16:24 בני ברק: עשרות עצורים בהפגנות החרדים נגד מעצר העריקים

15:45 צפי לפתיחה יציבה בוול סטריט: העיניים מופנות לסין, מניות הבנקים במוקד >>

15:22 המאבק נמשך: ארגוני הנכים מפגינים כעת ליד ביתו של רה"מ בירושלים

14:40 השר בנט: אין לנהל משא ומתן עם ממשלה פלסטינית שנשענת על חמאס >>

13:11 למ"ס: הצמיחה במשק ברבעון השני עמדה על קצב של 2.4%

12:40 מניית תמר פטרוליום צוללת ומשלימה נפילה שבועית של מעל 6%

12:38 מניית אל על יורדת 2.8% ומשלימה ירידה של 19% מתחילת השנה

12:36 מניית שטראוס עולה 1.3% ומשלימה 4 ימי עליות רצופים

ישיא קית Bizportal
הניוזלטרים של Bizportal
שלום, אורח התחבר
התיק שלך ריק.
להוספת ניירות לחץ כאן
בוא להיות משקיע מיומן!
קבל שיעור ראשון
בחינם
תודה על פנייתך, נציגינו ייצור איתך קשר בהקדם
לש םירטלזוינה Bizportal
הניוזלטרים של Bizportal
BizTV
BizTV
תועדו םיחותינ רודמ

מדור ניתוחים ודעות

מדור ניתוחים ודעות

תויגתב יכה
הכי בתגיות

15 שנה בין תכנון לבנייה: איך פותרים את בעיות הזמנים בשוק הנדל"ן?

שמואל אלפסי, מנכ"ל חברת אמן, מנסה להציע פתרונות לבעיית הזמנים בשוק הנדל"ן
 | 
Share
הזמן הוא משאב חשוב ומרכזי כמעט בכל שיקול עסקי, אלא שבשוק הנדל"ן הוא מקבל דווקא משקל חסר, פשוט כי התרגלנו לכך שתהליכי תכנון בניין עיר (תב"ע) בישראל נמשכים ונמשכים, כמעט בגדר גזרת גורל.


מהרגע שבו עירייה מחליטה שהיא מעוניינת להקים פרויקט חדש ועד שהתכנית מאושרת וניתן להעלותה על הקרקע, חולפות לעתים עד 15 שנים. גם אם ממתינים את פרק הזמן, הרי שבסופו של תהליך מגלים כי התכנית המקורית הפכה מיושנת ואינה מתאימה עוד לצרכי העיר ותושביה, ומשכך נאלצים לשוב ולבצע שינויים חדשים שאורכים אף הם זמן רב, רב מדי. גם אם צלחנו את השלב זה, הרי שכעת חובה עלינו להמתין חודשים נוספים עד שהשינויים יאושרו. מדובר במעגל אין סופי של רדיפה חסרת סיכוי בהתאמת תהליכי התב"ע לצרכים ולשינויים המתהווים.

שמים סוף לאבסורד
תכנית ניהול אסטרטגית דינמית יכולה להוות פיתרון מתודולוגי חדש, ואף נעשה בה שימוש במסגרת אחד הפרויקטים הגדולים בארץ, פרויקט מתחם ה-1,000 בראשון לציון. אימוץ מתודולוגיה חדשה דורש מספר שינויים בהתנהלות ובחשיבה, אך תוצאתה אחת – חיסכון של זמן יקר. הרעיון פשוט – מבצעים שינויים בתוך מסגרת התוכנית המקורית שאושרה, מבלי להידרש לפתיחת תוכנית חדשה והיגררות לעיכובים בירוקרטים מיותרים. כל שנדרש הוא להקפיד ביישום מספר כללי אצבע:
 
הרתמות מלאה של ראש העיר והעירייה לקמת הפרויקט – שילוב מושכל בין עבודת הגורמים המקצועיים השונים בעירייה הכרחית.על הפורומים המקצועיים בעירייה לעבוד יחדיו ולדווח על תוצאות עבודתם לוועדת ההיגוי העליונה בראשות ראש העיר. אלה, לצד ליווי צמוד של גורם מייעץ ומנהל לאורך כל התהליך עד לקבלת האישור לתכניות, יבטיחו חיסכון ניכר בזמן כבר בשלב בניית התוכנית והגשתה לגורמי הרישוי.
 
גיוס חברות תכנון ובנייה בינ"ל מובילות בתחום החדשנות העירונית, אשר להן ניסיון בביצוע פרויקטים גדולים ומורכבים ועמידה בלוחות זמנים. החברות הבינלאומיות יהיו שותפות מלאות לגיבוש התב"ע, ומשכך ייחסך על ידן זמן רב בעת היישום בשטח. חשוב לוודא כי תהליך זה מתקיים תוך יצירת אינטגרציה עם החברות המקומיות שנבחרו לביצוע הפרויקט.
 
מרגע שהתב"ע אושרה, כל שינוי יתבצע אך ורק אל מול הוועדות המקומיות ולא אל מול ועדות מחוץ לעירייה. בדרך זו ניתן לטפל בצורה מיטבית גם במקרים בהם נדרש שינוי של מספר יח"ד בפרויקט. הימנעות מבעיות תזרימיות כחלק מהתהליך. הדבר מתאפשר באמצעות ביצוע תעדוף נכון של חלקי הפרויקט, בשלב ההקמה,ובדרך זו השגת אופטימיזציה של תזרים המזומנים של העירייה, והימנעות מבעיות תזרימיות המהוות כיום גורם משמעותי בעיכוב ביצוע.
 
הקמת מנהלת פרויקט דינמית שאחראית על האינטגרציה בין כל הגורמים המבצעים של הפרויקט, תוך שהרכב המנהלת עצמו משתנה בהתאם לשלבי הפרויקט. יישום קפדני של מתודולוגיה זו בפרויקט דוגמת מתחם ה-1,000 הוא מחויב המציאות. במהלך הפרויקט הנ"ל מוסדות בנקאיים בארץ מעתיקים את המטות המרכזיים שלהם מת"א לראשון לציון, ואין לגוף המבצע את הפריבילגיה שלא לעמוד בלוחות זמנים. במתחם המתיימר לשמש המרכז הפיננסי המוביל בישראל אין מקום לטעות לא בעיצוב, לא ביישום החדשנות ולא בלוחות הזמנים. הכל מתחיל ונגמר בתכנון נבון ויעיל של הפרויקט, ובעידן של תוכנית ניהולית אסטרטגית דינמית, נגמרו התירוצים.



הכותב הוא שמואל אלפסי, מנכ"ל חברת אמן, ושותף בקבוצת אמנת הציבורית, המתמחה בניהול פרויקטים מורכבים, יעוץ אסטרטגי, פיתוח עסקי, תכנון ויישום מתחמים חכמים.
מצאתם טעות בכתבה? כתבו לנו ונתקן.
תודה עבור פנייתך, היא תיבדק ותטופל בהקדם שלח
הרשמה לניוזלטרים
הירשם לניוזלטר המומחים של ביזפורטל- כל הפרשנויות לאירועים החמים בזמן אמת
הבתכל בגה

הגב לכתבה

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

שלח
תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
כללי
מדורים
שווקים
שירותים
טאבו ישיר
תמיד מעודכנים לאתר טוויטר לאתר פייסבוק RSS Mail Red mail
חפש
כל הזכויות שמורות לחברת ביזפורטל בע"מ מקבוצת קו מנחה © |תנאי שימוש | לאתר אקטיבטרייל
לחץ לביטול הצגת המידע המורחב על מדד/נייר בבר המדדים, לחיצה נוספת תשיב את המידע.