הזה יותר סודי מי מה שקורה במפעל הטקסטיל בדימונה....
17 משה 05/07/2017 15:10 עוד סיפור
כמה פעמים אפשר לאמר שאין כוונה של הממשלה להוזיל את מחירי הדירות וכל היתר זה קזינו
16 די 05/07/2017 15:06 אולי תפסיקו לעשות תשדיר שרות לבלוני הבחירות של כחלון? (ל"ת)
15 מאור 05/07/2017 14:54 גם התקשורת הבינה שחבל להיות בצד המפסיד
המחירים הולכים לרדת מאינספור סיבות שיהיה בהצלחה לכולם
14 וואו איזו דרמה 05/07/2017 14:29 להמשיך לתקוע קרקע יקרה ומיסים
למלא את היס של המושחתים...במקום להוזל קרקע ולמכור בית במחיר ריאלי..................................500.000 לצעירים ששרתו בהתנדבות בצבא ועכשיו ישרתו שנה נוספת במקום כל המשתמטים.
13 רועי 05/07/2017 14:12 זוגות שלקחו משכנתא לקראת פשיטת רגל וכחלון מחלק דירות
זה הרס הכלכלה הישראלית. בשנים האחרונות זוגות צעירים קנו במחירים מלאים ולקחו משכנתאות גבוהות. למה להם לא מגיע הנחה במסים? למה אני צריך לשלם 300,000 שקלים מס על דירה ושכן שלי לא?
רועי 05/07/2017 15:25 התשובה פשוטה
טיפש וקנאי. טיפש שקנית בשיא קנאי כי עינך צרה באחרים
ערן 05/07/2017 14:56 כי אתה טיפש שקנה דירה במחיר של 2
בכלכלה תמיד יש חכמים שקונים בזמן הנכון וטיפשים שקונים ביוקר. אני בטוח שלא היינו שומעים ממך אם היית קונה דירה ב-2007 והשכן שלך היה קונה היום בכפול ממך.
12 יש ר א לי 05/07/2017 13:35 כחלון נכשל, הממתינינם נשברים, נפח משכנתאות החודש עלה.
הביקוש הוא עובדה, הגרלות לדירה עוד 5 שנים כשאינך יודע מה תקבל ומה המחיר יחזיר אנשים לשוק. תכנית מחיר למשתכן היא הכי אנטי חברתית, א. הגרלה זה לא צדק חברתי. ב. ההנחות הכי גדולות הן בדירות היקרות ביותר באזורי ביקוש, מי יקנה שם? עשירים בעלי הון עצמי גבוה ויכולת לשלם שכ"ד ומשכנתא ביחד, כלומר: העשירים ירוויחו המון, שכבת הביניים שתקנה אולי בפריפריה תרוויח ממש מעט (ההנחה פחותה משכר הדירה שישלמו לאורך שנות ההמתנה), ואלה שהכי זקוקים לעזרה לא יקבלו כלום כי אינם יכולים לשלם שכר דירה ומשכנתא ביחד. הבנתם? כחלון כשלון. מיטיב עם העשירים ועושה קולות שדואג לכולם, חארטה.
ק 05/07/2017 13:56 אינטרסנט שמפחד מתוכנית החדשה - "ליסינג נדלן" וממחיר
למשתכן.
יש ר א לי 05/07/2017 14:12 חחח, מאיפה הגעת למסקנה הזאת? אני ממש לא! (ל"ת)
11 כחלון 05/07/2017 13:35 פופוליסט מסוכן שלא מתפקד בכלל
מוכר הגרלות וניירות שאין בהם שום ממש. הזול יוצא יקר ומזניח את התמ"א 38. ראשי ערים מטרפדים הכל והוא לא מסוגל לעשות כלום . עסוק בלשחד צעירים לוזרים חסרי דירות שמחפשים מציאות. הוא והעוזר שלו יצחקי לא עונים למכתבים בנושא תמ"א. ראשי ערים כדוגמת ראש עיריית פ"ת מאשרים תמ"א עם 2 דירות חחחח. מדינה הזויה . שצריך לקוות לרעידת אדמה חזקה שתהרוס פה הכל. אמן
לא מתפקד הכחלון 05/07/2017 15:33 במיוחד ברפורמת הסלולר לא תיפקד כחלון (ל"ת)
10 גילי 05/07/2017 13:21 אין חדש תחת השמש ...מחירי דיור גבוהים מאוד ,עם אדיש (ל"ת)
איציק 06/07/2017 01:33 העם כבר התעורר
הצטרפו גם אתם לדף של "המחאה הגדולה יחד נוריד את מחירי הדיור" בפייסבוק
9 גידי 05/07/2017 13:20 מספיק להיות ילדים קטנים - הכל פרופוגנדה חסרת תוכן
יש בכלל ניתוח עיסקי / תקציבי לאורך עשרות שנים ? מה אתם ילדים קטנים שמתיחסים ברצינות לשר הפרופוגנדה שרק העלה את מחירי הדירות.
דניאל 05/07/2017 14:55 חחחחח מה אתה בלחץ שתה מים ותנוח
אנחנו נקנה במחיר למשתכן והכל טוב
ייי 07/07/2017 05:56 כחלון תפסיק להגיב לעצמך בפייסבוק (ל"ת)
8 חיים 05/07/2017 13:18 האפשרויות הם מגוונות
את הדירות יקבלו הזוכים בעוד כחמש שנים ואם מחירי הדירות ירדו חלקם יותרו על הדירות כי בשוק הפרטי יהיה יותר זול. לחלק מהקבלנים יהיה כדאי להכריז על חדלות פרעון של החברה באם העלויות יהיו גבוהות בהרבה מהצפוי. אפילו היתרי בניה אין לדירות ומי אמר שיהיו היתרים?.
7 טלי. 05/07/2017 13:12 איך יכולה להתקיים יציבות מחירים עם תשואה כזאת?
א אם המחירים יעמדו ולא יוכלו להבטיח יותר עליות מחיר, אז משקיע אמור לרכוש דירה רק על מנת לקבל 2.5 אחוז תשואה משכירות ? כבר היום יש קופות גמל וחסרונות שמגיעים לזה בניכוי מיסי רכישה ועלויות של השכרת דירה עליה של אפילו חצי אחוז בריבית תגרום לנטישת משקיעים. יציבות מחיר תהיה זמנית מאד, ואחריה או עליות או ירידות, מי שמאמין שאחרי חצי שנה של יציבות המחירים יעלו, שיהיה בריא.
בן 05/07/2017 13:28 דירה זאת לא השקעה - השקעות תחפש בבורסה (ל"ת)
6 טוביה 05/07/2017 13:00 הורדת מס על הבורסה ,תיתן אלטרנטיבה למשקיעים (ל"ת)
5 קבלן,בנק,ממשל=חזירות 05/07/2017 12:54 סופבועה=שנים מונופול נדלניסט+תקשורת פסיכו-הרצה עם טיפש!
שנים מונופול לפסיכו-הרצה= תירוץ החזירות הנדלניסטים למנועה פיצוץ סופבועה להגנת על הבנקים= שקר חזירי באישור הממשל ובנק ישראל להמשך ניצול עם טיפש שיהיה משועבד לבנקים ולממשלה במשכנתאות מטורפות של מיליון+( 70-90% )= הבנקים בישראל היו תמיד מפוקחים ל-% קטן למשכנתאות בנדל"ן=פישר ברח + עם פלוג יצרו סופבועה=אפילו פישר לאחר שברח הודע בפרסום לא מזמן שיש בישראל בועה =הם סיכנו את עתיד המדינה יצרו עדר של העם הטיפש הצעיר והוריהם לעבדות של דורי דורות! .... בושה וחרפה של מדינה שמנצל את אזרחיה!
4 אדי 05/07/2017 12:53 גם במחיר למשתכן זה יקר לקנות דירה
לא קונה דירה במחיר בועה.
3 בבב 05/07/2017 12:53 ומילה אחת לא כתבתם על התוכנית החדשה והמהפכנית- "ליסינג
נדל"ני " . זה גיים צ'יינג'ר.
2 רינה 05/07/2017 12:22 הרבה רעש בתקשורת ואין שינוי בשטח
הלמ"ס אומר שיש עליה של כ 4.4% מתחילת השנה
' 05/07/2017 12:54 לא נכון . 4.4% ב-12 החודשים האחרונים. (ל"ת)
איש 05/07/2017 13:55 המחירים עלו ב 4.4% מתחילת 2007 . זו עובדה
כמות המשכנתאות בחודש יוני הייתה גבוה יותר מהממוצע של העשור האחרון. הקיפאון נשבר ומחיר למשתכן מחוץ לאזור המרכז ממש לא משתלם כלכלית היום כאשר זמן ההמתנה לדירה יכול להיות מעל 5 שנים !!! בחלק מהמקרים יקח שנתיים רק עד שהקבלן יציג תוכניות דירה.
חחח 05/07/2017 12:53 את הזויה יקירתי, כדאי שתראי רופא
מתחילת השנה אמר הלמ"ס שהמחירים ירדו ב2.9 אחוז רק ברבעון הראשון. כדאי שתלכי להבדק אצל רופא.
1 אחד מיואש 05/07/2017 12:17 כחלון תקרא!!
אנחנו שרשומים לסדרה ב לא נהיה מוכנים לחכות יותר ,אם ההגרלה הבאה לא תכלול אותנו , אנחנו נקנה ונציף את שוק הדיור, לא כי אנחנו רוצים כי לא תהיה לנו ברירה או תקווה.
תמתין בסבלנות 05/07/2017 15:35 יש דבר שנקרא תור. מי שנרשם ראשון סדרה א (ל"ת)
רועי 05/07/2017 15:28 אם אתה בסדרה ב
סימן שנרשמת אחרי לפחות 60000 איש . 2 אפשרויות - או שאתה מעופף וזה בעיה שלך. או שאתה ממש לא צריך דירה אחרת היית רץ להרשם בהתחלה
בבב 05/07/2017 12:54 שקוף שאתה אינטרסנט. (ל"ת)
המיואש 05/07/2017 13:02 מה קשור אינטרסנט???
אם הוא לא מתכוון שוב לפתול לסדרה ב , אין לי למה לחכות???(הסיכויים גם ככה לא גבוהים וגם אני לא רואה מתי זה ייפתח אם בכלל.
יוני 05/07/2017 15:21 סדרה ב' מחכה 9 חודשים, סדרה א' שנתיים...
חכה לתורך! ואם לא מתאים לך אתה מומזן "להתאבד" על משכנתא מנופחת... הבטיחו שעד סוף 2017 לא תהיה יותר סדרה א'... ואז יתחילו לפתוח הגרלות גם לסדרה ב'! תפסיקו לנסות לעקוף בתור כמו הישראלי המכוער המצוי! חכו לתורכם!!!
מאיר 05/07/2017 13:42 אני אגיד לך מה קשור
סדרה ב נרשמו אחרי א. כלומר סדרה א צריכים לזכות ורק אחר כך סדרה ב. זה די פשוט אז כן, כנראה שאתה איטרסנט
אני 05/07/2017 13:58 זה פשוט אם אתה בסדרה א
אם אתה בסדרה ב אתב סוג ג'. הדירות של סדרה ב אלו דירות שיהיו מוכנות במקרה הטוב עוד 4-6 שנים וכנראה שאפילו יותר. תנסו לחשב כמה יוצא רק מדד תשומות הבניה ל 6 שנים .רק זה יוצא יותר מההנחה.
כללי
מדורים
שווקים
שירותים
טאבו ישיר
תמיד מעודכנים לאתר טוויטר לאתר פייסבוק RSS Mail Red mail
חפש
כל הזכויות שמורות לחברת ביזפורטל בע"מ מקבוצת קו מנחה © |תנאי שימוש | לאתר אקטיבטרייל
לחץ לביטול הצגת המידע המורחב על מדד/נייר בבר המדדים, לחיצה נוספת תשיב את המידע.