ברוכים הבאים לאתר החדש של
רצינו להראות לכם מה חדש
להמשך הדרכה מעבר לאתר
תוכלו להירשם לאתר, לנהלאזור אישי
ולהגדיר ניירות למעקב
להמשך הדרכה מעבר לאתר
ריכזנו את כל המדורים בתחום
שוק ההוןבמקום אחד
להמשך הדרכה מעבר לאתר
ריכזנו עבורכם את כל הנתונים
להמשך הדרכה מעבר לאתר
כל הנתונים והכתבות
במדורהמטבעות הדיגיטליים
להמשך הדרכה מעבר לאתר
בואו לצפות
בתוכניות החדשות שלנו
להמשך הדרכה מעבר לאתר
נתוני אג“ח
להמשך הדרכה מעבר לאתר
גרפים אינטראקטיביים
להמשך הדרכה מעבר לאתר
תצוגת נתוני מט“ח חדשה
להמשך הדרכה מעבר לאתר
מניות ארביטראז‘
להמשך הדרכה מעבר לאתר
ריכזנו עבורכם את הקרנות
להמשך הדרכה מעבר לאתר
גלישה נעימה
מערכת
להמשך הדרכה מעבר לאתר

ארז כהן מסביר -הסיבה האמיתית להאטה הדרמטית במכירת דירות

ארז כהן, צילום: חן ליאופולד
אין עוררין על העובדה שבמהלך החודשים האחרונים קיימת מגמה עקבית של האטה במכירת דירות, זאת למרות הנתונים המצביעים על עלייה בקידום דירות מתוכננות על ידי רמ"י ומנהל התכנון. הסיבות להאטה לאו דווקא קשורות במישרין למה שקורה בשוק הדיור בחודשים האחרונים,, אלא למגמות שהחלו עוד לפני כשנתיים-שלוש:
1. ראשית, חשוב לזכור שבחיים אחרי כל גאות מגיע תמיד שפל מסוים. מחירי הדיור לא יוותרו כך לעד. נכון, קיים בשוק מחסור משמעותי של דירות והמדינה איננה מסוגלת להדביקו, אולם במגמה של עליית מחירים רצופה ומתמדת במהלך יותר מעשור, ברור שיהיו יותר ויותר ישראלים שיישארו מחוץ למעגל. לכן ניצני המגמה הורגשו כבר סביב 2013-2014: כששוק המשכנתאות מחד גיסא רתח והגיע לשיאים חדשים, ומאידך גיסא, החלה מגמה של זליגת רוכשים פוטנציאליים בהדרגה אל מחוץ לשוק, זאת משום שלא יכלו לממן דירה ברמות המחירים התופחות וההולכות.
2. שנית, חודש יולי 2015, כלומר לפני כשנה וחצי, היה ללא ספק נקודת ציון חשובה, זאת משום שהחל מחודש זה מס הרכישה בפועל הוכפל. עובדה זו גרמה בהדרגה לזליגה גוברת והולכת של משקיעי נדל"ן מהארץ ומחו"ל אל מחוץ לשוק, אולם כרסמה הן במישרין והן בעקיפין בפוטנציאל הרכישה של רבבות רבות של ישראלים שהייתה ברשותם דירה נוספת אחת לפחות (להשקעה, בירושה וכדומה). אמנם כרסום זה היה הדרגתי והורגש פחות לפני כשנה-שנה וחצי, אולם ככל שעבר הזמן השפעתו גברה והלכה.
3. תוכנית מחיר למשתכן, מעבר לעובדה שלא עמדה ביעדיה והגיעה עד כה לקהלים מצומצמים יחסית, תרמה בהדרגה לנזק משמעותי ב"מיינסטרים" של שוק הנדל"ן. תחילה נוצר מצב פרדוקסלי בו התוכנית הורידה את התחלות הבנייה בשוק הדיור הכללי. לאחר מכן היא יצרה מערך ציפיות וביקושים כבושים שלא התממשו מצד אחד, אולם מצד שני גרמו לרבבות זוגות צעירים "לשבת על הגדר" במקום לבצע את מהלך הרכישה.
4. מעבר לכך, הסכמי הגג עם 18 עיריות, הכוללים בסך הכל כ-230 אלף דירות בקירוב, יצרו הם מערך ציפיות עתידי. מערך זה אמנם לא התממש עד כה, אך תרם גם הוא רבות למגמה של "לשבת על הגדר" ולהמתין עד שהסכמים אלה ייצאו לדרך.
5. בנוסף לזאת, מאז כניסתו של משה כחלון לתפקיד שר האוצר במאי 2015 עלו מחירי הדיור (שהיו גבוהים כבר אז בלאו הכי) בעוד יותר מ-15 אחוזים. זה אומר לדוגמה, שדירה ממוצעת שעלתה עם כניסתו של כחלון לתפקיד כ-1.4 מיליון שקלים - תעלה היום יותר מ-1.6 מיליון שקלים, כלומר כרבע מיליון שקלים יותר!
6. אין ספק גם שתקנות בנק ישראל המגבילות יותר ויותר לקיחת משכנתאות, מתחילות לתת אותותיהן על רמות הביקושים בשוק הדיור. מחד גיסא חשוב שיהיו תקנות כאלה. מאידך גיסא, הן מקשות על נגזרת גודלת של רוכשים לממש את חלום הדירה.
7. גם לקריסת חברות ביצוע שאפיינה את השנה האחרונה ישנן השלכות, חלקן פסיכולוגיות, על התנהגות שוק הדיור.
8. את המסמר בארון הקבורה של שוק הדיור עשה החוק ההזוי של מיסוי דירה שלישית. עצם העלאת החוק, עוד לפני שאושר בכלל, ריסקה את שוק המשקיעים, הכניס את השוק כולו לבלבול ולחוסר וודאות, וכבר היום הנזק שלו גבוה עשרות מונים מהתועלת, אם בכלל...
שאלת השאלות: האם כל אלה מצביעים על כן על שינוי מגמה אסטרטגי, עצירת עליית מחירי הדיור והתכווצות השוק? התשובה, לטעמי, מצויה אצל מקבלי ההחלטות, ובראש ובראשונה ראש הממשלה (כמבוגר האחראי) ושר האוצר משה כחלון. הם חייבים להתייחס בלא דיחוי למצב השוק כאל מצב חירום לאומי, להגדיל משמעותית עוד יותר את הקרקע המתוכננת לבנייה, לקצר הליכי רישוי סטטוטוריים, להוריד מיסוי ועלויות פיתוח באזורים מועדפים ולא רק בפריפריה, אלא גם על דירות קטנות באזור הביקוש במרכז הארץ (!) ולהחזיר את המענקים והלוואות המקום שהיו בעבר באזורים אלה.

אם כל הפעולות האלה לא יינקטו, תימשך המגמה של כרסום במספר הרוכשים ואחוז בתי האב הישראליים שברשותם דירה ימשיך להידרדר. בל נשכח - כיום כל בית-אב ישראלי שלישי, אין בבעלותו דירה!
הכותב הוא ארז כהן, שמאי מקרקעין מבעלי פירמת השמאות "ארז כהן שמאות מקרקעין".



*** אין לראות באמור לעיל משום המלצה לביצוע פעולות ו/או ייעוץ השקעות ו/או שיווק השקעות ו/או ייעוץ מכל סוג שהוא. המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית. החברה ו/או הכותבים מחזיקים ו/או עלולים להחזיק חלק מן הניירות המוזכרים לעיל.


תגובות לכתבה(21):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 14.
    להפריט את קרקעות המנהל שבמרכזי הערים! עשרות אלפי מגרשים
    ישתחררו 15/01/2017 15:17
    הגב לתגובה זו
    0 0
    יש המון מגרשים מאושרים לבניה, וניתן לבנות בהם הרבה בתים אם יפריטו אותם. אפילו צמודי קרקע, שלא לומר בתי קומות ומגדלים. אבל המנהל ושאר הגנבים רוצים סכומים פנטסטיים עד שאף אחד לא רוצה להתעסק עם זה. צריך להפריט מגרשים של עד 10 דונם שמאושרים באופן עקרוני לבניה, אבל בגלל תב"ע ענתיקה, אין שם אחוזי בניה גבוהים. רוצים להחזיר מיסים? תעשו את זה במקומות שישחררו קרקעות לבניה מיידית!
    סגור
  • 13.
    כחלון כושל (ל"ת)
    א 13/01/2017 12:24
    הגב לתגובה זו
    1 1
    סגור
  • 12.
    די עם פיקציית מחסור הקרקעות והדירות
    לי 12/01/2017 14:28
    הגב לתגובה זו
    4 5
    אני לא מכירה אף זוג צעיר שאין לו דירה ואני וחברים שלי זה זוגות צעירים, כל מי ש"ישב על הגדר " כבר קנה מזמן, לכל הפחות בית ע"מ להשכיר למישהו אחר ובעצמם שוכרים איפה שהם מעוניינים באמת לחיות. כל מי שאני מכירה שנרשם למחיר למשתכן עשה איזה קומבינה ומשתתף בהגרלות לצורכי השקעה.
    סגור
  • 11.
    מעט מאוד בנייה באזורי הביקוש
    יועץ נדל״ן 12/01/2017 11:17
    הגב לתגובה זו
    4 3
    שכר הדירה עולה, אוכלוסייה גדלה בקצב של 2% בשנה, אבטלה נמוכה ושכר עולה הם מתכון בטוח להמשך עליית מחירי הדיור. זוגות צעירים תמיד יעדיפו לקנות דירה במקום לשלם 50,000 ש״ח צמוד מדד כל שנה לבעל הדירה. פחלון עושה נזק עצום לזוגות הצעירים. גם נלחם במשקיעים וכך גורם להתייקרות שכר הדירה באזורי הביקוש. אח״כ יוצא עם תוכנית למסתכן שכל מטרתה היא להפוך את הזוגות הצעירים הגרים באזורי הביקוש למשקיעי נדל״ן בפריפריה איפה שבאמת יש בועה. מחירי הנדל״ן באזורי המרכז לא ירדו נומינלית, אבל הצעדים של פחלון יגרמו לאינפלציה, ייקרו את השכירות, ויגרמו לכולם לסבול. עדיין אפשר לקנות דירה ולקחת משכנתא חכמה בריבית קבועה. לצערי חלון ההזדמנויות הזה הולך ונסגר בגלל הבנקים ימ״ש שמייקרים את המשכנתאות, אבל מי שזריז עדיין יכול להספיק.
    סגור
  • לקנות דירה במחירי חלל? זוהי טיפשות
    אדם 12/01/2017 18:53
    הגב לתגובה זו
    3 3
    נדרשות מעל 200 משכורות חציוניות לרכישת דירה חציונית ! זה טימטום לקנות דירה במחירי בועה!!
    סגור
  • 10.
    אחרי גאות מגיע שפל? מחסור בדירות?
    אדם 12/01/2017 11:09
    הגב לתגובה זו
    5 4
    בכל הראיונות בהם התראיין האינטרסנט יחד עם חבריו תמיד טען שהמחירים כלפי מעלה מעניין למה שינה את טעמו? מחסור בדירות?- המחסור קיים רק אצל האינטרסנטים , לא עלו מיליון עולים בשנים האחרונות, אין עשרות אלפי הומלסים ולא המונים שחולקים דירות. העליה במחיר הדירות בעיקרה ספקולטיבית בגלל הריבית הנמוכה שהיתה בעבר!! ההתרסקות בדרך!!
    סגור
  • הוא לא חבר שלי.
    שמאי מקרקעין. 12/01/2017 21:32
    הגב לתגובה זו
    6 2
    הבנאדם מוציא אותנו השמאים כבעלי אינטרס, רק כדי לקדם את המשרד שלו. שמאים מתפרנסים משומות, גם אם עולים המחירים וגם אם יורדים המחירים.
    סגור
  • 9.
    מחירי הדירות
    אנונימי 11/01/2017 17:51
    הגב לתגובה זו
    4 2
    כחלוו ייצר סדרה של חוקים ותקנות מסובכים שיעלו הרבה כסף למדינה וייצרו בלגן גם מס דירה 3 נכלל בזה. התוצאה (כמו מעמ 0) עלייה בחוסר הוודאות בענף. הבנקים והקבלנים יעצרו את הבניה ועוד שנה מחירי הדירות יזנקו. עוד שנה-שנתיים יהיה כבר שר אוצר חדש וגם הוא ימציא משהוא...
    סגור
  • 8.
    ארז בלעם, בא לקלל יצא מברך
    אור לגויים 11/01/2017 17:08
    הגב לתגובה זו
    5 5
    בניגוד לטענותיו של ארז תכנית מחיר למשתכן כן משיגה את יעדיה. כבר היום אושרו פרוייקטים בתכנית זו לבניית 60 אלף דירות משמע כל חסר דיור יוכל לרכוש דירה במסגרת התכנית. העלאת מס השבח והמס על הדירה השלישית כמו גם עליה בעלות המשתכנתאות הצליחו להקטין את הביקוש לנדל"ן להשקעה, והרי זו בדיוק הייתה הכוונה. אני קורא כל כתבה של ארז בפורטל הזה, זו פעם ראשונה שהוא מעלה את עניין המחזוריות בשוק הדירות להשקעה כאילו היום אנחנו ממילא בהתמתנות מחזורית ולכן מכירות דירות להשקעה קטנו ללא קשר לכחלון. אני מריח שלארז יותר משלוש דירות והתסכול מביא אותו ל"חפש" את כחלון בכל מחיר!!
    סגור
  • 7.
    יש 8 תובנות האחרונה שבהם נוצרה בחודש חודשיים אחרונות
    חיים ברו 11/01/2017 16:28
    הגב לתגובה זו
    9 2
    לא שמעתי את האדון המכובד מדבר על 7 תובנות במהלך תחילת 2016 או אמצעה ,יתרה מכך האדון התראיין במהלך 2016 ולא הזכיר שום תובנה רק קישקש שהמחירים לא ירדו ושכל התוכניות לא שוות את הנייר
    סגור
  • טען עוד
  • 6.
    חזירון מסואב (ל"ת)
    Et 11/01/2017 16:25
    הגב לתגובה זו
    5 4
    סגור
  • 5.
    ארז כהן ב 2009: צפויה ירידה של 7% ברעננה ב 2010. פחחחחח
    האיש לא פוגע 11/01/2017 15:34
    הגב לתגובה זו
    4 2
    בכפר-סבא, אומר כהן, צופים ב-2010 הבחנה ברורה בין מרכז העיר לשכונה הירוקה במערבה. מרכז ומזרח העיר הגיעו לרוויה, והמחירים יירדו בכ-7%-5%....בערי לוויין מרוחקות יותר מתל-אביב, כמו פתח-תקווה, ראשון-לציון והרצליה, צופה לשכת השמאים יציבות מחירים ב-2010. מצד אחד, היתה בערים אלה עליית מחירים נאה בשנה האחרונה, ובמיוחד בפתח-תקווה, שבה המחירים קופת חולים לאומית החורף הזה אף אחד לא נשאר בבית חסנו את הילדים ואת עצמכם נגד מחלת השפעת! חברה לקידום תוכן שיווקי עלו בכ-20%. מצד שני, פוטנציאל העלייה כבר הגיע למימוש, ובאזור כמו אם-המושבות יהיה מימוש מחירים של כ-7%-4%. גם באזורים מבוקשים, כמו כפר-גנים החדשה, הגיעו המחירים לשיא, וירידת המחירים הצפויה היא כ-5%-2%
    סגור
  • 4.
    כשאין ברירה מול המציאות
    איתן 11/01/2017 15:23
    הגב לתגובה זו
    20 3
    גם האינטרסנטים ביותר מתחילים להודות באמת (שמא יצאו ליצנים ותיחשף צביעותם). לגופו של עניין - בכל המאמר המהולל של השמאי, לא נאמרה מילה אחת על ירידת המחירים המתבקשת מכל מה שכתב. ארז, תהיה כן עם עצמך - יש פיתרון אחד בלתי נמנע בכל שוק בועתי והוא לא מענקים ולא הפשרות ולא שאר תחבולות. הפתרון פשוט - ירידת מחיר. את הקץ כבר לא ניתן לדחות ואפילו שותפכם, בנק ישראל, לא יכול לעזור. מהממשלה בטח אל תצפה לכלום היא מנוונת כבר עשור ועומדת בפני פירוק רועש.
    סגור
  • איתן ? באמת ?? אתה אמיתי ??
    ירון 11/01/2017 15:58
    הגב לתגובה זו
    8 7
    הפתרון שלך למחירי הדירות הגבוהים הוא "ירידת מחיר " כדבריך. סליחה איתן אבל יש מצב שאתה מפגר ? זה כמו להגיד שהפתרון שלי למלחמות זה "שלום ".....אבל איך עושים שלום ??????????
    סגור
  • ירון, כנראה חסר לך בורג
    איתן 11/01/2017 16:25
    הגב לתגובה זו
    10 4
    כמובן שלגורמים הרשמיים אין מה לעשות עם זה. השוק מתקן עצמו. מחזורי גאות ושפל שבאים בעיקר לאור שינויי שוק (ריביות עולות תחת רמת מחיר מדומיינת לשכר הממוצע). מר שמאי, לא רוצה לעלות על שפתיו את המילה ירידת מחירים, הם מפחדים פחד מוות מהמשבר שזה יביא עליהם ועל הכלכלה, אבל אין פתרון אחר וככל שניסו למשוך את המגמה יותר כך הפיצוץ חמור יותר. אמן לי סחטו את הלימון עד הקץ ולכן אמרמגדון בדרך.
    סגור
  • אתה טועה ידידי.
    שמאי. 12/01/2017 21:38
    הגב לתגובה זו
    3 2
    אנחנו מתפרנסים גם בקריסת מחירים ובמשברים. אנחנו לא מתווכים, אנחנו לא מוכרים דירות. אנו השמאים מתפרנסים מכתיבת חוות דעת למטרות מסויימות. לצורך העניין גם אם מחר השוק יקרוס ב 30% אנחנו נתפרנס, אולי אפילו יותר טוב, כי כונס נכסים לא זז בלי שמאות. אנחנו השמאים לא חוזים את העתיד, אך מר ארז מנסה לפרסם את משרדו בדרך הזאת של כתבות סוג ב'. אף אחד לא באמת יכול לחזות השוק....מה שבטוח, מתי שהוא המחירים ירדו, זה העולם.
    סגור
  • אל תשקר את עצמך
    איתן 15/01/2017 17:38
    הגב לתגובה זו
    1 0
    בשוק קורס - אף אחד לא מרוויח. הכל קפוא ואין עסקאות. יש רק מפסידים וזה נכון בעיקר למי שעבודתם קשורה במישרין אן עקיפין בנדלן. עצה ידידותית אליך, חפש אלטרנטיבה לעבודה לשנים שיבואו שאינה קשורה בדרך זו או אחרת לנדלן בארץ
    סגור
  • 3.
    ביום שיפסיקו לתת לאנשים כמוך במה
    אייל 11/01/2017 15:21
    הגב לתגובה זו
    7 4
    אז תיעצר עליות המחירים ויהיה אפשרות לקנות דירה....
    סגור
  • 2.
    המיסוי על דירה שלישית עושה את ההבדל!
    אלי 11/01/2017 15:16
    הגב לתגובה זו
    10 6
    ולא יעזור לאינטרסנטים כדוגמת ארז כהן ואחרים.
    סגור
  • לך תישן על הצד המיסוי על דירה שלישית ....
    1 11/01/2017 16:04
    הגב לתגובה זו
    7 7
    עושה או יעשה את ההבדל רק בשווי של התנפחות כיסם של יושבי השלטון ובטח לא לך תמשיך לחלום , חלומות נעימים . כחלון הכישלון רק רוצה לנפח את הכיס שלו
    סגור
  • 1.
    וואו כל כך הרבה תובנות מדהימות וחדשות
    פששש 11/01/2017 15:01
    הגב לתגובה זו
    13 1
    חשבת על זה לבד?
    סגור