האם שיטפון הקניונים הנטושים בארה"ב זו תופעה שצפויה להתרחש גם בישראל?

ישי ששון, אנליסט בכיר בבנק ירושלים ברוקראז', על תרחיש האימים של חברות הקניונים, וכמובן המשקיעים 

 |  (19)
בשבועות האחרונים אנו מתבשרים שוב ושוב על "מבול" של סגירת קניונים בארה"ב, כששוב ושוב מתגלים לפנינו קניונים שהופכים "לקניוני רפאים". כשאנו שואלים מה הסיבה לכך, נשמעים שוב ושוב הקולות כי תחום המסחר האלקטרוני הוא שפוגע בקניונים מכת מוות. ידיעות אלו, יוצרות באז שלילי לגבי הקניונים בישראל, והחשש מקיומו של מהלך שכזה גם בארץ, לגבי שלוש חברות הקניונים הגדולות הנסחרות בבורסה בת"א: עזריאלי קבוצה +0.53% עזריאלי קבוצה 18,900 +0.53% עזריאלי קבוצה בסיס:18,800 פתיחה:18,800 גבוה:18,990 נמוך:18,630 תמורה:5,705,418 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: , מליסרון +1.33% מליסרון 15,960 +1.33% מליסרון בסיס:15,750 פתיחה:15,750 גבוה:16,160 נמוך:15,750 תמורה:5,053,367 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: ו ביג +0.35% ביג 25,810 +0.35% ביג בסיס:25,720 פתיחה:25,720 גבוה:25,980 נמוך:25,750 תמורה:1,920,044 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: .
אז רגע לפני שאנו מנסים לפרש את המצב, בואו נתרכז קודם בעובדות:
המבחן הכמותי – נדל"ן מסחרי לנפש:
מבחינה שערכנו עולה, כי בארה"ב סך הנדל"ן המסחרי לנפש עומד על כ- 4.1 מ"ר לנפש, בעוד בישראל סך הנדל"ן המסחרי שאנו צפויים לראות בשנתיים הקרובות (לאחר הגידול הצפוי בהיצע) עומד על כ- 1.3 מ"ר לנפש. מדובר כאמור בפער משמעותי העומד על כ- 300%. אז נכון – ארה"ב היא מדינה מוטת צריכה פרטית, כשגם רמת החיים בה גבוהה יותר מבישראל, אבל אף לא אחד מההסברים הללו יכול להקשות על המסקנה המתבקשת, הגורסת כי בהינתן פער כה משמעותי בין היצע הנדל"ן המסחרי לנפש בישראל ובארה"ב, הרי שקשה להקיש ממה שקורה בארה"ב לגבי ישראל.
אגב, נציין כי לביג חשיפה מהותית לארה"ב באמצעות חברת הבת ביג USA, ולכן מידת החשיפה שלה לארה"ב ולמתרחש שם גבוהה בהרבה. עם זאת, ראוי לציין כי שיתוף הפעולה המוצלח עם RED שהינה השותפה המקומית, והדגש שהחברה שמה על המשמעות הדמוגרפית בכל אחד מהקניונים יש בהם בכדי להפחית את הסיכון.
אבל מה באמת יקרה בתרחיש שמרני, של פגיעה ממשית בכמות הקונים, בין אם בשל האינטרנט ובין אם בשל ירידה בצריכה – האם גם אז שלוש החברות הללו חסינות?
לכן, ערכנו שני מבחנים כמותיים נוספים: מבחן "המטראז'" ו"מבחן הפדיונות"
מבחן המטראז' - נכון להיום מחזיקות שלוש החברות יחד ב-60 מרכזי קניות וקניונים בשטח כולל של כ-1.16 מ' מ"ר. שטח זה מהווה כ-26% מסך שטחם של המרכזים המסחריים בישראל. נתונים אלו עשויים להצביע על כך שגם אם נקלע לתקופת האטה, הרי ששלוש החברות לא יהיו הראשונות שיירטבו בגשם שירד.
האם בכך סתמנו את הגולל? יהיו מי שינסו לאתגר את המסקנה שלעיל, בכך שיטענו כי אין להשוות בין מ"ר בנכסים Class A לבין מ"ר נכסיםClass C, שכן קיים הבדל לא מבוטל בפדיון למ"ר בין סוגי הנכסים השונים. לא נוכל להתעלם מההיגיון העומד בבסיסה של טענה זו, ולכן בחנו את חלקן של שלושת החברות הגדולות בסך הפדיונות של ענף ההלבשה וההנעלה בישראל:
חשוב לציין, כי למעט ביג, אשר מציינת את סך פדיונותיה בהלבשה ובהנעלה, הרי ששתי החברות האחרות אינן מציינות נתונים אלו. יתר על כן, עזריאלי אינה מציגה את סך הפדיונות בקניוניה. לשם כך, נדרשנו להניח מספר הנחות בכדי לפשט את התמונה, ובהם: העדר קיומו שוני מהותי בין חלקם של השוכרים בשכ"ד לבין חלקם בפדיון, מאחר ולהערכתנו קיימות השפעות מקזזות בקיומן של שוכרים הזוכים לשכ"ד נמוך מהמקובל, הן בענף ההלבשה והן בענפי המזון והפארמה. בנוסף הנחנו, כי לא קיים פער משמעותי בין הפדיון הממוצע למ"ר בין עזריאלי למליסרון. מהתחשיב שערכנו עולה, כי חלקן של שלוש החברות בסך הפדיונות של ההנעלה וההלבשה בישראל עומד על כ-45%.
 
אף שמדובר בחשיפה במידה לא מבוטלת, הרי שלהערכתנו במקרה של פגיעה ממשית, חברות אלו לא יהיו הראשונות להיפגע, עדות לכך מצאנו כבר בשנת 2015 (ראו התייחסות בהמשך). החוסן היחסי שחברות אלו נהנות ממנו נובע מכך שמרכזיהן המסחריים מבודלים מיתר המרכזים המסחריים בארץ בזכות מיקומם הטוב, הניהול האיכותי ורמת התחזוקה הגבוהה – כל אלו מאפשרים לחברות להעלות את ה-NOI מנכסים זהים מידי שנה מעבר לשיעור המקובל בענף. בנוסף, הפדיון למ"ר במרכזים המסחריים הללו גבוה באופן ניכר מהמקובל בענף.
מה ניתן ללמוד על היציבות של שלוש החברות ביחס לעבר?
נתוני הלמ"ס לגבי שנת 2015 צירו תמונה לא מחמיאה של ירידה בצריכת ההלבשה וההנעלה במשק בשיעור של 1.1%, בעוד בשלוש החברות זכינו לראות בשנה זו עלייה בפדיונות בשיעורים של כ-5%. יש לציין, כי אין בידינו נתונים בדבר הפדיונות בקניונים שמקורם בהלבשה והנעלה בלבד, אולם מאחר ותחום זה נחשב בעינינו לדומיננטי בפדיונות הקניונים, הרי שיש בכך בכדי להעיד על חוסנן של שלוש החברות. נציין כי גם בשנת 2016 רשמו שלוש החברות גידול בפדיונות בשיעור גבוה יותר משיעור הגידול של כלל המשק בתחום ההלבשה וההנעלה, כמוצג בגרף שלהלן:
אז מה בכל זאת יכול להוות כגורם מאיים?
להערכתנו, האיום המרכזי והממשי הקיים על תחום הקניונים הוא הירידה בצריכה הפרטית, ובאשראי הצרכני, המקנה לציבור עלייה בתחושת העושר. ככל שתחושה זו תפגע, בין אם בשל מיתון כלכלי ובין אם בשל ירידה בהיקף האשראי הצרכני הניתן (רגולציה, הרי שגורם זה עשוי להוות את מקור האיום העיקרי).
גם האינטרנט לכשעצמו מהווה איום לא מבוטל, עזריאלי וביג בחרו להקים קניון וירטואלי, כאשר המוטו שיעמוד מאחוריו יהיה הידוק הקשר בין הרכישות ב-on line לבין אלו הנעשות ב-off line. נכון להיום, ניראה כי מדובר במהלך לא פשוט, שכן להערכתנו רשתות האופנה הגדולות עדיין לא חתמו על הסכמים עמם – כך שנטל הראיה נותר עדיין על החברות. את החשיבות לחיזוק ה-on line וה-off line כבר הספקנו לראות ברכישה שעשתה אמאזון לאחרונה כאשר רכשה את Whole Foods Market. מליסרון כנגד זאת סוברת אחרת, ולדעתה הקמת קניון וירטואלי הינו מהלך לא נכון שכן להערכתה יתרונה היחסי אינו בתחום האינטרנט, וכי השפעת האינטרנט על האופנה בישראל שולית.
סיכום
בבדיקה שערכנו ואשר מתוארת לעיל, עולה כי לא קיים חשש ממשי לסגירת קניונים בישראל, כל שכן ככל שמדובר בשלוש חברות הקניונים האמורות. המיקומים הטובים של המרכזים המסחריים שברשותם הניהול האיכותי ורמת התחזוקה הגבוהה שלהם הנגזרת מכך, הם שמבדלים את הקניונים הללו מיתר המרכזים המסחריים. בנסיבות אלו, הרי שעל אף העובדה כי פדיונות ההנעלה וההלבשה המיוחסים להם העומדים על כ-45%, הרי שבמקרה של משבר קניונים אלו לא יהיו הראשונים להיפגע. צידוק לכך מצאנו גם בניתוח העבר כאשר ענף ההלבשה וההנעלה נקלע לקשיים, בעוד הפדיון של שלוש החברות לא נפגע, ואף רשם צמיחה. יחד עם זאת, ירידה משמעותית בהיקף האשראי הצרכני, ופגיעה בתחושת העושר עלולים להערכתנו להוות גורם איום משמעותי.
תגובות לכתבה(19):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 16.
    מסכים עם המסקנה - נקודה נוספת
    יריב 06/07/2017 07:13
    הגב לתגובה זו
    0 0
    רוב הקניונים הינם אזוריים, פגיעה בקניונים הקטנים תגרום לסגירתם ותקטין את היצע החנויות וכך החברות הגדולות יתחזקו. לדוגמא: אם אדון ויזל צריך להחליט איפה הוא סוגר חנות ברור שזה לא אצל רשתות הקניונים הגדולות אם יש לו חלופות לסגירה באזור.
    סגור
  • 15.
    מסקנה שגוייה
    לורי 03/07/2017 10:08
    הגב לתגובה זו
    1 0
    לא ברורה לי המסקנה שנובעת מתום הנתונים שהוצגו. אם סך השטח המסחרי של שלושת החברות הללו הוא 25% בלבד מתוך כלל השטח המסחרי בישראל, ומאידך אחוז הרכישות=פדיון (הנעלה וביגוד) בקניונים אלו הוא 45%, פירושו שיש כאן עודף סיכון העולה על החלק היחסי שלהם. לכן אני כן רואה סיכון משמעותי שמתפתח באטיות אך בעקביות לקראת פגיעה בפדיון של חברות אלו והשפעה על מחירי המניות בשוק.
    סגור
  • 14.
    אחד האנליסטים היחידים שמדבר בהיגיון
    X 28/06/2017 14:51
    הגב לתגובה זו
    2 0
    והציבור לא מבין.
    סגור
  • 13.
    מרכזי הקניות בארץ יקרסו בעתיד הלא רחוק לדעתי. (ל"ת)
    מיכל 28/06/2017 10:23
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 12.
    כל עוד יש פער גדול במחיר מול האינטרנט המגמה תחריף
    איציק 27/06/2017 18:36
    הגב לתגובה זו
    1 0
    http://itzikgur.deviantart.com/art/The-Banias-Waterfall-2-688971283 http://itzikgur.deviantart.com/art/Fishermen-at-Sunset-688800885 http://itzikgur.deviantart.com/art/Gazelles-at-Sunset-688765588 http://itzikgur.deviantart.com/art/The-Banias-River-688622102 http://itzikgur.deviantart.com/art/Boat-at-The-Fishermen-Beach-688564516 http://itzikgur.deviantart.com/art/Sunset-at-Gador-Beach-688175689 http://itzikgur.deviantart.com/art/Alcea-Setosa-Flowers-Blossom-at-The-Field-688163405 http://itzikgur.deviantart.com/art/Sunset-at-The-Beach-688015582 http://itzikgur.deviantart.com/art/Seagulls-at-The-Beach-687962448 http://itzikgur.deviantart.com/art/Sunset-from-the-Blue-Cave-687782217 http://itzikgur.deviantart.com/art/Poppies-at-The-Road-687767662 http://itzikgur.deviantart.com/art/Seagulls-at-Sunset-687558928 http://itzikgur.deviantart.com/art/Gyps-Fulvus-at-The-Gamla-Waterfall-687371387 http://itzikgur.deviantart.com/art/Moonlight-on-Judaean-Mountains-687358242
    סגור
  • 11.
    יש מדי קניונים בישראל ובמיוחד במרכז. אם
    פ 27/06/2017 12:12
    הגב לתגובה זו
    6 1
    נקח בחשבון את מהפכת הקניות ברשת הרי שבמקרה הטוב הקניונים יאלצו לחתוך את מחירי השכירות ובמקרה הרע תהיינה נטישות...גם בלי מהפכת הקניות ברשת יש יותר מדי מרכזי קניות שחלקם כבר מתחילים להראות דלילים...
    סגור
  • 10.
    בישראל בפריפריה הסכנה הזאת נמוכה
    נועם 27/06/2017 12:06
    הגב לתגובה זו
    7 0
    באזורים שבהם יש הרבה ערבים הקניונים ימשיכו לפרוח מהסיבה הפשוטה משום שאצל החברה הערבית הכלכלה השחורה שולטת. מי שמסתובב בקניונים בצפון יכול לצפות במראה שכיח בו לקוח ערבי ברגע התשלום דולה מהכיס ערימת שטרות עבה ומשלם במזומן עבור הקנייה. כל עוד הכלכלה השחורה תשגשג שם אז הם לא יוכלו לשלם בכסף אלקטרוני באינטרנט ויהיו חייבים לקנות בחנויות פיזיות קרי קניונים.
    סגור
  • 9.
    אושי לנד כ"ס - קניון חדש וריק! אין קונים ואין אנשים (ל"ת)
    והחנויות נסגרות 27/06/2017 12:00
    הגב לתגובה זו
    3 0
    סגור
  • 8.
    קניון עזריאלי גבעתיים
    יעל 27/06/2017 11:31
    הגב לתגובה זו
    0 0
    אולי לא ממש שייך לכאן ובכל זאת.. מאחר והוזכרה תחזוקה גבוהה של הקניונים - קניון עזריאלי גבעתיים מוזנח, ריח של ביוב בחניה, מלוכלך, מרצפות שבורות בכל מקום.. עקב תחזוקה מחפירה של השירותים שעל אף ששופצו לפני מס' חודשים כבר נראים שזקוקים לשיפוץ מחודש. לא ברור לי מדוע הקניון הזה כה מוזנח, לפני שעבר בעלות (בתחילה היה שייך לשיכון ובינוי) תוחזק מעולה. זלזול מוחלט במבקרי הקניון. לא מבין איך מבקרי הקניון לא מחרימים אותו.
    סגור
  • 7.
    ניתוח מגוחך ומוטה שמתעלם מהסכנות
    ויזה 27/06/2017 11:13
    הגב לתגובה זו
    9 1
    רק להסתובב בקניון המותגים החדש בגינדי ולהבין את מצב הקניונים. הקניון חדש וריק מקונים והוא במרכז תל אביב, יצאו במבצעים כבר אחרי הפתיחה כי אין קונים. דיזינגוף סנטר עובד בחצי ניוטרל, שחצי מהחנויות ריקות או לא מוכרות. שרונה מרקט+החנויות במצב קשה ולא מצליחות לעשות פדיונות. האינטרנט גומר אט אט את כולם, אמאזון, איביי, אליבאבא ודומיהם הורידו את היקף הקניות בקניונים ובחנויות בעשרות אחוזים, את זה לא מספרים לכם, אך זה בוודאות קורה. שיש פערי מחירים כאלו גדולים בין האינטרנט לחנויות, אין באמת סיבה לקנות בחנויות וקניונים.
    סגור
  • גם הניתוח שלך מגוחך.. יש הבדל גדול בין
    בן 27/06/2017 11:35
    הגב לתגובה זו
    1 2
    קניונים שונים בארץ. תיכנס למלחה ועזריאלי, מלאים באנשים. גינדי חדש עדיין, לוקח זמן להתייצב. בשרונה האוכל עובד מעולה. המסחר זה לא ממש קניון...
    סגור
  • קשקשן שלא יודע את העובדות
    ויזה 27/06/2017 12:34
    הגב לתגובה זו
    0 1
    קניון גינדי מותגים כבר פתוח חצי שנה ללא קונים, האוכל בשרונה ממש לא עובד טוב ורוב הבאסטות שהיו בהתחלה התחלפו בחדשות או סגורות. החנויות בשוק האוכל לא מצליחות להחזיק את עצמן - השכירות, דמי הניהול וחוסר תנועת הקונים ביום ובאמצע השבוע. היו על זה כבר כמה כתבות. החנויות בחוץ בשרונה לא עובדות נקודה וכולם כמעט נסגרו או יסגרו. ככה נראת התחלה של מיתון - ירידה במכירות, כי הציבור כבר לא פראייר לקנות בחנויות מה שהוא יכול לקנות באינטרנט ברבע מחיר.
    סגור
  • אתה מגזים
    גיא 27/06/2017 13:26
    הגב לתגובה זו
    0 0
    גינדי נפתח לפני חודשיים. הוא נמצא כרגע בתוך אתר בנייה ולכן ייקח לו זמן עד שהוא יצליח. אבל זה יקרה. שוק האוכל בשרונה עובד טוב אבל דמי השכירות גבוהים מידי כנראה. המסחר מחוץ לשוק זה לא קניון ולא ברור למה בכלל מישהו פותח שם חנות. אנשים לא באים לשם לקנות. הקניונים המובילים בארץ עדיין מאוד חזקים
    סגור
  • 6.
    האם הוריקן טורנדו כמו בארה"ב יגיעו לישראל? (ל"ת)
    לכותב הכתבה 27/06/2017 10:56
    הגב לתגובה זו
    1 1
    סגור
  • 5.
    בישראל הכל מושלם
    ליכודניק 27/06/2017 10:26
    הגב לתגובה זו
    1 1
    אחר כך אתם מתלוננים על ביבי
    סגור
  • 4.
    ילד בן 4 כתב את הכתבה?
    ירדן 27/06/2017 10:20
    הגב לתגובה זו
    2 0
    בישראל בסופו של דבר נפגעים רק האזרחים! כל החברות הבורסאיות ממנופות לעייפה ע"י הבנקים , וכשאין כסף עושים תספורת ע"ח הציבור
    סגור
  • 3.
    כרגע זה עוד רחוק
    בן 27/06/2017 10:18
    הגב לתגובה זו
    1 1
    העניין הוא שישראלים אוהבים להסתובב. חם/קר בחוץ, אז עדיף הקניון.
    סגור
  • 2.
    מספיק שיזם חרוץ יכנס ברצינות למסחר אינטרנטי בישראל
    אגסי 27/06/2017 10:17
    הגב לתגובה זו
    2 0
    השחקנים בתחום רשלנים ועצלים ולא הפנימו הסכנה עבורם: בביצוע המשלוח לאחר הקניה, באספקה של הסחורה שהוזמנה בלי לדפוק הלקוח, בהחזרות סחורה בלי להתחמק מאחריות.
    סגור
  • 1.
    בקיריון בקריית ביאליק מלא בקונים
    אברהם 27/06/2017 10:13
    הגב לתגובה זו
    0 0
    בקיריון בקריית ביאליק אתמול אי אפשר היה לזוז מרוב קונים, קריר נעים להסתובב ולקנות
    סגור