המנהג החדש בשוק הנדל"ן, שעוד יהיה בכייה לדורות

מנהג חדש בא למדינה: הכפלת ערים קיימות, ובמיוחד בפריפריה, זאת על מנת לפתור את מצוקת המחסור בדיור. יש בכך, לטעמי, הוספת חטא על פשע ובכייה לדורות. נכון. קיימת במדינת ישראל מצוקת דיור חריפה וצריך לדאוג לדורות הבאים. אולם המחיר אותו אני צופה הינו כבד מנשוא, הן אורבנית, הן כלכלית והן חברתית וגם ספק רב אם ייצר את היצע הדיור הנדרש.

• רוצה לקבל עדכונים חמים בזמן אמת? הירשם לניוזלטרים של ביזפורטל

אציין להלן מספר טעויות אסטרטגיות עיקריות:

1. התמקדות יתר בהסכמי גג עם 18 ערים, רובן בפריפריה, לקידום כ-230 אלף דירות חדשות. זוהי ללא ספק הטעות הקשה מכולן: הסכמי הגג יעלו למשלם המיסים מיליארדים, זאת משום שיש צורך לפתח תשתיות חדשות ומוסדות ציבור בכל שכונות הענק שיוקמו. כמו כן, למרבית הדיירים החדשים לא תהיה עבודה זמינה בפריפריה וייאלצו, שלא בטובתם, לנדוד מידי יום בפקקים בואכה מקומות העבודה שבמרכז הארץ.זה נראה אולי נחמד ונכון כשמכפילים ערים קטנות דוגמת רמת בית שמש, נתיבות, עכו, והופכים ערים בינוניות דוגמת באר שבע ואשקלון למטרופולינים גדולים, אולם במבחן התוצאה הכמות לא תשביח את האיכות. להיפך.
 
2. התמקדות יתר בפינוי מחנות צבאיים במרכז הארץ והקמת עיר הבה"דים בדרום כמרשם פלא ליצירת עתודות דיור באזור הביקוש. אנא בידקו: מתי החל תהליך פינוי שדה דב? מתי החלו לפעול למען פינוי מתחם התע"ש החולש על 4 רשויות מקומיות, רמת השרון, הרצליה, הוד השרון ודרום השרון? ומחנה תל השומר? וצריפין? 10 שנים? 20 שנה? אולי 30 שנה? אולי אף יותר? האם לא היה, למשל, הרבה יותר נכון ויעיל לפעול באותו הזמן לקידום תכניות התחדשות עירונית מקיפות בל ליבן של ערי גוש דן?מבדיקה שערכתי במשרדי, מתברר כי אם בשנות ה-80 וה-90 של המאה שעברה היו מתחילים בתהליך שכזה, זאת תוך עידוד הממשלה והעיריות, אזי היו עומדים כיום על תילן כרבע מיליון בקירוב דירות חדשות. זה היה הרבה יותר מהיר ואפקטיבי וגם הרבה יותר זול, זאת משום שאותם מתחמים חדשים במרכזי הערים ובשכונות הוותיקות, היו נהנים א-פריורי ממערכת תשתיות ומוסדות ציבור קיימת כהלכתה.

לדוגמא, בגבעתיים, עיר קומפקטית מאוד בשטחה לכל הדעות, משרדי קידם תכנית התחדשות עירונית בסדר גודל של כ-3,500 דירות. שוו בנפשכם, למשל, מה היה קורה אילו בתל אביב ה"גדולה" היו הולכים על תכנית מקיפה לקידום מאות אלפי דירות חדשות בשכונת התקווה ויתר השכונות הוותיקות בעיר?
 
3. התמקדות יתר במחיר למשתכן, ובמיוחד בפריפריה, זאת בניסיון לא רק להוזיל את מחירי הדיור לאוכלוסיות זכאיות, אלא גם להביא רבבות תושבים חדשים לערי הפריפריה. גם כאן מדובר בניסיון מלאכותי שלא יצלח. ראשית, אין זה סוד שהתכנית מתקדמת בעצלתיים והצליחה לייצר רק כחמישית (כ-6000) ממספר הדירות (כ-30,000) שהיה מתוכנן השנה. שנית, היא רק ייצרה דיפרנציאציה לא בריאה בינה לבין יתר שוק הדיור ואף תרמה לביקושים כבושים שהעלו את רמות המחירים. שלישית, אין לה ולא כלום עם תכנון עירוני נכון של אותן ערים קטנות, נתיבות, ראש העין, כפר יונה והרשימה עוד ארוכה, שבאיווחה אחת אמורות להכפיל את עצמן ואף יותר.
 
4. האם מישהו ממקבלי ההחלטות בממשלה, וגם בעיריות, עשה לפחות בדיקת התכנות, שלא לדבר על תכנון אורבני מקיף, כמה באמת זוגות צעירים ומשפרי דיור ירצו ויוכלו להתגורר בכל אחד מהמתחמים החדשים שיוקמו? דוגמא מובהקת לכשל החמור הזה מהווה דווקא עיר הממוקמת במרכז הארץ, ראש העין. כבר היום, עוד בטרם הסכמי הגג בכלל הבשילו לשכונות מאוכלסות, תושבים אינם מצליחים, תרתי משמע, לצאת בבוקר אל מחוץ לראש העין, בואכה מקומות העבודה בגוש דן.

האבסורד הגדול  הוא שאיש לא חשב, למשל, שתחנת הרכבת העירונית תמוקם בתוך העיר ולא מחוץ לעיר, מרחק ממוצע של 30-40 דקות נסיעה מהבית בפקקי הבוקר. וכבר היום, עוד לפני שהגיעו לראש העין רבבות התושבים המיועדים, קיים מחסור קריטי בעיר במוסדות ציבור בסיסיים, החל מבתי ספר וכלה בקופות חולים וטיפת חלב.
 
5. חמורה בעיני העובדה שמדינת ישראל לא רק סובלת קשות ממחסור בדיור, היא עומדת להיות המדינה הצפופה ביותר בעולם, ולפי הערכות זהירות מספר התושבים יגיע תוך שנות דור בלבד, כלומר עד 2050, ל-15 מיליון בקירוב, תוספת של עוד כמיליון וחצי משקי בית לעומת היום. וזה אומר שהטעויות התכנוניות שמתבצעות אל מול מול עינינו כיום, תהיה להן בעתיד הלא רחוק משמעות חמורה לאין שיעור.

זה יתבטא ללא ספק בערים מלאכותיות ללא "באזז" עירוני וללא תפיסה כוללת של תכנון עירוני. זה יתבטא בממשקים בעייתיים יותר ויותר בין מגורים למקום העבודה. זה יתבטא במאות אלפי ישראלים שבלית ברירה ירכשו דירה כברירת מחדל, היכן שבעליל לא היו רוצים להעביר את חייהם וחיי בני משפחתם. זה יהפוך את מדינת ישראל, מהפריפריה למרכז וחוזר חלילה, לפקק תנועה אחד ענק.

ולסיכום: אנחנו, אדריכלים ומתכנני ערים, אסור בתכלית האיסור שנהפוך להיות כלי שרת בידי פקידות ממשלתית ומדיניות קצרת טווח שסופה לא ישורנה. שומה עלינו, כאנשי מקצוע, להביא את מיטב הידע שלנו וההסתכלות האסטרטגית של "איך צריכה להראות עיר" ו"איך צריכה להראות מדינה".

לא ייתכן, למשל, שבלב אזור הביקוש, היכן שהקרקע יקרה במיוחד, מבוזבז משאב של מיליון דירות חדשות בקירוב במסגרת התחדשות עירונית. הגשמת משימה זו לבדה, תשדרג לאין שיעור את חזות הערים הוותיקות, תביא אליהן אוכלוסיות חזקות, תקצר מאוד את יוממות הנסיעה מהבית לעבודה, ותהיה טובה מאוד גם למדינת ישראל כיעד לאומי וגם לטובת כלל אזרחיה.