ברוכים הבאים לאתר החדש של
רצינו להראות לכם מה חדש
להמשך הדרכה מעבר לאתר
תוכלו להירשם לאתר, לנהלאזור אישי
ולהגדיר ניירות למעקב
להמשך הדרכה מעבר לאתר
ריכזנו את כל המדורים בתחום
שוק ההוןבמקום אחד
להמשך הדרכה מעבר לאתר
ריכזנו עבורכם את כל הנתונים
להמשך הדרכה מעבר לאתר
כל הנתונים והכתבות
במדורהמטבעות הדיגיטליים
להמשך הדרכה מעבר לאתר
בואו לצפות
בתוכניות החדשות שלנו
להמשך הדרכה מעבר לאתר
נתוני אג“ח
להמשך הדרכה מעבר לאתר
גרפים אינטראקטיביים
להמשך הדרכה מעבר לאתר
תצוגת נתוני מט“ח חדשה
להמשך הדרכה מעבר לאתר
מניות ארביטראז‘
להמשך הדרכה מעבר לאתר
ריכזנו עבורכם את הקרנות
להמשך הדרכה מעבר לאתר
גלישה נעימה
מערכת
להמשך הדרכה מעבר לאתר

בשוק הדיור - ההכרזה האחרונה של כחלון עשויה להיות דרמטית לעניין מחירי הדירות

אנליסט הנדל"ן ווליו בייס מתייחס לסיטואציה בשוק הדיור ונסיונותיו של שר האוצר להפוך את המגמה

שי ליפמן, צילום: Bizportal
לפני כשבועיים יצאה לדרך ההגרלה הגדולה ביותר (עד כה) של מחיר למשתכן, הוצעו להגרלות 14,703 יח"ד - מספר לא מבוטל כשניתוח של מיקומי הדירות מצביע כי חלק גדול מהן נמצא באזורי ביקוש. לפני מספר ימים הבטיח שר האוצר (ראו כתבה בעניין) כי עד סוף השנה יוצאו לדרך עוד שתי הגרלות בסדר גודל של כ- 15,000 דירות כל אחת, אין ספק שתהיה לכך השפעה על הביקוש, ננסה לבחון אותה.
ראשית, הצרכנים של מחיר למשתכן שהינם זוגות צעירים אינם הלקוחות הקלאסיים של דירות יד ראשונה (שנמכרות במחירים של 1.7-2.5 מיליון שקל) ולכן ההשפעה העיקרית של ההיעלמות שלהם מהשוק תהיה בדירות יד שנייה. עם זאת, ההשפעה תגיע לקבלנים דרך קהל היעד העיקרי שלהם - משפרי הדיור, שהם אלו שמעמידים את הדירות שלהם למכירה כדי לרכוש דירה חדשה.
כבר עתה אנחנו רואים כי יש האטה במכירות של הדירות החדשות, ההאטה נובעת כמובן מתקופת ההמתנה להגרלות, השאלה היא עד מתי תימשך תקופת ההמתנה, שכן אם בסיום ההגרלה הנוכחית תוכרז הגרלה נוספת (כפי שמבטיח שר האוצר), אזי, במידה והתמהיל הגאוגרפי של הדירות שיוצאו בה יהיה דומה לזה של ההגרלה האחרונה, הסבירות היא שתקופת ההמתנה תתמשך שכן אנשים ינסו את מזלם בהגרלות ולא ירכשו דירות עד שתהיה להם תוצאה אם זכו או לא.

הביקוש לדירות חדשות בשוק החופשי צפוי לרדת בטווח הקצר. להלן ההשפעות?
1. המלאי הקיים של דירות גמורות לא גבוה ולכן לא משפיע על המחירים עדיין, שכן רוב הפרויקטים שכבר נמצאים בבנייה מציגים אחוזי מכירות גבוהים של מעל 50%.
2. בטווח הקצר נראה מבצעים שמגלמים הנחה אך לא "פוגעים" במחירים (ביטול הצמדה למדד תשומות הבנייה, ריהוט או מוצרי חשמל לבית וכדומה).
3. התחלות הבנייה (בניכוי מחיר למשתכן) יירדו בטווח הבינוני, שכן בתקופות של האטה בביקוש לא מתחילים לבנות כ"כ מהר והבנקים לא נותנים אשראי בלי מכירה מוקדמת משמעותית (של לפחות שליש מהפרויקט).
עד כאן נראה שהכול עובד לפי התכנית של שר האוצר, עם זאת יש כמה נקודות חשובות שחייבים לשים עליהם דגש:
מי יבנה את כל הדירות של מחיר למשתכן? בשנתיים האחרונות היינו עדים לקריסה של לא מעט קבלנים מבצעים, מה שהוציא מהשוק לא מעט שחקנים. כמות דירות גבוהה כזאת להערכתי תעלה את מחירי הביצוע, מה שיקשה על הקבלנים הזוכים בפרויקטים של מחיר למחיר למשתכן (שמאופיינים ברווחיות גולמית של לא יותר מ- 12%) שמתחייבים היום על המחיר כשלחלק מהפרויקטים אין היתר עדיין.
נראה כי אחד הפתרונות הוא ביצוע של פרויקטים "מעורבים", מכרז בו לזוכה יש את האפשרות למכור חלק מהדירות בשוק החופשי ו/או בנוסף שטח מסחרי בפרויקט הוא מצב של win-win: מצד אחד הוא מבטיח לזוכי מחיר למשתכן כי הסטנדרטים של הבניין יהיו ראויים, שכן הקבלן מחויב לסטנדרט אחיד בבניין ואם ירצה למכור את חלק מהדירות בשוק החופשי ישמור עליו. מצד היזם, מכירה של חלק מהדירות בשוק החופשי יכולה להעלות את הרווחיות של הפרויקט, כאשר סביר כי את הדירות החופשיות ישמור למכירה בשלבי הביצוע המאוחרים יותר, שכן אז קל יותר לקבל עליהם מחיר גבוה יותר ומכיוון שכל הדירות של מחיר למשתכן מכורות כבר, מבחינת מימון זה לא "מעיק" עליו.
לסיכום, אין ספק כי מימוש תכניות מחיר למשתכן משפיעות על שוק המגורים, ובמידה ואכן עד סוף השנה יוצאו עוד כ-30 אלף יח"ד באזורי ביקוש (בדומה להגרלה האחרונה) ההשפעות שציינו כאן יתממשו. זה בהחלט צעד נכון בדרך להשגת יציבות מחירים בשוק המגורים לאחר כמעט עשור של עלייה מתמדת במחירים. יציבות מחירים טובה לכל הצדדים שכן באווירה כזו יותר קל גם ליזמים לקבל החלטות על רכישת קרקעות ויציאה לפרויקטים חדשים.
ועם כל האופטימיות אי אפשר להתעלם מהעובדה שעדיין מדובר בהגרלות ואין פעולה אחידה שיכולה להיטיב עם כל הרוכשים בשוק, ושגם השונות ב"כדאיות" או בהטבה המגולמת בין הפרויקטים היא גדולה מאוד, לדוגמא מי שיזכה בדירה בהרצליה במתחם גליל ים, יזכה להנחה דרמטית של כ- 1-1.2 מיליון שקל במחיר הדירה אל מול פרויקטים דומים, ומי שיזכה בהגרלה בדירה בחריש יזכה להטבה של כ-150-200 אלפי שקלים בלבד.
ברמת המשק הישראלי, גידול בכלל התחלות הבנייה בשוק הפרטי בצירוף פרויקטים של מחיר למשתכן הוא מבורך שכן לתחום זה יכולת השפעה חיובית על הצמיחה במשק.
תגובות לכתבה(40):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 21.
    ציפיות זה שם המשחק
    דבר חזקק 06/07/2017 23:51
    הגב לתגובה זו
    0 0
    כחלון עושה צעדים זהירים בנתיב הצר. משמאלו צוק - איום בחירות, מימינו מדרון של צניחת מחירים. הוא לא רוצה מפולת ובאמת מנסה לשלוט במצב, לשחרר את החבל לאט לאט. אממה? השליטה כבר לא בידיים שלו. השוק הוא עדר עיוור שממש הרגע השלים פניית פרסה פראית ומתחיל לדהור לתחתית. בקרוב נגלה שהבועה כבר התפוצצה. יהיה fun!!
    סגור
  • 20.
    שי אתה קשקשן בוא למד
    שוקה 06/07/2017 02:22
    הגב לתגובה זו
    2 2
    קצת עובדות. ההאטה לא רק בגלל ההמתנה אחי היקר, אלא גם ובעיקר בשל המשכנתא היקרה, והמחיר ההזוי. חבריך הקבלנים יכולים להמשיך לחכות....
    סגור
  • 19.
    על מי הם עובדים
    משה 05/07/2017 18:18
    הגב לתגובה זו
    4 3
    כשהיתה העליה בזמנו מרוסיה והממשלה רצתה לספק להם דירות אז תוך חודש הפילה את מחיריהם בצורה דרסתית כדי שיוכלו לקנותם
    סגור
  • 18.
    המלאי הקיים של דירות גמורות לא גבוה???????
    אנניטו 05/07/2017 15:15
    הגב לתגובה זו
    11 1
    תרשה לי בבקשה... חחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחחח יש כ40 אלף דירות על המדף. הנתון האחרון הוא 31 אלף והוא מדצמבר 2016 ומאז הנתון הזה יותר סודי מי מה שקורה במפעל הטקסטיל בדימונה....
    סגור
  • 17.
    עוד סיפור
    משה 05/07/2017 15:10
    הגב לתגובה זו
    0 0
    כמה פעמים אפשר לאמר שאין כוונה של הממשלה להוזיל את מחירי הדירות וכל היתר זה קזינו
    סגור
  • 16.
    אולי תפסיקו לעשות תשדיר שרות לבלוני הבחירות של כחלון? (ל"ת)
    די 05/07/2017 15:06
    הגב לתגובה זו
    7 7
    סגור
  • 15.
    גם התקשורת הבינה שחבל להיות בצד המפסיד
    מאור 05/07/2017 14:54
    הגב לתגובה זו
    22 3
    המחירים הולכים לרדת מאינספור סיבות שיהיה בהצלחה לכולם
    סגור
  • 14.
    להמשיך לתקוע קרקע יקרה ומיסים
    וואו איזו דרמה 05/07/2017 14:29
    הגב לתגובה זו
    0 0
    למלא את היס של המושחתים...במקום להוזל קרקע ולמכור בית במחיר ריאלי..................................500.000 לצעירים ששרתו בהתנדבות בצבא ועכשיו ישרתו שנה נוספת במקום כל המשתמטים.
    סגור
  • 13.
    זוגות שלקחו משכנתא לקראת פשיטת רגל וכחלון מחלק דירות
    רועי 05/07/2017 14:12
    הגב לתגובה זו
    6 20
    זה הרס הכלכלה הישראלית. בשנים האחרונות זוגות צעירים קנו במחירים מלאים ולקחו משכנתאות גבוהות. למה להם לא מגיע הנחה במסים? למה אני צריך לשלם 300,000 שקלים מס על דירה ושכן שלי לא?
    סגור
  • התשובה פשוטה
    רועי 05/07/2017 15:25
    הגב לתגובה זו
    5 2
    טיפש וקנאי. טיפש שקנית בשיא קנאי כי עינך צרה באחרים
    סגור
  • טען עוד
  • כי אתה טיפש שקנה דירה במחיר של 2
    ערן 05/07/2017 14:56
    הגב לתגובה זו
    22 3
    בכלכלה תמיד יש חכמים שקונים בזמן הנכון וטיפשים שקונים ביוקר. אני בטוח שלא היינו שומעים ממך אם היית קונה דירה ב-2007 והשכן שלך היה קונה היום בכפול ממך.
    סגור
  • 12.
    כחלון נכשל, הממתינינם נשברים, נפח משכנתאות החודש עלה.
    יש ר א לי 05/07/2017 13:35
    הגב לתגובה זו
    7 29
    הביקוש הוא עובדה, הגרלות לדירה עוד 5 שנים כשאינך יודע מה תקבל ומה המחיר יחזיר אנשים לשוק. תכנית מחיר למשתכן היא הכי אנטי חברתית, א. הגרלה זה לא צדק חברתי. ב. ההנחות הכי גדולות הן בדירות היקרות ביותר באזורי ביקוש, מי יקנה שם? עשירים בעלי הון עצמי גבוה ויכולת לשלם שכ"ד ומשכנתא ביחד, כלומר: העשירים ירוויחו המון, שכבת הביניים שתקנה אולי בפריפריה תרוויח ממש מעט (ההנחה פחותה משכר הדירה שישלמו לאורך שנות ההמתנה), ואלה שהכי זקוקים לעזרה לא יקבלו כלום כי אינם יכולים לשלם שכר דירה ומשכנתא ביחד. הבנתם? כחלון כשלון. מיטיב עם העשירים ועושה קולות שדואג לכולם, חארטה.
    סגור
  • אינטרסנט שמפחד מתוכנית החדשה - "ליסינג נדלן" וממחיר
    ק 05/07/2017 13:56
    הגב לתגובה זו
    13 2
    למשתכן.
    סגור
  • חחח, מאיפה הגעת למסקנה הזאת? אני ממש לא! (ל"ת)
    יש ר א לי 05/07/2017 14:12
    הגב לתגובה זו
    2 6
    סגור
  • 11.
    פופוליסט מסוכן שלא מתפקד בכלל
    כחלון 05/07/2017 13:35
    הגב לתגובה זו
    5 16
    מוכר הגרלות וניירות שאין בהם שום ממש. הזול יוצא יקר ומזניח את התמ"א 38. ראשי ערים מטרפדים הכל והוא לא מסוגל לעשות כלום . עסוק בלשחד צעירים לוזרים חסרי דירות שמחפשים מציאות. הוא והעוזר שלו יצחקי לא עונים למכתבים בנושא תמ"א. ראשי ערים כדוגמת ראש עיריית פ"ת מאשרים תמ"א עם 2 דירות חחחח. מדינה הזויה . שצריך לקוות לרעידת אדמה חזקה שתהרוס פה הכל. אמן
    סגור
  • במיוחד ברפורמת הסלולר לא תיפקד כחלון (ל"ת)
    לא מתפקד הכחלון 05/07/2017 15:33
    הגב לתגובה זו
    2 0
    סגור
  • 10.
    אין חדש תחת השמש ...מחירי דיור גבוהים מאוד ,עם אדיש (ל"ת)
    גילי 05/07/2017 13:21
    הגב לתגובה זו
    14 1
    סגור
  • העם כבר התעורר
    איציק 06/07/2017 01:33
    הגב לתגובה זו
    1 0
    הצטרפו גם אתם לדף של "המחאה הגדולה יחד נוריד את מחירי הדיור" בפייסבוק
    סגור
  • 9.
    מספיק להיות ילדים קטנים - הכל פרופוגנדה חסרת תוכן
    גידי 05/07/2017 13:20
    הגב לתגובה זו
    9 13
    יש בכלל ניתוח עיסקי / תקציבי לאורך עשרות שנים ? מה אתם ילדים קטנים שמתיחסים ברצינות לשר הפרופוגנדה שרק העלה את מחירי הדירות.
    סגור
  • חחחחח מה אתה בלחץ שתה מים ותנוח
    דניאל 05/07/2017 14:55
    הגב לתגובה זו
    8 2
    אנחנו נקנה במחיר למשתכן והכל טוב
    סגור
  • כחלון תפסיק להגיב לעצמך בפייסבוק (ל"ת)
    ייי 07/07/2017 05:56
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 8.
    האפשרויות הם מגוונות
    חיים 05/07/2017 13:18
    הגב לתגובה זו
    1 9
    את הדירות יקבלו הזוכים בעוד כחמש שנים ואם מחירי הדירות ירדו חלקם יותרו על הדירות כי בשוק הפרטי יהיה יותר זול. לחלק מהקבלנים יהיה כדאי להכריז על חדלות פרעון של החברה באם העלויות יהיו גבוהות בהרבה מהצפוי. אפילו היתרי בניה אין לדירות ומי אמר שיהיו היתרים?.
    סגור
  • 7.
    איך יכולה להתקיים יציבות מחירים עם תשואה כזאת?
    טלי. 05/07/2017 13:12
    הגב לתגובה זו
    16 0
    א אם המחירים יעמדו ולא יוכלו להבטיח יותר עליות מחיר, אז משקיע אמור לרכוש דירה רק על מנת לקבל 2.5 אחוז תשואה משכירות ? כבר היום יש קופות גמל וחסרונות שמגיעים לזה בניכוי מיסי רכישה ועלויות של השכרת דירה עליה של אפילו חצי אחוז בריבית תגרום לנטישת משקיעים. יציבות מחיר תהיה זמנית מאד, ואחריה או עליות או ירידות, מי שמאמין שאחרי חצי שנה של יציבות המחירים יעלו, שיהיה בריא.
    סגור
  • דירה זאת לא השקעה - השקעות תחפש בבורסה (ל"ת)
    בן 05/07/2017 13:28
    הגב לתגובה זו
    12 2
    סגור
  • 6.
    הורדת מס על הבורסה ,תיתן אלטרנטיבה למשקיעים (ל"ת)
    טוביה 05/07/2017 13:00
    הגב לתגובה זו
    13 4
    סגור
  • 5.
    סופבועה=שנים מונופול נדלניסט+תקשורת פסיכו-הרצה עם טיפש!
    קבלן,בנק,ממשל=חזירות 05/07/2017 12:54
    הגב לתגובה זו
    9 2
    שנים מונופול לפסיכו-הרצה= תירוץ החזירות הנדלניסטים למנועה פיצוץ סופבועה להגנת על הבנקים= שקר חזירי באישור הממשל ובנק ישראל להמשך ניצול עם טיפש שיהיה משועבד לבנקים ולממשלה במשכנתאות מטורפות של מיליון+( 70-90% )= הבנקים בישראל היו תמיד מפוקחים ל-% קטן למשכנתאות בנדל"ן=פישר ברח + עם פלוג יצרו סופבועה=אפילו פישר לאחר שברח הודע בפרסום לא מזמן שיש בישראל בועה =הם סיכנו את עתיד המדינה יצרו עדר של העם הטיפש הצעיר והוריהם לעבדות של דורי דורות! .... בושה וחרפה של מדינה שמנצל את אזרחיה!
    סגור
  • 4.
    גם במחיר למשתכן זה יקר לקנות דירה
    אדי 05/07/2017 12:53
    הגב לתגובה זו
    14 5
    לא קונה דירה במחיר בועה.
    סגור
  • 3.
    ומילה אחת לא כתבתם על התוכנית החדשה והמהפכנית- "ליסינג
    בבב 05/07/2017 12:53
    הגב לתגובה זו
    15 2
    נדל"ני " . זה גיים צ'יינג'ר.
    סגור
  • 2.
    הרבה רעש בתקשורת ואין שינוי בשטח
    רינה 05/07/2017 12:22
    הגב לתגובה זו
    9 21
    הלמ"ס אומר שיש עליה של כ 4.4% מתחילת השנה
    סגור
  • לא נכון . 4.4% ב-12 החודשים האחרונים. (ל"ת)
    ' 05/07/2017 12:54
    הגב לתגובה זו
    12 5
    סגור
  • המחירים עלו ב 4.4% מתחילת 2007 . זו עובדה
    איש 05/07/2017 13:55
    הגב לתגובה זו
    3 4
    כמות המשכנתאות בחודש יוני הייתה גבוה יותר מהממוצע של העשור האחרון. הקיפאון נשבר ומחיר למשתכן מחוץ לאזור המרכז ממש לא משתלם כלכלית היום כאשר זמן ההמתנה לדירה יכול להיות מעל 5 שנים !!! בחלק מהמקרים יקח שנתיים רק עד שהקבלן יציג תוכניות דירה.
    סגור
  • את הזויה יקירתי, כדאי שתראי רופא
    חחח 05/07/2017 12:53
    הגב לתגובה זו
    11 6
    מתחילת השנה אמר הלמ"ס שהמחירים ירדו ב2.9 אחוז רק ברבעון הראשון. כדאי שתלכי להבדק אצל רופא.
    סגור
  • 1.
    כחלון תקרא!!
    אחד מיואש 05/07/2017 12:17
    הגב לתגובה זו
    3 31
    אנחנו שרשומים לסדרה ב לא נהיה מוכנים לחכות יותר ,אם ההגרלה הבאה לא תכלול אותנו , אנחנו נקנה ונציף את שוק הדיור, לא כי אנחנו רוצים כי לא תהיה לנו ברירה או תקווה.
    סגור
  • יש דבר שנקרא תור. מי שנרשם ראשון סדרה א (ל"ת)
    תמתין בסבלנות 05/07/2017 15:35
    הגב לתגובה זו
    2 2
    סגור
  • אם אתה בסדרה ב
    רועי 05/07/2017 15:28
    הגב לתגובה זו
    3 2
    סימן שנרשמת אחרי לפחות 60000 איש . 2 אפשרויות - או שאתה מעופף וזה בעיה שלך. או שאתה ממש לא צריך דירה אחרת היית רץ להרשם בהתחלה
    סגור
  • שקוף שאתה אינטרסנט. (ל"ת)
    בבב 05/07/2017 12:54
    הגב לתגובה זו
    15 2
    סגור
  • מה קשור אינטרסנט???
    המיואש 05/07/2017 13:02
    הגב לתגובה זו
    4 6
    אם הוא לא מתכוון שוב לפתול לסדרה ב , אין לי למה לחכות???(הסיכויים גם ככה לא גבוהים וגם אני לא רואה מתי זה ייפתח אם בכלל.
    סגור
  • סדרה ב' מחכה 9 חודשים, סדרה א' שנתיים...
    יוני 05/07/2017 15:21
    הגב לתגובה זו
    3 1
    חכה לתורך! ואם לא מתאים לך אתה מומזן "להתאבד" על משכנתא מנופחת... הבטיחו שעד סוף 2017 לא תהיה יותר סדרה א'... ואז יתחילו לפתוח הגרלות גם לסדרה ב'! תפסיקו לנסות לעקוף בתור כמו הישראלי המכוער המצוי! חכו לתורכם!!!
    סגור
  • אני אגיד לך מה קשור
    מאיר 05/07/2017 13:42
    הגב לתגובה זו
    6 3
    סדרה ב נרשמו אחרי א. כלומר סדרה א צריכים לזכות ורק אחר כך סדרה ב. זה די פשוט אז כן, כנראה שאתה איטרסנט
    סגור
  • זה פשוט אם אתה בסדרה א
    אני 05/07/2017 13:58
    הגב לתגובה זו
    2 3
    אם אתה בסדרה ב אתב סוג ג'. הדירות של סדרה ב אלו דירות שיהיו מוכנות במקרה הטוב עוד 4-6 שנים וכנראה שאפילו יותר. תנסו לחשב כמה יוצא רק מדד תשומות הבניה ל 6 שנים .רק זה יוצא יותר מההנחה.
    סגור