18:01 מניית פייסבוק צללה הלילה במחזור גדול >>

21:06 הנפט קופץ 3% ונסחר מעל 52 דולר לחבית מזה 4 חודשים

18:35 מסיבת העיתונאים שהחריפה את הלחץ הערב במדדים >>

17:06 השערים היציגים: הדולר נקבע על 3.512 שקלים, האירו על 4.170 שקלים

16:41 בולטת באדום - מניית פייסבוק נופלת 2.5% בפתיחה בוול סטריט

15:29 דודו מזרחי מונה לתפקיד משנה למנכ"ל בקבוצת תנובה >>

14:20 ארדואן על משאל העם בעיראק: "חיילנו ערוכים לתגובה בגבול"

13:38 מניית איידיאו מאבדת 2.55% במחזור ער

13:04 יפן: ראש הממשלה הכריז על הקדמת הבחירות לחודש הבא

12:25 בולטות בת"א: פורסייט טסה 9%, קרדן אן.וי מזנקת 13.2%

11:57 מחאת הנכים: המשטרה חילקה דוחות למוחים שחסמו את כביש 1

10:47 סיטיגרופ: "הרוכשים בפועלים רואים בעסקה כהשקעה לטווח ארוך" >>

10:21 מניית ארפורט סיטי יורדת 2.3% ומשלימה 4 ימי ירידות רצופים

10:20 בולטות בת"א: אל על עולה 1.7%, פרוטרום עולה 1.3%

10:10 המשטרה החלה לחלק דו"חות לנכים שחוסמים את כביש 1 >>

08:44 כוחות צה"ל עצרו הלילה 20 מבוקשים ביהודה ושומרון

08:21 הדולר מאבד 0.4% ונסחר סביב 3.50 שקלים

08:18 עיראק: היום ייערך משאל העם לעצמאות הכורדים

07:53 האירו נחלש הבוקר 0.1% מול הדולר ונסחר סביב 1.193

07:52 מדד הניקיי היפני עולה 0.4%

20:30 לקראת תנודה חדה במדדים השבוע? שימו לב למצב הקיצון שמאיים להתפרץ >>

17:09 מחאת הנכים: כביש החוף נפתח לתנועה לאחר שנחסם למשך כשעה

17:03 שר החוץ הסעודי בנאומו באו"ם: "לא רואים סיבה להמשך הסכסוך הישראלי-ערבי

16:56 פרשת ישראל ביתנו: כתב אישום נגד איש העסקים משה קליסקי

13:55 מניית כלכלית ירושלים מרכזת מחזור חריג של 32.5 מיליון שקל >>

13:33 מדד SME60 ממשיך לתקן מעלה - מזנק עוד 1.4%

13:08 שטייניץ מגיב על החקירות בסביבתו >>

10:31 אקסלנס ברוקראז': "התקלה בתמר - אירוע חיובי לבזן" >>

10:16 תאת טכנולוגיות: חוזה בשווי של 40 מיליון דולר עם חברת תעופה גדולה >>

10:09 אירונאוטיקס רוכשת את Chassis Plans תמורת 6 מיליון דולר >>

10:05 טראמפ: איראן משתפת פעולה עם צפון קוריאה, הסכם הגרעין לא מוצלח

08:10 מזור חוזרת עם פער חיובי של 4.1%

ישיא קית Bizportal
הניוזלטרים של Bizportal
שלום, אורח התחבר
התיק שלך ריק.
להוספת ניירות לחץ כאן
בוא להיות משקיע מיומן!
קבל שיעור ראשון
בחינם
תודה על פנייתך, נציגינו ייצור איתך קשר בהקדם
לש םירטלזוינה Bizportal
הניוזלטרים של Bizportal
BizTV
BizTV
תועדו םיחותינ רודמ

מדור ניתוחים ודעות

מדור ניתוחים ודעות

תויגתב יכה
הכי בתגיות

המנהג החדש בשוק הנדל"ן, שעוד יהיה בכייה לדורות

רותי הרשקוביץ, אדריכלית במשרד "בר הרשקוביץ אדריכלים" ומומחית להתחדשות עירונית, מתייחסת למצוקת הדיור ולמחיר שצפויים לשלם הדורות הבאים

 |  13
מחיר כבד
Share
מנהג חדש בא למדינה: הכפלת ערים קיימות, ובמיוחד בפריפריה, זאת על מנת לפתור את מצוקת המחסור בדיור. יש בכך, לטעמי, הוספת חטא על פשע ובכייה לדורות. נכון. קיימת במדינת ישראל מצוקת דיור חריפה וצריך לדאוג לדורות הבאים. אולם המחיר אותו אני צופה הינו כבד מנשוא, הן אורבנית, הן כלכלית והן חברתית וגם ספק רב אם ייצר את היצע הדיור הנדרש.


אציין להלן מספר טעויות אסטרטגיות עיקריות:

1. התמקדות יתר בהסכמי גג עם 18 ערים, רובן בפריפריה, לקידום כ-230 אלף דירות חדשות. זוהי ללא ספק הטעות הקשה מכולן: הסכמי הגג יעלו למשלם המיסים מיליארדים, זאת משום שיש צורך לפתח תשתיות חדשות ומוסדות ציבור בכל שכונות הענק שיוקמו. כמו כן, למרבית הדיירים החדשים לא תהיה עבודה זמינה בפריפריה וייאלצו, שלא בטובתם, לנדוד מידי יום בפקקים בואכה מקומות העבודה שבמרכז הארץ.זה נראה אולי נחמד ונכון כשמכפילים ערים קטנות דוגמת רמת בית שמש, נתיבות, עכו, והופכים ערים בינוניות דוגמת באר שבע ואשקלון למטרופולינים גדולים, אולם במבחן התוצאה הכמות לא תשביח את האיכות. להיפך.
 
2. התמקדות יתר בפינוי מחנות צבאיים במרכז הארץ והקמת עיר הבה"דים בדרום כמרשם פלא ליצירת עתודות דיור באזור הביקוש. אנא בידקו: מתי החל תהליך פינוי שדה דב? מתי החלו לפעול למען פינוי מתחם התע"ש החולש על 4 רשויות מקומיות, רמת השרון, הרצליה, הוד השרון ודרום השרון? ומחנה תל השומר? וצריפין? 10 שנים? 20 שנה? אולי 30 שנה? אולי אף יותר? האם לא היה, למשל, הרבה יותר נכון ויעיל לפעול באותו הזמן לקידום תכניות התחדשות עירונית מקיפות בל ליבן של ערי גוש דן?מבדיקה שערכתי במשרדי, מתברר כי אם בשנות ה-80 וה-90 של המאה שעברה היו מתחילים בתהליך שכזה, זאת תוך עידוד הממשלה והעיריות, אזי היו עומדים כיום על תילן כרבע מיליון בקירוב דירות חדשות. זה היה הרבה יותר מהיר ואפקטיבי וגם הרבה יותר זול, זאת משום שאותם מתחמים חדשים במרכזי הערים ובשכונות הוותיקות, היו נהנים א-פריורי ממערכת תשתיות ומוסדות ציבור קיימת כהלכתה.

לדוגמא, בגבעתיים, עיר קומפקטית מאוד בשטחה לכל הדעות, משרדי קידם תכנית התחדשות עירונית בסדר גודל של כ-3,500 דירות. שוו בנפשכם, למשל, מה היה קורה אילו בתל אביב ה"גדולה" היו הולכים על תכנית מקיפה לקידום מאות אלפי דירות חדשות בשכונת התקווה ויתר השכונות הוותיקות בעיר?
 
3. התמקדות יתר במחיר למשתכן, ובמיוחד בפריפריה, זאת בניסיון לא רק להוזיל את מחירי הדיור לאוכלוסיות זכאיות, אלא גם להביא רבבות תושבים חדשים לערי הפריפריה. גם כאן מדובר בניסיון מלאכותי שלא יצלח. ראשית, אין זה סוד שהתכנית מתקדמת בעצלתיים והצליחה לייצר רק כחמישית (כ-6000) ממספר הדירות (כ-30,000) שהיה מתוכנן השנה. שנית, היא רק ייצרה דיפרנציאציה לא בריאה בינה לבין יתר שוק הדיור ואף תרמה לביקושים כבושים שהעלו את רמות המחירים. שלישית, אין לה ולא כלום עם תכנון עירוני נכון של אותן ערים קטנות, נתיבות, ראש העין, כפר יונה והרשימה עוד ארוכה, שבאיווחה אחת אמורות להכפיל את עצמן ואף יותר.
 
4. האם מישהו ממקבלי ההחלטות בממשלה, וגם בעיריות, עשה לפחות בדיקת התכנות, שלא לדבר על תכנון אורבני מקיף, כמה באמת זוגות צעירים ומשפרי דיור ירצו ויוכלו להתגורר בכל אחד מהמתחמים החדשים שיוקמו? דוגמא מובהקת לכשל החמור הזה מהווה דווקא עיר הממוקמת במרכז הארץ, ראש העין. כבר היום, עוד בטרם הסכמי הגג בכלל הבשילו לשכונות מאוכלסות, תושבים אינם מצליחים, תרתי משמע, לצאת בבוקר אל מחוץ לראש העין, בואכה מקומות העבודה בגוש דן.

האבסורד הגדול  הוא שאיש לא חשב, למשל, שתחנת הרכבת העירונית תמוקם בתוך העיר ולא מחוץ לעיר, מרחק ממוצע של 30-40 דקות נסיעה מהבית בפקקי הבוקר. וכבר היום, עוד לפני שהגיעו לראש העין רבבות התושבים המיועדים, קיים מחסור קריטי בעיר במוסדות ציבור בסיסיים, החל מבתי ספר וכלה בקופות חולים וטיפת חלב.
 
5. חמורה בעיני העובדה שמדינת ישראל לא רק סובלת קשות ממחסור בדיור, היא עומדת להיות המדינה הצפופה ביותר בעולם, ולפי הערכות זהירות מספר התושבים יגיע תוך שנות דור בלבד, כלומר עד 2050, ל-15 מיליון בקירוב, תוספת של עוד כמיליון וחצי משקי בית לעומת היום. וזה אומר שהטעויות התכנוניות שמתבצעות אל מול מול עינינו כיום, תהיה להן בעתיד הלא רחוק משמעות חמורה לאין שיעור.

זה יתבטא ללא ספק בערים מלאכותיות ללא "באזז" עירוני וללא תפיסה כוללת של תכנון עירוני. זה יתבטא בממשקים בעייתיים יותר ויותר בין מגורים למקום העבודה. זה יתבטא במאות אלפי ישראלים שבלית ברירה ירכשו דירה כברירת מחדל, היכן שבעליל לא היו רוצים להעביר את חייהם וחיי בני משפחתם. זה יהפוך את מדינת ישראל, מהפריפריה למרכז וחוזר חלילה, לפקק תנועה אחד ענק.

ולסיכום: אנחנו, אדריכלים ומתכנני ערים, אסור בתכלית האיסור שנהפוך להיות כלי שרת בידי פקידות ממשלתית ומדיניות קצרת טווח שסופה לא ישורנה. שומה עלינו, כאנשי מקצוע, להביא את מיטב הידע שלנו וההסתכלות האסטרטגית של "איך צריכה להראות עיר" ו"איך צריכה להראות מדינה".

לא ייתכן, למשל, שבלב אזור הביקוש, היכן שהקרקע יקרה במיוחד, מבוזבז משאב של מיליון דירות חדשות בקירוב במסגרת התחדשות עירונית. הגשמת משימה זו לבדה, תשדרג לאין שיעור את חזות הערים הוותיקות, תביא אליהן אוכלוסיות חזקות, תקצר מאוד את יוממות הנסיעה מהבית לעבודה, ותהיה טובה מאוד גם למדינת ישראל כיעד לאומי וגם לטובת כלל אזרחיה.
מצאתם טעות בכתבה? כתבו לנו ונתקן.
תודה עבור פנייתך, היא תיבדק ותטופל בהקדם שלח
הרשמה לניוזלטרים
הירשם לניוזלטר המומחים של ביזפורטל- כל הפרשנויות לאירועים החמים בזמן אמת
הבתכל בגה

הגב לכתבה

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

שלח
תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה

13 תגובות ב-10 דיונים

מיין תגובות לפי: מהחדש לישן מהישן לחדש הרחב תגובות צמצם תגובות
10 בני גור 11/04/2017 23:30 רותי תצבעי לאדום
יותר יפה
9 איתן תרחישים 13/03/2017 18:00 הגב רותי!מי הורא להקטין הבניה-בנימוק-דאגה לעמיד בנקים
לא יתכן שאינכם יודעים וועדת חקירה זה ענין של זמן ח כ בדק ציטט - ודרש וועדת חקירה בכנסת-השאר התעלמו מביני יביני
8 איתן תרחישים 13/03/2017 17:47 הגב רותי!מי הורא להקטין הבניה-בנימוק-דאגה לעמיד בנקים
לא יתכן שאינכם יודעים וועדת חקירה זה ענין של זמן ח כ בדק ציטט - ודרש וועדת חקירה בכנסת-השאר התעלמו מביני יביני
7 משה ראשל"צ 13/03/2017 09:43 את מציעה להתדחס בתל אביב המסריחה כדי שיהיה לך פרנסה (ל"ת)
6 אבשלום חום 09/03/2017 20:47 בכל העולם רכבת נוסעת 300 ק"מ בשעה. אסביר:
רכבות בכל היקום נוסעות שלוש מאות ק"מ בשעה. מה עושים? מניחים תשתית מסילות. אח"כ קונים רכבות. ואז מזמינים את ציבור היהודים הציוני לנסיעה מסובסדת.
5 מה פה תרתי משמע? 09/03/2017 00:55 תושבים אינם מצליחים, תרתי משמע, לצאת בבוקר אל מחוץ...
תושבים לא מצליחים לצאת מהעיר בגלל הפקק. הבנתי. מה הכפל משמעות?
4 אחמד 08/03/2017 17:29 אנו הבדואים בונים איפה שבא לנו. (ל"ת)
א.ד.גורדון 09/03/2017 20:49 מותר לכם לדרוס שוטרים פחדנים!
מותר לכם בזכות טרור ח"כ הסמולנים ערבים. תקשורת יהודית מטורפת שמעודדת פשעים של מוסלמים.
אין כמו הבדואים... 11/03/2017 20:35 בונים כמה ואיפה שרוצים!!! (ל"ת)
3 לילי 08/03/2017 16:05 המדינה צריכה להשקיע במקומות עבודה בפריפריה
יצירת ערי סלמס - ערים ללא מקורות תעסוקה לא תיפתור את בעיית הדיור . בכל עיר חייב להיות איזון בין מגורים לתעסוקה . שטחי נדלן לעסקים מהווים הכנסה לרשויות ומגורים מהווים הוצאה -חוסר איזון יצור עיריות גירעוניות ונטישה של אוכלוסיות חזקות .
2 אייל 08/03/2017 13:32 חוסר ראייה בבניה לגובה של רבי קומות
חוסר עדכון של חוקי ותקנות בניה בנוגע לחניות שימוש במכפילי חניה ואי ביצוע פירי אשפה בבניינים רבי דיירים עלולים להפוך את המבנים עם עלויות התחזוקה הגבוהות לנטל על הדיירים ובמקרה הגרוע לבנניני סלאמס מודרנים. היכן ועדות התכנון והבניה?
גוגו הטברייני 12/03/2017 14:36 הרבה ילדים = הרבה הרבה קומות (ל"ת)
1 אנונימי 08/03/2017 12:10 אחלה כתבה
במדינתנו לצערי הכלבים נובחים והשיירה עוברת. כל זמן שהלחץ הפוליטי עובד ההיגיון פועל אחרת.
כללי
מדורים
שווקים
שירותים
טאבו ישיר
תמיד מעודכנים לאתר טוויטר לאתר פייסבוק RSS Mail Red mail
חפש
כל הזכויות שמורות לחברת ביזפורטל בע"מ מקבוצת קו מנחה © |תנאי שימוש | לאתר אקטיבטרייל
לחץ לביטול הצגת המידע המורחב על מדד/נייר בבר המדדים, לחיצה נוספת תשיב את המידע.