ברוכים הבאים לאתר החדש של
רצינו להראות לכם מה חדש
להמשך הדרכה מעבר לאתר
תוכלו להירשם לאתר, לנהלאזור אישי
ולהגדיר ניירות למעקב
להמשך הדרכה מעבר לאתר
ריכזנו את כל המדורים בתחום
שוק ההוןבמקום אחד
להמשך הדרכה מעבר לאתר
ריכזנו עבורכם את כל הנתונים
להמשך הדרכה מעבר לאתר
כל הנתונים והכתבות
במדורהמטבעות הדיגיטליים
להמשך הדרכה מעבר לאתר
בואו לצפות
בתוכניות החדשות שלנו
להמשך הדרכה מעבר לאתר
נתוני אג“ח
להמשך הדרכה מעבר לאתר
גרפים אינטראקטיביים
להמשך הדרכה מעבר לאתר
תצוגת נתוני מט“ח חדשה
להמשך הדרכה מעבר לאתר
מניות ארביטראז‘
להמשך הדרכה מעבר לאתר
ריכזנו עבורכם את הקרנות
להמשך הדרכה מעבר לאתר
גלישה נעימה
מערכת
להמשך הדרכה מעבר לאתר

הצעד היחיד שיכול להביא לשינוי כיוון במחירי הדירות - וגם בקרן המטבע מבינים את זה; לתשומת לב השר כחלון

ארז כהן, לשעבר יו״ר לשכת שמאי המקרקעין, מתייחס לדו״ח קרן המטבע הבינלאומית
ארז כהן, צילום: יח"צ
דו״ח קרן המטבע הבינלאומית מאפיין באופן יוצא מן הכלל את מצב כלכלת ישראל בתחילת 2017. מחד גיסא מצב כלכלי בהחלט סביר וצמיחה לא רעה ומצד שני שוק דיור בעייתי ביותר הסובל ממבנה לקוי, מחסור גדל והולך של היצע דיור זמין, ביורוקרטיה סיזיפית ורמות מחירים שעלו בעשור באחרון באופן דרמטי ביחס להכנסה הממוצעת במשק הישראלי. הדו״ח ממליץ, בצדק, לנקוט צעדים מיידיים בתחום זה, אחרת יהיו השלכות לכך על מצבה ומעמדה הכלכלי של ישראל.
נקודת התורפה המשמעותית ביותר שעולה מה דו״ח נוגעת לתעדוף לא נכון של ממשלת ישראל בפתרונות למשבר הדיור. משקל היתר ותקצוב היתר שהוענק בשנה וחצי האחרונה לתכנית מחיר למשתכן עולה בהבלטה בדו״ח, כמו גם מיסוי דירה שלישית ופתרונות נוספים שלא רק שלא הביאו בשנה האחרונה להגדלת היצע הדיור. נהפוך הוא. הנזק שלהם בבלבול השוק ובדחיפת רמות המחירים ב-2016 בשיעור של יותר מ-8 אחוזים היה משמעותי. גם הסכמי הגג עם העיריות, שהוזכרו בדו״ח, לא ייצרו עד כה את המלאי התכנוני הדרוש, גם בשל הביורוקרטיה הבלתי נלאית וגם בשל העובדה שהרוב המכריע של 18 הערים שבהם הסכמי הגג מיושמים, ממוקמות מחוץ לאיזור הביקוש המובהק.
הפתרון האולטימטיבי שעולה לטעמי מדו״ח קרן המטבע הוא שינוי מיידי בתפיסת המדינה את שחרור קרקעות למגורים במרכז הארץ, הן קרקעות פרטיות והן קרקעות מדינה. נכון להיום שחרור זה מתבצע בקצב איטי להחריד. הסיבות לכך שונות. מעבר לביורוקרטיה והעדר יישום הרפורמה בחוק התכנון והבנייה, לעיריות והרשויות המקומיות פשוט לא כדאי להפשיר קרקע למגורים, זאת בשל חוסר כדאיות כלכלית. הארנונה לעסקים, מציין דו״ח המטבע, גבוהה בהרבה לעומת הארנונה למגורים, ועובדה זו גורמת  לעיריות לעודד קידום מתחמי עסקים ומסחר, אבל לא למגורים. לכן הדו״ח ממליץ, ובצדק רב לדעתי, שהממשלה ״תשנה דיסקט״ ותעודד את העיריות במרכז הארץ להפשיר ולקדם תכנון בנייה למגורים בהיקף שיוכל לספק את היצע הדיור הנדרש.
מחישוב שעשה משרדי מתברר כי סביב ״מדינת תל אביב״, בין הוד השרון, כפר סבא ורעננה בצפון, לבין ראשון לציון, נס ציונה ורחובות בדרום, קיים פוטנציאל לא ממומש למאות אלפי יחידות דיור, חלקן הגדול פרטיות. נשאלת השאלה: האם כלכלית לא היה הרבה יותר כדאי למדינת ישראל להתמקד בהפשרה מאסיבית דווקא באיזור זה, זאת במקום להתמקד בכוח בקידום 230 אלף יחידות דיור במסגרת הסכמי הגג, בהשקעה אדירה ומיותרת של מיליארדים, כולל אילוצי פיתוח תשתיות שכבר היום מטרפדים ומאיטים באופן ניכר את הפרוייקטים הללו.
וזה עוד לא הכל: דו״ח קרן המטבע מתייחס גם בהרחבה לנושא העדר מערכת היסעים המונית כהלכתה, מה שנקרא עדיין אצלנו בשם העתיק והאנכרוניסטי תחבורה ציבורית״. ונשאלת כאן שאלה לא פחות חדה: האם לא שווה להשקיע ולקדם מערכת היסעים מטרופולינית באיזור המרכז, שתאפשר, לדוגמא, הגעה ב-20 דקות ממרכז הוד השרון או רחובות למרכז תל אביב, וקיצור יוממות זה יהיה כדאי לאין שיעור מאשר להשקיע מיליארדים רבים נוספים בנסיון לקרב את הפריפריה למרכז? והאם מישהו אצלנו בדק, בכלל, האם מאות אלפי ישראלים ינהרו בהמוניהם לנגב ולגליל, שעה שמקומות העבודה, החברים, הקניות והבילוי ״מתעקשים״ להישאר במרכז הארץ?
חשוב לציין כי מאז שנות ה-50 של המאה שעברה, השקיעו ממשלות ישראל, משמאל ומימין, מאמצים אדירים לפתח את הפריפריה. וראה זה פלא: אחוז הישראלים המתגוררים בפריפריה כמעט ולא השתנה מאז, והפער בחתך הסוציו-אקונומי בין המרכז לפריפריה נותר על כנו ואף התרחב. אם כן, האם לא נהיה במהלך השנים הקרובות עדים למצב שתכניות פופוליסטיות שאולי עוברות טוב בתודעה הציבורית, יבואו על חשבון הפתרון האמיתי והנכון, קידום תכנון קרקע לבנייה בכל ערי עוטף גוש דן וחיבורן במערכת משולבת של רכבות קלות ומהירות, שאטלים ונתיבי אוטובוסים קלים ומהירים? והאם העובדה שכיום לוקח, בממוצע כ-12-15 שנה לקדם תכנית בנייה במרכז הארץ, לעיתים אף יותר, זוהי גזירה משמיים?
אני מודע היטב לכך שמה שאני מציע כאן יישמע אולי לא פופולרי במיוחד לחלק נכבד מהקוראים שהתרגלו עם השנים לסיסמאות השחוקות של ״פיתוח הפריפריה״. אולם נשאלת השאלה היכן אותם קוראים רוצים באמת להתגורר, היכן הם רוצים שילדיהם יתגוררו והאם הם שואפים לכך שביום מן הימים נוכל לעמוד ביעד של מימוש האיזון בין ביקוש להיצע בתחום הדיור ועצירת סחף המחירים כלפי מעלה. ומה יגרום באמת לפיתוח נכון של הפריפריה? המלצתי לממשלה : במקום  הצהרות לדאוג להעביר  אליה את מיטב מפעלי ההייטק, לייצר רבבות מקומות תעסוקה איכותיים, למשוך אליה את מיטב בעלי המקצועות החופשיים, לסייע לרשויות המקומיות לפתח בה איכות חיים וחיי קהילה טובים ואמיתיים ולהחזיר את מענקי והלוואות המקום.
אולם מהפריפריה לא תבוא הישועה לפתרון בעיית היצע הדיור, אלא רק מהפשרת קרקעות מאסיבית במרכז הארץ. בכך דו״ח קרן המטבע הבינלאומי ידע לשים את האצבע היכן שמקבלי ההחלטות אצלנו פספסו. חומר למחשבה.
תגובות לכתבה(28):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 23.
    קרן המטבע טוענת שהמחירים בישראל 30% מעל שווים האמיתי
    ר 21/02/2017 11:38
    הגב לתגובה זו
    2 0
    זה שכחת לכתוב, תרשום תרשום.
    סגור
  • 22.
    88903 דירות למכירה ביד 2 (ל"ת)
    כנסו תיראו 19/02/2017 21:02
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 21.
    חוק ריבוי דירות
    אחד העם 16/02/2017 22:42
    הגב לתגובה זו
    0 1
    חוק בלתי חוקי בעליל. חוק מפלה שמטיל מיסים כבדים על קבוצה מצומצמת של אזרחים ללא כל צידוק סביר. מדובר בשילוב של גזלה של רכוש פרטי ואפליה בוטה. מה גם שהחוק לא ישיג את מטרתו ויתן פתח להעלאה גורפת של שכר הדירה (גם על ידי משכירים שלא נפגעו מהחוק). ראה הוזהרת כחלון - לא נשכח ולא נסלח !
    סגור
  • 20.
    גם אוויל מחריש כחכם יחשב, המחירים החלו לרדת
    אור לגויים 16/02/2017 14:06
    הגב לתגובה זו
    5 0
    דווקא ביום שפוסמו דברי ההבל באה המציאות וטפחה,על פניו של גאון הדור ארז כהן, שמאי "שסובל" מריבוי דירות והולך לאכול אותה בגדול ולכן עושה הכל להטיף נגד בתכנית של כחלון! שפו לכחלון!
    סגור
  • 19.
    זוג צעיר בהריון מתקדם! קנו בחצי חינם בפריפריה!!!!
    אבשלום חום 14/02/2017 21:45
    הגב לתגובה זו
    1 4
    גבר קח פיקוד. קנה לה דירה בחצי מחיר בחצי חינם בלי כסף ללא מעמ בשדרות נתיבות אופקים. רכבת חצי חינם תוך שעה אתה עולה ארצה לתל אביב. קולט??? 59 דק ועשיתם עלייה!!!!
    סגור
  • 18.
    משך מכירה של דירה בממוצע ארצי כ15.3 חודשים!!
    אדם 13/02/2017 20:31
    הגב לתגובה זו
    5 1
    זה כמובן מלמד על מחסור עצום בדירות! כמה מגוחך ופתטי!
    סגור
  • 17.
    ההשקעה הכי טובה כיום
    יצחק 12/02/2017 14:55
    הגב לתגובה זו
    0 2
    היא חברת מיקרומדיק שצפויה לעלות בשנה הקרובה במאות אחוזים
    סגור
  • לפי מה
    עעו 13/02/2017 04:43
    הגב לתגובה זו
    2 0
    תן ניתונים ולא משאלת לב
    סגור
  • 16.
    הנבואה ע״פ הקבלנים
    Odedbc 12/02/2017 13:36
    הגב לתגובה זו
    7 0
    ערמת דברי הבל של קבלן רודף בצע
    סגור
  • 15.
    הבעייה בנדל"ן שנים ארוכות של העדפה במיסוי- לבטל
    אור לגויים 12/02/2017 13:28
    הגב לתגובה זו
    8 0
    על מנת להבריא את שוק הנדל"ן ולהחזירו לשפיות יש לבטל את כל ההעדפות ולגבות מס מלא על כל הכנסה מנדל"ן ועל כל רווח, הכל כולל הכל!! שנים ענף הנדל"ן נהנה מתת מיסוי והפך להשקעה הטובה ביותר. לכן משקיעים העדיפו לשים את כספם בנדל"ן ובכך הביאו את עליית המחירים התלולה. הכוונה הייתה לאפשר העדפה באופן זמני לשנים ספורות אך בפועל ההעדפה נמשכה כ- 25 שנים תמימות !! עכשיו הגיע הזמן לבטל הכל!!
    סגור
  • טען עוד
  • 14.
    מחיר דירה אמיתי והגיוני 500000 ש"ח !!!!!!!!!!!!!!!!!!!! (ל"ת)
    אין סיבה לשלם יותר ! 12/02/2017 12:48
    הגב לתגובה זו
    15 0
    סגור
  • 13.
    אדון שמאי! למדינה יש עוד שיקולים מלבד שיקולים כלכליים! (ל"ת)
    007 12/02/2017 12:43
    הגב לתגובה זו
    4 0
    סגור
  • 12.
    התרסקות של מאות משפחות .זה המחיר של ניפוח מחירי הדירות.
    ו"אפס מנדטים לכולנו" 12/02/2017 12:35
    הגב לתגובה זו
    12 1
    הציבור לא פראייר יבוא חשבון עם מפלגת כולנו בקלפי. כל עליה במחירי הדירות .ירידה במנדטים לכולנו. "סלולאר לא שווה לדירות "
    סגור
  • 11.
    הפקט מס דירה שלישית יורגש רק לאחר שיגבו אותו...
    גלאי חזרזירים 12/02/2017 12:12
    הגב לתגובה זו
    7 1
    אספני הדירות עוד מקווים שבגץ יציל אותם.
    סגור
  • 10.
    כחלון,תפוצץ את מיכל האמוניה בחיפה ויהיו לך דירות פנויות (ל"ת)
    טלטל 12/02/2017 12:07
    הגב לתגובה זו
    4 3
    סגור
  • 9.
    כמה דברים חשובים
    טדי 12/02/2017 11:19
    הגב לתגובה זו
    13 3
    מתברר שכאשר אתה קורא דו״ח, אתה מפתח כל מיני וריאציות ומסקנות לגבי מה שכתוב, והכל על פי הפוזיציה שאתה מחזיק. כי אני קראתי את אותו הדו״ח, ודווקא הבנתי דברים אחרים. שנית ולא פחות חשוב, כל הנתונים לקרו המטבע מגיעים מאיסוף הנתונים הישראלי. כנראה שכם ככה נראה הדו״ח שלהם. המחסור המדומיין שמוכרים לכולנו כבר שנים, עומד להתפוצץ לכולם בפנים
    סגור
  • לקרן המטבע יש היסטוריה די מפוקפקת בתחזיות שלהם... (ל"ת)
    טראמפ 12/02/2017 12:43
    הגב לתגובה זו
    8 0
    סגור
  • 8.
    גם לי יש פתרון : ביטול מקצוע השמאות שמנפח מחירי דירות (ל"ת)
    אריה 12/02/2017 11:10
    הגב לתגובה זו
    21 0
    סגור
  • 7.
    האתר "מידע קריטי לרוכשי הדירות" גרם נזק לשמאים ולקבלנים (ל"ת)
    האמת היא ש 12/02/2017 11:00
    הגב לתגובה זו
    14 2
    סגור
  • עוד פעם אתה עם האתר הזה של הבכיינים, לך לעבוד
    פנסיונר 12/02/2017 11:49
    הגב לתגובה זו
    6 15
    אתה בטח טיפוס משועמם שיושב כל היום והלילה מול המחשב ומנסה לשכנע כבר 10 שנים שלא כדאי לקנות דירה ובינתיים גר בשכירות... וחושב שמחר יתנו לו דירות בחינם חחח אני לקחתי סיכונים והלוואות בשביל להתקדם ולא ישנתי בלילות כי שוכר לא שילם והיו תיקונים בלי סוף בדירה
    סגור
  • 6.
    רק ככשער הדולר יעלה לשער ריאלי תתחיל ירידה בנדלן (ל"ת)
    משה 12/02/2017 10:53
    הגב לתגובה זו
    0 0
    סגור
  • 5.
    ארז כהן : קרן המטבע לא אמרה דבר ממה ש"דיווחת" פה (ל"ת)
    ארז כהן הצבוע 12/02/2017 10:46
    הגב לתגובה זו
    8 0
    סגור
  • 4.
    הבעיה עם הקרקעות הללו העדר תשתיות והממשלה
    בן 12/02/2017 10:40
    הגב לתגובה זו
    0 0
    הרעה הזו משקיעה בשטחים במקום בתשתיות
    סגור
  • 3.
    מס דירה שלישית- עדיין לא השפיע אף אחד עדיין לא נדרש
    כתבה לא מעמיקה 12/02/2017 10:27
    הגב לתגובה זו
    24 2
    לשלם. ברגע שזה יהיה מוחשי בחודש יוני מי שקנה דירה להשקעה עם משכנתא ומקבל 3000 שח ומחזיר משכנתא, משלם מס על שכ"ד ומס דירה שלישית יבין שכדאי לו למכור. ביבי לקח הטבות מהפריפריה והעביר למתנחלים עכשיו ממש אין סיבה לגור בפריפריה עדיף כבר אריאל. תחבורה- הרכבת מיותרת לגמריי גם כסף גם אבדן נתיבים בינתיים והמסלול זהה למסלול אוטובוס אין שום חשיבה ואין שום פתרון . פשוט טיפשות וחלם . עדיף תחבורה ציבורית שמגיעה לכל מקום ומהר. כיום מפ"ת לת"א לוקח שעה וחצי ואין שום קו למשל שמגיע למקומות הבילוי של הצעירים כמו הנמל המסלול של קו 66 לא השתנה שנים . וגם קו 166 עושה אותו מסלול ומגיע בצהריים. למה אף קו לא מגיע לנמל? חלם של אנשים מנותקים. ולא צריך להפשיר קרקעות שיעשו פינוי בינוי. וראשי ערים מפריעים כמו חולדאי בת"א וברוורמן הלא מתפקד מקומם בחוץ ומישהו בממשלה צריך להעניש אותם . כי הם לא ממלאים את תפקידים
    סגור
  • העיקר שבכל הבבל"ת שלך הספקת להסית נגד היהודים היושבים
    יופיטר 12/02/2017 11:27
    הגב לתגובה זו
    5 4
    ביהודה ושומרון, ונגד ראש ממשלת ישראל בנימין נתניהו. די סע לקובה, מעריץ מיסים ותחבורה ממשלתית.
    סגור
  • 2.
    המחירים בפריפריה אינם ריאלים
    השואל 12/02/2017 10:19
    הגב לתגובה זו
    18 1
    שר האוצר יגאל הורוביץ ז"ל נהג לומר: " משוגעים תרדו מהגג", גם בפריפריה הנידחת ובאזורים שנחתמו בהם הסכמי גג, מחירי הדירות שהכפילו את עצמן בשנים האחרונות אינם ראליים ויש להורידם בעשרות אחוזים..
    סגור
  • 1.
    במיידי: הורדת מס בורסה והעלאת מס על שכר דירה !!!!!
    מבין 12/02/2017 10:11
    הגב לתגובה זו
    34 1
    הצעת קרן המטבע טובה רק לטווח הארוך
    סגור
  • במידי, שתוק! (ל"ת)
    יופיטר 12/02/2017 11:28
    הגב לתגובה זו
    0 10
    סגור